近年以來(lái)，信托、海外債、ABS等各類(lèi)融資方式先后收緊，“房住不炒”的政策定力尤為強(qiáng)勁，即便疫情黑天鵝沖擊，也未能掰倒

近期，小白菜參加地產(chǎn)的調(diào)研，基本上“如何應(yīng)對(duì)此次三條紅線政策”成為了每場(chǎng)必問(wèn)的問(wèn)題。雖然政策還未正式發(fā)文，未來(lái)具體啥樣仍不可知（比如真的要在2021年1月1日實(shí)施？有息負(fù)債的基準(zhǔn)是2019年末，還是今年6月末？幾項(xiàng)指標(biāo)的具體核算？），“三條紅線”儼然已經(jīng)成為了當(dāng)下對(duì)房企的最基本考核

8月20日，住建部和央行聯(lián)合召開(kāi)了房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，碧桂園、恒大、萬(wàn)科、融創(chuàng)、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤(rùn)以及陽(yáng)光城12家房企被約過(guò)去喝了一波茶，其中提及的重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，核心就是所謂的“三條紅線”                     

根據(jù)新聞報(bào)道，“三條紅線”具體如下（請(qǐng)務(wù)必看清，是新聞報(bào)道，小白菜是沒(méi)找到相關(guān)紅頭文件，應(yīng)該是會(huì)議精神的流出）：

（2）凈負(fù)債率不得大于100%；

（3）現(xiàn)金短債比不得小于1倍

根據(jù)“三道紅線”的觸線情況，將房企分為“紅、橙、黃、綠”四擋：

紅色檔：如果三條紅線都觸碰到了，則不得新增有息負(fù)債；

橙色檔：如果碰到兩條線，負(fù)債年增速不得超過(guò)5%；

黃色檔：碰到一條線，負(fù)債年增速不得超過(guò)10%；

綠色檔：三條線都未碰到，負(fù)債年增速不得超過(guò)15%。

資產(chǎn)負(fù)債率是判斷負(fù)債水平的常用指標(biāo)，鑒于預(yù)售制特色下，房企預(yù)售賬款占負(fù)債比重較大，因此扣除后可以更好反映負(fù)債情況。

剔除預(yù)收賬款（合同負(fù)債）的資產(chǎn)負(fù)債率有兩種計(jì)算方式，一種是只在負(fù)債端剔除（大部分金融工具都采用了這種簡(jiǎn)化方式），另一種是資產(chǎn)負(fù)債端均剔除。

按照市場(chǎng)觀點(diǎn)，基本確定是第二種：

2、凈負(fù)債率

凈負(fù)債率是判斷房企財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要指標(biāo)，可以反映負(fù)債壓力和杠桿水平。

凈負(fù)債率=（有息負(fù)債-貨幣資金）/所有者權(quán)益

吐槽：永續(xù)債等往往計(jì)入所有者權(quán)益，低估了企業(yè)的凈負(fù)債率；貨幣資金并未考慮受限部分，房企要是上頭，甚至?xí)谫Y產(chǎn)負(fù)債表日質(zhì)押借入過(guò)橋資金來(lái)改善指標(biāo)，可以通過(guò)各種手段來(lái)開(kāi)源節(jié)流“貨幣資金”科目。

3、現(xiàn)金短債比

現(xiàn)金短債比衡量短期財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，體現(xiàn)短期現(xiàn)金流壓力和流動(dòng)性，可以說(shuō)是反映房企資金安全最前端、最直接的指標(biāo)。

現(xiàn)金短債比=貨幣資金/短期有息負(fù)債

吐槽：貨幣資金的問(wèn)題同上述；短期有息負(fù)債的口徑可能被降低，如部分尾款A(yù)BS，可能并未計(jì)入有息負(fù)債中等。

“三條紅線”浮出水面并非“沒(méi)事找事”

（1）政策的出臺(tái)打壓，基本上都遵循一個(gè)邏輯，房?jī)r(jià)、地價(jià)又開(kāi)始彪了

雖然上半年經(jīng)歷了疫情黑天鵝，在政策的關(guān)懷下，砸出的大坑迅速得到修復(fù)，前幾個(gè)月核心城市土地市場(chǎng)過(guò)于火熱，溢價(jià)率再度攀升，新建商品住宅、二手住宅價(jià)格抬升，在“房住不炒”的大背景下，顯得異常不和諧。

（2）地拿的貴了，限價(jià)下房?jī)r(jià)又不讓漲，這么下去，頭鐵的這些房企也危矣，風(fēng)險(xiǎn)就在路上得治治

（3）經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)遭疫情重創(chuàng)，前期確實(shí)政策端有所松動(dòng)，于是乎靠房地產(chǎn)拉動(dòng)的言論又起了，又覺(jué)得房?jī)r(jià)可以漲了得“穩(wěn)預(yù)期” 

整體而言，政策端還是挺仁慈的，最起碼不是不讓發(fā)展，也給有息負(fù)債留了0-15%的增長(zhǎng)空間，所以并非是要把地產(chǎn)商往死了搞，還是要在三穩(wěn)之下，建立個(gè)健康的市場(chǎng)。房企想要多拿地，想要多拿錢(qián)，就必須降低負(fù)債和杠桿，讓自身回血匹配公司投資，而不是過(guò)度依賴舉債擴(kuò)張 

俗話說(shuō)得好，上有政策，下有對(duì)策：

1、高周轉(zhuǎn)、抓回款

提升自我造血能力始終是房企生存的“王道”，通過(guò)提高周轉(zhuǎn)速度、加快現(xiàn)金回流，可以直接明了地緩解房企資金壓力，方式雖簡(jiǎn)單粗暴，但并非口嗨這么輕松可以做到

對(duì)于投資者而言，可以通過(guò)“銷(xiāo)售去化率”和“銷(xiāo)售回款率”兩個(gè)指標(biāo)來(lái)做觀測(cè)。不過(guò)，小白菜曾研究發(fā)現(xiàn)，這兩項(xiàng)會(huì)階段性呈背離狀態(tài)，也能解釋得通，去化好往往要犧牲回款來(lái)實(shí)現(xiàn)（比如降低首付比例等）。

2、引進(jìn)戰(zhàn)投

引入戰(zhàn)投，效果拔群，增量資金入場(chǎng)能夠顯著緩解資金之渴。依稀記得那些年那些房企引入的大腿：恒大1300億戰(zhàn)投（雖然現(xiàn)在面臨贖回壓力）、華夏幸福引入平安、再如陽(yáng)光城前不久搶跑引入泰康

3、分拆資產(chǎn)上市

分拆上市最近并不新鮮，不過(guò)多為物業(yè)板塊，比如前不久的金科分拆物業(yè)赴港上市，可謂是地產(chǎn)行業(yè)目前最流行的玩法，一時(shí)間成為資本熱捧的主角兒（故事講得好，幾十倍估值隨便給）。

物業(yè)板塊等上市后，可以提升權(quán)益，從而降低公司杠桿。而且，如藍(lán)光，旗下嘉寶65%的股權(quán)，甚至有14%的空間可以來(lái)?yè)]霍補(bǔ)充流動(dòng)性（保證51%的股權(quán)），聽(tīng)上去一幅很靠譜的樣子

4、讓渡股權(quán)，變賣(mài)項(xiàng)目 

割肉，就要快準(zhǔn)狠，猶豫即敗北！

5、明股實(shí)債 

附龍湖關(guān)于不踩線經(jīng)驗(yàn)紀(jì)要，不得不吹一波（給民企長(zhǎng)臉）：

（1）選擇主流融資方式，不走非標(biāo)融資的渠道

龍湖在國(guó)內(nèi)融資主要有兩條線，一個(gè)是是融資債券、一個(gè)是開(kāi)發(fā)貸。這兩個(gè)水龍頭是非常大，而且是主流的融資方式，它不會(huì)像非標(biāo)、信托這樣會(huì)受調(diào)控影響時(shí)有時(shí)無(wú)，它是一個(gè)穩(wěn)定健康的方式。境外融資龍湖選擇美元債和銀團(tuán)貸款。這四個(gè)渠道給龍湖提供了充裕的融資彈藥。

（2）始終保持一定的余量

在融資上始終保持一定的余量，以負(fù)債率倒推，永遠(yuǎn)不把公司逼到為了還錢(qián)去融資的水平，永遠(yuǎn)擁有主動(dòng)權(quán)和自主選擇權(quán)。具體而言，第一就是嚴(yán)格控制一年到期負(fù)債的比例；第二就是對(duì)外幣債務(wù)設(shè)定上限，同時(shí)規(guī)避外幣的匯兌風(fēng)險(xiǎn)

（3）珍惜信用

龍湖非常珍惜自己的信用，雖然是一家民企，但是即使是在2008年金融危機(jī)時(shí)銀行希望龍湖可以展期來(lái)幫助龍湖度過(guò)難關(guān)，龍湖依然沒(méi)有選擇展期，每一筆貸款要么到期還，要么提前還，這種做法贏得投資人信任。

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