作者：好貓

來源：好貓財經(jīng)（ID：haomaocaijing）

充分釋放利潤、降杠桿至安全范圍。

這家黑馬房企，從200億元銷售規(guī)模增長到2000億元，僅僅用了五年時間，而后他們決心轉(zhuǎn)變發(fā)展模式：

“未來更看重經(jīng)營效率，看重經(jīng)營質(zhì)量”。

中南建設(shè)對管理層股權(quán)激勵的考核條件中承諾，2018年起連續(xù)四年歸母凈利潤，相較2017年的增長幅度不低于：240%、560%、1060%、1408%。

這是不可思議的增長幅度。

也就是說，中南建設(shè)2020年需要完成70億元的歸母凈利潤（歸屬上市公司股東凈利潤）。年報顯示，中南建設(shè)實際完成70.8億元，同比大幅增長70.2%。

凈利潤大幅增長，得益于中南建設(shè)高速增長帶來的未結(jié)算收入、毛利率的保持、銷售費用和管理費用的下降，以及聯(lián)合營企業(yè)項目進入結(jié)算階段。

凈利潤大幅增加，使得中南建設(shè)2020年度加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率高達28.18%，同比增加6.6個百分點。

當(dāng)然，對于中小股東來說，經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)變還在于是否愿意分享利潤。

中南建設(shè)2020年擬每股派發(fā)0.556元現(xiàn)金紅利，預(yù)計共派發(fā)21.27億元，占歸母凈利潤的30.05%，分紅占比首次突破30%。

如此一來，中南建設(shè)的股息回報率超過7.6%，在地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)名列前矛。

在“三條紅線”融資新規(guī)面前，這樣一家規(guī)?？焖僭鲩L的房企，中小投資者更為擔(dān)憂其高杠桿消化不良。

從年報來看，中南建設(shè)降杠桿很堅決，一個數(shù)據(jù)足以直觀體現(xiàn)。

在2020年年中的時候，中南建設(shè)的有息負債為781.4億元，到了年末的時候，有息負債數(shù)據(jù)僅僅微增至799億元。

可見，2020年三季度出臺的“三條紅線”新規(guī)，加快了中南建設(shè)降杠桿步伐。

加上股東權(quán)益和貨幣資金的增加，中南建設(shè)2020年末的凈負債率為97.3%。而在2017年最高峰時，中南建設(shè)的凈負債率高達236.9%。

有息負債不僅僅是總量控制，還在于長短負債結(jié)構(gòu)的改變，短期有息負債占總有息負債為29.25%，同比下降5個百分點，結(jié)構(gòu)更加均衡。

“三條紅線”中，中南建設(shè)已經(jīng)達標(biāo)兩條，凈負債率和現(xiàn)金短債比，另外一條扣除預(yù)收款項的資產(chǎn)負債率，受限于中南建設(shè)高額的合同負債暫未達標(biāo)。

但合同負債是未結(jié)算的營業(yè)收入，為中南建設(shè)的未來業(yè)績釋放奠定了基礎(chǔ)。

業(yè)績會上，中南建設(shè)管理層承諾，希望在明年達標(biāo)最后一道“紅線”，主要措施是：

保持合理銷售增速，未來復(fù)合增長率目標(biāo)是10%，一方面降低預(yù)收款項，另一方面充分釋放利潤，增加股東權(quán)益；

增加少數(shù)股東權(quán)益，增加并表項目資本金；

針對性的調(diào)整資產(chǎn)負債表，在新增項目時動態(tài)監(jiān)測資產(chǎn)負債，以隨時做出調(diào)整。

無論是泰禾的2000億元“魔咒”，還是金茂的業(yè)績“暴雷”，都預(yù)示著2000億元銷售規(guī)模，是一家房企發(fā)展模式轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵節(jié)點。

規(guī)模增長、利潤釋放、控制負債，則可以成功實現(xiàn)從規(guī)模向質(zhì)量轉(zhuǎn)變，如果一味追求規(guī)模，同時管理水平掉檔，在目前融資新規(guī)中，“暴雷”幾乎無可避免。

中南建設(shè)給出的經(jīng)驗，用一組數(shù)據(jù)可以總結(jié)：

從2015年銷售規(guī)模增長開始，到2020年為止，中南建設(shè)的銷售規(guī)模增長了10倍，經(jīng)營活動的現(xiàn)金流入增長了4倍，有息負債僅增長了2.5倍，融資活動的現(xiàn)金流入增長了2.7倍。

這是一個蘊涵著諸多信息的數(shù)據(jù)，簡單來講，那就是“野心需要匹配能力、克制有時比努力重要”。

資本市場對中南的降杠桿反應(yīng)積極，年報發(fā)布的次日，中南股價翻紅往上。

2020年末，評級機構(gòu)穆迪將中南建設(shè)主體信用評級從B2正面上調(diào)至B1穩(wěn)定；標(biāo)準(zhǔn)普爾將中南建設(shè)的長期發(fā)行人信用評級由B穩(wěn)定上調(diào)至B+穩(wěn)定。

目前來看，這是一個2000億規(guī)模房企降杠桿的最佳樣本。

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原標(biāo)題： 一個果斷降杠桿的黑馬樣本