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來源：觀點（ID：guandianweixin）
8月樣本房企融資活動稍有增加，觀點指數共監(jiān)測到債券配股等融資活動46起，比7月增加13起。
觀點指數 8月是房地產行業(yè)到位資金（本年資金來源）的低谷期，到位資金的周期性變動規(guī)律性顯著。
而境內房企債券發(fā)行額則再度小幅上漲，同時伴隨著加權平均票面利率的首次下跌。從各債券類別來看，除短期融資券、可轉債外，其余類別票面利率未見明顯差異。
海外債券發(fā)行額出現回落，但票面利率與境內一樣出現了回調，債券上市地則以新加坡為主。
整體排名企穩(wěn)，上榜房企享成本優(yōu)勢
8月樣本房企融資活動稍有增加，觀點指數共監(jiān)測到債券配股等融資活動46起，比7月增加13起。而融資能力排名前30的房企8月融資活動22起，共融資397.4億元，占全部樣本房企8月融資總額的56.3%。
從融資成本看，債券融資中，全部樣本房企加權平均票面利率為5.84%，融資能力排名前30房企加權票面利率為5.42%。
同時，全部樣本企業(yè)票面利率中位數為5.90%，融資能力排名前30的房企債券票面利率中位數為5.48%，上榜房企的票面利率小幅優(yōu)于整體水平。
另一方面，排名較前的萬科、中國金茂、中國海外等均是被國際評級機構評為投資級房企，如招商蛇口等雖然未參與國際評級機構的信用評級，但一直以來也體現良好的業(yè)績水平和嚴謹的財務指標把控。
在最新的“三條紅線”測評中，中國海外、龍湖集團等綠線房企和萬科、碧桂園等黃線房企都取得了較好的排名。隨著對房企債務監(jiān)管的趨嚴，上榜房企的財務水平也將進一步改善。
觀點指數整理部分樣本房企1-8月融資總額（包括已償還部分）如下：
根據國家統(tǒng)計局發(fā)布的數據，2020年8月全國房地產投資本年資金來源合計16466.86億元，同比增長18.3%。
同時8月也是本年資金來源的周期性低谷期，資金來源合計環(huán)比下降4.7%，主要受到國內貸款環(huán)比下降19.37%至1885.28億元的影響。
其他到位資金則出現了3年來首次環(huán)比上升，升幅為13.88%，至518.72億元。而自籌資金環(huán)比上升3.5%，至5277.47億元。
從環(huán)比走勢中可以發(fā)現投資來源的周期性規(guī)律，2018至2020年三年間的月度環(huán)比趨勢基本一致，尤其8月份，三年來的環(huán)比增長率基本重合。同時，整體來看，上半年波動幅度也高于下半年。
個人按揭貸款、國內貸款占比相對較小，但仍然顯著，分別為16.7%和11.4%。而利用外資則占比最小，不足1%，在圖中幾乎不可見。
政策方面，國家發(fā)改委8月3日向社會發(fā)布《關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點項目申報工作的通知》，要求各地發(fā)展改革委按要求穩(wěn)妥推進試點項目申報工作。
通知指出，要聚焦重點，準確把握試點項目的地區(qū)和行業(yè)范圍，聚焦國家重大戰(zhàn)略區(qū)域范圍內的基礎設施項目，支持位于國務院批準設立的國家級新區(qū)、國家級經濟開發(fā)區(qū)范圍內的基礎設施項目。
開展基礎設施REITs試點的首要目的，便是盤活存量資產從而形成良性循環(huán)，《通知》進一步明確了基礎實施REITs的試點范圍，對募集資金的用途也作出了明確規(guī)定，這為REITs工作的持續(xù)推進提供了新的指南。
債券融資票面利率下降，海外債集中新加坡上市
Wind數據顯示，1-8月以申萬二級行業(yè)分類計的房地產開發(fā)企業(yè)于境內共發(fā)行債券544起，實際募集金額共4830.13億元，加權平均票面利率4.40%，平均期限3.9年。
月度來看，8月單月的債券發(fā)行總額小幅上漲3.1%，88只債券共募資664.8億元，同時加權票面利率自4月以來出現首次環(huán)比下降，從7月5.07%下降到4.58%，降幅9.7%。
從月度對比來看，8月加權票面利率依然高于2-5月。
從債券發(fā)行類別來看，公司債發(fā)行總額占比下降，由48.8%下降至44.5%，而中期票據和短期融資券占比上升，分別上升4.0和2.7個百分點，至23.6%和15.3%。這表現為整體債券的加權期限的下降，從7月份的4.0年下降到3.8年。
轉看1-8月各類債券加權平均票面利率，可發(fā)現，短期融資券始終是票面利率最低的類別，而企業(yè)債則表現出相當的波動性，這一定程度上與企業(yè)債發(fā)行數量不多，受到個別值影響較大有關。
類似的，可轉換債僅在3月、6月和7月有發(fā)行，票面利率也顯著高于其他類別。其他債券類別的票面利率相差不大，尤其在8月，除短期融資券有著較低的票面利率外，其余類別票面利率相對集中。
募資用途方面，57只債券用途表明將償還或歸還債務，共涉及資金492.36億元，平均加權期限3.42年，加權票面利率4.55%。
有11只債券用途表明用于補充流動資金，共涉及資金65.8億元，平均加權期限為4.13年，加權票面利率4.01%。
海外債券市場方面，內地房企8月共融資458.6億元，較7月小幅下降6.27%，而加權平均票面利率則降幅較大，降至6.72%，降幅10.59%。
除1、4、5月受到疫情等因素影響外，其他月份融資金額與票面利率均相對平穩(wěn)且集中。
債券上市地點以新加坡為主，除4月僅有一只債券發(fā)行外，1月新加坡上市的債券占全部內房海外債券發(fā)行額的71%，為今年以來最高比例；5月占比最低，僅占51%。8月份新加坡上市債券發(fā)行額占比再次下降，至58%。
8月房企的股權融資動作不多，共有兩家房企發(fā)布招股書，均為分拆物業(yè)管理公司，分別為融創(chuàng)服務和華潤萬象。
企業(yè)擔保情況方面，根據擔保公告，部分房企及控股子公司對外擔保情況如下，個別房企統(tǒng)計口徑或有差異，保利地產、陽光城、綠地控股、華夏幸福擔保金顯著高于同行業(yè)房企。
信托收益持續(xù)下降，廣東持續(xù)成為熱門投向地
根據用益信托網數據顯示，8月投向房地產領域的信托產品共發(fā)行478只，環(huán)比小幅下降3.8%，發(fā)行規(guī)?？傆?51.59億元，環(huán)比上升25.2%，產品平均規(guī)模顯著上升。
同時，信托產品平均年收益率7.67%，環(huán)比下降1.7%，這也是今年以來最低值。相較之下，最高值出現在一月，平均年收益率8.44%。往后，收益率則一直處于持續(xù)下降之中。另外可以發(fā)現，信托產品的平均期限也有一定程度上升。
從投資方式看，8月權益投資的信托產品發(fā)行額最多，總發(fā)行規(guī)模達482.33億元，環(huán)比增幅達54.1%；其次是采用貸款投資方式的信托產品，發(fā)行規(guī)模達257.3億元，與7月發(fā)行額基本持平。
采用股權投資的信托產品，是唯一發(fā)行額下降的子類別，發(fā)行總額73.85億元，環(huán)比下降15.0%。采用組合運用的信托產品發(fā)行總額增幅最大，環(huán)比上升61.5%，但發(fā)行總額僅為38.11億元。
8月用益信托網發(fā)布的具體產品信息共有197只，仍以權益投資的信托產品占比最高，采用信托貸款的信托產品占比次之，以下分析均以此信托產品信息為基礎。
根據信托產品的融資方信息，追溯到參股或控股樣本房企，可發(fā)現陽光城、雅居樂集團在8月發(fā)行的信托產品中參與度最高，涉及金額分別達37.7億元和30億元。
從信托產品的預期收益來看，大部分信托產品預期收益集中在7%-8%之間，僅有極少數產品預期收益率超過9%。
從投向地預期收益看，海南的收益狀況好于其他地區(qū)，這一定程度歸結于宜居別墅等高端產品的貢獻。
而投向地信區(qū)域分布上，以信托產品發(fā)行規(guī)模計，投向廣東省的信托產品規(guī)模最大，總額達56.79億元，其次是北京，總額達44.19億元，隨后是海南省，總額達31.08億元；分布情況與7月基本保持一致。
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