丁祖昱評樓市 
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作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
隨著行業(yè)增速放緩，盈利預期走低，除開辟商業(yè)、物管、文旅、養(yǎng)老等“第二增長曲線”，越來越多房企將觸角伸向非地產領域的跨界投資，以期通過股權投資尋找新的增長路徑。目前，超半數(shù)TOP30房企發(fā)力創(chuàng)投，尋求新的增長點。
本文重點梳理和總結了房企主流投資模式以及投資方向，并結合互聯(lián)網(wǎng)公司的投資布局進行比較研究。
我們認為以阿里、騰訊、百度為代表的互聯(lián)網(wǎng)公司作為投資領域的典型樣本，在投資邏輯與布局方向為已布局房企提供了參考價值，房企可參考借鑒互聯(lián)網(wǎng)公司的投資路徑，提升投資效率與效益，同時挖掘與互聯(lián)網(wǎng)公司投資布局的共同點，更好地挖掘價值投資，探尋房企與互聯(lián)網(wǎng)公司的合作空間。
互聯(lián)網(wǎng)公司投資成熟化，對房企具有參考價值
互聯(lián)網(wǎng)公司比房企更早跨界到投資領域，“投行”特性更強一些。阿里、騰訊、百度、京東等都已擁有專業(yè)的投資部門或平臺公司，投資管理越來越專業(yè)化，并已發(fā)展成為全球有影響力的投資機構。
表：互聯(lián)巨頭投資平臺與市值
互聯(lián)網(wǎng)公司投資成果明顯，主要表現(xiàn)兩大特征：首先，頭部互聯(lián)網(wǎng)公司投資積累豐富，已形成各自的投資風格。頭部互聯(lián)網(wǎng)公司投資規(guī)模大，從投資數(shù)量來看，2008年至今，騰訊公開投資事件超過千次，其次阿里也超過500次。
從投資模式和投資風格看又各有千秋。阿里的股權投資中業(yè)務戰(zhàn)略意圖較強，更多扮演的是戰(zhàn)略投資者的角色，注重投資與業(yè)務的協(xié)同性，“中心化”特征顯著，投資風格激進，追求控制權，大規(guī)模的收并購項目較多。而騰訊的投資風格更顯緩和，以股權投資為主，并不以控股為目的。在投資方向上，騰訊涉足領域更廣，并不局限于與主業(yè)相關性產業(yè)。
圖：典型互聯(lián)網(wǎng)巨頭累計公開外投資事件（次）
注：阿里投資主體包括阿里集團、阿里影業(yè)、阿里健康、阿里體育以及阿里巴巴創(chuàng)業(yè)基金；京東投資主體包括京東集團以及京東數(shù)科。
數(shù)據(jù)來源：天眼查、CRIC整理
其次，互聯(lián)網(wǎng)巨頭通過投資已取得了可觀的收益，成為利潤的重要來源。例如，阿里2018財年以來，投資收益占到凈利潤近半數(shù)，其中2020財年，利息、投資收益達到729.56億元，占凈利潤49%。
圖：阿里巴巴利息收入和投資收益規(guī)模及占比（億元）
注：財年截至3月31日，半財年截至9月30日。
數(shù)據(jù)來源：年報、CRIC整理
反觀房地產行業(yè)，房企參與創(chuàng)投越來越多，并逐步瞄準跨行業(yè)、低門檻、高成長的價值投資，作為投資領域新勢力，如若要快速成長起來、擴大影響力，參考互聯(lián)網(wǎng)公司相關路徑有助于提升投資效率與效益。
房企與互聯(lián)網(wǎng)公司投資特征異同點
1、房企A、B輪投資占比超70%
房企參投階段主要集中在早期融資和中期融資，其中以A輪（pre-A輪、A輪、A+輪）和B輪（pre-B輪、B輪、B+輪）為主，整體占比超過70%。早期及中期融資所需的資金規(guī)模多在千萬或億元級，準入門檻相對較低。
圖：2014年至今百強房企創(chuàng)投融資階段分布
資料來源：CRIC整理
互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)投資業(yè)務則趨向穩(wěn)定，七大互聯(lián)網(wǎng)巨頭連續(xù)2年投資事件數(shù)量保持穩(wěn)定。據(jù)統(tǒng)計，2019年累計達到264件，2020年整體也未受到疫情的影響，達到260件。從輪次分布上來看，隨著項目公司的成長，互聯(lián)網(wǎng)巨頭的投資輪次整體后移。
圖：七家互聯(lián)網(wǎng)巨頭投融資輪次
數(shù)據(jù)來源：IT桔子、天眼查、 CRIC整理
2、雙方投資圍繞主業(yè)賦能特征顯著
從投資方向來看，目前房企投資標的企業(yè)主要可分為三大類：
與地產開發(fā)關聯(lián)較強的上下游產業(yè)鏈企業(yè)，通過在建筑材料、智能家居、家裝等細分領域的投資發(fā)揮產業(yè)協(xié)同效應，提質增效、賦能主業(yè)。
房產經(jīng)紀行業(yè)或社區(qū)生活服務企業(yè)，基于互聯(lián)網(wǎng)提供線上線下相結合的數(shù)字化服務，投資布局存量市場。目前，基于互聯(lián)網(wǎng)的創(chuàng)投細分領域主要有房產服務、生活服務、企業(yè)服務、社區(qū)服務等。
從事互聯(lián)網(wǎng)或高新科技領域的創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)新企業(yè)，房企主要看好其增值潛力，以財務投資獲取資本收益為主。主要涉及軟硬件開發(fā)、新型材料、人工智能、航空航天、新能源汽車等研究發(fā)展方向。
互聯(lián)網(wǎng)巨頭近兩年重點投資布局企業(yè)服務與文娛傳媒方向，房地產相關投資熱度穩(wěn)健。2020年，互聯(lián)網(wǎng)巨頭的前三大投資方向是企業(yè)服務（13.8%）、文娛傳媒（11.9%）和游戲（11.5%），金融、人工智能和教育領域緊隨其后。其中，游戲、人工智能和電子商務領域的投資數(shù)量明顯上升。2020年，互聯(lián)網(wǎng)巨頭在房地產產業(yè)鏈相關領域（包含上下游）投資次數(shù)有12次，相較2019年下降3次，整體投資熱度較為穩(wěn)定。
圖：七家互聯(lián)網(wǎng)巨頭2019年（左）和2020年（右）投資數(shù)量的行業(yè)分布
數(shù)據(jù)來源：IT桔子、天眼查、 CRIC整理
綜合來看，互聯(lián)網(wǎng)巨頭的投資布局邏輯主要以企業(yè)主營業(yè)務相關投資為主、多元化投資為輔，以幫助母公司構建外部生態(tài)圈。本文將以騰訊的投資項目為例，來說明互聯(lián)網(wǎng)公司的投資策略。
圖：騰訊2020年投資數(shù)量TOP5的行業(yè)具體信息
數(shù)據(jù)來源：IT桔子、天眼查、 CRIC整理
由于企業(yè)背景和主營業(yè)務不同，互聯(lián)網(wǎng)公司投資重點領域也表現(xiàn)出一定的差異化。阿里和京東在電子商務以及物流領域投資數(shù)量較多，美團點評關注與餐飲業(yè)務聯(lián)系密切的農業(yè)板塊，小米積極孵化硬件產品，打造物聯(lián)網(wǎng)生態(tài)圈?；ヂ?lián)網(wǎng)巨頭們積極投資，將多元化產業(yè)通過登錄入口、平臺串聯(lián)在一起，但是仍然以主營業(yè)務為核心，其定位并沒有模糊。
圖：其余6家互聯(lián)網(wǎng)巨頭2020年投資數(shù)量TOP5的行業(yè)列表
數(shù)據(jù)來源：IT桔子、天眼查、 CRIC整理
3、互聯(lián)網(wǎng)巨頭投資路徑涵蓋市場風口，房企可重點關注
互聯(lián)網(wǎng)巨頭的投資路徑可以歸納為三類。
首先，互聯(lián)網(wǎng)公司發(fā)揮流量優(yōu)勢，押注投資風口，不斷擴大生態(tài)圈。憑借穩(wěn)固的流量與較低的擴張成本，互聯(lián)網(wǎng)巨頭的生態(tài)圈日趨完善，能夠不斷提高企業(yè)的利潤。
其次，積極延伸至產業(yè)鏈上下游，補足業(yè)務短板，加強供應鏈整合?；ヂ?lián)網(wǎng)公司布局上游通訊設備、硬件等企業(yè)，或延伸至下游更多服務應用，以促進生產效率的提升，增強企業(yè)的議價能力。
第三，積極投資先進科技領域，捕捉顛覆性機會。對互聯(lián)網(wǎng)巨頭而言，投資不僅是業(yè)務支持的手段，更是在互聯(lián)網(wǎng)人口紅利逐漸消失后業(yè)務創(chuàng)新的重要途徑。隨著投資項目數(shù)量與金額的不斷增加，互聯(lián)網(wǎng)公司通過生態(tài)圈賦能被投企業(yè)的能力逐漸提升，在創(chuàng)投領域的影響力也隨之上升，這對于房企進入投資領域有著重要的借鑒意義。
共同聚焦四類投資方向
規(guī)模型房企與互聯(lián)網(wǎng)巨頭在股權投資中都具備資本優(yōu)勢和資源吸引力，兩大資本的共同投向增長預期看好。對比房企和互聯(lián)網(wǎng)公司創(chuàng)投領域，其共同聚焦的投資領域主要有四類方向：
一是圍繞B、C端展開的“服務領域”，涉及企業(yè)服務、生活服務。二是科技賦能方向，涉及電子技術、信息技術、人工智能等新工業(yè)領域，將成為未來的投資風口。三是生物醫(yī)療行業(yè)，包括生物制藥、醫(yī)療、健康等。四是房地產行業(yè)上下游相關領域，包括房產交易服務、物管以及家電家居行業(yè)。
圖：房企與互聯(lián)網(wǎng)公司主要投資領域占比分布
注：主體涵蓋24家重點房企以及7家互聯(lián)網(wǎng)公司巨頭
數(shù)據(jù)來源：CRIC整理
涉足生物醫(yī)療投資方向，領域涉及生物制藥、醫(yī)療、健康等行業(yè)。當前，碧桂園、恒大、融創(chuàng)、華潤、遠洋等一批房企均已經(jīng)涉足生物醫(yī)療行業(yè)，重點房企在該領域的投資比重達20.6%。但生物醫(yī)療領域的偏早期輪次投資均相對較多，A輪及前輪次的投資占比分別達38%和39%，該領域的“培育性”投資特征顯著，投資的邏輯是考慮行業(yè)高速成長性，以及考慮自身的協(xié)同效應。
從互聯(lián)網(wǎng)公司在房地產領域探索來看，房地產行業(yè)處于智能化、數(shù)字化轉型階段，因此給互聯(lián)網(wǎng)公司帶來了更多的投資和合作的機會。投資方向主要有三大類：房產交易服務商、物業(yè)管理以及家居家電行業(yè)。
隨著存量市場增長，房產經(jīng)紀行業(yè)的投資價值日益凸顯，從投資格局來看，目前互聯(lián)網(wǎng)公司以騰訊重倉貝殼、阿里入局易居形成兩大主要陣營。
早在2016、2017年，騰訊就先后參與了鏈家（貝殼前身）的B輪融資以及戰(zhàn)略融資，并在2019年以8億美元領投貝殼D輪融資，多次投資動作也顯示了騰訊對該領域的重視，目前騰訊是貝殼的第二大股東，持股比例達16.5%。此次投資，不僅為騰訊帶來了可觀的投資收益，同時也提高了騰訊布局房產交易市場的競爭力。
阿里則通過投資易居，加速該領域的布局。2018年7月，阿里參與了易居Pre IPO輪融資，2020年再度增持，成為易居控股第二大股東，并與易居發(fā)布戰(zhàn)略合作，聯(lián)合推出了“天貓好房”平臺，引發(fā)巨大反響。
圖：騰訊參投貝殼時間線
信息來源：CRIC整理
房企和互聯(lián)網(wǎng)公司基于各自的產業(yè)基礎布局投資生態(tài)圈選擇投資標的同時，一些被雙方共同看好的行業(yè)“獨角獸”值得關注。雙方均參與投資標的涉及：汽車交通、教育、房產服務、生物醫(yī)療、互聯(lián)網(wǎng)技術服務等多領域，其中多數(shù)標的發(fā)展已初具規(guī)模，尤其是“服務”領域的企業(yè)，例如滴滴出行、每日優(yōu)鮮、火花思維等，在不同服務領域內均具有突出表現(xiàn)。
房企與互聯(lián)網(wǎng)公司共同鎖定的投資標的，一方面基于其在行業(yè)中突出地位及良好的基本面，另一方面看好其具備新時代下潛力化的商業(yè)模式與可觀的發(fā)展前景。
表：房企與互聯(lián)網(wǎng)公司共同投資的企業(yè)
數(shù)據(jù)來源：CRIC整理
目前房企投資特征參與門檻較低，參投輪次集中在前中期。而互聯(lián)網(wǎng)巨頭投資已經(jīng)發(fā)展成熟。近兩年七大互聯(lián)網(wǎng)巨頭投資事件數(shù)量整體穩(wěn)定，今年投資也并未受到疫情的影響，其中騰訊投資表現(xiàn)最為活躍。
布局方向上，無論是房企還是互聯(lián)網(wǎng)公司，圍繞主業(yè)賦能的特征都較為顯著。房企聚焦產業(yè)鏈上下游、存量市場等，不同互聯(lián)網(wǎng)公司投資雖然各有側重點，但仍然以主營業(yè)務為核心，定位并沒有模糊。
互聯(lián)網(wǎng)公司投資不斷向房地產領域延伸，大舉投資房產交易服務商、物管企業(yè)以及房地產后延領域家居家電企業(yè)，憑借強大資本和技術實力，互聯(lián)網(wǎng)公司具備相當?shù)母偁幜?，房企不可避免受到一定威脅，收益面臨被瓜分。但是，房地產線上化轉型趨勢下，市場潛力巨大，互聯(lián)網(wǎng)公司與房企合作可以實現(xiàn)更高的效益，未來雙方合作遠大于競爭。而同作為大資本且各具優(yōu)勢，如何協(xié)調好角色分配是成功合作的關鍵。
在投資標的選擇上，已有細分產業(yè)的“獨角獸”獲得了房企與互聯(lián)網(wǎng)公司共同參投，在房企與互聯(lián)網(wǎng)巨頭雙重“大資本”支持下，被投企業(yè)未來發(fā)展前景向好。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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