作者：觀點地產(chǎn)新媒體

來源：觀點（ID：gaundianweixin）

觀點地產(chǎn)網(wǎng) 從意愿表決到公開招商，康樂、鷺江村巨無霸舊改，終于邁出了關(guān)鍵一步。

12月4日，廣州公共資源交易中心公示廣州海珠區(qū)鳳陽街鳳和（康樂村、鷺江村）更新改造項目，申請時間為2020年12月4日至2021年1月18日17時。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，該項目于2011年便開展合作意向企業(yè)選定，至今已有近10年之久，直至11月26日經(jīng)過村集體表決通過，同意公開選擇合作企業(yè)招商。

項目位于廣州市海珠區(qū)鳳陽街道，西至瑞康路，東至敦和路，南至逸景路，北至新港西路，村內(nèi)共有居民2856戶，戶籍人口6664人，總用地面積包括國有土地2.78萬平方米、集體土地109.93萬平方米。

值得關(guān)注的是，項目改造投資金額高達346.67億元（包括但不限于建造費用、拆遷補償費用、項目前期費用、融資地塊土地出讓金），其中復建安置資金約250.77 億元，是廣州城市更新掛網(wǎng)招商以來，投資總額最大的舊改項目。

從體量上看，項目總占地面積約112.71萬平方米，改造范圍內(nèi)總建筑面積335.94萬平方米，是房企參與的海珠舊改項目中，面積第二大改造片區(qū)，僅次于瀝滘村。

龐大舊改花落誰家？無疑是市場最為關(guān)注的。

值得一提的是，2019年4月10日，合生創(chuàng)展集團成功與鷺江村、康樂村簽訂了舊村改造合作意向協(xié)議。

廣州地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士鄧浩志對此表示：“簽訂合作意向協(xié)議與正式的招商并沒有絕對聯(lián)系，這并不代表項目后續(xù)的正式合作企業(yè)便是合生，只不過合生前期介入搶占了先機?！?/p>

從項目本身質(zhì)素和發(fā)展?jié)摿砜?，這實際上是一塊“大肥肉”。

首先，地理位置得天獨厚，康樂、鷺江村位于海珠區(qū)鳳陽街道中大板塊，八號線鷺江地鐵北面連接中山大學、南接東風村、西臨五鳳、東面則與大塘村為臨，與繁華的客村僅一墻之隔，與廣州塔的直線距離不過約2公里，是廣州城市新中軸線重點規(guī)劃區(qū)域。

康樂、鷺江村外來人口居多，以“中大布匹市場”而聞名，十幾年前由市場自由發(fā)展起來，很早便成為廣州地區(qū)制衣業(yè)“最發(fā)達的城中村”之一，發(fā)展至今已是全球規(guī)模最大的紡織類專業(yè)市場，這里遍地密布作坊工廠，每天有無數(shù)服裝面料、輔料發(fā)往全國各地。

據(jù)了解，最繁華時，鷺江、康樂兩村外來人口估算愈15萬。發(fā)達紡織專業(yè)市場承載龐大的外來就業(yè)人口，使得康樂、鷺江村單在土地外包、自建房出租上，便獲利不少。

根據(jù)鳳陽街道公布的社員（股東）分紅明細表，粗略統(tǒng)計2017年兩村總分紅約達984萬元，2018年，鷺江村村集體經(jīng)濟總收入為35367萬元，人均分紅為15.83萬元；康樂村村集體經(jīng)濟總收入為68109萬元，人均分紅約24.44萬元，是鳳陽街道最為富有的經(jīng)濟社。

根據(jù)設(shè)想，改造后的康樂、鷺江村將成為海珠宜居宜商最具發(fā)展?jié)摿^(qū)域，將依托中山大學等知名品牌資源，引入高新產(chǎn)業(yè)，打造高端集聚區(qū)，同時憑借紡織經(jīng)濟，打造國際化商貿(mào)基地。

提及改造，該村村民程先生告訴觀點地產(chǎn)新媒體，布匹市場流水盈利很高，海珠區(qū)政府早已計劃將這片低附加值的區(qū)域全部更新，“但打造中大創(chuàng)新科技谷的概念，10年前就已經(jīng)聽過了，這個舊改已經(jīng)想改很久了，一直改不成?！?/p>

從此次招商文件來看，項目在改造時間上有著嚴格的排期要求，如未能按照規(guī)定期限完成任何一項工作，將視為競得人嚴重違約。

具體而言，競得人需確保2023年底前安置房開工建設(shè)，2021年12月31日前完成實施方案審批、完成補償安置方案表決并啟動補償安置協(xié)議簽約，2025年底前基本完成安置房建設(shè)。

廣州中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜表示，事實上嚴格的排期要求是目前廣州舊改招商的一個標準做法，可以適當控制好舊改周期，同時也利于維護村民的利益，而2025年底前完成安置房建設(shè)的要求其實并不算苛刻。

從申請人資格要求來看，該項目在競標門檻上已經(jīng)設(shè)定了一定的排他性。

其中提及，申請人為內(nèi)地A股上市公司或香港聯(lián)交所主板上市公司，2019年總資產(chǎn)不低于1300億元（或等值外幣），凈資產(chǎn)不低于600億元（或等值外幣），資產(chǎn)負債率不高于65%，且具有與項目相匹配的自有資金及融資能力。

同時，于公告發(fā)布日前，需在廣州市有開發(fā)項目且項目竣工面積達500萬平方米以上，其中海珠區(qū)房屋竣工面積超過150萬平方米，以及具備商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗，2015年1月1日至今在中國境內(nèi)一線城市的商辦、科研建筑竣工面積累計超過100萬平方米，其中建筑面積達30萬平方米的商業(yè)綜合體至少2個。

此前于2018年舉辦的省三舊推介會上，鷺江村、康樂村已被納入合生的舊改范圍內(nèi)。

該村村民告訴觀點地產(chǎn)新媒體，合生對此片區(qū)域已相對熟悉，此前主要介入鷺江村、康樂村社區(qū)進行微改造，此外參與開發(fā)周邊的配套建設(shè)，只不過并沒有悉數(shù)符合市政驗收條件。實際上項目周邊所在區(qū)域，也有不少合生的樓盤。

搶占先機的合生后續(xù)是否有可能拿下？其目前的資金實力是最為業(yè)內(nèi)所疑慮的。

據(jù)了解，截至上半年，合生創(chuàng)展資產(chǎn)總值2479.7億港元，負債總額由上年末1290.88億港元增加至約1700億港元，增長31.7%；債務(wù)總額由633.9億港元增加至888.94億港元，增長40.2%；今年新增借貸大致730個億，兩年內(nèi)要償還的債務(wù)300億，而截至10月份，總合約銷售金額為約254.87億元。

2020上半年，合生創(chuàng)展現(xiàn)金短債比為0.9，凈負債率為92%，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為66.6% (人民幣兌港元匯率：1.125647)。

實際上，合生早期已有不少廣州舊改項目。2018年舉辦的省三舊推介會上，合生就曾對外披露，目前在廣州地區(qū)有超10個城市更新項目，包括海珠前進項目、海珠區(qū)康樂、鷺江村、番禺新基村、員崗等。

不過，其中多個舊改進展緩慢，有四個項目開發(fā)超過20年。

距離廣州地標建筑廣州塔不到2公里的海珠區(qū)舊廠改造項目合生TIT國際紡織城科貿(mào)園便已閑置七年，目前仍沒有確定的規(guī)劃。

據(jù)管理層于中期投資者會議上稱，該項目總量約82萬平米，規(guī)劃有30多萬平米可售部分，有些村預計下半年確定下來，順利的話將在明年推出市場。

一直以來，合生已經(jīng)習慣“高溢價、慢周轉(zhuǎn)”方式，在廣州包括駿景花園、珠江帝景、帝景山莊在內(nèi)的多個項目，開發(fā)周期均超過十年。

不過合生近年來似乎也開始了規(guī)模變速，一方面加快開發(fā)節(jié)奏和供貨，另一方面更趨向于多元化拿地方式，尋找優(yōu)質(zhì)項目，并表示可能會進行嘗試聯(lián)合操盤、小股控盤的方式，介入到項目開發(fā)過程。

今年以來，在廣州舊改市場，合生創(chuàng)展亦有不少收獲。

4月，合生以33.31億從珠光控股手中接下黃埔區(qū)火村舊改項目，項目占地面積接近61.51萬平方米；10月8日，再聯(lián)合知識城（廣州）投資集團簽約黃埔區(qū)九龍鎮(zhèn)逕頭村舊村改造項目前期服務(wù)。

廣州黃埔區(qū)九龍鎮(zhèn)逕頭村舉行舊村改造項目前期服務(wù)協(xié)議簽約儀式，合生創(chuàng)展集團以及知識城（廣州）投資集團共同入主該村舊改。

至于本次公開招商的康樂、鷺江村舊改，業(yè)內(nèi)分析指，如此大體量的舊改，單靠合生很難吞下。如若搶下，后續(xù)并不排除會尋求其他房企合作開發(fā)。

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題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

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原標題： 康樂與鷺江廣州最大舊改入市與合生的算盤