作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID：guandianweixin）

REITs于上世紀(jì)60年代在美國(guó)誕生，其中亞洲地區(qū)以新加坡為首，于2002年推出了第一只REIT，發(fā)展至今上市的REITs已有超過(guò)40只，成為全球主要的REITs市場(chǎng)之一。

一向賦予國(guó)際金融中心地位的香港，于2003年8月公布房地產(chǎn)投資信托基金守則，正式在香港引入房托基金的概念，而后于2005年開(kāi)始正式發(fā)展REITs市場(chǎng)。

不過(guò)相較于新加坡而言，香港較顯發(fā)展緩慢。截至目前，香港僅有11只房托基金掛牌，對(duì)比環(huán)球其他交易所，新加坡有43只REITs、東京有62只等，香港REITs市場(chǎng)規(guī)模只屬中等。

意識(shí)到問(wèn)題的香港也在近兩年不斷優(yōu)化基金守則。

如今年金發(fā)局便發(fā)表了關(guān)于如何振興香港房地產(chǎn)投資信托基金市場(chǎng)以提升流動(dòng)性的報(bào)告，建議把REITs納入“互聯(lián)互通”，由“港股通”先行，再擴(kuò)展至雙向交易；去年年中香港強(qiáng)積金放寬投資在REITs的10%限制，證監(jiān)會(huì)也放寬房托投資限制。

這些利好激勵(lì)著手持投資物業(yè)的公司。就在8月底，香港房托基金市場(chǎng)迎來(lái)一位新客——寶龍商業(yè)房托。

自去年六月陳德力加盟寶龍以來(lái)，寶龍向外界傳遞出一個(gè)信號(hào)，即希望在商業(yè)地產(chǎn)上加速擴(kuò)規(guī)模。

在將股權(quán)禮包綁定陳德力之后，這一年來(lái)寶龍?jiān)谏虡I(yè)上的成績(jī)有了不小提升，同時(shí)陳德力還推動(dòng)了一些改革措施，比如針對(duì)出租率提升實(shí)施了分類(lèi)管理和相關(guān)激勵(lì)考核。

如今，寶龍?jiān)谏虡I(yè)方面再邁進(jìn)一步。

8月27日晚間，寶龍地產(chǎn)控股有限公司發(fā)布公告稱(chēng)，其建議分拆寶龍商業(yè)房地產(chǎn)投資信托基金在香港聯(lián)合交易所有限公司主板獨(dú)立上市。

據(jù)介紹，寶龍房托基金是一個(gè)以基金單位信托形式組成的香港集體投資計(jì)劃，為主要在中國(guó)內(nèi)地?fù)碛泻屯顿Y優(yōu)質(zhì)創(chuàng)收商用物業(yè)而成立的房地產(chǎn)投資信托基金。

待建議分拆及上市完成后，預(yù)期寶龍地產(chǎn)將擁有寶龍房托基金單位50%以下。

這意味著，寶龍房托基金將在越秀房托、招商局商業(yè)房托之后加入港交所的REITs市場(chǎng)。不過(guò)在招股書(shū)中，寶龍房托強(qiáng)調(diào)了自己區(qū)別于兩者的獨(dú)特性——將是香港首個(gè)專(zhuān)注于購(gòu)物中心，以中國(guó)內(nèi)地為基地的商用物業(yè)產(chǎn)業(yè)信托，為基金單位持有人提供了投資中國(guó)內(nèi)地純購(gòu)物中心物業(yè)資產(chǎn)組合的難得機(jī)會(huì)。

簡(jiǎn)而言之，相比于前輩們以零售、寫(xiě)字樓、酒店等的資產(chǎn)組合，寶龍房托基金將旗下持有資產(chǎn)只專(zhuān)注在購(gòu)物中心上。

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱獲悉，截至2021年6月30日，寶龍房托基金初步包含八個(gè)優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心，組合的總樓面面積達(dá)740635平方米。

這八項(xiàng)房托基金物業(yè)均全為位于華東及華中的購(gòu)物中心，具體包括上海奉賢寶龍廣場(chǎng)、杭州臨安寶龍廣場(chǎng)、鹽城寶龍廣場(chǎng)、宿遷寶龍廣場(chǎng)、泉州安溪寶龍廣場(chǎng)、青島膠州寶龍廣場(chǎng)、洛陽(yáng)寶龍廣場(chǎng)及新鄉(xiāng)寶龍廣場(chǎng)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告

這些物業(yè)清一色為“寶龍廣場(chǎng)”產(chǎn)品系列，這也是寶龍集團(tuán)旗下四大商業(yè)產(chǎn)品系之一。

據(jù)悉，目前寶龍主要發(fā)展有四大產(chǎn)品線(xiàn)，囊括“寶龍一城”、“寶龍城”、“寶龍廣場(chǎng)”、“寶龍?zhí)斓亍?，其中又以寶龍廣場(chǎng)為主。

最新中期報(bào)告顯示，于2021年6月30日，寶龍地產(chǎn)持有用于投資的物業(yè)（主要為購(gòu)物中心），包括已竣工物業(yè)及在建物業(yè)的建筑面積合共約615.5萬(wàn)平方米，較2020年12月31日增加約9.1%。

截至今年中期，寶龍地產(chǎn)持有及管理的購(gòu)物中心已達(dá)51家，另管理6家輕資產(chǎn)購(gòu)物中心。

從寶龍房托資產(chǎn)包看，寶龍將其購(gòu)物中心組合中發(fā)展最為成熟的一批物業(yè)放在其中。

以判斷基金物業(yè)運(yùn)營(yíng)效果的重要指標(biāo)出租率為例，以往寶龍商業(yè)平均出租率在行業(yè)內(nèi)并不算高，如其2020年商業(yè)項(xiàng)目整體出租率為89%，直到今年上半年才破90%至92.3%。

而數(shù)據(jù)顯示，于2018年-2020年，寶龍房托這八個(gè)物業(yè)的平均租用率分別為94.4%、96.0%、95.8%。于2021年6月30日，這一指標(biāo)升至96.5%。

對(duì)比獲悉，出租率顯然是目前寶龍房托最為突出的一項(xiàng)指標(biāo)。

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，目前發(fā)展成熟的越秀房托在內(nèi)地的物業(yè)整體出租率約為93.2%，其中成熟型物業(yè)出租率94.%，較好于成長(zhǎng)型物業(yè)91.5%的出租率；招商局商業(yè)房托則整體表現(xiàn)為87.1%。

寶龍房托整體的高出租率來(lái)自于項(xiàng)目本身的運(yùn)營(yíng)程度。觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體梳理發(fā)現(xiàn)，8個(gè)物業(yè)均為開(kāi)業(yè)有一定年限的購(gòu)物中心，如其中泉州安溪寶龍廣場(chǎng)于2010年12月，開(kāi)業(yè)時(shí)間達(dá)11年，截至2021年中期可租賃總面積為45595平方米，由一幢三層購(gòu)物中心所組成，且目前出租率達(dá)100%。

除此外，鹽城、宿遷、洛陽(yáng)寶龍廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)達(dá)10年，上海奉賢、青島膠州寶龍廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)6年，開(kāi)業(yè)時(shí)間最短的為杭州臨安寶龍廣場(chǎng)，于2019年11月開(kāi)業(yè)，不過(guò)可以看到其已出租每平方米的平均月租金為97.2元，出租率同樣達(dá)100%。

面積和收益最大的則是宿遷寶龍廣場(chǎng)，其為8個(gè)購(gòu)物中心中唯一可租賃總面積超10萬(wàn)平方米的項(xiàng)目，樓面面積約17萬(wàn)平方米；2020年整年的租賃收益為7072萬(wàn)元，出租率為98.5%。

雖在出租率上領(lǐng)先，但從資產(chǎn)、營(yíng)收規(guī)?？磩t優(yōu)勢(shì)不突出。

于2021年6月30日，寶龍房托基金物業(yè)旗下8個(gè)物業(yè)的可租賃總面積約為453475平方米，評(píng)估價(jià)值為82.313億元——這一資產(chǎn)規(guī)模略?xún)?yōu)于招商局商業(yè)房托，截至中期其五個(gè)物業(yè)組合經(jīng)過(guò)重新估值后增加至67.08億元。

同時(shí)相較于同樣有8個(gè)基金物業(yè)的越秀房托來(lái)說(shuō)則略差一截，后者截至中期可供出租總面積將近63.29萬(wàn)平方米，同時(shí)其評(píng)估市值約為344.88億元。

資產(chǎn)的優(yōu)劣程度與租賃規(guī)模也直接造成營(yíng)收層面的差異。

截至2018年、2019年、2020年12月31日，寶龍房托收益錄得3.24億、3.36億、3.58億，2021年中期則錄得2.04億；同期物業(yè)收入凈額分別為2.41億、2.45億、2.69億及1.52億，經(jīng)營(yíng)溢利分別為8.9億、6.57億、3.31億及1.7億。

招商局商業(yè)房托則在2020年、2021年中期分別錄得收入3.7億元、2.11億元；越秀房托分別錄得17.59億元、8.82億元，顯然與前兩者不是一個(gè)量級(jí)。

從融資杠桿空間來(lái)看，寶龍房托與一般的房托基金相同，以健康的低負(fù)債水平為主。

值得注意的是，去年香港證監(jiān)會(huì)發(fā)表房托基金守則咨詢(xún)總結(jié)提到，容許房托基金在投資物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目時(shí)，可超過(guò)現(xiàn)有的資產(chǎn)總值10%的上限；同時(shí)將房托基金借款限額由資產(chǎn)總值的45%提高至50%等。

其中后一項(xiàng)借款比率的調(diào)整，給香港REITs市場(chǎng)帶來(lái)一些潛在機(jī)會(huì)。

如越秀房托主席林德良在去年底與觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體的對(duì)話(huà)中就提及，借貸比率界限的上升讓公司可以吸納更多社會(huì)資金或者第三方資金進(jìn)入，這對(duì)于越秀房產(chǎn)基金來(lái)說(shuō)更多的是機(jī)會(huì)。

招商局商業(yè)房托執(zhí)行董事郭瑾同樣在最近的對(duì)話(huà)中稱(chēng)，在香港目前低息的情況下，若不善用杠桿率等于是浪費(fèi)資源；而且由于基金的規(guī)模不算太大，所以可以稍微積極一點(diǎn)利用桿比率來(lái)拓展規(guī)模。

不過(guò)他提及，并不希望杠桿率上升至貼近上限水平，因?yàn)橄嘈磐顿Y者選擇投資房托基金亦是基于行業(yè)的低杠桿水平，所以目標(biāo)或于40%至45%之間，可以達(dá)到緩沖效果。

寶龍房托的想法則更顯保守謹(jǐn)慎些，其于招股書(shū)中稱(chēng)，寶龍房托基金的借貸將不會(huì)超過(guò)其資產(chǎn)總值的50%，但同時(shí)其提及，預(yù)期寶龍房托基金的資本負(fù)債比率將低于40%。

另值得一提的是，陳德力并無(wú)任職房托，該房托基金管理層由主席許華芳帶頭，楊嘉誠(chéng)任行政總裁，溫海霞任首席財(cái)務(wù)官，此外許華芳胞姐許華芬、堂妹許華琳任非執(zhí)行董事。

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原標(biāo)題： 又一內(nèi)地REITs赴港：8個(gè)純購(gòu)物中心組合的寶龍房托IPO闖關(guān)