作者：小債看市

來(lái)源：小債看市（ID：little-bond）

一個(gè)曾經(jīng)是渝系房企"五朵金花"之一，另一個(gè)是“四川地產(chǎn)一哥”，如今兩家西南龍頭房企都將面臨生死考驗(yàn)。

7月5日，重慶市第五中級(jí)人民法院發(fā)布案號(hào)為（2021）渝05破申428號(hào)的破產(chǎn)審查公告，重慶市協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)實(shí)業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)”）被申請(qǐng)破產(chǎn)重整，申請(qǐng)人為北京易禾水星投資有限公司。

破產(chǎn)重整信息

協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)是重慶老牌房企，曾與龍湖、金科、東原、華宇等并稱渝系房企的"五朵金花"，并在一段時(shí)期穩(wěn)居全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企之列。

但自2019年末開(kāi)始，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)屢次被曝出資金鏈危機(jī)消息。

2020年1月，協(xié)信集團(tuán)旗下有機(jī)蔬菜品牌“多利農(nóng)莊”被曝出欠薪、欠貸事件，導(dǎo)致平臺(tái)陷入癱瘓、員工無(wú)法正常工作。

隨后，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)也一度傳出資金鏈斷裂將賣身續(xù)命，先后被金科、融創(chuàng)、陽(yáng)光城等房企調(diào)研一番后不了了之。

2020年3月，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)曾出現(xiàn)“技術(shù)性違約”事件，“18協(xié)信01”付息資金遲到一天才到賬。（后臺(tái)回復(fù)“協(xié)信”查看原文）

隨著債務(wù)危機(jī)的加深，2020年4月協(xié)信創(chuàng)始人吳旭將公司大部分股權(quán)以總價(jià)43.9億元對(duì)價(jià)出售給豐隆集團(tuán)旗下新加坡城市發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱“CDL”）全資子公司，協(xié)信借此暫時(shí)渡過(guò)危機(jī)。

然而CDL入主后，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)的債務(wù)問(wèn)題并沒(méi)有得到有效解決。

今年3月，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)與CDL產(chǎn)生較大矛盾。CDL公開(kāi)宣稱收購(gòu)協(xié)信是“一筆失敗的投資”，要求3名董事離職，并揚(yáng)言要賣出手中股份；協(xié)信則指責(zé)CDL不支持公司發(fā)展，不向公司“輸血”，導(dǎo)致資金流可能出現(xiàn)問(wèn)題。

2021年3月9日，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)4.4億元私募債“18協(xié)信01”未完成兌付，發(fā)生實(shí)質(zhì)性違約，其債務(wù)危機(jī)全面爆發(fā)。

《小債看市》統(tǒng)計(jì)，目前協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)違約債券已達(dá)3只，違約余額17.43億元；另外其還存續(xù)兩只債券，存續(xù)規(guī)模13.78億元，分別將于今年7月和9月到期。

存續(xù)債券

據(jù)官網(wǎng)介紹，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)成立于1999年，是中國(guó)專注于“高周轉(zhuǎn)為主導(dǎo)、產(chǎn)商協(xié)同”集成化發(fā)展的業(yè)務(wù)平臺(tái)。

協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)曾經(jīng)是重慶商人吳旭掌控的“協(xié)信商業(yè)王國(guó)”里極為重要的平臺(tái)，涉及地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理、租賃等多項(xiàng)業(yè)務(wù)。

協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)官網(wǎng)

2020年4月，CDL以44億元對(duì)價(jià)收購(gòu)協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)51.01%股份，成其控股股東；原實(shí)控人吳旭的持股比例由60%降至29%；綠地集團(tuán)持股下降至19.99%，公司實(shí)控人由吳旭變更為CDL。

股權(quán)穿透圖

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)以220億操盤(pán)金額排名第102位，已被甩出百名開(kāi)外，與龍湖、金科等“渝系房企”相差甚遠(yuǎn)。

克而瑞數(shù)據(jù)

近年來(lái)，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)規(guī)模有所增長(zhǎng)，但營(yíng)業(yè)利潤(rùn)對(duì)投資收益和公允價(jià)值變動(dòng)收益依賴很高；2019年若扣除投資收益和公允價(jià)值變動(dòng)收益，其營(yíng)業(yè)利潤(rùn)呈現(xiàn)持續(xù)虧損狀態(tài)。

2020年，在疫情影響下協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)營(yíng)業(yè)收入腰斬，歸母凈利潤(rùn)巨虧71.61億元，為歷年來(lái)首次虧損，且其2020年報(bào)被出具保留意見(jiàn)的審計(jì)。

盈利能力

截至2020年末，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)總資產(chǎn)為791.08億元，總負(fù)債681.02億元，凈資產(chǎn)110.06億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)86.09%。

從房企融資新規(guī)“三道紅線”來(lái)看，截至2020年二季度末，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)剔除預(yù)收款項(xiàng)的資產(chǎn)負(fù)債率為66%，凈負(fù)債率191%，現(xiàn)金短債比為0.17，可以看出其已踩中兩道紅線歸為“橙檔”房企。

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)主要以流動(dòng)負(fù)債為主，其一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有130.8億元。

相較于短債壓力，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)流動(dòng)性十分緊張，其賬上貨幣資金不足20億元，不足以覆蓋短債，短期償債風(fēng)險(xiǎn)較大。

在備用資金方面，截至2020年末協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)授信總額為463.99億元，未使用授信額度220.12億元，表面看財(cái)務(wù)彈性尚可。

銀行授信情況

除此之外，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)還有225.67億非流動(dòng)負(fù)債，其剛性債務(wù)規(guī)模有293.44億元，主要以長(zhǎng)期有息負(fù)債為主，帶息債務(wù)比為43%。

有息負(fù)債高企，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)財(cái)務(wù)費(fèi)用驚人，2019年該指標(biāo)高達(dá)18.64億元，對(duì)公司利潤(rùn)形成嚴(yán)重侵蝕。

在償債資金方面，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)對(duì)外部融資較為依賴，在融資渠道方面除了銀行和債券，其還通過(guò)租賃、應(yīng)收賬款、股權(quán)質(zhì)押及信托等方式融資。

值得注意的是，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)所持公司股權(quán)已高比例質(zhì)押，其旗下已有10家子公司股權(quán)被質(zhì)押用于融資，其中有8家更是100%質(zhì)押。

另外，隨著大量債務(wù)到期，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)融資金額已無(wú)法覆蓋到期債務(wù)，2019和2020年其籌資性現(xiàn)金流凈額分別為-42.23億和-89.34億元，外部融資環(huán)境已惡化。

籌資性現(xiàn)金流情況

在資產(chǎn)質(zhì)量方面，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)還存在存貨高、受限資產(chǎn)多、投資性房地產(chǎn)占比較大等方面的問(wèn)題。

協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)走到如今的境地，或與其盲目擴(kuò)張、走多元化道路有關(guān)。

2015年，吳旭帶領(lǐng)協(xié)信開(kāi)啟了新一輪擴(kuò)張之路，提出"去房地產(chǎn)化"，確定了“不動(dòng)產(chǎn)是基礎(chǔ)、金融是橋梁、科技是未來(lái)”的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，切入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、金融資管等多個(gè)領(lǐng)域。

然而，協(xié)信重點(diǎn)發(fā)力的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，由于資金沉淀多，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，近幾年公司現(xiàn)金流壓力陡增。

近年來(lái)，受房市調(diào)控政策影響，協(xié)信與其他渝系房企差距也越來(lái)越大，再加上人事頻繁動(dòng)蕩，協(xié)信的資金鏈危機(jī)仿佛越來(lái)越深遠(yuǎn)。

另一邊，同為西南龍頭房企，號(hào)稱“四川地產(chǎn)一哥”的藍(lán)光發(fā)展（600466.SH）也在債務(wù)危機(jī)中苦苦掙扎。

今年初，藍(lán)光發(fā)展被曝非標(biāo)逾期，揭開(kāi)其債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一角。

其實(shí)，從去年10月出售迪康藥業(yè)開(kāi)始，藍(lán)光發(fā)展就已顯露出資金緊張的苗頭。

緊接著今年4月，藍(lán)光發(fā)展將旗下物業(yè)資產(chǎn)藍(lán)光嘉寶服務(wù)65.04%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給碧桂園服務(wù)，對(duì)價(jià)49.64億元。

《小債看市》統(tǒng)計(jì)，今年7月藍(lán)光發(fā)展到期或回售債券合計(jì)27億元，但其仍未提供明確償債資金來(lái)源及償債安排，市場(chǎng)為其能否正常兌付捏一把汗。

藍(lán)光發(fā)展曾是房企中的一匹黑馬，從銷售百億到千億的突破僅用了四年時(shí)間。

近年來(lái)，藍(lán)光創(chuàng)始人楊鏗也在大力推進(jìn)多元化發(fā)展戰(zhàn)略，成立文旅集團(tuán)，推出“水果俠”主題世界IP，但文旅項(xiàng)目難賺錢是業(yè)界共識(shí)。

另外，藍(lán)光這兩年開(kāi)啟“二代接班”模式，高管團(tuán)隊(duì)頻繁流失，核心團(tuán)隊(duì)的頻繁離職，給其經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略執(zhí)行和落地，帶來(lái)了不小的阻礙。

如今，在房地產(chǎn)調(diào)控和融資新規(guī)“三道紅線”下，房企開(kāi)始進(jìn)入洗牌階段，無(wú)論是全國(guó)性大型房企還是偏隅一角的區(qū)域房企都面臨生死考驗(yàn)，尤其是曾經(jīng)盲目追求規(guī)模、激進(jìn)擴(kuò)張、多元化發(fā)展的房企更為危險(xiǎn)。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

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原標(biāo)題： 西南房企“生死局”：協(xié)信被申請(qǐng)破產(chǎn)重整，藍(lán)光走在違約邊緣