觀點 
更多干貨，請關注資產界研究中心
作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
“物業(yè)企業(yè)短期發(fā)展是看地產，中期發(fā)展是看市場，而長期發(fā)展應該是平臺?！?/p>
觀點地產網 “雅生活服務的估值嚴重偏低，股價沒有60塊錢我都不甘心?！?/p>
參加了雅生活智慧城市服務股份有限公司2020年全年業(yè)績推介會的投資者告訴觀點地產新媒體，整場會議，令他印象最深刻的就是董事長兼聯(lián)席主席黃奉潮在總結時說出的這句話。
該投資者稱，這是少有聽到管理層呼吁讓大膽買入公司股票，并指持股三年，公司的估值會與其他物業(yè)公司平等。
上述投資者認為，黃奉潮之所以向投資者們落下斷言，是基于雅生活上市之后完成的業(yè)績、未來發(fā)展規(guī)劃等眾多因素。
數(shù)據(jù)顯示，雅生活服務在2020年收入100.3億元，增長95.5%，成為百億營收物業(yè)管理企業(yè)之一；毛利29.7億元，增長57.9%，毛利率29.7%；公司股東應占核心利潤18億元，增長43.5%。
規(guī)模方面，雅生活服務總合約面積7.2億平方米，總在管面積5.7億平方米。新增第三方合約面積近4600萬平米，第三方合約面積占比提升至74.1%。
可以見到的是，在3月22日午間發(fā)布2020年全年業(yè)績后，雅生活服務的股價直線拉升，截至收盤，漲幅7.73%，報每股31.35港元。
不過，以最新業(yè)績計算，雅生活服務的市盈率為25.15倍，相較于同樣是百億營收規(guī)模的其他物業(yè)管理企業(yè)有著較大的差距，其中如碧桂園服務市盈率70.94倍，恒大物業(yè)市盈率51.74倍，
從投資者轉述的情形看，黃奉潮對此頗為不甘。
雙千億平臺
2020年，正好是雅生活服務上市后的第三年，亦是雅生活服務三年規(guī)劃的收官之年。
“記得2018年IPO的時候，我們營收才17億元，利潤3億元，如今營收已經達到100億元，利潤也達到了18億元。”上述投資者轉述黃奉潮的話，“3年增長了5.8倍?！?/p>
黃奉潮將過去三年高速發(fā)展成績，歸功于戰(zhàn)略定位、團隊執(zhí)行力。“可以說按照公司整體發(fā)展戰(zhàn)略，過去三年是實現(xiàn)了說得到、做得到。”
按照投資者轉述的管理層描述，在新的起點，雅生活服務管理層亦為自身定下了較高的增長目標，每年40%以上的復合增長?！把派钜?guī)模將會保持高速增長，收入規(guī)模會增長40%以上，三年翻兩番。”
據(jù)透露，2020年，雅生活服務第三方拓展面積（不含收并購）是4500萬平方米，而2021年定下的目標是內生式增長合約面積接近1億平方米。
“一方面有來自股東穩(wěn)定的面積的增長，占到20%到30%，另外一方面也來自市場拓展的驅動，希望每年能增長合約面積60%到70%”投資者轉述指出，雅生活服務會將主力放在第三方拓展上。
而按照管理層的表述，2020年年底并表口徑的在管面積是3.6億平方米，在2021年底會達到4.7億平方米，這里面除了新收購的企業(yè)并表，通過轉換，也會產生接近6000萬平方米的面積補充。
未來，在不考慮收并購帶來的面積增長的情況下，雅生活服務每年會保持在7000萬平方米到8000萬平方米的增長。到2023年，雅生活服務整體營收要達到260億元至300億元。
但規(guī)模增長僅為實質目標，上述投資者稱雅生活服務在今次業(yè)績會上重點介紹的是其新的三年戰(zhàn)略規(guī)劃。在2021年，雅生活服務的戰(zhàn)略是打造平臺，通過搭建產業(yè)平臺、創(chuàng)新業(yè)務平臺，在產業(yè)端孵化新的產業(yè)或者創(chuàng)新公司等。要將雅生活服務打造成為資本+人才+科技的密集型公司。
雅生活服務提出了一個具體戰(zhàn)略，其成為“雙千億”平臺戰(zhàn)略，即首先實現(xiàn)雅生活服務上市平臺的市值千億，以及在對創(chuàng)新產業(yè)鏈的投資下，孵化出新的千億產業(yè)平臺，甚至可能分拆上市。
“預計在未來3到5年內，將會有兩到三家新的產業(yè)公司分拆獨立上市，這是雅生活在未來三年發(fā)展規(guī)劃里面的新目標?！蓖顿Y者轉述黃奉潮的話稱。
增長的路徑
值得注意的是，在過去的3年，雅生活服務的業(yè)績增長，依賴的是管理規(guī)模的增長。
截至2020年末，雅生活服務的在管面積與合約面積（不含咨詢顧問及參股公司面積）分別為3.7億平方米、5.2億平方米，較上年增長112.3%及74.9%。若計入咨詢顧問及參股公司合約面積，集團在管面積已超過5.6億平方米，合約面積突破7.1億平方米。
其中，更是以傳統(tǒng)物業(yè)管理服務收入占據(jù)大頭。數(shù)據(jù)顯示，雅生活服務物業(yè)管理服務、業(yè)主增值服務及外延增值服務 “三大業(yè)務”收入分別為64.8億元、10.5億元，24.9億元，三項收入分別占收入總額的64.7%、10.5%及24.8%。
三項業(yè)務中，亦是物業(yè)管理服務的增長速率最快，同比增長129.1%，業(yè)主增值服務及外延增值服務則分別增長116.9%及37.5%。
上述投資者表示，未來這部分規(guī)模增長依然會是推動雅生活服務業(yè)績增長的重點。據(jù)表示，雅生活希望通過每年增長合約面積60%到70%支撐物業(yè)管理服務的高復合增長，維持收入占比在50%至60%、業(yè)主增值服務維持在10%至15%、外延增值服務穩(wěn)步增長，但占比可以稍微下降。
此外值得一提的是，業(yè)績發(fā)布會同日，雅生活服務公告表示其斥資約11.77億元收購獲通過，以認購增發(fā)等形式獲得五家環(huán)衛(wèi)服務公司股權。管理層提及，在這部分的收入占比未來亦將達到10%左右，到2023年達到20%到30%的營收占比。
“2020年布局的城市服務，未來三年會是雅生活的重要增長點，每年增長會超過20%到30%?！贬槍@部分業(yè)務，管理層指出在2021年將以孵化為主，2022年進入整合期，到2023年，進入發(fā)展成熟期，將城市服務作為智慧城市運營的產業(yè)平臺，來打通上下游的產業(yè)鏈，整合金融、科技、產業(yè)生態(tài)，形成聯(lián)盟。
物業(yè)管理服務、業(yè)主增值服務及外延增值服務再加上城市服務，這幾個板塊將驅動雅生活服務未來收入的增長。這是雅生活服務未來三年需要打造好的產業(yè)平臺。
另一方面，雅生活服務亦要發(fā)展創(chuàng)新領域，即如社區(qū)商業(yè)方面的資源開發(fā)，譬如家政、托育、社區(qū)養(yǎng)老、社區(qū)團購等等。
“雅生活服務將會集中大部分的資源和凈利，投放在社區(qū)經濟里面?！惫芾韺觽儗@個方向寄予了厚望，并認為在這些創(chuàng)新業(yè)態(tài)里面，將會孵化出千億市值的新產業(yè)公司。
判斷的根據(jù)，一方面是國家鼓勵頭部物業(yè)企業(yè)進行創(chuàng)新產業(yè)研究，另一方面，雅生活服務具備規(guī)?；A，并孵化了一定數(shù)字化能力。
管理層具體舉例，如家政，與物業(yè)黏度高，同時具有專業(yè)性及剛性需求，與物業(yè)結合的市場寬度、廣度都可觀；如幼教，雅生活服務已與教育集團成立合資公司去打造幼教品牌。
“當品牌力和產品力打造出來后，雅生活服務會快速擴張?！鄙鲜鐾顿Y人表示，雅生活服務還會在公建類物業(yè)的方面發(fā)展創(chuàng)新業(yè)態(tài)。
他援引雅生活服務管理層看法：“物業(yè)企業(yè)短期發(fā)展是看地產，中期發(fā)展是看市場，而長期發(fā)展應該是平臺。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“觀點”投稿資產界，并經資產界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經授權，請勿轉載，謝謝！
