作者：神鎮(zhèn)的貓總

來源：好貓財經(jīng)（ID：haomaocaijing）

融創(chuàng)無法回避一個問題：上半年到底拿了多少地？

從中期報告主動披露來看，上半年融創(chuàng)新增權(quán)益土地儲備建筑面積1709萬平方米，權(quán)益貨值為2135億元。

整個2020年，融創(chuàng)新增土地儲備是5877萬平方米。從數(shù)據(jù)來看，融創(chuàng)上半年拿地尚不及去年的一半，投資力度風(fēng)險仍在可控范圍內(nèi)。

截至6月末的連續(xù)12個月里，融創(chuàng)累計權(quán)益拿地銷售比為28.5%；上半年的權(quán)益拿地銷售比為37.9%，符合40%的監(jiān)管政策要求。

從絕對值來看，融創(chuàng)上半年拿地金額確實(shí)高了一點(diǎn)，拿地的平均地價也有所上升。

但從中報的陳述來看，融創(chuàng)有拿地的底氣，對潛在的市場風(fēng)險，也做好了充分準(zhǔn)備。

首先是快速銷售。

上半年，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額3207.6億元，同比增長64%；實(shí)現(xiàn)銷售面積2194.5萬平方米，同比增長56.4%。

銷售的快速增長，實(shí)質(zhì)上讓融創(chuàng)有一定的“補(bǔ)倉”壓力。

截至上半年末，融創(chuàng)的權(quán)益土地儲備建筑面積為1.64億平方米，僅略微高出去年末的數(shù)字。

銷售快速增長，但融創(chuàng)的運(yùn)營成本增速較低，銷售成本增速遠(yuǎn)低于銷售增速，行政開支維持去年水平，利息開支降低21億元，并最終實(shí)現(xiàn)財務(wù)成本的正向收入。

中期業(yè)績會上，融創(chuàng)董事會主席孫宏斌強(qiáng)調(diào)，未來三年第一目標(biāo)是降低融資成本，利率要從8%降到5%，要把信用評級做到投資級，“不僅僅要降低負(fù)債率，還要降低負(fù)債規(guī)模?！?/p>

其次，是嚴(yán)控下半年拿地。

任何一家企業(yè)，不可能無視政策監(jiān)管，融創(chuàng)為自己定下了清晰管控目標(biāo)：下半年權(quán)益拿地銷售比控制在20%以內(nèi)，全年權(quán)益拿地銷售比控制在30%以內(nèi)。

融創(chuàng)2021年銷售目標(biāo)為6400億元，也就是說，融創(chuàng)下半年拿地權(quán)益總價應(yīng)該要控制在700億以內(nèi)，不排除拿地的節(jié)奏進(jìn)一步放緩。

孫宏斌強(qiáng)調(diào)，這個比較保守的目標(biāo)和市場判斷有關(guān)。

下半年市場壓力比較大，一方面是企業(yè)壓力大了后就會降價，另一方面是調(diào)控政策堅決，使得房價沒有上漲預(yù)期，購買力受到影響。

第三個策略，是升級企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)。

從2017年開始降杠桿，融創(chuàng)從“紅檔”企業(yè)降至“黃檔”，截至上半年末，已非常接近“綠檔”，凈負(fù)債率86.6%，現(xiàn)金短債比1.11，剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為76%。

融創(chuàng)降負(fù)債最大的“功臣”有兩個，一個是銷售額增長，從3000億元規(guī)模翻倍至6000億規(guī)模；另外一個就是項(xiàng)目合作的增加。

5月底的股東大會上，孫宏斌就解釋：“雖然這幾個月拿地數(shù)額看上去比較多，但很多項(xiàng)目都有合作伙伴，實(shí)際上融創(chuàng)需要投入的資金并不多?！?/p>

在房地產(chǎn)上半場，融創(chuàng)憑借“更快速、更均好、更優(yōu)質(zhì)、更深耕”的優(yōu)勢，躋身行業(yè)頭部。在規(guī)?？焖僭鲩L的同時，不可避免地出現(xiàn)了階段性負(fù)債偏高。

此次中報里，融創(chuàng)提出了”四更”經(jīng)營準(zhǔn)則：更安全、更從容、更長期、更有價值。融創(chuàng)坦言這一準(zhǔn)則是團(tuán)隊基本做事原則，是以利潤、客戶滿意度、安全穩(wěn)健為核心，提升綜合競爭力。

在孫宏斌看來，所謂企業(yè)安全有三個維度：符合國家政策導(dǎo)向；別人認(rèn)為你安全；自己覺得真的安全。

老孫的思路解釋向來清奇：別人認(rèn)為你安全是從三條紅線指標(biāo)和利息成本來看，所以要達(dá)成指標(biāo)和提高信用評級，這是一個非常高的目標(biāo)；但別人認(rèn)為你安全也不一定是安全的，三條綠線的公司也不一定沒有風(fēng)險，所以我們下一步要更安全、更從容、更長期、更有價值。

在此背景之下，號稱“并購之王”的孫宏斌，首次透露出對并購的意興闌珊。

“目前所有的企業(yè)無論你開什么價，我都是沒有辦法并購的，因?yàn)槲疫€要同時并購你的債務(wù)。”

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原標(biāo)題： 孫宏斌：無論你開什么價 目前都沒法并購