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新生人口“斷崖式下跌”,二線城市影響更大

丁祖昱評(píng)樓市 丁祖昱評(píng)樓市
2021-08-09 16:31 3868 0 0
雖然從整體數(shù)據(jù)來(lái)看,新生人口呈“斷崖式下跌”,但由于生育觀念的差異,不同城市的出生率水平也有所不同,這種差異也進(jìn)而影響了城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展之間的不同。

作者:編輯部

來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市(ID:dzypls)

隨著行業(yè)進(jìn)入無(wú)增長(zhǎng)時(shí)代,以及各項(xiàng)金融政策的限制,各開發(fā)商對(duì)城市的布局和選擇就變得尤為重要,在這其中,人口規(guī)模是評(píng)判城市房地產(chǎn)需求的最基礎(chǔ)依據(jù),流動(dòng)人口規(guī)模亦是評(píng)判房地產(chǎn)“剛需”蓄水池大小的重要指標(biāo)。

“全面二胎”已經(jīng)實(shí)施5年,但新生人口數(shù)量并未迎來(lái)井噴式增加,反而在2016年達(dá)到1786萬(wàn)的新生人口峰值之后連續(xù)減少,據(jù)公安部發(fā)布的《2020年全國(guó)姓名報(bào)告》透露:截止到2020年12月31日,2020年出生并已經(jīng)到公安機(jī)關(guān)進(jìn)行戶籍登記的新生兒共1003.5萬(wàn),其中男孩529.0萬(wàn),占52.7%,女孩474.5萬(wàn),占47.3%。這一數(shù)據(jù)較2016年峰值下降了782.5萬(wàn),堪稱“斷崖式下跌”。

“丁祖昱評(píng)樓市”年度發(fā)布會(huì)上曾發(fā)布過(guò)未來(lái)值得房企投資的城市指標(biāo),“出生人口變化”就是其中之一,在某種程度上說(shuō),生孩子對(duì)購(gòu)房是最直接的需求,喜歡生孩子的城市與不喜歡生孩子的城市在短期內(nèi)不會(huì)發(fā)生很大變化,生育率較高的城市在某種程度上對(duì)房?jī)r(jià)有一定的支撐作用,并推動(dòng)成交結(jié)構(gòu)進(jìn)一步向中大戶型集中。

生育率斷崖式下跌,出生率走向分化


受經(jīng)濟(jì)、社會(huì)壓力等影響,年輕人的結(jié)婚、生育意愿逐漸減低,加之前期累積的生育意愿逐漸釋放等原因,“二胎效應(yīng)”逐漸減弱,我國(guó)整體人口出生率下降趨勢(shì)顯著。我們對(duì)典型城市近5年的人口出生率進(jìn)行梳理:結(jié)果發(fā)現(xiàn),六成城市的人口出生率均呈下降趨勢(shì)。

圖:31個(gè)省、自治區(qū)和直轄市

常住人口出生率變動(dòng)情況

數(shù)據(jù)來(lái)源:國(guó)家統(tǒng)計(jì)局


分能級(jí)城市來(lái)看,超半數(shù)一二線城市人口出生率低于全國(guó)平均水平,尤其是哈爾濱、長(zhǎng)春、大連、沈陽(yáng)等東北城市,人口出生率在全國(guó)基本處于墊底位置。此外,上海、寧波等老齡化比較嚴(yán)重的城市人口出生率也處于較低水平。

三四線城市出生率仍處于相對(duì)較高水平,譬如泉州、東莞、珠海、湛江、佛山等廣東和福建省下轄城市,當(dāng)然除了東南沿海區(qū)域之外,山東、安徽、河南等生育觀點(diǎn)較重的區(qū)域,部分城市人口出生率依然處于較高水平。相比之下,浙江和江蘇經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)的城市出生率反而較低。

圖:典型城市2019年戶籍人口出生率(‰)


數(shù)據(jù)來(lái)源:各城市統(tǒng)計(jì)局

在這其中,部分城市出生率顯著下滑的另一個(gè)因素是人口的外流。

以阜陽(yáng)為例,由于長(zhǎng)期積累的二胎生育意愿集中釋放,2016年和2017年全市常住出生人口分別為14.5萬(wàn)和14.8萬(wàn),人口出生率均在18‰以上,其中二孩占比分別為42%和51.1%,但由于經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)相對(duì)落后,收入水平相對(duì)較低,阜陽(yáng)人口外流都十分嚴(yán)重,2019年底,戶籍人口有1077萬(wàn),常住人口僅有826萬(wàn),這一差額就高達(dá)251萬(wàn),阜陽(yáng)也一直被稱為中國(guó)勞務(wù)輸出第一城,大量年輕人的外流也造成了出生率下滑。

反之,一些城市人口出生率在穩(wěn)步上漲,2019年常住人口出生率較2016年增幅均在2個(gè)千分點(diǎn)以上,譬如珠海、貴陽(yáng)、合肥等,這類城市大都是人口流入型城市,在人口新政的利好之下,人口出生率有了顯著提升。

高出生率支撐房?jī)r(jià)上行,推動(dòng)大中戶型


雖然從整體數(shù)據(jù)來(lái)看,新生人口呈“斷崖式下跌”,但由于生育觀念的差異,不同城市的出生率水平也有所不同,這種差異也進(jìn)而影響了城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展之間的不同。

大部分樣本城市的房?jī)r(jià)在2016-2019年三年間漲幅都在20%以上,其中房?jī)r(jià)基數(shù)相對(duì)較低的西安、貴陽(yáng)等中西部二線和常州、湖州、紹興等長(zhǎng)三角三線城市房?jī)r(jià)上漲幅度都在70%以上,房?jī)r(jià)較三年前顯著上漲。 

就一二線城市來(lái)看,出生率越高的城市,房?jī)r(jià)上漲幅度也越大,典型如西安、貴陽(yáng),房?jī)r(jià)漲幅均在8成以上;而出生率比較低的天津、哈爾濱,其房?jī)r(jià)漲幅均未超過(guò)25%。

圖:典型一二線城市2019年戶籍人口出生率

與近三年房?jī)r(jià)漲幅關(guān)系(‰)

數(shù)據(jù)來(lái)源:各城市2020年統(tǒng)計(jì)年鑒

與此同時(shí),受“全面二胎”政策影響,近年來(lái)住宅市場(chǎng)產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)向中大面積產(chǎn)品傾斜,據(jù)典型城市在2016-2019年間的住宅成交結(jié)構(gòu)來(lái)看,期間出生率增加的城市,其120-150平方米面積段的住宅產(chǎn)品市場(chǎng)份額均是增加的,平均增幅顯著高于出生率下降的城市。這說(shuō)明出生率提升,住宅市場(chǎng)上改善需求也會(huì)相對(duì)較多,對(duì)中大戶型面積段的產(chǎn)品需求比例也會(huì)因此上漲。

圖:不同出生率水平的一二線城市2016年~2019年間商品住宅成交結(jié)構(gòu)變動(dòng)

數(shù)據(jù)來(lái)源:各城市2020年統(tǒng)計(jì)年鑒,CRIC整理

注:出生率高中低三檔劃分標(biāo)準(zhǔn):出生率高于12‰為高出生率城市;介于9‰和12‰之間為中等;低于9‰為低出生率城市。

人口增長(zhǎng)放緩的熱點(diǎn)城市,受政策影響更大

雖然出生率對(duì)住宅市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)均有正向影響,但由于不同城市的基本面存在較大的差異,出生率的影響作用也因此有所不同。

單純從出生人口數(shù)量及生育率單個(gè)指標(biāo)并不能完全衡量各大城市的價(jià)值,這主要是由于一二線城市和三四線城市在政策調(diào)控、外來(lái)人口基數(shù)上存在較大的差異。

分城市能級(jí)來(lái)看,出生率對(duì)二線城市影響明顯更大,對(duì)三四線城市的影響相對(duì)較小。至于一線城市,如上海,雖然在高房?jī)r(jià)、高落戶門檻影響下,上海人口增長(zhǎng)步入緩增時(shí)代,但其2020年至今商品房成交量?jī)r(jià)明顯卻出現(xiàn)了一定的上漲。

這一方面是由于上海近幾年累計(jì)的購(gòu)房需求釋放導(dǎo)致的。受長(zhǎng)期嚴(yán)厲調(diào)控影響,上海前期累積了大量落戶需求,2016年3月上海實(shí)行非滬籍5年限購(gòu)政策,最近兩年大批人陸續(xù)滿足5年社保年限限制,這部分人群釋放的購(gòu)房資格就是一個(gè)不小的數(shù)量。

另一方面,為應(yīng)對(duì)老齡化危機(jī)、人口紅利“斷層”,上海人才落戶政策迎來(lái)了“松綁”。2020年9月23日,上海學(xué)生事務(wù)中心(上海市高校畢業(yè)生就業(yè)指導(dǎo)中心)發(fā)布《2020年非上海生源應(yīng)屆普通高校畢業(yè)生進(jìn)滬就業(yè)申請(qǐng)本市戶籍評(píng)分辦法》,明確指出,“在以北京大學(xué)、清華大學(xué)為試點(diǎn),探索對(duì)本科階段為國(guó)內(nèi)高水平大學(xué)(列入普通高校國(guó)家統(tǒng)一招生計(jì)劃,全日制且完成學(xué)業(yè)并取得相應(yīng)的畢業(yè)證書和學(xué)位證書)的應(yīng)屆畢業(yè)生,符合基本申報(bào)條件即可落戶的基礎(chǔ)上,將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大至在滬‘世界一流大學(xué)建設(shè)高?!??!边@在一定程度上使得市場(chǎng)供求關(guān)系出現(xiàn)變化,從而拉高了市場(chǎng)預(yù)期。

事實(shí)上,隨著未來(lái)各城市“搶人”大戰(zhàn)的搶人成效逐步衰減,越發(fā)越多的中心城市將步入人口緩增時(shí)代,其市場(chǎng)也將更多地依靠?jī)?nèi)生型需求。

如南京,近兩年新型電子信息、綠色智能汽車、高端智能裝備、生物醫(yī)藥與節(jié)能環(huán)保四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速,對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到關(guān)鍵支撐作用。2020年,南京市地區(qū)生產(chǎn)總值14817.95億元,按可比價(jià)格計(jì)算,比上年增長(zhǎng)4.6%,增速分別快于全國(guó)、全省2.3和0.9個(gè)百分點(diǎn),經(jīng)濟(jì)總量繼2016年首次進(jìn)入全國(guó)“萬(wàn)億元俱樂(lè)部”城市后,首次躋身全國(guó)十強(qiáng)之列。雖然近些年其人口增速在一二線城市之中處于墊底位置,但是南京的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然表現(xiàn)較佳,尤其是二手房,2020年全年成交量達(dá)1056萬(wàn)平方米,較2018、2019年漲幅分別為62%、32%,二手房迎來(lái)周期性大年。 

同時(shí),人口發(fā)展趨勢(shì)與其類似的蘇州、天津等城市,受產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型導(dǎo)致的斷檔等影響,經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不及預(yù)期,其房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)乏力。

綜合來(lái)看,雖然整體生育率斷崖式下跌,但受出生率分化影響,不同城市也將顯現(xiàn)出不同的價(jià)值。在這其中,二線城市受生育率影響最大,三四線城市受生育率影響較小,更需要注意人口流出及產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入問(wèn)題,對(duì)于一線及強(qiáng)二線城市而言,受政策及外來(lái)人口導(dǎo)入影響更大。與此同時(shí),判斷一個(gè)城市的潛力,還需結(jié)合“戶籍人口變化”、“幼兒人口遷徙”等情況綜合判斷。

今年的政府工作報(bào)告中提到“深入推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略,加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化,常住人口城鎮(zhèn)化率提高到65%,發(fā)展壯大城市群和都市圈,實(shí)施城市更新行動(dòng),完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系,提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量?!?nbsp;

截至2020年末,中國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率超過(guò)60%,按照計(jì)劃,2025年末常住人口城鎮(zhèn)化率將提高到65%。2021-2025年,中國(guó)城鎮(zhèn)化率仍有5個(gè)百分點(diǎn)的提升空間,意味著未來(lái)將有大約7100萬(wàn)人將由農(nóng)村遷移至城鎮(zhèn),這一部分人口將有望給房地產(chǎn)市場(chǎng)提供堅(jiān)實(shí)的需求支撐。

注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“丁祖昱評(píng)樓市”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

原標(biāo)題: 陣地丨新生人口“斷崖式下跌”,二線城市影響更大

丁祖昱評(píng)樓市

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    蔣陽(yáng)兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書長(zhǎng),深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫(kù)律師,深圳市前海國(guó)際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國(guó)資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長(zhǎng)期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事爭(zhēng)議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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    劉韜

    劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國(guó)政法大學(xué)在職研究生,美國(guó)注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國(guó)工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國(guó)投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國(guó)?;鸸芾碛邢薰尽? 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購(gòu)等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國(guó)控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過(guò)擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購(gòu)項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問(wèn)、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購(gòu)法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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