據(jù)多家數(shù)據(jù)監(jiān)測機構顯示，主流城市的房貸利率在持續(xù)上漲。

3月份貝殼研究院監(jiān)測的60城主流首套房貸利率為5.34%，二套利率為5.62%，分別較上月提高2個、3個基點；3月60城房貸平均放款周期為49天，較2月延長3天。  

另據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院對全國41個重點城市674家銀行分支機構房貸利率的監(jiān)測數(shù)據(jù)，2021年3月(數(shù)據(jù)監(jiān)測期為2021年2月20日-2021年3月18日)，中國首套房貸款平均利率為5.28%，環(huán)比上漲2個基點；二套房貸款平均利率為5.57%，環(huán)比上漲1個基點。

本月22日，央行公布的1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。自此LPR已連續(xù)11個月未作調(diào)整。

LPR維持穩(wěn)定的情況下，房貸利率卻在上漲，可以說是這段時間樓市加強調(diào)控的一個直接體現(xiàn)。

買房貸款，已經(jīng)基本成為了人們的共識。除了能緩解一次性拿出過多資金的壓力，更是利用杠桿使自己的資產(chǎn)增值。

而樓市里的貸款，除了正常的公積金貸款和商業(yè)貸款以及公積金+商業(yè)組合貸款，有很多投機分子，把目光轉(zhuǎn)向了國家明令禁止進入樓市的經(jīng)營貸。

什么是經(jīng)營貸？抵押經(jīng)營貸即企業(yè)經(jīng)營性抵押貸款，貸款用途用于企業(yè)經(jīng)營。

2020年受疫情的影響，國家對中小微企業(yè)進行了一系列貸款方面的優(yōu)惠政策，很多人動經(jīng)營貸的歪心思又蠢蠢欲動起來。

原因很簡單，經(jīng)營貸利率為3%－4%，按揭貸款利率為5%－6%，利差達2個百分點。

北京地區(qū)目前的房貸利率標準為，首套房貸款利率在LPR基礎上，上浮55基點，即5.2%，二套房為上浮105基點，即5.7%。

以同樣貸款300萬元20年期計算，經(jīng)營貸利息總額約為128.7萬元，按揭貸款購房利息總額則約為210.8萬元。

03

關于樓市的調(diào)控，從來就不是單純地只控地價和房價，面上限制的數(shù)字說白了是“治標不治本”的行動，更多的是釋放風向信號。

重要的是什么，央行和各地銀保監(jiān)會對貸款的監(jiān)察力度，從某種程度上能夠讓“炒房”遠離樓市。

此番對于違規(guī)資金流入樓市的監(jiān)察，已經(jīng)不限于北上廣深，開始向新一線、二線城市蔓延。

無論是剛頒布新政的杭州還是成都，對于違規(guī)經(jīng)營貸的排查將會更加嚴格。幾個一線城市動輒3、4億的違規(guī)資金，可見一斑。

除此之外，對購房者的資格、收入流水等審核也更嚴格，也導致了放款周期延長。這些現(xiàn)象無疑是為接下來一年的樓市信貸環(huán)境，開了一個緊縮的頭。

未來房貸利率水平存在進一步提高的可能。除了自身的調(diào)控壓力，隨著全球疫情緩和，各國經(jīng)濟恢復增長的樂觀預期增強，無風險利率水平出現(xiàn)上升趨勢，各類金融資產(chǎn)定價利率存在上升壓力。

04

那么法拍房是怎樣貸款的呢？

首先，法拍房是不允許使用公積金貸款的，只能使用商業(yè)貸款。而商業(yè)貸款的部分和二手房是一樣的。

一般銀行預審發(fā)生在拍賣之前。因為通常情況下拍賣公告顯示，需要7-15天付清尾款，所以如果確認要拍房，要提前做好預審，如果銜接不上（15天內(nèi)貸款未放款），則需要做法院延期或短期資金過橋周轉(zhuǎn)一下。

預審階段準備：

面簽階段準備：

出示批貸函。

商業(yè)貸款，銀行一般在面簽結束后3-5個工作日出具批貸函，法拍貸銀行出批貸函時間相對更快。

但要注意的是，在放款上，法拍房與二手房還是有區(qū)別的。二手房的商業(yè)貸款，銀行需要在拿到房屋他項抵押權證之后才能放款，拿到他項權證的前提是辦理過戶。

法拍房的過戶流程是在全款到達法院賬戶之后的，所以銀行為了規(guī)避風險，需要找第三方擔保機構，進行階段性擔保，在銀行放款到法院賬戶后的六個月內(nèi)，將他項權證給到銀行。

辦理貸款擔保并支付相應費用后，銀行在收到保單的3-5個工作日內(nèi)會放款到法院指定賬戶。新房本上抵之后就可以到銀行領取了。

另外，法拍房的按揭貸款，與二手房按揭貸款還有一點差異在于，可以選擇的銀行有限，所以需要提前做好方案，如果15天內(nèi)沒有全款交給法院，則視為自動放棄（悔拍），且保證金是不予退還。