丁祖昱評(píng)樓市 
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作者：編輯部
來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市（ID：dzypls）
隨著行業(yè)進(jìn)入無(wú)增長(zhǎng)時(shí)代，以及各項(xiàng)金融政策的限制，各開發(fā)商對(duì)城市的布局和選擇就變得尤為重要，在這其中，人口規(guī)模是評(píng)判城市房地產(chǎn)需求的最基礎(chǔ)依據(jù)，流動(dòng)人口規(guī)模亦是評(píng)判房地產(chǎn)“剛需”蓄水池大小的重要指標(biāo)。
“全面二胎”已經(jīng)實(shí)施5年，但新生人口數(shù)量并未迎來(lái)井噴式增加，反而在2016年達(dá)到1786萬(wàn)的新生人口峰值之后連續(xù)減少，據(jù)公安部發(fā)布的《2020年全國(guó)姓名報(bào)告》透露：截止到2020年12月31日，2020年出生并已經(jīng)到公安機(jī)關(guān)進(jìn)行戶籍登記的新生兒共1003.5萬(wàn)，其中男孩529.0萬(wàn)，占52.7%，女孩474.5萬(wàn)，占47.3%。這一數(shù)據(jù)較2016年峰值下降了782.5萬(wàn)，堪稱“斷崖式下跌”。
“丁祖昱評(píng)樓市”年度發(fā)布會(huì)上曾發(fā)布過(guò)未來(lái)值得房企投資的城市指標(biāo)，“出生人口變化”就是其中之一，在某種程度上說(shuō)，生孩子對(duì)購(gòu)房是最直接的需求，喜歡生孩子的城市與不喜歡生孩子的城市在短期內(nèi)不會(huì)發(fā)生很大變化，生育率較高的城市在某種程度上對(duì)房?jī)r(jià)有一定的支撐作用，并推動(dòng)成交結(jié)構(gòu)進(jìn)一步向中大戶型集中。
生育率斷崖式下跌，出生率走向分化
受經(jīng)濟(jì)、社會(huì)壓力等影響，年輕人的結(jié)婚、生育意愿逐漸減低，加之前期累積的生育意愿逐漸釋放等原因，“二胎效應(yīng)”逐漸減弱，我國(guó)整體人口出生率下降趨勢(shì)顯著。我們對(duì)典型城市近5年的人口出生率進(jìn)行梳理：結(jié)果發(fā)現(xiàn)，六成城市的人口出生率均呈下降趨勢(shì)。
常住人口出生率變動(dòng)情況
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局
分能級(jí)城市來(lái)看，超半數(shù)一二線城市人口出生率低于全國(guó)平均水平，尤其是哈爾濱、長(zhǎng)春、大連、沈陽(yáng)等東北城市，人口出生率在全國(guó)基本處于墊底位置。此外，上海、寧波等老齡化比較嚴(yán)重的城市人口出生率也處于較低水平。
三四線城市出生率仍處于相對(duì)較高水平，譬如泉州、東莞、珠海、湛江、佛山等廣東和福建省下轄城市，當(dāng)然除了東南沿海區(qū)域之外，山東、安徽、河南等生育觀點(diǎn)較重的區(qū)域，部分城市人口出生率依然處于較高水平。相比之下，浙江和江蘇經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)的城市出生率反而較低。
圖：典型城市2019年戶籍人口出生率（‰）
數(shù)據(jù)來(lái)源：各城市統(tǒng)計(jì)局
在這其中，部分城市出生率顯著下滑的另一個(gè)因素是人口的外流。
以阜陽(yáng)為例，由于長(zhǎng)期積累的二胎生育意愿集中釋放，2016年和2017年全市常住出生人口分別為14.5萬(wàn)和14.8萬(wàn)，人口出生率均在18‰以上，其中二孩占比分別為42%和51.1%，但由于經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)相對(duì)落后，收入水平相對(duì)較低，阜陽(yáng)人口外流都十分嚴(yán)重，2019年底，戶籍人口有1077萬(wàn)，常住人口僅有826萬(wàn)，這一差額就高達(dá)251萬(wàn)，阜陽(yáng)也一直被稱為中國(guó)勞務(wù)輸出第一城，大量年輕人的外流也造成了出生率下滑。
反之，一些城市人口出生率在穩(wěn)步上漲，2019年常住人口出生率較2016年增幅均在2個(gè)千分點(diǎn)以上，譬如珠海、貴陽(yáng)、合肥等，這類城市大都是人口流入型城市，在人口新政的利好之下，人口出生率有了顯著提升。
高出生率支撐房?jī)r(jià)上行，推動(dòng)大中戶型
雖然從整體數(shù)據(jù)來(lái)看，新生人口呈“斷崖式下跌”，但由于生育觀念的差異，不同城市的出生率水平也有所不同，這種差異也進(jìn)而影響了城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展之間的不同。
大部分樣本城市的房?jī)r(jià)在2016-2019年三年間漲幅都在20%以上，其中房?jī)r(jià)基數(shù)相對(duì)較低的西安、貴陽(yáng)等中西部二線和常州、湖州、紹興等長(zhǎng)三角三線城市房?jī)r(jià)上漲幅度都在70%以上，房?jī)r(jià)較三年前顯著上漲。
就一二線城市來(lái)看，出生率越高的城市，房?jī)r(jià)上漲幅度也越大，典型如西安、貴陽(yáng)，房?jī)r(jià)漲幅均在8成以上；而出生率比較低的天津、哈爾濱，其房?jī)r(jià)漲幅均未超過(guò)25%。
與近三年房?jī)r(jià)漲幅關(guān)系（‰）
數(shù)據(jù)來(lái)源：各城市2020年統(tǒng)計(jì)年鑒
與此同時(shí)，受“全面二胎”政策影響，近年來(lái)住宅市場(chǎng)產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)向中大面積產(chǎn)品傾斜，據(jù)典型城市在2016-2019年間的住宅成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，期間出生率增加的城市，其120-150平方米面積段的住宅產(chǎn)品市場(chǎng)份額均是增加的，平均增幅顯著高于出生率下降的城市。這說(shuō)明出生率提升，住宅市場(chǎng)上改善需求也會(huì)相對(duì)較多，對(duì)中大戶型面積段的產(chǎn)品需求比例也會(huì)因此上漲。
數(shù)據(jù)來(lái)源：各城市2020年統(tǒng)計(jì)年鑒，CRIC整理
注：出生率高中低三檔劃分標(biāo)準(zhǔn)：出生率高于12‰為高出生率城市；介于9‰和12‰之間為中等；低于9‰為低出生率城市。
人口增長(zhǎng)放緩的熱點(diǎn)城市，受政策影響更大
雖然出生率對(duì)住宅市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)均有正向影響，但由于不同城市的基本面存在較大的差異，出生率的影響作用也因此有所不同。
單純從出生人口數(shù)量及生育率單個(gè)指標(biāo)并不能完全衡量各大城市的價(jià)值，這主要是由于一二線城市和三四線城市在政策調(diào)控、外來(lái)人口基數(shù)上存在較大的差異。
分城市能級(jí)來(lái)看，出生率對(duì)二線城市影響明顯更大，對(duì)三四線城市的影響相對(duì)較小。至于一線城市，如上海，雖然在高房?jī)r(jià)、高落戶門檻影響下，上海人口增長(zhǎng)步入緩增時(shí)代，但其2020年至今商品房成交量?jī)r(jià)明顯卻出現(xiàn)了一定的上漲。
這一方面是由于上海近幾年累計(jì)的購(gòu)房需求釋放導(dǎo)致的。受長(zhǎng)期嚴(yán)厲調(diào)控影響，上海前期累積了大量落戶需求，2016年3月上海實(shí)行非滬籍5年限購(gòu)政策，最近兩年大批人陸續(xù)滿足5年社保年限限制，這部分人群釋放的購(gòu)房資格就是一個(gè)不小的數(shù)量。
另一方面，為應(yīng)對(duì)老齡化危機(jī)、人口紅利“斷層”，上海人才落戶政策迎來(lái)了“松綁”。2020年9月23日，上海學(xué)生事務(wù)中心(上海市高校畢業(yè)生就業(yè)指導(dǎo)中心）發(fā)布《2020年非上海生源應(yīng)屆普通高校畢業(yè)生進(jìn)滬就業(yè)申請(qǐng)本市戶籍評(píng)分辦法》，明確指出，“在以北京大學(xué)、清華大學(xué)為試點(diǎn)，探索對(duì)本科階段為國(guó)內(nèi)高水平大學(xué)（列入普通高校國(guó)家統(tǒng)一招生計(jì)劃，全日制且完成學(xué)業(yè)并取得相應(yīng)的畢業(yè)證書和學(xué)位證書）的應(yīng)屆畢業(yè)生，符合基本申報(bào)條件即可落戶的基礎(chǔ)上，將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大至在滬‘世界一流大學(xué)建設(shè)高?！??！边@在一定程度上使得市場(chǎng)供求關(guān)系出現(xiàn)變化，從而拉高了市場(chǎng)預(yù)期。
事實(shí)上，隨著未來(lái)各城市“搶人”大戰(zhàn)的搶人成效逐步衰減，越發(fā)越多的中心城市將步入人口緩增時(shí)代，其市場(chǎng)也將更多地依靠?jī)?nèi)生型需求。
如南京，近兩年新型電子信息、綠色智能汽車、高端智能裝備、生物醫(yī)藥與節(jié)能環(huán)保四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到關(guān)鍵支撐作用。2020年，南京市地區(qū)生產(chǎn)總值14817.95億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)4.6%，增速分別快于全國(guó)、全省2.3和0.9個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)總量繼2016年首次進(jìn)入全國(guó)“萬(wàn)億元俱樂(lè)部”城市后，首次躋身全國(guó)十強(qiáng)之列。雖然近些年其人口增速在一二線城市之中處于墊底位置，但是南京的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然表現(xiàn)較佳，尤其是二手房，2020年全年成交量達(dá)1056萬(wàn)平方米，較2018、2019年漲幅分別為62%、32%，二手房迎來(lái)周期性大年。
同時(shí)，人口發(fā)展趨勢(shì)與其類似的蘇州、天津等城市，受產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型導(dǎo)致的斷檔等影響，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不及預(yù)期，其房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)乏力。
綜合來(lái)看，雖然整體生育率斷崖式下跌，但受出生率分化影響，不同城市也將顯現(xiàn)出不同的價(jià)值。在這其中，二線城市受生育率影響最大，三四線城市受生育率影響較小，更需要注意人口流出及產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入問(wèn)題，對(duì)于一線及強(qiáng)二線城市而言，受政策及外來(lái)人口導(dǎo)入影響更大。與此同時(shí)，判斷一個(gè)城市的潛力，還需結(jié)合“戶籍人口變化”、“幼兒人口遷徙”等情況綜合判斷。
今年的政府工作報(bào)告中提到“深入推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，常住人口城鎮(zhèn)化率提高到65%，發(fā)展壯大城市群和都市圈，實(shí)施城市更新行動(dòng)，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量?！?nbsp;
截至2020年末，中國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率超過(guò)60%，按照計(jì)劃，2025年末常住人口城鎮(zhèn)化率將提高到65%。2021-2025年，中國(guó)城鎮(zhèn)化率仍有5個(gè)百分點(diǎn)的提升空間，意味著未來(lái)將有大約7100萬(wàn)人將由農(nóng)村遷移至城鎮(zhèn)，這一部分人口將有望給房地產(chǎn)市場(chǎng)提供堅(jiān)實(shí)的需求支撐。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 陣地丨新生人口“斷崖式下跌”，二線城市影響更大
