作者：王彬

來(lái)源：負(fù)險(xiǎn)不彬（ID：fuxianbubin）

資產(chǎn)評(píng)估屬于價(jià)值判斷的范疇，而價(jià)值判斷是交易過(guò)程中無(wú)法回避的根本問(wèn)題，作為使用專業(yè)理論和方法對(duì)資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行定量的估計(jì)和判斷的方法，在任何經(jīng)營(yíng)過(guò)程中都無(wú)法回避，具體到資產(chǎn)評(píng)估的內(nèi)容上，根據(jù)《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》第二條規(guī)定，“資產(chǎn)評(píng)估是指評(píng)估機(jī)構(gòu)及其評(píng)估專業(yè)人員根據(jù)委托對(duì)不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、企業(yè)價(jià)值、資產(chǎn)損失或者其他經(jīng)濟(jì)權(quán)益進(jìn)行評(píng)定、估算，并出具評(píng)估報(bào)告的專業(yè)服務(wù)行為?！蹦壳啊秶?guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》（IVS）、美國(guó)《專業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（USPAP）以及英國(guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)評(píng)估準(zhǔn)則（RICS紅皮書）對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定主要都是從資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的要素和內(nèi)容進(jìn)行規(guī)范，有鑒于此，對(duì)于資產(chǎn)評(píng)估的流程、方法和使用詳解也是以資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告為藍(lán)本進(jìn)行分析。 

一、資產(chǎn)評(píng)估前準(zhǔn)備工作

（一）評(píng)估資產(chǎn)的界定

資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象是資產(chǎn)，資產(chǎn)系特定權(quán)利主體所擁有和控制的，能夠給特定權(quán)利主體所帶來(lái)未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)資源。由此決定了資產(chǎn)具有如下三個(gè)特征：一是資產(chǎn)是能夠?yàn)樘囟ㄖ黧w帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)資源，而資產(chǎn)的價(jià)值取決于其能夠帶來(lái)的未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的能力；二是資產(chǎn)必須是特定主體所擁有和控制。對(duì)于資產(chǎn)的擁有或控制主要體現(xiàn)在對(duì)資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的界定和保護(hù)上，資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是與資產(chǎn)所有權(quán)相關(guān)的權(quán)利束，是基于所有權(quán)派生的一系列權(quán)利，通常包括對(duì)資產(chǎn)的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)，這種權(quán)利束一方面表現(xiàn)為某項(xiàng)資產(chǎn)的完整產(chǎn)權(quán)，另一方面又具有可分解性，可以從中分離設(shè)定出不同類型的權(quán)利，相對(duì)于完整產(chǎn)權(quán)，被分離設(shè)定了部分權(quán)利的有限產(chǎn)權(quán)的權(quán)利人，行使資產(chǎn)權(quán)利就會(huì)受到分設(shè)權(quán)利時(shí)所承諾義務(wù)的限制。因此資產(chǎn)評(píng)估中的資產(chǎn)不應(yīng)以所有權(quán)為界定依據(jù)，只要企業(yè)有控制權(quán)且能給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益，均可以納入評(píng)估的資產(chǎn)范圍。此外，對(duì)資產(chǎn)所有權(quán)或控制權(quán)的確立使特定主體對(duì)資產(chǎn)的相關(guān)權(quán)利具有了排他性，其他主體要取得相關(guān)權(quán)利就要付出相應(yīng)的代價(jià)；三是資產(chǎn)的價(jià)值應(yīng)當(dāng)能夠以貨幣計(jì)量，能夠給特定主體帶來(lái)可量化的效用或利益的資產(chǎn)才是資產(chǎn)評(píng)估中所涉及的資產(chǎn)。

（二）資產(chǎn)評(píng)估要素的確定 

（三）調(diào)查手段和方法的確定

1、調(diào)查的手段

2、調(diào)查方式的選擇 

一是逐項(xiàng)調(diào)查，即對(duì)納入評(píng)估范圍的所有資產(chǎn)及負(fù)債進(jìn)行逐項(xiàng)核實(shí)，并進(jìn)行相應(yīng)的勘査和法律權(quán)屬資料核實(shí)。逐項(xiàng)調(diào)查主要適用于評(píng)估范圍內(nèi)資產(chǎn)數(shù)量少、單項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值量大，比如不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目；或者資產(chǎn)存在管理不善等風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)權(quán)持有人或被評(píng)估單位提供的相關(guān)資料無(wú)法反映資產(chǎn)的實(shí)際狀況，并且從其他途徑也無(wú)法獲取充分、恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估證據(jù)，比如停產(chǎn)多年的企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目、企業(yè)破產(chǎn)清算項(xiàng)目等。

二是抽樣調(diào)查，即按一定程序從研究對(duì)象的全體（總體）中抽取一部分單位（樣本）進(jìn)行調(diào)查或觀察獲取數(shù)據(jù)，并以此對(duì)總體的一定目標(biāo)量作出推斷。主要是針對(duì)無(wú)法或不宜對(duì)評(píng)估范圍內(nèi)所有資產(chǎn)、負(fù)債等有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行逐項(xiàng)清查的項(xiàng)目，具體的抽樣調(diào)查方法較為多元，主要包括簡(jiǎn)單隨機(jī)抽樣、分層抽樣、系統(tǒng)抽樣、整群抽樣、不等概率抽樣、多階段抽樣、重點(diǎn)項(xiàng)目抽樣等。其中，適用最多的是重點(diǎn)項(xiàng)目抽樣，即對(duì)納入評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)及負(fù)債，遵循重要性原則，對(duì)于價(jià)值量大的、關(guān)鍵或重要的資產(chǎn)進(jìn)行調(diào)查。在進(jìn)行抽樣調(diào)查時(shí)，要考慮到抽樣風(fēng)險(xiǎn)，并確保由抽樣調(diào)査形成的調(diào)查結(jié)論合理、能夠基本反映資產(chǎn)的實(shí)際狀況，抽樣誤差要適度。在進(jìn)行抽樣調(diào)査時(shí)，其樣本選擇的理由要形成評(píng)估底稿。

二、資產(chǎn)評(píng)估流程

（一）資產(chǎn)評(píng)估目的的確定

資產(chǎn)評(píng)估特定目的貫穿了資產(chǎn)評(píng)估的全過(guò)程，會(huì)影響著對(duì)評(píng)估對(duì)象的界定、價(jià)值類型的選擇、評(píng)估方法的選擇等多方面內(nèi)容。是進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估之前必須要明確的重要事項(xiàng)。資產(chǎn)評(píng)估的結(jié)論必須要以資產(chǎn)評(píng)估目的為導(dǎo)向。結(jié)合具體的業(yè)務(wù)安排，目前我致殘?jiān)u估業(yè)務(wù)涉及的評(píng)估目的主要包括但不限于轉(zhuǎn)讓定價(jià)，抵/質(zhì)押，公司的設(shè)立、改制、增資等，財(cái)務(wù)報(bào)告、稅收評(píng)估、司法訴訟評(píng)估及其他等。

（二）資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃的擬定和調(diào)整

資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃為資產(chǎn)評(píng)估開展工作思路和實(shí)施方案。涵蓋評(píng)估開展主要過(guò)程、時(shí)間進(jìn)度、人員安排等主要內(nèi)容。

在評(píng)估正式開展前，應(yīng)在了解資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，結(jié)合資產(chǎn)評(píng)估目的以及相關(guān)管理部門對(duì)資產(chǎn)評(píng)估開展過(guò)程中的管理規(guī)定；評(píng)估業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、評(píng)估項(xiàng)目的規(guī)模和復(fù)雜程度；評(píng)估對(duì)象及其法律、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、物理等因素；評(píng)估項(xiàng)目所涉及資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、類別、數(shù)量及分布狀況；委托人及相關(guān)當(dāng)事人的配合程度；相關(guān)資料收集狀況；委托人、評(píng)估對(duì)象產(chǎn)權(quán)持有人（或被評(píng)估單位）過(guò)去委托資產(chǎn)評(píng)估的情況、誠(chéng)信狀況及其提供資料的可靠性、完整性和相關(guān)性；資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員的專業(yè)能力、經(jīng)驗(yàn)及人員配備情況；與其他中介機(jī)構(gòu)的合作、配合情況等主要因素，編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃。

確定具體評(píng)估步驟時(shí)，應(yīng)明確如下要素：一是評(píng)估項(xiàng)目的背景和相關(guān)條件，包括評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍、價(jià)值類型、評(píng)估基準(zhǔn)日、評(píng)估的重點(diǎn)和難點(diǎn)，參與本項(xiàng)目評(píng)估的其他中介機(jī)構(gòu)；二是本次評(píng)估所采取的評(píng)估方法；三是應(yīng)明確資產(chǎn)清查工作的重點(diǎn)及具體要求，如現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查目標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查工作總體時(shí)間安排、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的主要內(nèi)容、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的協(xié)調(diào)方式等內(nèi)容；應(yīng)明確與參與本項(xiàng)目的審計(jì)、律師等其他中介機(jī)構(gòu)的對(duì)接安排及注意事項(xiàng)等。

在評(píng)估工作推進(jìn)過(guò)程中，由于前期資料搜集不齊全、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查受到限制或委托人提供資料不真實(shí)，工作推進(jìn)后發(fā)現(xiàn)需要進(jìn)一步補(bǔ)充資料和增加現(xiàn)場(chǎng)工作時(shí)間，從而造成未能按計(jì)劃完成進(jìn)度?；蛘咴跇I(yè)務(wù)推進(jìn)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)未預(yù)料到的資產(chǎn)類型或者業(yè)務(wù)形態(tài)，導(dǎo)致原計(jì)劃的評(píng)估技術(shù)思路無(wú)法滿足需要，又或者由于委托人經(jīng)濟(jì)行為涉及的評(píng)估對(duì)象、評(píng)估范圍、評(píng)估基準(zhǔn)日發(fā)生變化而導(dǎo)致的評(píng)估計(jì)劃不能如期推進(jìn)的。應(yīng)盡快與相關(guān)當(dāng)事人進(jìn)行溝通，根據(jù)已確定的方案進(jìn)行調(diào)整、對(duì)部分評(píng)估工作作出重新安排、對(duì)評(píng)估技術(shù)方案進(jìn)行修正。調(diào)整計(jì)劃要兼顧評(píng)估效率和工作質(zhì)量的原則，充分利用已有的工作成果，將評(píng)估計(jì)劃調(diào)整導(dǎo)致的成本降低到最低水平。

（三）評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查

現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查主要是通過(guò)走訪，以便對(duì)影響資產(chǎn)價(jià)值的物理、技術(shù)、法律、經(jīng)濟(jì)等因素進(jìn)行客觀、全面的了解，為判斷資產(chǎn)整體狀況、估算資產(chǎn)價(jià)值提供合理依據(jù)。因此，現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查主要是了解評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)狀（核實(shí)評(píng)估對(duì)象的存在性和完整性、了解評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)實(shí)狀況）、關(guān)注評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬。

1、了解評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)狀

一方面，要核實(shí)評(píng)估對(duì)象的存在性和完整性。其中，在評(píng)估對(duì)象的存在性上，主要判斷評(píng)估對(duì)象是否真實(shí)存在：實(shí)物資產(chǎn)主要是通過(guò)實(shí)地査看、核查合同、盤點(diǎn)、函證等方式核實(shí)其存在性；無(wú)形資產(chǎn)上主要是通過(guò)核査權(quán)屬文件、申請(qǐng)登記材料、技術(shù)文件、第三方證明文件等核實(shí)其存在性；應(yīng)收賬款、股權(quán)或其他經(jīng)濟(jì)權(quán)益主要是通過(guò)核查會(huì)計(jì)記錄、公司章程、權(quán)益證明、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議及函證等方式核實(shí)其存在性。評(píng)估對(duì)象的完整性要求上，主要是關(guān)注評(píng)估對(duì)象符合相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為對(duì)資產(chǎn)范圍的要求，能夠有效實(shí)現(xiàn)其預(yù)定功能。因此既要關(guān)注資產(chǎn)物理意義上的完整性，也要關(guān)注資產(chǎn)功能上的完整性。另一方面，要了解評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)實(shí)狀況。對(duì)于評(píng)估對(duì)象現(xiàn)實(shí)情況的了解，既要與資產(chǎn)價(jià)值的影響因素相關(guān)，支持資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)定和估算，也要能夠系統(tǒng)、全面、充分的反映資產(chǎn)價(jià)值的影響因素的實(shí)際情況。不同類型的評(píng)估對(duì)象其關(guān)注重點(diǎn)也各有不同：針對(duì)整體企業(yè)，主要關(guān)注企業(yè)的歷史沿革、主要股東及其持股比例、主要的產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)管理結(jié)構(gòu)；企業(yè)的資產(chǎn)、財(cái)務(wù)、經(jīng)營(yíng)管理狀況；企業(yè)的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、發(fā)展規(guī)劃；影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)的宏觀、區(qū)域經(jīng)濟(jì)因素；企業(yè)所在行業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展前景等內(nèi)容。針對(duì)房屋建筑物，主要關(guān)注取得方式、建筑物結(jié)構(gòu)、建成時(shí)間、地址、用途、建筑面積、長(zhǎng)度、寬度、層高、層數(shù)等。針對(duì)機(jī)器設(shè)備，主要關(guān)注設(shè)備名稱、生產(chǎn)廠家、規(guī)格型號(hào)、安裝地點(diǎn)、規(guī)定使用年限、購(gòu)置日期、啟用日期、已經(jīng)使用年限、設(shè)備使用狀況、設(shè)備維修情況等。針對(duì)存貨，通常應(yīng)了解名稱及規(guī)格型號(hào)、計(jì)量單位、存放地點(diǎn)、數(shù)量、單價(jià)等。針對(duì)應(yīng)收賬款等債權(quán)債務(wù)，則需了解債權(quán)債務(wù)人名稱、業(yè)務(wù)內(nèi)容、發(fā)生日期、履約及回收情況等。

如果資產(chǎn)由于本身本身的特征、存放地點(diǎn)、法律限制等導(dǎo)致評(píng)估專業(yè)人員無(wú)法采用常規(guī)的調(diào)查技術(shù)手段對(duì)資產(chǎn)的數(shù)量、品質(zhì)等進(jìn)行實(shí)地勘查，又或者委托人或者其他相關(guān)當(dāng)事人不提供資產(chǎn)明細(xì)資料、產(chǎn)權(quán)持有人或者被評(píng)估單位不配合進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查工作等導(dǎo)致的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查受限時(shí)，如果所受限制并未對(duì)評(píng)估結(jié)果的合理性或評(píng)估目的所對(duì)應(yīng)的而經(jīng)濟(jì)行為構(gòu)成重大影響，或者能夠采取必要措施彌補(bǔ)不能實(shí)施調(diào)查程序的缺失，則可以持續(xù)推進(jìn)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，但需要在工作底稿中予以說(shuō)明，分析其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響程度，并在資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中以恰當(dāng)?shù)姆绞秸f(shuō)明受限情況，所采取的替代程序的合理性以及其對(duì)評(píng)估結(jié)論合理性的影響。如果無(wú)法采用替代措施對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行勘查核實(shí)，或即使履行替代程序，也無(wú)法消除其對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生重大影響的事實(shí)。則必須終止執(zhí)行評(píng)估業(yè)務(wù)。

2、多維度了解評(píng)估對(duì)象信息

公開資料方面，首先應(yīng)從公開市場(chǎng)上獨(dú)立獲取相應(yīng)資料，市場(chǎng)信息資料應(yīng)包括交易所公布的股票交易信息、上市公司公開披露的資料、各類資產(chǎn)交易所公布的交易信息、各類資產(chǎn)市場(chǎng)交易信息等。直接獲得的市場(chǎng)信息往往存在信息不完備的特征，即可能未充分反映交易內(nèi)容和條件，在收集市場(chǎng)信息時(shí)，應(yīng)當(dāng)盡可能全面，并進(jìn)行必要的分析調(diào)整。

當(dāng)事人資料方面，要從產(chǎn)權(quán)持有人及相關(guān)當(dāng)事人處取得如下材料：一是與資產(chǎn)狀況相關(guān)的資料，如資產(chǎn)權(quán)屬證明、反映資產(chǎn)現(xiàn)狀的資料等，該部分材料主要通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查程序取得。二是用于對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)定估算的資料，如評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍涉及的資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)資料、資產(chǎn)最可能的持續(xù)使用方式、企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式、收益預(yù)測(cè)等。對(duì)于上述資料，應(yīng)要求相關(guān)當(dāng)事人對(duì)其提供的評(píng)估資料以簽字、蓋章及法律允許的其他方式等進(jìn)行確認(rèn)。

監(jiān)管及權(quán)威證明材料方面，應(yīng)通過(guò)實(shí)地走訪和調(diào)研的方式獲取如下材料：一是宏觀經(jīng)濟(jì)信息、產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)（如庫(kù)存、生產(chǎn)情況、需求情況）等。查看各級(jí)政府部門的資料獲取企業(yè)相關(guān)的信息，如各級(jí)工商行政管理部門都保存有注冊(cè)公司的基本登記信息；二是從證券交易機(jī)構(gòu)可以查詢上市公司資料，利用這些信息可了解資產(chǎn)所有者的狀況；了解其競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況及其所處行業(yè)的情況；對(duì)于未上市公司，可從上市公司中挑選可比對(duì)象作為參照物，進(jìn)行類比分析，了解相關(guān)狀況；三是從信息服務(wù)商或數(shù)據(jù)提供商中獲取上市公司或交易案例的相關(guān)信息，以便準(zhǔn)確邊界的使用收益法和市場(chǎng)法進(jìn)行分析；四是媒體信息，媒體的信息不僅包含原始信息，并且通常有一些分析信息，有助于評(píng)估專業(yè)人員加深對(duì)所需信息的理解，并能節(jié)約分析時(shí)間；五是行業(yè)協(xié)會(huì)或管理機(jī)構(gòu)及其出版物，便于抓取有關(guān)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與發(fā)展情況、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況等信息，還能咨詢到有關(guān)專家的意見；六是學(xué)術(shù)出版物。

法律權(quán)屬資料方面，在現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查時(shí)間，應(yīng)取得評(píng)估對(duì)象的權(quán)屬證明，對(duì)于取得的權(quán)屬證明進(jìn)行核查驗(yàn)證，包括但不限于采用與原件核對(duì)，向有關(guān)登記管理機(jī)構(gòu)查閱登記記錄等方式。針對(duì)不同的評(píng)估對(duì)象，權(quán)屬證明文件各有不同：如針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)、專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、礦業(yè)權(quán)、車輛等實(shí)行產(chǎn)權(quán)登記制度的資產(chǎn)，權(quán)屬證明為相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)登記文件，比如房地產(chǎn)權(quán)證、房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證、專利權(quán)證、著作權(quán)登記證書、采礦許可證、勘探許可證、車輛行駛證等；針對(duì)機(jī)器設(shè)備和存貨等，權(quán)屬證明主要包括購(gòu)置合同、購(gòu)置發(fā)票、付款證明、出庫(kù)入庫(kù)記錄等；針對(duì)企業(yè)價(jià)值評(píng)估涉及的股東全部權(quán)益和股東部分權(quán)益，權(quán)屬證明主要包括權(quán)屬證明主要包括公司章程、工商登記材料、股東登記名冊(cè)、出資證明、出資協(xié)議等；涉及國(guó)有資產(chǎn)的，還包括國(guó)有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記證。

對(duì)于超出資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員專業(yè)能力范疇的核査驗(yàn)證事項(xiàng)以及法律法規(guī)規(guī)定、客觀條件限制無(wú)法實(shí)施核查和驗(yàn)證的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取以下應(yīng)對(duì)措施：一是對(duì)于超出資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員專業(yè)能力范疇的核查驗(yàn)證事項(xiàng)，委托或要求委托人委托其他專業(yè)機(jī)構(gòu)出具意見；二是對(duì)于因法律法規(guī)規(guī)定、客觀條件限制無(wú)法實(shí)施核查和驗(yàn)證的事項(xiàng)，應(yīng)在工作底稿中予以說(shuō)明，分析其對(duì)評(píng)估結(jié)果影響程度。如果無(wú)法核査驗(yàn)證的資料是評(píng)估結(jié)論的重要依據(jù)，該資料的不確定性將較大程度影響評(píng)估結(jié)論的合理性，則應(yīng)在評(píng)估結(jié)論中予以揭示。

（四）分析資料選用合理方法

首先，由于收集的資料難免存在失真的情況，要對(duì)失真的材料進(jìn)行鑒別和剔除；其次，要對(duì)所收集的評(píng)估資料信息、數(shù)據(jù)的合理性、相關(guān)性進(jìn)行分析，以提高評(píng)估資料的可靠性。在此基礎(chǔ)上，要恰當(dāng)?shù)倪x擇評(píng)估方法（資產(chǎn)評(píng)估方法包括收益法、市場(chǎng)法和成本法三種基本方法及其衍生方法，每種基本方法下還有具體的評(píng)估方法，在評(píng)估過(guò)程中應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集情況恰當(dāng)選擇評(píng)估方法。選擇評(píng)估方法的過(guò)程中應(yīng)當(dāng)注意如下重要事項(xiàng)：一是評(píng)估方法的選擇要與評(píng)估目的、評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件，被評(píng)估對(duì)象的具體情況，以及由此所決定的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型相適應(yīng)；二是評(píng)估方法的選擇受到各種評(píng)估方法運(yùn)用所需要的數(shù)據(jù)資料以及主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)能夠收集的制約，每種評(píng)估方法的運(yùn)用所涉及的經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)的選擇，都需要有充分的數(shù)據(jù)資料作為基礎(chǔ)和依據(jù)。在評(píng)估試點(diǎn)以及一個(gè)相對(duì)較短的時(shí)間內(nèi)，某種評(píng)估方法所需的數(shù)據(jù)資料的收集可能會(huì)遇到困難，當(dāng)然也就會(huì)限制該評(píng)估方法的選擇和運(yùn)用，在這種情況下，資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)考慮替代原理，選擇信息資料充分的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估。三是資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中所選擇和運(yùn)用的某一方法，應(yīng)當(dāng)充分考慮該種方法在具體評(píng)估項(xiàng)目中的適用性、效率性和安全性，并注意滿足該種評(píng)估方法的條件要求和程序要求；四是在一些情況下，可以采取排除、否定其他評(píng)估方法的做法，作為決定采取某一種評(píng)估方法的理由。首先需簡(jiǎn)單說(shuō)明總體思路及主要評(píng)估方法和適用原因；其次要按照評(píng)估對(duì)象和所涉及的資產(chǎn)（負(fù)債）類型逐項(xiàng)說(shuō)明所選用的具體評(píng)估方法，采用成本法的，應(yīng)介紹估算公式，并對(duì)所涉及資產(chǎn)的重置價(jià)值及成新率的確定方法做出說(shuō)明；采用市場(chǎng)法的，應(yīng)介紹參照物（交易案例）的選擇原則、比較分析和調(diào)整因素等；采用收益法的，應(yīng)介紹采用收益法的技術(shù)思路，主要測(cè)算方法、模型或計(jì)算公司，嗎，明確預(yù)測(cè)收益的類型，以及預(yù)測(cè)方法與過(guò)程，折現(xiàn)率的選擇和確定等情況。采用多種評(píng)估方法時(shí)，不僅要確保滿足各種方法使用的條件要求和程序要求，還應(yīng)當(dāng)對(duì)各種評(píng)估方法取得的價(jià)值結(jié)論進(jìn)行比較，分析可能存在的問(wèn)題并做出相應(yīng)的調(diào)整，確定最終評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。

（五）評(píng)估技術(shù)說(shuō)明

評(píng)估技術(shù)說(shuō)明應(yīng)考慮不同經(jīng)濟(jì)行為和不同評(píng)估方法的特點(diǎn)介紹評(píng)定估算的思路及過(guò)程。

采用成本法評(píng)估單項(xiàng)資產(chǎn)或資產(chǎn)組合，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估企業(yè)價(jià)值，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估項(xiàng)目的具體情況以及資產(chǎn)負(fù)債類型編寫評(píng)估技術(shù)說(shuō)明。各項(xiàng)資產(chǎn)負(fù)債評(píng)估技術(shù)說(shuō)明應(yīng)當(dāng)包含資產(chǎn)負(fù)債的內(nèi)容和金額、核實(shí)方法、評(píng)估值確定的方法和結(jié)果等基本內(nèi)容。

采用收益法或市場(chǎng)法評(píng)估企業(yè)價(jià)值，評(píng)估技術(shù)說(shuō)明通常包括影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)的宏觀、區(qū)域經(jīng)濟(jì)因素；所在行業(yè)現(xiàn)狀和發(fā)展前景；企業(yè)的業(yè)務(wù)情況；企業(yè)的資產(chǎn)、財(cái)務(wù)分析和調(diào)整情況；評(píng)估方法運(yùn)用過(guò)程。

采用收益法進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估，應(yīng)當(dāng)根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式和所確定的預(yù)期收益口徑以及評(píng)估的其他具體情況等編寫評(píng)估技術(shù)說(shuō)明。企業(yè)的資產(chǎn)、財(cái)務(wù)分析和調(diào)整情況以及評(píng)估方法運(yùn)用四是過(guò)程說(shuō)明通常包括如下內(nèi)容：一是收益法的應(yīng)用前提及選擇理由和依據(jù)；二是收益預(yù)測(cè)的假設(shè)條件；三是企業(yè)經(jīng)營(yíng)、資產(chǎn)和財(cái)務(wù)分析；四是收益模型選擇理由及基本參數(shù)說(shuō)明；五是收益期限及明確預(yù)測(cè)期的說(shuō)明；六是收益預(yù)測(cè)的說(shuō)明；七是折現(xiàn)率的確定說(shuō)明；八是預(yù)測(cè)期后價(jià)值確定說(shuō)明；九是其他資產(chǎn)和負(fù)債評(píng)估說(shuō)明；十是評(píng)估價(jià)值。

采用市場(chǎng)法進(jìn)行企業(yè)價(jià)值的評(píng)估，應(yīng)當(dāng)根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)，被評(píng)估企業(yè)實(shí)際情況以及上市公司比較法或交易案例比較法的特點(diǎn)編寫評(píng)估技術(shù)說(shuō)明。企業(yè)的資產(chǎn)、財(cái)務(wù)分析和調(diào)整情況以及評(píng)估方法運(yùn)用四是過(guò)程說(shuō)明通常包括如下內(nèi)容：一是具體方法、應(yīng)用前提及選擇理由；二是企業(yè)經(jīng)營(yíng)、資產(chǎn)和財(cái)務(wù)分析；三是分析選取確定可比企業(yè)或交易案例的說(shuō)明；四是價(jià)值比率的而選擇及因素修正說(shuō)明；五是評(píng)估對(duì)象價(jià)值比率的測(cè)算說(shuō)明；五是評(píng)估價(jià)值。

（六）出具評(píng)估報(bào)告或形成評(píng)估結(jié)論

出具評(píng)估報(bào)告或評(píng)估結(jié)論應(yīng)注意審慎性和合理性，具體而言，只有確保評(píng)估程序履行情況；評(píng)估資料完整性、客觀性、適時(shí)性；評(píng)估方法、評(píng)估技術(shù)思路合理性；評(píng)估目的、價(jià)值類型、評(píng)估假設(shè)、評(píng)估參數(shù)以及評(píng)估結(jié)論在性質(zhì)和邏輯上一致性；對(duì)計(jì)算公式及計(jì)算過(guò)程正確性；對(duì)技術(shù)參數(shù)選取合理性；計(jì)算表格之間鏈接關(guān)系正確性；采用多種方法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，需審查對(duì)各種評(píng)估方法所依據(jù)的假設(shè)、前提、數(shù)據(jù)、參數(shù)可比性；最終評(píng)估結(jié)論合理性；評(píng)估報(bào)告合規(guī)性的前提下，評(píng)估報(bào)告或評(píng)估結(jié)論才有科學(xué)性。

根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》中相關(guān)規(guī)定，資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)以文字或數(shù)字的形式表述評(píng)估結(jié)論，并明確評(píng)估結(jié)論的使用有效期。評(píng)估結(jié)論通常是確定的數(shù)值，也可以是區(qū)間值或其他形式的專業(yè)意見。

（七）評(píng)估結(jié)論的外部審核

企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)管理部門、金融企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)管理部門和文化企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)管理部門等管理的國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目，要在形成評(píng)估報(bào)告或評(píng)估結(jié)論后，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定組織專家對(duì)其進(jìn)行外部審核。根據(jù)現(xiàn)行的國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理規(guī)定，對(duì)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目實(shí)行“核準(zhǔn)備案”的管理制度，國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的核準(zhǔn)備案通常實(shí)行專家評(píng)審制度，由國(guó)有資產(chǎn)管理部門組織專家對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行評(píng)審。審核主要包括以下內(nèi)容：一是資產(chǎn)評(píng)估所涉及的經(jīng)濟(jì)行為批準(zhǔn)情況；二是評(píng)估基準(zhǔn)日的選擇是否適當(dāng)，評(píng)估基準(zhǔn)日的選擇是否符合有關(guān)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定要求；三是資產(chǎn)評(píng)估范圍與經(jīng)濟(jì)行為批準(zhǔn)文件確定的資產(chǎn)范圍是否一致；四是評(píng)估方法運(yùn)用的合理性和評(píng)估依據(jù)的適當(dāng)性；五是企業(yè)是否就所提供的資產(chǎn)權(quán)屬證明文件、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理資料的真實(shí)性、合法性和完整性做出承諾；六是評(píng)估程序是否符合相關(guān)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定；七是評(píng)估結(jié)論或評(píng)估報(bào)告是否符合相關(guān)準(zhǔn)則的規(guī)定和要求。評(píng)估資產(chǎn)需要對(duì)外部審核意見進(jìn)行分析，形成意見回復(fù)，并根據(jù)需要對(duì)評(píng)估結(jié)論或評(píng)估報(bào)告的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行補(bǔ)充或修改。

三、資產(chǎn)評(píng)估基本法——市場(chǎng)法

市場(chǎng)法，是指利用市場(chǎng)上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過(guò)直接比較或類比分析以估算資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法。市場(chǎng)法是根據(jù)替代原理，采用比較或類比的思路及方法估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估技術(shù)方法。采用市場(chǎng)法應(yīng)有活躍的公開市場(chǎng)，并且市場(chǎng)上有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。其中，可比主要體現(xiàn)在功能、市場(chǎng)條件和成交時(shí)間三個(gè)方面，其中，功能上的可行要體現(xiàn)在用途、性能的相同和近似上，市場(chǎng)條件的可比主要體現(xiàn)在市場(chǎng)供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)狀況和交易條件的相似上，成交時(shí)間的可比主要體現(xiàn)在與評(píng)估基準(zhǔn)日相近，或時(shí)間對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響可調(diào)整。

（一）市場(chǎng)法的執(zhí)行步驟與可比因素

1、市場(chǎng)法適用的執(zhí)行步驟

一是選擇參照物。參照物的選擇要存在可比性，包括功能、市場(chǎng)條件和成交條件等。另外，與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相類似的參照物越多，越能充分體現(xiàn)和反映資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，但考慮到參照物的成交價(jià)不僅僅是自身功能的市場(chǎng)表現(xiàn)，還會(huì)受到買賣雙方交易地位、交易動(dòng)機(jī)、交易時(shí)限等方面的影響。為避免某個(gè)參照物個(gè)別交易中的特殊因素和偶然因素對(duì)成交價(jià)及評(píng)估值的影響，運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行估值時(shí)參照案例數(shù)目要保證在3個(gè)以上，以盡可能地反映真實(shí)成交價(jià)。

二是要在被評(píng)估資產(chǎn)與參照物之間選擇比較因素。將具有可比性的交易實(shí)例作為與被評(píng)估資產(chǎn)對(duì)比分析、評(píng)估量化的比較參照物。從理論上講，影響資產(chǎn)價(jià)值的基本因素大致相同，如資產(chǎn)性質(zhì)、功能、規(guī)模和市場(chǎng)條件等，但具體到每一種資產(chǎn)時(shí)，影響資產(chǎn)價(jià)值的因素又各有側(cè)重。如影響房地產(chǎn)價(jià)值的是地理位置、環(huán)境狀況等因素；技術(shù)水平則在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中起主導(dǎo)作用；收入狀況、盈利水平、企業(yè)規(guī)模等因素在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中相對(duì)更突出。所以運(yùn)用市場(chǎng)法時(shí)應(yīng)根據(jù)不同種類資產(chǎn)價(jià)值形成的特點(diǎn)和影響價(jià)值的主要因素，選擇對(duì)資產(chǎn)價(jià)值形成影響較大的因素作為對(duì)比指標(biāo)，形成綜合反映參照物要被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值之間對(duì)照關(guān)系的比照參數(shù)體系，從多方面形成對(duì)比，使影響價(jià)值的主要因素得以全面反映。

三是要明確指標(biāo)對(duì)比和量化的差異。在參照物及被評(píng)估資產(chǎn)之間進(jìn)行參數(shù)指標(biāo)的比較，并將兩者的差異進(jìn)行量化。對(duì)比主要體現(xiàn)在交易價(jià)格的真實(shí)性、正常交易情形、參照物與被評(píng)估資產(chǎn)可替代性的差異等方面。

四是分析確定已經(jīng)量化的對(duì)比指標(biāo)之間的差異。市場(chǎng)法以參照物的成交價(jià)格作為評(píng)定、估算被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的基礎(chǔ)，對(duì)所選定的對(duì)比參數(shù)體系中的各差異因素進(jìn)行比較分析，通過(guò)多形式的量化途徑，形成對(duì)價(jià)值的調(diào)整結(jié)果。在實(shí)際操作中，需將已經(jīng)量化的參照物與被評(píng)估資產(chǎn)之間的對(duì)比指標(biāo)差異進(jìn)行調(diào)增或調(diào)減，就得到以每個(gè)參照物價(jià)格為基礎(chǔ)的被評(píng)估資產(chǎn)的初步評(píng)估結(jié)果。

五是綜合分析確定評(píng)估結(jié)果。如果選擇多個(gè)參照物，將會(huì)形成多個(gè)初步評(píng)估結(jié)果。最終的評(píng)估值的形成，主要取決于對(duì)參照物的把握和對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)的認(rèn)識(shí)，如果參照物與被評(píng)估資產(chǎn)可比性都很好，評(píng)估過(guò)程中沒有明顯的遺漏或疏忽，可以采用算術(shù)平均法或加權(quán)平均法等方法將初步結(jié)果轉(zhuǎn)換為最終評(píng)估結(jié)果。

2、市場(chǎng)法可比因素的設(shè)置

運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估單項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)考慮的可比因素主要包括資產(chǎn)的功能（資產(chǎn)的功能結(jié)合社會(huì)需求，從資產(chǎn)實(shí)際發(fā)揮效用的角度來(lái)考慮，亦即在社會(huì)需要的前提下，資產(chǎn)的功能越好其價(jià)值越高，反之亦然；正常情況下，市場(chǎng)化可比因素的設(shè)置，一般包括資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量（具體包括但不限于資產(chǎn)的外觀、結(jié)構(gòu)、役齡和規(guī)格型號(hào)等）；市場(chǎng)條件（主要關(guān)注參照物成交時(shí)與評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件及供求關(guān)系的變化情形。市場(chǎng)條件包含宏觀的經(jīng)濟(jì)政策、金融政策、行業(yè)經(jīng)濟(jì)狀況、產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)情況和供求狀況等）；交易條件（主要關(guān)注交易批量、交易動(dòng)機(jī)、交易時(shí)間、交易批量等），上述因素不同，則交易對(duì)象的價(jià)格就可能會(huì)不同。

運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估一家企業(yè)的價(jià)值時(shí)，應(yīng)同時(shí)考慮行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和其他重要交易條款等，其中，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的比照是因?yàn)橥庑袠I(yè)的企業(yè)具有一定的可比性，確認(rèn)被評(píng)估企業(yè)所屬行業(yè)時(shí)，可參考國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類、證監(jiān)會(huì)的上市公司行業(yè)分類、國(guó)際通用的標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)代碼等。在依照行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)盡量選取與被評(píng)估企業(yè)在主營(yíng)業(yè)務(wù)收入結(jié)構(gòu)、利潤(rùn)結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)模式等方面相似的參照物。在財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的選擇上，需要通過(guò)必要的分析從業(yè)務(wù)類型及構(gòu)成、市場(chǎng)、管理等方面進(jìn)行比較，以此體現(xiàn)被評(píng)估企業(yè)和可比案例之間的風(fēng)險(xiǎn)和成長(zhǎng)差異。在其他重要交易條款的設(shè)定上，應(yīng)考慮股權(quán)評(píng)估交易的背景、交易日期、交易價(jià)格、收購(gòu)股權(quán)的比重、影響交易價(jià)格的其他重要交易條款等。

（二）市場(chǎng)法常用的具體評(píng)估方法

市場(chǎng)法主要分為直接比較法和間接比較法：

其中間接比較法則是利用資產(chǎn)的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)（標(biāo)準(zhǔn)可以是綜合標(biāo)準(zhǔn)，也可以是分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)）作為基準(zhǔn)。分別將被評(píng)估資產(chǎn)和參照物整體或分項(xiàng)對(duì)比打分從而得到被評(píng)估資產(chǎn)和參照物各自的分值。再利用參照物的市場(chǎng)交易價(jià)格以及被評(píng)估資產(chǎn)的分值與參照物的分值的比值（系數(shù)）求得被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一類評(píng)估方法。該方法只要求參照物與被評(píng)估資產(chǎn)在大的方面基本相同或相似，通過(guò)被評(píng)估資產(chǎn)和參照物與國(guó)家、行業(yè)和市場(chǎng)的對(duì)比分析，掌握參照物與被評(píng)估資產(chǎn)之間的差異，在參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整估算被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值?？紤]到間接比較法需要利用國(guó)家、行業(yè)或市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)用起來(lái)存在較多局限，在資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐中應(yīng)用并不廣泛。直接比較法是指利用參照物的交易價(jià)格，以被評(píng)估資產(chǎn)的某一或若干特征與參照物的同一及若干特征直接進(jìn)行比較，得到兩者的特征修正系數(shù)或特征差額，在參照物交易價(jià)格的基礎(chǔ)上進(jìn)行修正從而得到被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法，如果只有一個(gè)可比因素不一致，則其基本計(jì)算公式為：

如果是有多個(gè)可比因素不一致，則其基本計(jì)算公式為：

被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值=參照物交易價(jià)格*修正系數(shù)1*修正系數(shù)2……*修正系數(shù)n

被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值=參照物交易價(jià)格±特征差額1±特征差額2……±特征差額n

當(dāng)參照物與被評(píng)估資產(chǎn)的差異僅僅體現(xiàn)在某一基本特征上的時(shí)候，直接比較法會(huì)演變成為先行市價(jià)法、市價(jià)折扣法、功能價(jià)值類比法、價(jià)格指數(shù)法、成新率價(jià)格調(diào)整法、市場(chǎng)售價(jià)類比法、價(jià)值比率法等。

1、現(xiàn)行市價(jià)法

當(dāng)被評(píng)估資產(chǎn)本身具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格或與被評(píng)估資產(chǎn)基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格的時(shí)候，可以直接利用被評(píng)估資產(chǎn)或參照物在評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格作為被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。現(xiàn)行市價(jià)法是以成交價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)的，有的資產(chǎn)在市場(chǎng)交易過(guò)程中，報(bào)價(jià)或目錄價(jià)與實(shí)際成交價(jià)之間會(huì)因交易對(duì)象、交易批量等原因存在差異，在運(yùn)用現(xiàn)行市價(jià)法時(shí)要注意被評(píng)估資產(chǎn)或參照物在評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格要與被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值內(nèi)涵相同。

2、市價(jià)折扣法

以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮到被評(píng)估資產(chǎn)在銷售條件、銷售時(shí)限或銷售數(shù)量等方面的差異，按照專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或有關(guān)部門的規(guī)定，設(shè)定一個(gè)價(jià)格折扣率來(lái)估算被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法。其計(jì)算公式為： 

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格*（1-價(jià)格折扣率） 

這一公式假設(shè)被評(píng)估對(duì)象享受的價(jià)格折扣比參照物大，而實(shí)際評(píng)估工作中并不一定如此。 

此方法一般只適用于被評(píng)估資產(chǎn)與參照物之間僅存在交易條件方面差異的情形。評(píng)估某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評(píng)估基準(zhǔn)日與其完全相同的參照物正常變現(xiàn)價(jià)為10萬(wàn)元，經(jīng)資產(chǎn)評(píng)估綜合分析，認(rèn)為快速變現(xiàn)的折扣率應(yīng)為50%。因此，確定該擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值＝10×（1－50%）＝5萬(wàn)元

3、功能價(jià)值類比法 

功能價(jià)值類比法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與被評(píng)估資產(chǎn)之間的功能差異進(jìn)行調(diào)整來(lái)估算被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法，根據(jù)資產(chǎn)的功能與其價(jià)值之間的關(guān)系可分為線性關(guān)系和指數(shù)關(guān)系兩種類型。

當(dāng)資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈線性關(guān)系時(shí)，通常被稱作生產(chǎn)能力比例法，其計(jì)算公式為： 

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝參照物成交價(jià)格*（評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力） 

如被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評(píng)估基準(zhǔn)日參照資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為10萬(wàn)元，由此確定被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值＝10×90÷120＝7.5萬(wàn)元 

當(dāng)資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈指數(shù)關(guān)系時(shí)，通常被稱作規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法，其計(jì)算公式為： 

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格*（評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力）X 

其中X為功能價(jià)值指數(shù)。

如被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評(píng)估基準(zhǔn)日參照資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為10萬(wàn)元，該類資產(chǎn)的功能價(jià)值指數(shù)為0.7，由此確定被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值＝10×（90÷120）0.7＝8.18（萬(wàn)元） 

4、價(jià)格指數(shù)法 

價(jià)格指數(shù)法又稱物價(jià)指數(shù)法，是基于參照物的成交時(shí)間與被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估基準(zhǔn)日之間的時(shí)間間隔引起的價(jià)格變動(dòng)對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響，以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，利用物價(jià)變動(dòng)指數(shù)（價(jià)格指數(shù)）調(diào)整參照物成交價(jià)從而得到被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法。其計(jì)算公式為：

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值 = 參照物成交價(jià)格*（1+價(jià)格變動(dòng)指數(shù)） 

如：與被評(píng)估資產(chǎn)完全相同的參照資產(chǎn)6個(gè)月前的正常成交價(jià)格為10萬(wàn)元，半年期間該資產(chǎn)的價(jià)格上升了5%，則被評(píng)估中資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值=10*（1+5%）=10.5萬(wàn)元。 

結(jié)合市場(chǎng)參數(shù)的不同，基本式“資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值 = 參照物成交價(jià)格*（1+價(jià)格變動(dòng)指數(shù)）”可以演變?yōu)閮煞N方式： 

一種變形是：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物資產(chǎn)交易價(jià)格*（1+評(píng)估基準(zhǔn)日同類資產(chǎn)定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)）/（1+參照物交易日同類資產(chǎn)定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)）

在具體運(yùn)用上，如被評(píng)估房地產(chǎn)于2020年6月30日進(jìn)行評(píng)估，該類房地產(chǎn)2016年上半年各月月末的價(jià)格同2019年年底相比，分別上漲了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中參照房地產(chǎn)在2020年3月底的正常成交價(jià)格為3800元/平方米，則被評(píng)估房產(chǎn)于2020年6月30日的價(jià)值 = 3800×（1＋10.5%）/（1＋6.8%）＝3932元/平方米。 

另一種變形是：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值 = 參照物資產(chǎn)交易價(jià)格 * 參照物交易期日至評(píng)估基準(zhǔn)日各期（1+環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)）的乘積。 

在具體運(yùn)用上，已知某參照物資產(chǎn)在2020年1月初的正常交易價(jià)格為300萬(wàn)元，該種資產(chǎn)已不再生產(chǎn)，但該類資產(chǎn)的價(jià)格變化情形如下：2020年1～5月的環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。被評(píng)估資產(chǎn)于2020年5月初的評(píng)估價(jià)值 = 300×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%＝331.1萬(wàn)元。 

根據(jù)基期的不同可區(qū)分為定基價(jià)格指數(shù)和環(huán)比價(jià)格指數(shù)。 

（1）定基指數(shù)及其運(yùn)用 

定基指數(shù)是基期固定的增長(zhǎng)率，因此：

定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)＝（當(dāng)年實(shí)際物價(jià)—基年物價(jià)）/基年物價(jià) 

定基價(jià)格指數(shù)＝當(dāng)年實(shí)際物價(jià)/基年物價(jià)

定基價(jià)格指數(shù)＝1＋定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù) 

如果能夠獲得參照物和被評(píng)估資產(chǎn)的定基價(jià)格指數(shù)或定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)，價(jià)格指數(shù)法的數(shù)學(xué)式可以概括為： 

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物資產(chǎn)交易價(jià)格*評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)定基價(jià)格指數(shù)/參照物交易日資產(chǎn)定基價(jià)格指數(shù) 

（2）環(huán)比指數(shù)及其運(yùn)用

環(huán)比指數(shù)是基期不固定的（僅同上期比）的增長(zhǎng)率，所以： 

環(huán)比價(jià)格指數(shù)（%）＝當(dāng)年定基價(jià)格指數(shù)/上年定基價(jià)格指數(shù)

環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)　　

如果能夠獲得參照物和被評(píng)估資產(chǎn)的環(huán)比價(jià)格指數(shù)或環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)，價(jià)格指數(shù)法的數(shù)學(xué)表達(dá)式為： 

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物資產(chǎn)交易價(jià)格*參照物交易日至評(píng)估基準(zhǔn)日各期環(huán)比價(jià)格指數(shù)乘積

整體而言，價(jià)格指數(shù)法一般運(yùn)用于被評(píng)估資產(chǎn)與參照物之間僅有時(shí)間因素存在差異的情形，且時(shí)間差異不能過(guò)長(zhǎng)。 

5、成新率價(jià)格調(diào)整法 

成新率價(jià)格調(diào)整法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與被評(píng)估資產(chǎn)新舊程度上的差異，通過(guò)成新率調(diào)整估算出被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值，其計(jì)算公式為： 

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值= 參照物成交價(jià)格*被評(píng)估資產(chǎn)成新率/參照物成新率 

資產(chǎn)成新率= 資產(chǎn)的尚可使用年限/（資產(chǎn)的已使用年限+資產(chǎn)的尚可使用年限）*100% 

成新率價(jià)格調(diào)整法只運(yùn)用于被評(píng)估資產(chǎn)與參照物之間僅有成新程度差異的情形。 

6、市場(chǎng)售價(jià)類比法 

市場(chǎng)售價(jià)類比法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與被評(píng)估資產(chǎn)在功能、市場(chǎng)條件和銷售時(shí)間等方面的差異，通過(guò)對(duì)比分析和量化差異，調(diào)整估算出被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種方法。其計(jì)算公式為： 

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值 = 參照物售價(jià) + 功能差異值 + 時(shí)間差異值 + …… + 交易情況差異值 

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià) * 功能差異修正系數(shù) * 時(shí)間差異修正系數(shù) 

7、價(jià)值比率法

價(jià)值比率法是利用參照物的市場(chǎng)交易價(jià)格，與其某一經(jīng)濟(jì)參數(shù)或經(jīng)濟(jì)指標(biāo)相比較形成的價(jià)值比率作為乘數(shù)或倍數(shù)，乘以被評(píng)估資產(chǎn)的同一經(jīng)濟(jì)參數(shù)或經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，從而得到被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種具體評(píng)估方法。價(jià)值比率法中的價(jià)值比率種類眾多，包括了盈利類指標(biāo)的價(jià)值比率，如息稅前收益價(jià)值比率，稅后現(xiàn)金流量?jī)r(jià)值比率和每股收益價(jià)值比率（市盈率）等；收入類指標(biāo)的價(jià)值比率，如銷售收入價(jià)值比率（市銷率）；資產(chǎn)類指標(biāo)的價(jià)值比率，如凈資產(chǎn)價(jià)值比率、總資產(chǎn)價(jià)值比率等。其他類指標(biāo)的價(jià)值比率，如成本市價(jià)比率等。 

價(jià)值比率法通常被用作評(píng)估企業(yè)價(jià)值，由于企業(yè)存在規(guī)模、營(yíng)利能力等方面的差異，因此為增強(qiáng)可比性，需要采取某種可比的價(jià)值聯(lián)系，將待估企業(yè)與可比企業(yè)的價(jià)值聯(lián)系起來(lái)。這種聯(lián)系通?？梢杂脙r(jià)值比率來(lái)反映，對(duì)其進(jìn)行調(diào)整，得到待估企業(yè)的價(jià)值比率。根據(jù)選取的可比參照物不同，分為“上市公司比較法”和“交易案例比較法”。上市公司比較法是獲取并分析可比上市公司的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，計(jì)算適當(dāng)?shù)膬r(jià)值比例，在與被評(píng)估企業(yè)比較分析的基礎(chǔ)上，確定待估企業(yè)價(jià)值的具體方法。上市公司比較法中可比企業(yè)應(yīng)當(dāng)是公開市場(chǎng)上正常交易的上市公司，交易案例比較法是指獲取并分析可比企業(yè)的買賣、收購(gòu)及合并案例資料，計(jì)算適當(dāng)?shù)膬r(jià)值比率，在于待估企業(yè)比較分析的基礎(chǔ)上，確定待估企業(yè)價(jià)值的具體方法，運(yùn)用交易案例比較法時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮待估企業(yè)與交易案例的差異因素對(duì)價(jià)值的影響。價(jià)值比率法應(yīng)關(guān)注如下重點(diǎn)： 

一是可比參照物相關(guān)數(shù)據(jù)信息來(lái)源及可靠性。因?yàn)槭袌?chǎng)法評(píng)估最主要的就是依賴可比參照物的數(shù)據(jù)來(lái)確定待估企業(yè)的價(jià)值。因此，前者的數(shù)據(jù)是否真實(shí)可靠就顯得尤為重要，這不僅需要保證數(shù)據(jù)的真實(shí)性，同時(shí)也要保證所獲得的數(shù)據(jù)的途徑是合法的、有效的。 

二是確定可比參照物的可比標(biāo)準(zhǔn)。需要考慮企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品或提供的服務(wù)是否相同或相似，或者企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)是否都受到相同經(jīng)濟(jì)因素的影響；考慮待估企業(yè)與可比企業(yè)的規(guī)模和獲利能力是否相似，考慮到企業(yè)規(guī)模和生產(chǎn)能力之間并非呈現(xiàn)完美的線性關(guān)系，通常存在規(guī)模效應(yīng)，所以如果企業(yè)規(guī)模差異較大，其獲利能力可能失去可比性，因此，應(yīng)當(dāng)選取規(guī)模較為相似的企業(yè)進(jìn)行比較；考察未來(lái)成長(zhǎng)性是否相同或相似。企業(yè)當(dāng)前的價(jià)值來(lái)自于其未來(lái)的獲利能力，成長(zhǎng)性差異較大的公司，通常所處的生命周期不同，對(duì)于當(dāng)前時(shí)點(diǎn)的可比性就存在較大差異。因而在評(píng)估過(guò)程中應(yīng)將這一要素考慮在內(nèi)。 

三是可比參照物數(shù)量的把握，上市公司要設(shè)置較為嚴(yán)苛的可比標(biāo)準(zhǔn)，選擇最為可比的企業(yè)或企業(yè)組合，如果選用交易案例，則盡可能選擇多個(gè)可比案例。 

四是價(jià)值比率的選取。由于價(jià)值比率在可比企業(yè)與待估企業(yè)的價(jià)值之間建立了一座橋梁，而這座橋梁，而這座橋梁是否能夠更好的反映價(jià)值就成為選取價(jià)值比率的關(guān)鍵。所以，虧損企業(yè)一般不采用與凈利潤(rùn)相關(guān)的價(jià)值乘數(shù)；可比參照物與待估企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)存在較大差異，則不宜選擇部分投資口徑的價(jià)值乘數(shù)；輕資產(chǎn)企業(yè)不宜選擇與資產(chǎn)規(guī)模相關(guān)的價(jià)值乘數(shù)，而應(yīng)該更多的考慮與收益相關(guān)的指標(biāo)；對(duì)于成本和利潤(rùn)比較穩(wěn)定的企業(yè)，可以采用收益口徑的價(jià)值乘數(shù)進(jìn)行評(píng)估；可比參照物與待估企業(yè)的稅收政策不一致，偏向于采用與扣稅前收益相關(guān)的指標(biāo)，從而避免由于稅收不一致而導(dǎo)致的價(jià)值差異性。 

盡管價(jià)值比例有很多種，但在評(píng)估實(shí)務(wù)中，最常用的有市銷率、市凈率和市盈率等。目前常采用的價(jià)值比率類型通常都是如下設(shè)置：

比率 = 分子/分母，其中：

分子代表價(jià)值（即權(quán)益價(jià)值、企業(yè)價(jià)值），分母則代表了與價(jià)值相關(guān)的參數(shù)（如凈利、收入等）。價(jià)值比率主要有盈利比率，資產(chǎn)比率，收入比率和其他特定比率，價(jià)值比率的實(shí)質(zhì)就是單位價(jià)值的概念。具體而言：

盈利價(jià)值比率 = 企業(yè)整體價(jià)值或股權(quán)價(jià)值/盈利類參數(shù)

收入價(jià)值比率 = 企業(yè)整體價(jià)值/銷售收入 

資產(chǎn)價(jià)值比率 = 企業(yè)整體價(jià)值或股權(quán)價(jià)值/資產(chǎn)類參數(shù) 

其他特殊價(jià)值比率 = 企業(yè)整體價(jià)值或股權(quán)價(jià)值/特殊類參數(shù) 

價(jià)值比率法通常被用作評(píng)估企業(yè)價(jià)值，實(shí)務(wù)中最常用的有成本市價(jià)法、市盈率倍數(shù)法、市銷率法，市凈率法等。其中， 

成本市價(jià)法是以被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ)，利用參照物的成本市價(jià)比率來(lái)估算被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法。其計(jì)算公式為： 

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值 = 被評(píng)估資產(chǎn)現(xiàn)行合理成本 * 參照物成交價(jià)格/參照物現(xiàn)行合理成本

如評(píng)估基準(zhǔn)日某設(shè)備的成本市價(jià)率為150%，已知被股全新設(shè)備的現(xiàn)行合理成本為20萬(wàn)元，則其評(píng)估價(jià)值為20*150%=30萬(wàn)元。 

市盈率倍數(shù)法，主要適用于企業(yè)價(jià)值的評(píng)估，市盈率倍數(shù)法是以參照物（企業(yè)）的市盈率作為乘數(shù)（倍數(shù)），其中市盈率=股票價(jià)格/每股收益，以市盈率與被評(píng)估企業(yè)相同口徑的收益額相乘估算被評(píng)估企業(yè)價(jià)值的方法。 

如某被評(píng)估企業(yè)的年凈利潤(rùn)為1000萬(wàn)元，評(píng)估基準(zhǔn)日資本市場(chǎng)上同類去也平均市盈率為20倍，則該企業(yè)的評(píng)估價(jià)值就是1000 * 20 = 20000萬(wàn)元。

當(dāng)參照物與被評(píng)估資產(chǎn)的差異不僅僅體現(xiàn)在某一特征上的時(shí)候，上述評(píng)估方法，如現(xiàn)行市價(jià)法、市價(jià)折扣法、功能價(jià)值類比法、價(jià)格指數(shù)法和成新率價(jià)格調(diào)整法等的運(yùn)用就可以演變成參照物與被評(píng)估資產(chǎn)各個(gè)功能修正系數(shù)的計(jì)算了，如交易情形修正系數(shù)（正常交易情形/參照物交易情形），功能價(jià)值修正系數(shù)（被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力）、交易時(shí)間修正系數(shù)（被評(píng)估資產(chǎn)的定基價(jià)格指數(shù)/參照物的定基價(jià)格之歌）和成新程度修正系數(shù)（被評(píng)估資產(chǎn)成新率/參照物成新率）等。 

如某面積為1000平方米商業(yè)用房，因聯(lián)營(yíng)需進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日為2016年10月31日。房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上找到三個(gè)成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日接近的商用房交易案例，具體情況如下表所示。單位：元／m2 

被評(píng)估對(duì)象與參照物結(jié)構(gòu)相似、新舊程度相近，故無(wú)需對(duì)功能因素和成新率因素調(diào)整。被評(píng)估對(duì)象所在區(qū)域的綜合評(píng)分為100，三個(gè)參照物所在區(qū)域條件均比被評(píng)估對(duì)象區(qū)域好，綜合評(píng)分分別為107、110和108。當(dāng)時(shí)房產(chǎn)價(jià)格月上漲率為4%，故參照物A的時(shí)間因素調(diào)整系數(shù)為：117/100；參照物B的時(shí)間因素調(diào)整系數(shù)：104/100；參照物C因在評(píng)估基準(zhǔn)日當(dāng)月交易，故無(wú)需調(diào)整。三個(gè)參照物成交價(jià)格的調(diào)整過(guò)程如下： 

被評(píng)估資產(chǎn)單價(jià)＝（125,747＋105,418＋107,331）÷3＝112,832元

被評(píng)估資產(chǎn)總價(jià)＝ 112,832 ×1000＝112,832,000元

直接比較法具有適用性強(qiáng)，應(yīng)用廣泛的特點(diǎn)，雖然比較直觀，簡(jiǎn)單明了，但這一方法強(qiáng)調(diào)參照對(duì)象與被評(píng)估資產(chǎn)之間的可比性，影響被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的因素較多，如可能同時(shí)有時(shí)間因素、價(jià)格因素、功能因素、交易條件等因素存在。另外，該法對(duì)信息資料的數(shù)量和質(zhì)量要求較高，并需要相當(dāng)程度的專業(yè)判斷。因?yàn)?，直接比較法可能要對(duì)參照物與被評(píng)估資產(chǎn)的若干可比因素進(jìn)行對(duì)比分析和差異調(diào)整。沒有足夠的數(shù)據(jù)資料以及對(duì)資產(chǎn)功能、市場(chǎng)行情的充分了解和把握，很難準(zhǔn)確的評(píng)定估算出被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。 

在上述各種具體的評(píng)估方法中，許多具體評(píng)估方法既適用于直接評(píng)估單項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值，也適用于在市場(chǎng)法中持股車評(píng)估標(biāo)的與參照物之間某一種差異的調(diào)整系數(shù)或調(diào)整值。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，單項(xiàng)資產(chǎn)和整體資產(chǎn)都可以作為交易對(duì)象進(jìn)入市場(chǎng)流通，不論是單項(xiàng)資產(chǎn)還是整體資產(chǎn)的交易實(shí)例都可以為運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估提供可參照的評(píng)估依據(jù)。 

（三）市場(chǎng)法的適用范圍和局限 

市場(chǎng)法通常被用于評(píng)估具有活躍公開市場(chǎng)且具有可比成交案例的資產(chǎn)。比如二手機(jī)器設(shè)備和房地產(chǎn)以及部分軟件著作權(quán)等，通常二手設(shè)備市場(chǎng)可以成為機(jī)器設(shè)備評(píng)估的重要參照物選取市場(chǎng)；房地產(chǎn)評(píng)估則更多的選取其所在區(qū)域范圍的類似資產(chǎn)。市場(chǎng)法被用于評(píng)估整體資產(chǎn)價(jià)值時(shí)，通常是用來(lái)評(píng)估企業(yè)價(jià)值。其中，最常用的是價(jià)值比率法，以參照企業(yè)的價(jià)值比率作為調(diào)整手段，以此比率與待估企業(yè)的相關(guān)的財(cái)務(wù)指標(biāo)（如利潤(rùn)、息稅前利潤(rùn)、銷售收入）相乘估算待估企業(yè)價(jià)值。除了上述所經(jīng)常使用的市盈率外，用來(lái)評(píng)估企業(yè)價(jià)值的乘數(shù)還有很多種類。在實(shí)務(wù)中，通常需要根據(jù)被評(píng)估企業(yè)自身和所在行業(yè)特征綜合判斷采用一種或幾種價(jià)值比率進(jìn)行評(píng)估。

市場(chǎng)法作為目前資產(chǎn)評(píng)估的重要方法之一，有其重要的意義和優(yōu)勢(shì)，它是相對(duì)來(lái)說(shuō)具有客觀性的方法，也比較容易被交易雙方所理解和接受。因而如果不存在資產(chǎn)的成本和效用以及市場(chǎng)對(duì)其價(jià)值的認(rèn)知嚴(yán)重偏離的情形下，市場(chǎng)法通常是資產(chǎn)評(píng)估三種方法中較為有效哦、可理解和客觀的方法。在經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，市場(chǎng)認(rèn)知較為穩(wěn)定的國(guó)家，市場(chǎng)法是運(yùn)用較為廣泛的方法。它不僅被用于包括設(shè)備和房地產(chǎn)在內(nèi)的單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估，還被用于企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估之中。 

但是此方法強(qiáng)調(diào)參照對(duì)象與被評(píng)估資產(chǎn)之間的可比性，影響被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的因素較多，如可能同時(shí)有時(shí)間因素、價(jià)格因素、功能因素、交易條件因素的存在。而且該方法的使用，對(duì)信息資料的數(shù)量和質(zhì)量要求較高，而且要求評(píng)估專業(yè)素養(yǎng)有一定的要求。 

四、資產(chǎn)評(píng)估基本法——收益法

收益法是指通過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值，來(lái)估算資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱，該方法采用資本或折現(xiàn)的途徑及其方法來(lái)判斷和估算資產(chǎn)價(jià)值。該評(píng)估思路是任何一個(gè)理智的投資者在購(gòu)置或投資某一項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，所愿意支付或投資的貨幣數(shù)額不會(huì)高于所購(gòu)置或投資的資產(chǎn)在未來(lái)能給其帶來(lái)的回報(bào)。收益法利用投資回報(bào)和收益折現(xiàn)等技術(shù)，把評(píng)估對(duì)象的預(yù)期獲利能力和獲利風(fēng)險(xiǎn)作為兩個(gè)相輔相成的關(guān)鍵指標(biāo)來(lái)估測(cè)評(píng)估對(duì)象的價(jià)值，該方法用數(shù)學(xué)式可以表示為：

式中：P表示評(píng)估價(jià)值；Ri表示未來(lái)第i年的預(yù)期效益；r表示折現(xiàn)率；n表示收益年限；i表示年序號(hào)。上式用圖示表示為：

（一）收益法的適用范圍

因?yàn)槭找娣ㄊ且罁?jù)資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益經(jīng)折現(xiàn)或本金華處理來(lái)估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的，因此其使用會(huì)涉及到三個(gè)基本要素，分別為被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益、折現(xiàn)率或資本化率、被評(píng)估資產(chǎn)取得預(yù)期收益的持續(xù)時(shí)間。因此，應(yīng)用收益法必須具備的三個(gè)前提條件，即未來(lái)預(yù)期收益可以被預(yù)測(cè)并可以用貨幣來(lái)衡量；獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)可以被預(yù)測(cè)并可以用貨幣來(lái)衡量；預(yù)期獲利年限可以被預(yù)測(cè)。 

上述條件表明，首先，評(píng)估對(duì)象的預(yù)期收益必須能被較為合理的估測(cè)，因此被評(píng)估資產(chǎn)與其經(jīng)營(yíng)收益之間應(yīng)存在著較為明確的比例關(guān)系，同時(shí)，影響資產(chǎn)預(yù)期收益的主要因素，包括主觀因素和客觀因素也應(yīng)比較明確，評(píng)估時(shí)可以據(jù)此分析和測(cè)算被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益。其次，被評(píng)估資產(chǎn)所具有的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，地區(qū)風(fēng)險(xiǎn)以及企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是可以比較和測(cè)算的，這是測(cè)算折現(xiàn)率或資本化率的基本參數(shù)之一。評(píng)估對(duì)象所處的行業(yè)不同，地區(qū)不同和企業(yè)差別就會(huì)不同程度的體現(xiàn)在資產(chǎn)擁有者的獲利風(fēng)險(xiǎn)上。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)大的投資，要求的回報(bào)率就高，投資風(fēng)險(xiǎn)小，其回報(bào)率也可以相應(yīng)降低。最后，評(píng)估對(duì)象獲利期限的長(zhǎng)短，也即評(píng)估對(duì)象的壽命，也是影響其價(jià)值和評(píng)估值的重要因素之一。 

（二）收益法的基本步驟和基本參數(shù) 

1、收益法的基本步驟 

從收益法的概念可以發(fā)現(xiàn)，資產(chǎn)未來(lái)的預(yù)期收益和風(fēng)險(xiǎn)的量化是收益法應(yīng)用的主要工作，因此，收益法的工作環(huán)節(jié)應(yīng)做如下安排：一是搜集或驗(yàn)證與評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，包括但不限于資產(chǎn)配置、生產(chǎn)能力、資金條件、經(jīng)營(yíng)前景、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、銷售狀況、歷史和未來(lái)的財(cái)務(wù)狀況、市場(chǎng)形勢(shì)和產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)、行業(yè)水平、所在地區(qū)收益狀況及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等；二是分析測(cè)算被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益；三是分析測(cè)算折現(xiàn)率或資本化率；四是分析測(cè)算被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期收益持續(xù)的時(shí)間；五是用折現(xiàn)率或資本化率將評(píng)估對(duì)象的未來(lái)預(yù)期收益折算成現(xiàn)值；六是分析確定評(píng)估結(jié)果。 

2、收益法的主要參數(shù)

運(yùn)用收益法進(jìn)行評(píng)估涉及許多經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)，最為核心的包括收益額、折現(xiàn)率和收益期限三項(xiàng)。

一是收益額。資產(chǎn)評(píng)估中，資產(chǎn)的收益額是指根據(jù)投資回報(bào)的原理，資產(chǎn)在正常情形下所能得到的歸其產(chǎn)權(quán)主體的所得額。收益額是資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實(shí)收益額；用于資產(chǎn)評(píng)估的收益額是資產(chǎn)的客觀收益。一般而言，資產(chǎn)預(yù)期收益類型主要包括凈利潤(rùn)、凈現(xiàn)金流量、利潤(rùn)總額。其中，前兩者均屬于稅后凈收益，為資產(chǎn)持有者收益。二者之間的關(guān)系為：凈現(xiàn)金流量=凈利潤(rùn)+折舊-追加投資（包括資本性支出和營(yíng)運(yùn)資金追加投資）。因?yàn)閮衄F(xiàn)金流量是按照收付實(shí)現(xiàn)制確定的，凈現(xiàn)金流更適合做預(yù)期收益指標(biāo)，一方面凈現(xiàn)金流量能夠更準(zhǔn)確的反映資產(chǎn)的預(yù)期收益。凈現(xiàn)金流量包含了計(jì)算凈利潤(rùn)時(shí)扣除的折舊和攤銷等非現(xiàn)金性支出，反映了當(dāng)期企業(yè)可自主支配的實(shí)際現(xiàn)金凈流量。折舊和攤銷是會(huì)計(jì)上對(duì)企業(yè)已發(fā)生資本性支出的回收安排，作為非付現(xiàn)項(xiàng)目歸集在企業(yè)的成本費(fèi)用之中，但備齊抵減的收入實(shí)際上已經(jīng)歸入企業(yè)，并成為企業(yè)可以自主支配的現(xiàn)金，將其作為企業(yè)預(yù)期收益的一部分具有合理性；另一方面，凈現(xiàn)金流量體現(xiàn)了資金的時(shí)間價(jià)值，不僅是對(duì)數(shù)量的描述，而且與發(fā)生的時(shí)間密不可分。 

預(yù)測(cè)未來(lái)收益的方法業(yè)界通用的是時(shí)間序列法，因素分析法。其中，時(shí)間序列法是建立資產(chǎn)以往收益的時(shí)間序列方程（根據(jù)歷史數(shù)據(jù)，用回歸分析的統(tǒng)計(jì)方法獲得），然后假定該時(shí)間序列將會(huì)持續(xù)。因此主要適用于資產(chǎn)的收益隨著時(shí)間的推移，呈現(xiàn)出平穩(wěn)增長(zhǎng)趨勢(shì)（評(píng)估基準(zhǔn)日前后均保持這一趨勢(shì)）。因素分析法則是一種間接預(yù)測(cè)收益的方法，需要首先確定影響一項(xiàng)資產(chǎn)收入和支出的具體因素，然后建立收益與這些因素之間的數(shù)量關(guān)系，同時(shí)對(duì)因素未來(lái)可能的變動(dòng)趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)，最終估算出基于這些因素的未來(lái)收益水平。 

二是折現(xiàn)率。折現(xiàn)率是一種期望投資報(bào)酬率，是投資者在投資風(fēng)險(xiǎn)一定的情形下，對(duì)投資所期望的回報(bào)率。折現(xiàn)率由無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率組成，其中無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率又稱安全利率，是沒有投資限制和障礙，任何投資者都可以投資并能夠獲得的投資報(bào)酬率，在實(shí)踐中常參考同期政府債券收益率。風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)投資的一種補(bǔ)償，在數(shù)量上超過(guò)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率之上的，統(tǒng)籌行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和其他風(fēng)險(xiǎn)基礎(chǔ)上的投資回報(bào)率。確定折現(xiàn)率的方法主要有加和法、資本成本加權(quán)法、市場(chǎng)法等。其中，加和法就是以折現(xiàn)率包含的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率兩部分分別求得數(shù)值，然后匯總加和，即折現(xiàn)率＝無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。其中，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率大多使用較長(zhǎng)期的政府債券收益率（1年或1年以上）作為基本收益率。在實(shí)務(wù)中，具體采用的政府債券收益期間，應(yīng)與評(píng)估對(duì)象的預(yù)期收益期間相匹配。而風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率則要充分考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)（包括但不限于行業(yè)的總體狀況、宏觀經(jīng)濟(jì)狀況、資本市場(chǎng)狀況、地區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況、法律法規(guī)約束、國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策等）；與被評(píng)估資產(chǎn)相聯(lián)系的風(fēng)險(xiǎn)（主要包括但不限于產(chǎn)品或服務(wù)的類型、企業(yè)規(guī)模、財(cái)務(wù)狀況、管理水平、資產(chǎn)狀況、收益數(shù)量和質(zhì)量、區(qū)位因素等）。資本資產(chǎn)定價(jià)模型（capital assetpricing model，即CAPM）是通過(guò)β系數(shù)來(lái)量化折現(xiàn)率中的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率部分的常用方法。計(jì)算公式為：Ri＝Rf＋β（Rm－Rf）。其中，R代表被評(píng)估企業(yè)所在行業(yè)（或自身）的投資報(bào)酬率；Rm代表市場(chǎng)平均收益率；Rf代表無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率；β代表風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。其中Rf所代表的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，沒有投資違約風(fēng)險(xiǎn)。這一點(diǎn)通常只有主權(quán)國(guó)家的政府信用才可以保證；在特定的時(shí)間內(nèi)，完成投資和再投資可以確定，這一數(shù)值通常取我國(guó)中長(zhǎng)期國(guó)債的到期收益率平均值。（Rm－Rf）表示市場(chǎng)平均風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，又稱為系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。它的本質(zhì)是進(jìn)行股權(quán)投資預(yù)期獲得的超過(guò)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的收益率，也可以用ERP（股權(quán)超額風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)率）來(lái)表示。β系數(shù)的確定則主要適用于股權(quán)被頻繁交易的上市公司的評(píng)估。對(duì)于非上市公司來(lái)說(shuō)，可以參照上市公司中情形相似的公司的β系數(shù)來(lái)確定自己的β系數(shù)，或者先確定公司所在的行業(yè)的β系數(shù)，計(jì)算行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。β系數(shù)是通過(guò)對(duì)單只股票價(jià)格變動(dòng)和到變動(dòng)的歷史數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析得出，是股票與大盤之間聯(lián)動(dòng)性的表現(xiàn)，所反映的是某一只股票的股價(jià)變動(dòng)相對(duì)于大盤的表現(xiàn)情形，體現(xiàn)其收益變化幅度相對(duì)于大盤的變化幅度。絕對(duì)值越小，顯示其變化幅度相對(duì)于大盤而言越小，如果是負(fù)值，表明其與大盤呈相反方向變動(dòng)，體現(xiàn)該股票與投資風(fēng)險(xiǎn)與大盤呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)性。如β系數(shù)為1，則說(shuō)明當(dāng)大盤整體上漲10%時(shí)，該只股票的報(bào)酬率上漲10%；反之，則下降10%。如果β系數(shù)為1.1，則說(shuō)明市場(chǎng)整體上漲10%時(shí)，該只股票上漲11%；如果β系數(shù)為0.8，則市場(chǎng)整體變動(dòng)10%時(shí)，則該只股票同向變動(dòng)8%。實(shí)際中，一般用單只股票資產(chǎn)的歷史收益率對(duì)同期大盤指數(shù)收益率進(jìn)行回歸，回歸系數(shù)就是β系數(shù)。盡管當(dāng)前實(shí)務(wù)中多采用單只股票歷史數(shù)據(jù)得出β系數(shù)，但作為未來(lái)預(yù)期收益的折現(xiàn)率計(jì)算指標(biāo)之一，它所反映的應(yīng)當(dāng)是未來(lái)的變動(dòng)情形。因此，不應(yīng)當(dāng)簡(jiǎn)單地直接使用歷史β系數(shù)，而應(yīng)該在充分分析被評(píng)估企業(yè)當(dāng)前及未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r的情形下，對(duì)其歷史的β系數(shù)調(diào)整為能夠反映未來(lái)情形的值，從而更為貼切地反映未來(lái)收益風(fēng)險(xiǎn)的變化情形。資本成本加權(quán)法是以企業(yè)的各種資本在企業(yè)全部資本中所占的比重為權(quán)數(shù)，對(duì)各種長(zhǎng)期資金的資本成本加權(quán)平均計(jì)算出來(lái)的資本總成本。把資產(chǎn)視作投入資金總額，即構(gòu)成一個(gè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的所有有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)減去流動(dòng)負(fù)債的凈額，那么企業(yè)資產(chǎn)可以理解為長(zhǎng)期負(fù)債與所有者權(quán)益之和。也即：

資產(chǎn)＝長(zhǎng)期負(fù)債＋所有者權(quán)益。折現(xiàn)率＝長(zhǎng)期負(fù)債占資產(chǎn)總額的比重×長(zhǎng)期負(fù)債利息率×（1－所得稅率）＋所有者權(quán)益占資產(chǎn)總額的比重×投資報(bào)酬率。其中，投資報(bào)酬率＝無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＋風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中一般使用股權(quán)資本報(bào)酬率。市場(chǎng)法是通過(guò)尋找與被評(píng)估資產(chǎn)相類似的資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格以及該資產(chǎn)的收益來(lái)倒求折現(xiàn)率，而不像加和法那樣由折現(xiàn)率的各組成部分相加得出。 

被評(píng)估資產(chǎn)的折現(xiàn)率＝（∑樣本資產(chǎn)的收益/樣本資產(chǎn)價(jià)格）/n
其中，樣本資產(chǎn)是指與被評(píng)估資產(chǎn)在行業(yè)、銷售類型、收益水平、風(fēng)險(xiǎn)程度、流動(dòng)性等方面相類似的資產(chǎn)。該方法的選取要是具體評(píng)估對(duì)象而定。

三是收益期限。是指資產(chǎn)具有獲利能力并產(chǎn)生資產(chǎn)凈收益的持續(xù)時(shí)間。通常以年為單位，由評(píng)估專業(yè)人員根據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)自身效能、資產(chǎn)未來(lái)獲利能力、資產(chǎn)損耗等情形及相關(guān)條件及有關(guān)法律、法規(guī)、契約、合同等加以確定。具體分為有限期和無(wú)限期（永續(xù)）。其中，無(wú)限期（永續(xù)）是如無(wú)特殊情形，資產(chǎn)使用比較正常且沒有對(duì)資產(chǎn)的使用年限進(jìn)行限定，或者這種限定是可以解除的，并可以通過(guò)延續(xù)方式永續(xù)使用，則可假定收益期為無(wú)限期。有限期則是收益期限受到法律、合同等規(guī)定的限制，則應(yīng)以法律或合同規(guī)定的年限作為收益期。資產(chǎn)沒有規(guī)定收益期限的，可按其正常的經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期，即資產(chǎn)能夠給其擁有者帶來(lái)最大收益的年限。收益增長(zhǎng)模型主要包括兩階段增長(zhǎng)模型、三階段增長(zhǎng)模型和永續(xù)增長(zhǎng)模型三種，其中兩階段增長(zhǎng)模型中，第一階段為觀測(cè)期（3-5年）。其增長(zhǎng)率高于第二個(gè)階段的增長(zhǎng)率；第二階段被稱為永續(xù)增長(zhǎng)階段，增長(zhǎng)率為正常穩(wěn)定的增長(zhǎng)率，是對(duì)觀測(cè)期以外時(shí)間跨度的年均復(fù)合增長(zhǎng)率預(yù)期。這兩個(gè)階段的劃分通常以企業(yè)預(yù)期達(dá)到穩(wěn)定的年份為標(biāo)準(zhǔn)。三階段增長(zhǎng)模型系由Sherman Chattiner等于1965年在《普通股定價(jià)—原則、目錄和應(yīng)用》中提出，主要區(qū)分如下幾個(gè)階段，第一階段是成長(zhǎng)階段，由于生產(chǎn)新產(chǎn)品并擴(kuò)大市場(chǎng)份額，公司取得快速的收益增長(zhǎng)。第二階段是過(guò)渡階段，公司的收益開始成熟并且作為整體的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率開始減速，在這一點(diǎn)上，公司處于成熟階段，公司收入繼續(xù)以整體經(jīng)濟(jì)的速度增長(zhǎng)。第三階段是超常階段假設(shè)紅利的增長(zhǎng)率為常數(shù)。永續(xù)增長(zhǎng)模型則是將未來(lái)收益的增長(zhǎng)率假設(shè)為一個(gè)確定的值，通常被用于較為成熟的公司價(jià)值評(píng)估。 

3、收益法的主要技術(shù)方法

收益法實(shí)際上是在預(yù)期收益還原思路下若干具體方法的集合。收益法中的具體方法可以分為若干類，一是針對(duì)評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有無(wú)限期的情形劃分，二是針對(duì)評(píng)估對(duì)象預(yù)期收益的情形劃分，可分為等額收益評(píng)估方法、非等額收益評(píng)估方法等。

上述公式在凈收益不變、凈收益在若干年后保持不變、凈收益按等差級(jí)數(shù)變化、凈收益按等比級(jí)數(shù)變化等不同情形中，會(huì)發(fā)生不同變形： 

（1）當(dāng)凈收益不變時(shí)，如下圖所示：

當(dāng)收益永續(xù)，各因素不變時(shí)，其計(jì)算公式為：P=A/r

其成立條件是：凈收益每年不變；資本化率固定且大于零；收益年期無(wú)限。

如被評(píng)估資產(chǎn)為一未公開的食品配方。預(yù)計(jì)在未來(lái)無(wú)限年期其所產(chǎn)生的年收益為100萬(wàn)元，資本化率為10%。則該食品配方的價(jià)值P＝A/r＝100/10%＝1000（萬(wàn)元） 

當(dāng)收益年期有限，折現(xiàn)率等于零時(shí)，其計(jì)算公式為：P＝A×n

其成立條件是：凈收益每年不變；收益年期有限為n；折現(xiàn)率為零。 

當(dāng)收益年期有限，折現(xiàn)率大于零時(shí)，其計(jì)算公式為：

如被評(píng)估資產(chǎn)為某一服裝品牌的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)。根據(jù)許可方與被許可方所簽訂的合同，在評(píng)估基準(zhǔn)日，該品牌的尚可使用年限為5年。根據(jù)以往的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)和市場(chǎng)對(duì)該品牌的認(rèn)可程度，預(yù)計(jì)其未來(lái)年收益將會(huì)維持在200萬(wàn)元。折現(xiàn)率假定為15%，則該品牌的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值為：

（2）當(dāng)凈收益在若干年后保持不變，又可細(xì)分為無(wú)限年期收益和有限年期收益。其中

如果是無(wú)限年期收益，則

其成立要滿足四個(gè)條件，一是凈收益在n年（含第n年）以前有變化；二是凈收益在n年（不含第n年）以后保持不變；三是收益年期無(wú)限；四是r大于零。

如某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)5年凈收益為20萬(wàn)元、24萬(wàn)元、25萬(wàn)元、28萬(wàn)元、32萬(wàn)元。從第六年到未來(lái)無(wú)限期，每年凈收益為40萬(wàn)元，資本化率為10%。求房地產(chǎn)價(jià)格。如果收益年限為50年，再求房地產(chǎn)價(jià)格，具體計(jì)算過(guò)程如下： 

如果是有限年限收益，則

其成立應(yīng)滿足的條件是凈收益在t年（含第t年）以前有變化；凈收益在t年（不含第t年）以后保持不變；收益年期有限為n；r大于零。

（3）凈收益按等差級(jí)數(shù)變化

一是在凈收益按等差級(jí)數(shù)遞增，收益年期無(wú)限的條件下：

其成立條件：凈收益按等差級(jí)數(shù)遞增；凈收益逐年遞增額為B；收益年期無(wú)限；r大于零。如某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)第一年的凈收益為9萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加2萬(wàn)元，收益年限可視為無(wú)限年，利率為9%。求房地產(chǎn)價(jià)格。

二是在凈收益按等差級(jí)數(shù)遞增，收益年期有限的條件下：

其成立條件要求：凈收益按等差級(jí)數(shù)遞增；凈收益逐年遞增額為B；收益年期有限為n；r大于零。

三是在凈收益按等差級(jí)數(shù)遞減，收益年期無(wú)限的條件下：

其成立條件：凈收益按等差級(jí)數(shù)遞減；凈收益逐年遞減額為B；收益年期無(wú)限；r大于零；收益遞減到零為止。但在實(shí)操層面，資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)主體會(huì)根據(jù)替代原則，在資產(chǎn)收益遞減為零之前停止使用該資產(chǎn)或變現(xiàn)資產(chǎn)，不會(huì)無(wú)限制地永續(xù)使用下去。

四是在凈收益按等差級(jí)數(shù)遞減，收益年期有限的條件下，其計(jì)算公式如下：

其成立條件：凈收益按等差級(jí)數(shù)遞減；凈收益逐年遞減額為B；收益年期有限為n；r大于零。如，根據(jù)被評(píng)估企業(yè)的章程，其于評(píng)估基準(zhǔn)日的剩余經(jīng)營(yíng)年期為10年，且實(shí)際控制方也沒有繼續(xù)經(jīng)營(yíng)的意愿。若該企業(yè)未來(lái)10年的年凈利潤(rùn)將保持每年10萬(wàn)元的減少額，且當(dāng)前的年收益為1000萬(wàn)元。假定折現(xiàn)率為10%，該企業(yè)的股東全部權(quán)益為：

（4）凈收益按等比級(jí)數(shù)變化

一是在凈收益按等比級(jí)數(shù)遞增，收益年期無(wú)限的條件下：

其成立條件：凈收益按等比級(jí)數(shù)遞增；凈收益逐年遞增比率為s；收益年期無(wú)限；r大于零且r＞s＞0。如某房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)第一年的凈收益為130萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)3%，收益年限無(wú)限年，資本化率10%。則其收購(gòu)價(jià)格為：

二是在凈收益按等比級(jí)數(shù)遞增，收益年期有限的條件下：

其成立條件：凈收益按等比級(jí)數(shù)遞增；凈收益逐年遞增比率為s；收益年期有限；r大于零且r＞s＞0。如，某房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)第一年凈收益為120萬(wàn)，此后在使用50年內(nèi)每年凈收益在上一年基礎(chǔ)上增長(zhǎng)3%，資本化率10%，則其收益價(jià)格為：

三是在凈收益按等比級(jí)數(shù)遞減，收益年期無(wú)限的條件下：

其成立條件：凈收益按等比級(jí)數(shù)遞減；凈收益逐年遞減比率為S；收益年期無(wú)限；r大于零且r＞s＞0。

四是在凈收益按等比級(jí)數(shù)遞減，收益年期有限的條件下：

其成立條件：凈收益按等比級(jí)數(shù)遞減；凈收益逐年遞減比率為s；收益年期有限為n；r大于零且0＜s≤1。

五是已知未來(lái)若干年后資產(chǎn)價(jià)格的條件下：

其成立條件：凈收益在第n年（含n年）前保持不變；預(yù)知第n年的價(jià)格為Pn；r大于零。如，某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行價(jià)格3000元／m2，年凈收益為210元／m2， 利率8%。該地區(qū)將興建學(xué)校，將在6年后建成投入使用，該城市同類房產(chǎn)價(jià)格5000元／m2 。據(jù)此，學(xué)校區(qū)域的房產(chǎn)價(jià)格達(dá)到5000元／m2。則學(xué)校建成后房地產(chǎn)價(jià)格為：

（三）收益法的適用范圍和局限性

收益法評(píng)估的適用范圍上，需結(jié)合資產(chǎn)的類型進(jìn)行區(qū)分。其中，單項(xiàng)資產(chǎn)上主要適用于無(wú)形資產(chǎn)（專利或?qū)Ｓ屑夹g(shù)、商標(biāo)、著作權(quán)、客戶關(guān)系、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等）；房地產(chǎn)（既有收益性的房產(chǎn)類別，比如商鋪、酒店、寫字樓等）；機(jī)器設(shè)備（可出租的機(jī)器設(shè)備或刻度產(chǎn)生現(xiàn)金流的生產(chǎn)線、成套設(shè)備）；其他資產(chǎn)（例如非上市交易的股票、債券、長(zhǎng)期應(yīng)收款、長(zhǎng)期股權(quán)投資、投資性房地產(chǎn)等）。在整體資產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用通常是對(duì)企業(yè)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。因?yàn)槠髽I(yè)經(jīng)營(yíng)的本質(zhì)是獲得收益，收益法與其他評(píng)估方法相比更能體現(xiàn)企業(yè)存在和運(yùn)營(yíng)的本質(zhì)特征。通常情形下，在評(píng)估過(guò)程中需要依據(jù)收益的不同口徑，選擇不同的收益法：

常見的方法有股利折現(xiàn)模型、現(xiàn)金流折現(xiàn)模型、經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)模型，具體對(duì)應(yīng)如下圖：

整體而言，收益法通常占據(jù)極為重要的地位，與傳統(tǒng)生產(chǎn)線企業(yè)相比，輕資產(chǎn)企業(yè)所擁有的固定資產(chǎn)、有形資產(chǎn)較少，其獲利來(lái)源主要體現(xiàn)在企業(yè)財(cái)報(bào)中大量的無(wú)形資產(chǎn)之中，因此，如果采用成本法對(duì)其進(jìn)行評(píng)估，則其作為盈利主體而具有的價(jià)值可能無(wú)法全面體現(xiàn)出來(lái)，企業(yè)價(jià)值或被嚴(yán)重低估，在此狀況下，收益法更為合理?？梢悦鞔_的是，收益法較適宜于那些形成資產(chǎn)的成本費(fèi)用與其獲利能力不對(duì)稱，成本費(fèi)用無(wú)法或難以準(zhǔn)確計(jì)算，存在無(wú)形資源性資產(chǎn)以及具有收益能力的資產(chǎn)，例如企業(yè)價(jià)值、無(wú)形資產(chǎn)、資源性資產(chǎn)等的價(jià)值評(píng)估。

收益法評(píng)估的局限性也顯而易見，一是對(duì)于沒有收益或收益無(wú)法用貨幣計(jì)量以及風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率無(wú)法計(jì)算的資產(chǎn)，該方法將無(wú)法使用。二是收益法的操作含有較大成分的主觀性，從而使評(píng)估結(jié)果較難把握。三是收益法的運(yùn)用也需要一定的市場(chǎng)條件，否則一些數(shù)據(jù)的選取就會(huì)存在困難。

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原標(biāo)題： 五萬(wàn)字實(shí)操手冊(cè)：資產(chǎn)評(píng)估流程、方法及使用詳解（上篇）