作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)：今年是我們第二次與陳思銘對(duì)話(huà)了。

可惜的是，礙于疫情及工作安排，此次我們?nèi)允峭ㄟ^(guò)線(xiàn)上視頻會(huì)面。這位年輕有為的企業(yè)掌舵者十分繁忙，過(guò)兩天，他又將馬不停蹄從內(nèi)地前往香港。

由于兼顧家人與工作，陳思銘時(shí)常要在香港、廣州兩地跑。

“從上年8月份到現(xiàn)在，我已經(jīng)隔離了7次?！?/p>

除了奔波，更讓他感到有些對(duì)家人的愧疚：“疫情對(duì)我個(gè)人的影響非常大，因?yàn)閮傻嘏埽『⑦€小，對(duì)家庭的影響比較大，因此也十分感謝家庭的理解和支持?！?/p>

而陳思銘也坦露，現(xiàn)階段仍會(huì)把主要精力放在景業(yè)名邦這家上市一年多的企業(yè)身上。

在2019年底港交所敲響上市鑼后，這一年多來(lái)陳思銘帶領(lǐng)著景業(yè)名邦在行業(yè)里留下了許多深深淺淺的足跡。

“上市后公司的士氣明顯不同，擁有更多更好的渠道，讓所有的同事跟著公司一起成長(zhǎng)，這是我最高興看到的一件事情?！?/p>

正是這些腳印，讓屏幕前的陳思銘相比一年前顯得愈加成熟，愈加穩(wěn)健，對(duì)于企業(yè)的道路也有了更詳盡的謀劃。

但如今，在各類(lèi)收緊政策下，土地市場(chǎng)也有了新的游戲規(guī)則，即是眼下土地市場(chǎng)以“集中供地”為核心進(jìn)行變革。

兩集中下，一方面整個(gè)土地市場(chǎng)有一定的舒緩、平穩(wěn)，但另一方面，一些熱點(diǎn)城市及核心地塊，競(jìng)爭(zhēng)也變得更加激烈。這就考驗(yàn)著企業(yè)對(duì)于資金、人員、利潤(rùn)等等方面的調(diào)動(dòng)與平衡，甚至也包括例如搖號(hào)機(jī)制下的運(yùn)氣。

“第一個(gè)要會(huì)'算賬’，第二個(gè)也要靠一定的運(yùn)氣?！标愃笺懻f(shuō)道：“但作為一個(gè)企業(yè)，不可能只是每天在等運(yùn)氣。”

他強(qiáng)調(diào)，公司不可能盲目跟投，而是要理性拿地，根據(jù)自身的策略進(jìn)行投拓。“集中供地下，我們更希望做到的是利潤(rùn)、去化這兩個(gè)指標(biāo)?！?/p>

言下之意，景業(yè)名邦會(huì)依據(jù)自身的財(cái)力及布局戰(zhàn)略進(jìn)行納儲(chǔ)。但現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題是，在激烈的爭(zhēng)奪下，要如何獲取更多優(yōu)質(zhì)土地資源呢？

陳思銘選擇了多渠道納儲(chǔ)。

2020年7月，景業(yè)名邦聯(lián)手金科以10億元摘得廣州增城中新鎮(zhèn)一宗地塊；同年12月，以10.6億搖中南京六合地塊，隨后引進(jìn)龍光一起開(kāi)發(fā)。

就在剛過(guò)去的6月，景業(yè)名邦與金地達(dá)成合作共同開(kāi)發(fā)廣州增城一宗宅地，該地塊由金地在廣州首批集中供地中以9.18億摘得，溢價(jià)率18%。

這三宗總價(jià)接近30億元的項(xiàng)目地塊，景業(yè)名邦都通過(guò)擇優(yōu)合作，優(yōu)化了資金和杠桿。今年其中兩個(gè)合作項(xiàng)目均已開(kāi)盤(pán)入市。

“與金科合作的增城項(xiàng)目（金科景業(yè)雍景園）4月首批開(kāi)售，當(dāng)天售罄去化100%；南京和龍光合作的項(xiàng)目（景業(yè)龍光玖云府）同樣開(kāi)盤(pán)當(dāng)天去化率達(dá)到約80%。”說(shuō)起這些新項(xiàng)目，陳思銘表現(xiàn)出滿(mǎn)意。

事實(shí)上，在行業(yè)集中度攀高、融資受限的背景下，合作已成為房企控制風(fēng)險(xiǎn)、保持規(guī)模增長(zhǎng)的重要突破口。可以窺見(jiàn)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合也成為景業(yè)名邦的增長(zhǎng)戰(zhàn)略之一。

對(duì)于這些合作項(xiàng)目的操盤(pán)、并表權(quán)，陳思銘則看得十分豁然。

在他眼里，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)普遍比較團(tuán)結(jié)的行業(yè)，在合作中，根據(jù)不同項(xiàng)目的情況，互相都愿禮讓一些，也希望保持較好的合作關(guān)系。

“其實(shí)前期的時(shí)候，每個(gè)公司都希望并表、希望操盤(pán)，但這些是大家要共同探討的，合作不可能只有單方贏，必須是雙贏，不同的項(xiàng)目會(huì)進(jìn)行不同的探討?！边@也是許多房企選擇與景業(yè)名邦合作的原因之一——高效、共識(shí)。

另?yè)?jù)觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，此前景業(yè)名邦還與合景泰富、東湖洲地產(chǎn)等企業(yè)進(jìn)行過(guò)項(xiàng)目合作，同時(shí)亦拓展其他產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的合作資源，在平臺(tái)打造、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)資源等方面進(jìn)行合作，擴(kuò)大整合效益。對(duì)于走多元化線(xiàn)路的景業(yè)名邦，這為其提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力。而這，也對(duì)其深度布局的城市更新業(yè)務(wù)帶來(lái)助力。

除了公開(kāi)市場(chǎng)的聯(lián)合拿地、共同開(kāi)發(fā)，城市更新業(yè)務(wù)亦成為景業(yè)名邦保證土儲(chǔ)的另外一個(gè)重要渠道。

早在去年，陳思銘就向我們表達(dá)了對(duì)于舊改方面的規(guī)劃，并稱(chēng)將為景業(yè)名邦的土地儲(chǔ)備和業(yè)績(jī)帶來(lái)快速增量。

今年4月，景業(yè)名邦聯(lián)合體以100%現(xiàn)場(chǎng)表決同意率正式成為了廣州黃埔區(qū)珠江村舊村改造合作企業(yè)，成功拿下第一個(gè)城市舊改項(xiàng)目。

陳思銘對(duì)項(xiàng)目十分滿(mǎn)意，珠江村位置優(yōu)越，坐擁一線(xiàn)珠江江景，村社范圍內(nèi)鏈接兩條地鐵線(xiàn)，改造范圍內(nèi)總建筑面積79.93萬(wàn)平方米。

“珠江村復(fù)建區(qū)面積占比大，融資區(qū)約27萬(wàn)平方米的體量，這已經(jīng)為我們提供預(yù)估超150億元的貨量，將對(duì)公司整體增長(zhǎng)帶來(lái)非常大的收益?！?/p>

同時(shí)陳思銘透露，廣佛地區(qū)是景業(yè)名邦城市更新項(xiàng)目的重中之重，目前在研究介入的約有超過(guò)600萬(wàn)平方米的舊村資源。

不可忽視的是，如今大灣區(qū)尤其廣州的舊改市場(chǎng)愈加白熱化，玩家蜂擁進(jìn)入。

“短短一年，舊村激烈程度大了很多。”陳思銘感慨，這也讓他聚焦在短期目標(biāo)：“未來(lái)兩年內(nèi)，我們會(huì)有2-3個(gè)項(xiàng)目持續(xù)地實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)化，并將精力聚焦在專(zhuān)注做好每一個(gè)項(xiàng)目?！?/p>

他坦言：“當(dāng)然，每一個(gè)舊改轉(zhuǎn)化的體量，對(duì)公司會(huì)是一個(gè)比較大的提升?！?/p>

打好基底

2020年，景業(yè)名邦實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額35.24億元，同比增長(zhǎng)13%。對(duì)此，我們?cè)儐?wèn)起陳思銘如今的完成情況。

“我們上半年的合約銷(xiāo)售成績(jī)良好，所以今年整體銷(xiāo)售目標(biāo)肯定是問(wèn)題不大，甚至?xí)o市場(chǎng)驚喜都有可能?！标愃笺懞苁翘拐\(chéng)：“主要是由于這一兩年公司發(fā)展拿地的策略，漸漸也會(huì)將核心放在一二線(xiàn)城市，還有去化更加的平衡?！?/p>

橫向?qū)Ρ?，這家年輕企業(yè)的發(fā)展增速遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平。

但在陳思銘看來(lái)，這已是一個(gè)平衡之后理性的速度：“沒(méi)有三道紅線(xiàn)以前，不少公司完全可以達(dá)到5倍、10倍的速度，不計(jì)成本去提速，但是風(fēng)險(xiǎn)非常大。”

事實(shí)上，去年以來(lái)橫亙?cè)诜科蟀l(fā)展路上的遠(yuǎn)不止三道紅線(xiàn)，還包括各個(gè)融資端收窄、兩集中供地，以及資金供給端方面收緊按揭貸、經(jīng)營(yíng)貸等——房地產(chǎn)正處在“強(qiáng)監(jiān)管”時(shí)代。

陳思銘辯證地看來(lái)這些變化與影響：“無(wú)論是在地價(jià)、房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控，這是政府希望整個(gè)經(jīng)濟(jì)良性與穩(wěn)健發(fā)展。”

另一方面，陳思銘坦言，調(diào)控對(duì)于景業(yè)名邦來(lái)說(shuō)肯定會(huì)帶來(lái)困難，畢竟這是一家上市一年多，正處于增長(zhǎng)期的新生代房企。

但陳思銘并不泄氣，他對(duì)景業(yè)名邦有著清晰的定位與規(guī)劃：“我們的目標(biāo)不是想做多少千億，最主要是做好現(xiàn)有的每個(gè)項(xiàng)目，利用每一塊資源，做優(yōu)做強(qiáng)。”

陳思銘很清楚，每家企業(yè)的步伐與節(jié)奏不同，于景業(yè)名邦而言，作為一家小而美的企業(yè)，如果基礎(chǔ)、基底打不好，策略過(guò)于激進(jìn)，反而會(huì)產(chǎn)生反作用。

從對(duì)話(huà)中我們總能感受到陳思銘的篤定，不管是外界對(duì)于他“雅居樂(lè)二代”的標(biāo)簽，或者對(duì)公司發(fā)展規(guī)模的討論。

“做好自己，問(wèn)心無(wú)愧?！边@是他的態(tài)度。

值得一提的是，盡管房地產(chǎn)金融監(jiān)管全面加強(qiáng)，財(cái)務(wù)穩(wěn)健的景業(yè)名邦并沒(méi)有受到實(shí)質(zhì)性的負(fù)面影響。

“三道紅線(xiàn)沒(méi)出來(lái)前，公司絕大部分財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和紅線(xiàn)都是比較吻合的，現(xiàn)金短債比、負(fù)債都是安全線(xiàn)以?xún)?nèi)。”陳思銘說(shuō)道。

2020年，景業(yè)名邦剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率為54.8%，同比減少10.4個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債比率由2019年的47.1%降至行業(yè)低水平的16.9%，減少30.2個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金短債比為1.53倍。

同時(shí)上市更為景業(yè)名邦打開(kāi)了全新的融資版圖，在2020年3月成功發(fā)行1.5億美元票面利率7.5%的優(yōu)先票據(jù)；同年12月，景業(yè)名邦與恒生銀行及其他若干金融機(jī)構(gòu)簽訂7.34億港元的貸款融資協(xié)議。

今年2021年2月，景業(yè)名邦再次成功發(fā)行1.55億美元票面利率7.5%的優(yōu)先票據(jù)。截至2020年12月31日，景業(yè)名邦的加權(quán)平均借貸成本為6.5%，處于行業(yè)中等水平。

除此外，金融、風(fēng)控出身的陳思銘還分外注重一項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)：“我最看中的一個(gè)指標(biāo)是現(xiàn)金流。”

他用人類(lèi)健康來(lái)比喻：“有時(shí)候說(shuō)利潤(rùn)虧損是健康問(wèn)題，就像身體生病，今天虧了一點(diǎn)點(diǎn)沒(méi)關(guān)系，好的時(shí)候補(bǔ)回來(lái)；但是現(xiàn)金流則是生死，如果現(xiàn)金流出問(wèn)題的話(huà)，會(huì)對(duì)企業(yè)是一個(gè)致命的打擊?！?/p>

對(duì)于現(xiàn)金流安全的極致追求，讓陳思銘對(duì)于每個(gè)業(yè)務(wù)、每個(gè)項(xiàng)目都更加審慎，包括投資精確度、資金回籠進(jìn)度等。

“行業(yè)肯定沒(méi)辦法像以前呈現(xiàn)百花齊放的勝景，但對(duì)市場(chǎng)平穩(wěn)是有所好處的?！?/p>

盡管趨于平穩(wěn)，但陳思銘仍保有信心：“在健康的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)以及良好的發(fā)展下，包括公司后續(xù)土儲(chǔ)及舊改項(xiàng)目充足，未來(lái)兩三年應(yīng)該不會(huì)有太大的問(wèn)題?！?/p>

以下為觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對(duì)景業(yè)名邦主席陳思銘先生的采訪(fǎng)實(shí)錄：

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：今年房企都感覺(jué)到特別緊張，過(guò)得有點(diǎn)膽戰(zhàn)心驚，您的心情怎么樣？景業(yè)名邦面對(duì)新的現(xiàn)狀感覺(jué)如何？

陳思銘：去年開(kāi)始三道紅線(xiàn)、集中供地以及各種融資收緊等策略，我們可以看到，無(wú)論是地價(jià)、房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控，都是政府希望整個(gè)經(jīng)濟(jì)良性與穩(wěn)健發(fā)展。

對(duì)我們來(lái)說(shuō)，肯定會(huì)有一定的難度，但是調(diào)控是以國(guó)家發(fā)展為大前提考慮的。

作為行內(nèi)人可以看見(jiàn)，每個(gè)公司面臨不同的問(wèn)題。我們前年上市到現(xiàn)在，也確實(shí)看到整個(gè)市場(chǎng)的不同。

公司比較好一點(diǎn)的在財(cái)務(wù)方面，在政策沒(méi)有出來(lái)之前，我們絕大部分財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和三道紅線(xiàn)都是吻合的，無(wú)論是現(xiàn)金短債比、負(fù)債率，都比較吻合。

公司整體的策略都比較穩(wěn)健，我們的目標(biāo)也不是想做多少千億的公司，最主要的是做好現(xiàn)有的每個(gè)項(xiàng)目，利用每一塊資源，做優(yōu)做強(qiáng)。

做多大或者增長(zhǎng)多快，我覺(jué)得每個(gè)人的步伐不一樣，但是我們的基礎(chǔ)、基底打不好，對(duì)公司的影響也會(huì)比較大，所以做優(yōu)、做強(qiáng)、做品質(zhì)為主。 

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：所以景業(yè)名邦的標(biāo)簽就是穩(wěn)健嗎？

陳思銘：整體保持穩(wěn)健的情況。

以前我一直說(shuō)，甚至對(duì)所有的人說(shuō)，我們做的是高增長(zhǎng)、高利潤(rùn)，還有高品質(zhì)?，F(xiàn)在除了這“三高”以外，后面還有做好品牌，做好品質(zhì)，讓整個(gè)社會(huì)認(rèn)同，我希望景業(yè)名邦未來(lái)能做到這三點(diǎn)。

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：今年兩集中拿地下，景業(yè)名邦的策略是什么，或者有哪些增加土地儲(chǔ)備的方法？

陳思銘：我們更希望做到的是利潤(rùn)、去化，這兩點(diǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)最希望看到的數(shù)據(jù)。但人口流入比較多的幾個(gè)城市，普遍來(lái)說(shuō)競(jìng)爭(zhēng)肯定會(huì)很激烈。集中供地對(duì)整個(gè)市場(chǎng)有一定的舒緩，但也會(huì)造成所有人都來(lái)競(jìng)爭(zhēng)（熱門(mén)土地）。

當(dāng)所有人都參加的時(shí)候，第一要會(huì)‘算賬’，第二也要靠一定的運(yùn)氣。當(dāng)然，我們作為一個(gè)企業(yè)，不可能每天等運(yùn)氣，肯定也會(huì)理性拿地。

我們有時(shí)候開(kāi)玩笑說(shuō)，在廣州拿一塊地王，就是我們公司的市值了。

所以現(xiàn)在不可能盲目地跟投，要根據(jù)自己的策略拿地。我們不排除任何一個(gè)招拍掛的可能性，也不排除在市場(chǎng)上拿到土地資源的方式，甚至和很多不同房企合作，我們都會(huì)嘗試。

比如目前在增城區(qū)和金科有一個(gè)合作項(xiàng)目，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天賣(mài)得挺不錯(cuò)，去化100%；另外一個(gè)合作項(xiàng)目是這次廣州集中供地中，金地拍到的一塊地；以及南京非常運(yùn)氣地?fù)u到一個(gè)項(xiàng)目，和龍光合作，當(dāng)天開(kāi)盤(pán)去化率差不多80%。

這些項(xiàng)目的表現(xiàn)我們能看到，人口流量大的城市，肯定是有優(yōu)勢(shì)。

但是如何能保證發(fā)展？肯定要更多不同渠道拿地。比如很早就開(kāi)始的城市更新，也有和一些不同團(tuán)隊(duì)的合作。

比如剛剛拿到的廣州珠江村，總體面積將近80萬(wàn)平方米，復(fù)建區(qū)占了絕大部分，約50多萬(wàn)平方米，融資區(qū)約28萬(wàn)平方米，就這一塊已經(jīng)預(yù)計(jì)可以為公司提供150億左右的貨量，對(duì)公司整體的增長(zhǎng)帶來(lái)非常大的收益。

我們以大灣區(qū)為主，尤其在廣佛地區(qū)是城市更新項(xiàng)目的重中之重，我們?cè)谇⒄劦呐f村資源，已經(jīng)超過(guò)了600萬(wàn)平方米。

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：金地也好，金科也好，包括南京與龍光合作，在挑選合作時(shí)候有什么標(biāo)準(zhǔn)？合作方式方面有哪些靈活性？

陳思銘：我們公司小而精，規(guī)模不算特別大，人力架構(gòu)不算臃腫，相對(duì)比較合理，因此有一個(gè)優(yōu)點(diǎn)，就是工作效率會(huì)提高很多。

這也是合作方對(duì)我們比較認(rèn)同的一點(diǎn)，所有程序都是兩級(jí)，甚至有一些不緊急的事情都是比較快速地處理。

合作方標(biāo)準(zhǔn)方面，第一個(gè)肯定會(huì)做背景調(diào)查，互相學(xué)習(xí)的前提下，必須要對(duì)其社會(huì)背景、財(cái)務(wù)狀況等都知根知底。

當(dāng)然，大家共同合作前都會(huì)把一些協(xié)議和條件談好，避免日后不必要的矛盾。

有時(shí)候，我們不必為一個(gè)項(xiàng)目而破壞市場(chǎng)上面的交情，寧愿有一些項(xiàng)目不合作，甚至禮讓一些，也要保持比較好的合作關(guān)系。

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：這些合作項(xiàng)目會(huì)盡量采取并表？

陳思銘：前期的時(shí)候，每個(gè)公司當(dāng)然希望并表，去操盤(pán)，但這些也是大家要共同的探討。因?yàn)楹献鞑豢赡苤挥袉畏节A，必須是雙贏，不同的時(shí)間，不同的項(xiàng)目都要進(jìn)行不同的探討。

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：景業(yè)名邦會(huì)收購(gòu)資產(chǎn)？

陳思銘：我們不排除任何一個(gè)能拿資源方式，當(dāng)然是合法合規(guī)的，所以收并購(gòu)也是其中一個(gè)策略。

我們第一個(gè)項(xiàng)目就是收并購(gòu)回來(lái)的。

按照當(dāng)時(shí)的時(shí)間段，其實(shí)它的利潤(rùn)不算是十分可觀(guān)，但是我們看到廣州市場(chǎng)、區(qū)域的活力，在有限的能力下，我們盤(pán)活了這個(gè)項(xiàng)目，所以我們也不會(huì)排除任何一個(gè)所謂收并購(gòu)的資源拿地。

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：上市一年多，您怎么評(píng)價(jià)景業(yè)名邦，心境有什么變化？

陳思銘：對(duì)我來(lái)說(shuō)，其實(shí)還是一樣，做好公司所有能做的東西，必須要做好。

對(duì)我們來(lái)說(shuō)，無(wú)論上不上市，都是要做精品、做品牌、做好景業(yè)名邦，這是不變的宗旨。

當(dāng)然，上市后公司的士氣明顯不同，能明顯看到今年有更好的渠道，讓所有的同事跟著公司一起成長(zhǎng)，這是我最高興看到的一件事情。

至于對(duì)我個(gè)人的影響，還是一樣，做好每一樣事情。最大的影響是可能少了一點(diǎn)時(shí)間給家人。

因?yàn)橐咔椋瑢?duì)我個(gè)人的影響非常大。家里兩個(gè)小孩，比較小，爸爸經(jīng)常不在他們身邊，可能這方面自身感覺(jué)到有點(diǎn)愧疚，所以不定時(shí)地也會(huì)兩邊跑。但是肯定是以公司為主，我家人也非常理解以及支持。

注：文章為作者獨(dú)立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 陳思銘與觀(guān)點(diǎn)面對(duì)面：景業(yè)名邦的基石