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力撐樓市,五年之最

地產(chǎn)大爆炸 地產(chǎn)大爆炸
2022-03-10 16:47 2718 0 0
去年3月2日,銀保監(jiān)會(huì)郭樹(shù)清提到一句話,房地產(chǎn)是金融體系最大的灰犀牛。

作者:炸天團(tuán)

來(lái)源:地產(chǎn)大爆炸(ID:dichandabaozha)

去年3月2日,銀保監(jiān)會(huì)郭樹(shù)清提到一句話,房地產(chǎn)是金融體系最大的灰犀牛。
 
自此,幾百條密集調(diào)控頻出,規(guī)模房企頻頻出險(xiǎn),市場(chǎng)信心跌到谷底。
 
一年后的3月2日,還是郭主席,但表態(tài)出現(xiàn)了180度逆轉(zhuǎn),他說(shuō),“房地產(chǎn)的泡沫化得到根本扭轉(zhuǎn),樓市不像以前那么活躍了,但是住房還是需要的?!?/section>
 
這句話一出,實(shí)則是在給各地方政府背書(shū),金融風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)得到控制,地產(chǎn)該恢復(fù)活躍了。

于是乎,短短幾天內(nèi)已經(jīng)有幾十個(gè)城市大腳踩油門(mén),開(kāi)啟了救市模式。
 
包括佛山、南寧、鄭州、青島、重慶、南通、寧波...仔細(xì)看看,它們不是強(qiáng)經(jīng)濟(jì)二線城市就是省會(huì)城市。
 
不僅覆蓋范圍廣,而且各種松綁手段毫無(wú)保留全都用上,包括降首付、降利率、限售放開(kāi)等等。
 
之前預(yù)計(jì)市場(chǎng)會(huì)觸底反彈,沒(méi)想到反轉(zhuǎn)來(lái)的如此猛烈。

冷靜下來(lái)想想,這波救市潮真的能提振市場(chǎng)信心嗎?或者說(shuō),能帶動(dòng)一波房?jī)r(jià)大漲嗎?

01
 
2022年以來(lái),中國(guó)各地發(fā)布房地產(chǎn)相關(guān)政策近80次,而這其中,救市政策就占了一半。
 
重慶、贛州、佛山等地,相繼在第一套房首付上放開(kāi)了口子,允許一部分樓盤(pán)首付降到20%。
 
廣東惠州更是被爆出,有樓盤(pán)最低可以7%首付入手。
 
毫無(wú)疑問(wèn),降首付是吸引剛需上車(chē)的大殺器,尤其是對(duì)于首次置業(yè)的年輕人。
 
想想2012年和2015年樓市啟動(dòng),降首付就起到了關(guān)鍵作用。
 
降首付其實(shí)對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)也是迫不得已,犧牲短期的銷(xiāo)售額,增加剛需的買(mǎi)房需求,加速去庫(kù)存。
 
獲得現(xiàn)金流至關(guān)重要,不管多與少。
 
所有放松動(dòng)作中,降首付是力度最大的政策,但沒(méi)想到,鄭州還可以更狠。
 
這個(gè)二線城市真是下狠手了,一連發(fā)布18條松綁措施,先是取消認(rèn)房又認(rèn)貸,同時(shí)放開(kāi)第三套限購(gòu),并重啟貨幣化棚改。
 
這樣的力度,在近5年的一二線城市調(diào)控中實(shí)屬罕見(jiàn)。
 
還有福州、南寧等二線城市,均是對(duì)第二套房降低首付,青島即墨區(qū)新房由原來(lái)取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)滿五年,變更為網(wǎng)簽后5年便可交易,二手房拿證滿2年便可以交易。
 
這些都是為了刺激改善置換需求,對(duì)于這些房?jī)r(jià)橫盤(pán)已久的二線城市,必須要出大招清庫(kù)存了。
 
同時(shí),也有蘇州、天津、廈門(mén)等城市房貸利率降至5個(gè)點(diǎn)以下,蘇州甚至降到全國(guó)最低的4.7%。 

降首付、降利率、松綁限售限購(gòu)...這場(chǎng)救市狂歡背后釋放一個(gè)信號(hào):

二三線城市樓市到了非救不可的地步了。

02
 
為什么這輪救市的玩家里,大多數(shù)都是二三線城市呢?
 
首先,不像北上廣深這種一線城市,有強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)鏈兜底,這些二三線城市的財(cái)政收入對(duì)房地產(chǎn)依賴度都很高。
 
比如,佛山賣(mài)地收入占一般公共預(yù)算收入的比例達(dá)到了驚人的140%,僅次于杭州的145%。
 
還有上面提到的南寧、福州、南通,其依賴度都超過(guò)80%,排名全國(guó)前20。
 
如果不重振房地產(chǎn)信心,土地就會(huì)流拍,從而影響到稅收,影響到城市建設(shè),進(jìn)而導(dǎo)致整個(gè)城市對(duì)資本、人才的吸引力降低。
 
馬上要開(kāi)啟全國(guó)第一輪土拍了,為了不土地流拍,地方政府松綁勢(shì)在必行。
 
其次,很多二線城市有著巨大的房屋存量壓力,房?jī)r(jià)橫盤(pán)多年,市場(chǎng)需要一個(gè)小陽(yáng)春來(lái)刺激出貨。
 
很多二線城市樓市本來(lái)就不景氣,碰到去年調(diào)控之年,更是雪上加霜,即使開(kāi)發(fā)商用降價(jià)來(lái)促銷(xiāo),成交規(guī)模一路走低。
 
一家Top3房企在2021年鄭州市場(chǎng)年報(bào)中這樣總結(jié):下半年市場(chǎng)熱度驟降,主城尚能抗壓,郊區(qū)全面潰敗。尤其是第四季度整個(gè)大鄭州的住宅成交套數(shù)同比降幅約6成。
 
像鄭州這種典型的強(qiáng)省會(huì)城市,就是通過(guò)城市化不斷做大做強(qiáng),同時(shí)城市化也帶來(lái)了巨大存量房屋。
 
據(jù)貝殼研究院鄭州分院提供的報(bào)告認(rèn)為,大鄭州的廣義庫(kù)存成交周期需8.3年才能去化完畢!

南寧、福州等強(qiáng)省會(huì)城市也是同樣如此,這次救市等同于救城市的未來(lái)。 

03
 
回到開(kāi)頭的問(wèn)題,這波救市潮真的能提振市場(chǎng)信心嗎?
 
答案是肯定的。
 
今年以來(lái),很多頭部房企股票都是一路飄紅,比如保利、招商蛇口漲了9%左右,華潤(rùn)置地漲了16%,旭輝甚至漲了19%之多。
 
這些都說(shuō)明,即使2022年上半年,房企的各種商票、美元債即將兌現(xiàn),資本市場(chǎng)對(duì)內(nèi)地樓市的基本面還是看好的。
 
那這波行情能帶動(dòng)一波房?jī)r(jià)大漲嗎?
 
炸天團(tuán)看未必。
 
這次大多數(shù)城市松綁,都是和政府定調(diào)一致的:支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者合理住房需求。
 
包括降首付、降利率、買(mǎi)房補(bǔ)貼等等措施,都是利好剛需買(mǎi)房,或者把限購(gòu)限售放開(kāi),加速二手房流動(dòng),支持改善的置換需求。
 
抱著炒房想法的人,還是被各種政策擋在門(mén)口。
 
在穩(wěn)住房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上,讓銷(xiāo)售市場(chǎng)回暖、土地市場(chǎng)回穩(wěn),讓企業(yè)銷(xiāo)售恢復(fù)正常,進(jìn)而讓行業(yè)恢復(fù)正常秩序。
 
這應(yīng)該就是政府給今年樓市定的基調(diào)。
 
所以,抱著房?jī)r(jià)大漲、抄底樓市心態(tài)的人就別幻想了,跟隨這個(gè)行業(yè)一起穩(wěn)步向前才是務(wù)實(shí)之舉。

注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“地產(chǎn)大爆炸”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

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    蔣陽(yáng)兵,資產(chǎn)界專(zhuān)欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專(zhuān)業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng),深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專(zhuān)業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫(kù)律師,深圳市前海國(guó)際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國(guó)資委外部董事專(zhuān)家?guī)斐蓡T。長(zhǎng)期專(zhuān)注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事?tīng)?zhēng)議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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    劉韜

    劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國(guó)政法大學(xué)在職研究生,美國(guó)注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國(guó)工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國(guó)投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國(guó)?;鸸芾碛邢薰尽? 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購(gòu)等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國(guó)控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過(guò)擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書(shū)、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購(gòu)項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問(wèn)、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購(gòu)法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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