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拿地排行榜上”消失“的房企

地產(chǎn)大爆炸 地產(chǎn)大爆炸
2021-06-23 12:00 2287 0 0
事出反常必有妖

作者:炸天團(tuán)

來源:地產(chǎn)大爆炸(ID:dichandabaozha)

目前,首批集中供地已接近尾聲,除了正在酣戰(zhàn)的上海以及還未開拍的武漢,已結(jié)束的20個城市光是第一輪集中土地出讓就攬金8842億元。

但這場土地盛宴并不是所有房企都參與其中。

不久前,克而瑞公布了前五月房企拿地數(shù)據(jù),一個很微妙的現(xiàn)象是,一些標(biāo)桿房企從拿地百強(qiáng)榜上“消失”了,或者說他們的拿地表現(xiàn)和自身的規(guī)模并不相稱。 

房地產(chǎn)行業(yè)愛用面粉和面包的關(guān)系來比喻土地和房子的關(guān)系。那么如果一家面包店決定不進(jìn)面粉了,大家會不會疑惑:這家店還開不開了?同樣的道理,如果一家規(guī)模TOP3的房企,拿地金額差點跌出了拿地百強(qiáng)榜,那這家企業(yè)前三的地位還能保住嗎? 

沒錯,這家企業(yè)是恒大。其2019年、2020年拿地金額始終保持前三,但其今年前五月僅支出27.7億元用于拿地。 

無獨有偶。去年剛剛跨過3000億元銷售規(guī)模的世茂,今年前五月拿地金額也僅為49.5億元,與其過去幾年高擴(kuò)儲的態(tài)勢畫風(fēng)變化略大。

再仔細(xì)看,前五月的拿地排行榜上已經(jīng)找不到昔日“華南五虎”之一的富力的影子。 

而中南置地、陽光城、雅居樂和佳兆業(yè)等房企前五月的拿地數(shù)據(jù),也與其之前的表現(xiàn)有明顯差別。

數(shù)據(jù)來源:克而瑞2019、2020、2021年1-5月銷售榜、拿地榜 

如果說“三道紅線”是扼住了房企的命脈——融資,那么土地兩集中政策就是給房企未來的可續(xù)發(fā)展蒙上了一層不確定性。
 

顯然,在新的土地出讓制度下,未來房企的格局可能又要變了。

01

早在今年土地兩集中政策出臺時就已經(jīng)在業(yè)內(nèi)掀起了巨浪,土地出讓制度的大變革讓房企們茫然失措,各個房企的投拓部門都在緊鑼密鼓研究應(yīng)對政策。

從首輪集中供地房企的表現(xiàn)來看,依然有不少房企不惜犧牲利潤也要補(bǔ)倉。 

這類房企慷慨拿地大概出于以下幾個原因: 

首先,對于部分房企而言,如果能在首輪集中供地增加貨值儲備,在加快周轉(zhuǎn)的情況下,基本年內(nèi)就能轉(zhuǎn)化銷售,為當(dāng)年的銷售額貢獻(xiàn)流量,對報表也有很大影響,這也是房企積極拿地被提及最多的原因;

其次,雖然首輪集中供地被證實不少城市熱度依然很高,不少房企面臨拿了地但沒利潤的尷尬處境,但或許這也正是這些企業(yè)調(diào)節(jié)利潤的一種手段,即在部分城市快進(jìn)快出,通過提高這些城市的資金周轉(zhuǎn)率來平衡整體利潤; 

此外,有些房企在集中供地的城市面臨無貨可賣的境地,但在當(dāng)?shù)赜纸⒘撕軓?qiáng)的營銷、管理團(tuán)隊,若不拿地,團(tuán)隊就要解散,不利于公司整體穩(wěn)定。 

這些原因具體對應(yīng)哪些企業(yè),大家可自行對比首輪集中供地的拿地排名,排行前列的房企已經(jīng)被關(guān)注太多,在此就不贅述。 

房企拿地原因千千萬,反之,不拿地的房企也是各有各的理由。 

02 

不拿地或者減緩拿地力度的第一個原因可能就是負(fù)債。

去年下半年,房企融資監(jiān)管“三道紅線”政策橫空出世,這讓靠融資續(xù)命的房企們普遍面臨壓力,為了減緩這種壓力,更是為了達(dá)到國家對“三道紅線”的要求,不少房企開始收縮拿地,更有甚者,企圖通過降價促銷、甩賣資產(chǎn)等方式來改善財務(wù)狀況。 

以今年拿地金額明顯降低的恒大為例,在首次集中土拍如此熱鬧的當(dāng)下,恒大的成績是:長春一塊地,花費6個億。對比去年同期,即使在疫情期間,恒大也花費了538.8億元用于拿地,和今年同期相比,拿地金額竟然有近二十倍的差距。 

究其原因,與恒大的負(fù)債問題不無關(guān)系。從“三道紅線”政策出臺以后,不少房企都在絞盡腦汁調(diào)節(jié)紅線數(shù)據(jù)進(jìn)行降負(fù)債舉措,從2020年底的數(shù)據(jù)來看,不少房企已經(jīng)實現(xiàn)了部分或者全部紅線數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)綠,而恒大截至2020年末,三個指標(biāo)均未過關(guān)。 

更嚴(yán)重的是,有數(shù)據(jù)表示,截至今年五月末,恒大還有約6000億元的負(fù)債規(guī)模。 

在6月3日的恒大戰(zhàn)略合作伙伴交流會上,許老板下了死命令:“今年6月30日,恒大至少實現(xiàn)一條紅線變綠,有息負(fù)債總額降至5字頭?!?/p>

擺在恒大面前的降負(fù)債問題已經(jīng)刻不容緩,而最快的方式就是收縮拿地。 

與恒大有同樣問題的還有富力。

在2019年,富力就“暫?!蹦玫亓?,2020年前五月其拿地金額在房企拿地排行榜上就已經(jīng)下滑至第57位,2021年同期則滑出百強(qiáng)榜單。 

富力的負(fù)債問題也較為突出。2020年,富力共降低負(fù)債規(guī)模374.1億元,占比達(dá)69%。且在富力的降檔計劃中,預(yù)計于今年內(nèi)實現(xiàn)一到兩條紅線轉(zhuǎn)綠,爭取于2022年內(nèi)全部轉(zhuǎn)綠。 

但值得注意的是,雖然恒大和富力目前面臨的負(fù)債問題比較明顯,但這兩家企業(yè)的土地儲備并不少,恒大拿地驟降的背后是其高達(dá)2.31億平方米的土儲在支撐;而規(guī)模相對較小的富力也擁有5188平方米土儲,其中有較高比例是利潤較高的大灣區(qū)城市更新項目。

因此,即使短期不拿地,對這類房企而言,短期雖有影響但因余糧充足,他們的關(guān)注點基本都放在了解決債務(wù)危機(jī)上。 

03 

對于部分房企來說,降負(fù)債不拿地是被動的,而對另一部分房企來說,不拿地則是一種觀望。

這部分房企往往對利潤要求較高,且在首輪集中供地?zé)岫容^高的情況下,他們也在擇機(jī)而動。

世茂是其中的典型代表。

作為前十房企,按照機(jī)構(gòu)統(tǒng)計的數(shù)據(jù),世茂前五月拿地金額不足50億元,雖然世茂方面表示這個數(shù)據(jù)與實際有出入,其前五月土地投資額實際上超過了200億元,拿地數(shù)量也超過20宗,但首輪集中供地中,的確鮮少看到世茂拿到地。

世茂的問題與恒大、富力不同,在于地塊利潤測算不過來。 

在世茂的評估標(biāo)準(zhǔn)中,權(quán)益后利潤達(dá)到8%-10%的地才能拿。以杭州為例,首輪集中供地世茂報名了18宗地塊,但最終一塊也沒拿到,問題就出在利潤。

前不久濱江集團(tuán)董事長戚金興坦言在集中供地中拿的地可能只有1%-2%的利潤,這與世茂對利潤的要求相差甚遠(yuǎn)。同時,也直接將拿地房企的尷尬顯現(xiàn)出來。

對于世茂這類企業(yè),本身的拿地渠道多元化,同時在集中供地政策出臺之前儲備了足夠的土地,按照其13800億元的貨值,即使短期不拿地也仍然能保證今年的銷售,因此,世茂的做法更多是觀望。 

與其類似的企業(yè)還有旭輝。

6月初,旭輝CEO林峰認(rèn)為集中土拍雖然放大了房企焦慮,促進(jìn)了短暫的土拍熱,但是房企如果不是為了規(guī)模,或者為了保障當(dāng)?shù)氐膱F(tuán)隊穩(wěn)定,拿地應(yīng)該要追求利潤,如果沒有利潤寧愿不要。 

同時,這些企業(yè)普遍認(rèn)為,國家出臺集中供地政策的初衷是為了減低土地?zé)岫?,但從首輪集中供地情況來看,如果降溫的目的沒達(dá)到,那么后續(xù)可能還會出臺相關(guān)的打補(bǔ)丁政策。

那么在首輪集中供地中花重金去拿地的企業(yè),反而在后面第二輪和第三輪供地中給了其他賬面現(xiàn)金充足的房企一些機(jī)會。 

但有一點比較有意思,追求利潤的不只世茂一家,美的置業(yè)、旭輝也都是類似房企。

同樣都是多元化拿地,為何世茂相比之下拿地放緩幅度更大? 

04 

當(dāng)然,除了上述原因,還有一些房企今年以來拿地金額也有所下滑,例如中南置地、陽光城。 

這類房企或許本身布局的城市并不在集中供地的22城之中,但由于這些城市推行集中供地政策,導(dǎo)致非集中供地城市的土地供應(yīng)也受到短期影響,最終呈現(xiàn)出階段性的拿地金額下滑。

短暫的拿地放緩不會對房企發(fā)展帶來太大影響,畢竟這只是第一輪集中供地,此后還有兩輪集中供地,若能及時把握機(jī)會,適當(dāng)補(bǔ)倉,仍然大有可為。 

但需要警惕的是,這些短期策略性選擇不拿地的房企,如果長期猶豫,過度糾結(jié)于利潤,也可能會極大影響其土儲和銷售規(guī)模,引發(fā)進(jìn)一步的排名下滑。

05

炸天團(tuán)在寫作時,注意到一個細(xì)節(jié):

數(shù)據(jù)來源:克而瑞2021年1-5月房企新增貨值榜

在新增土地價值TOP房企中,除卓越集團(tuán)外,剩余9家全部為國資或險資背景,其中招商蛇口、華潤置地、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)等則是典型的央企國家隊。

在今年2月兩集中政策剛出臺時,炸天團(tuán)就曾預(yù)測擁有資金成本優(yōu)勢的央企國家隊將成為拿地的主力,事實也證明了這一點。

典型的如招商蛇口,今年前5月新增土地價值1015.3億元,在新增土地價值排行榜一舉上升至第二位,僅次于萬科地產(chǎn)。 

眾所周知,在過去房地產(chǎn)高增長的年份里,招商蛇口因管理效率等問題而逐漸在行業(yè)里掉隊。但時光斗轉(zhuǎn),在當(dāng)下融資“三道紅線”、供地“兩集中”、銀行“兩道紅線”的特殊背景下,反倒讓招商蛇口擁有了逆勢超車的機(jī)遇。 

風(fēng)水,真的是會輪流轉(zhuǎn)! 

當(dāng)此前高歌猛進(jìn)的泰禾、華夏幸福、藍(lán)光們紛紛倒下,當(dāng)其他房企也都在戰(zhàn)略收縮經(jīng)歷陣痛時,他們終于可以出來大殺四方了。

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“地產(chǎn)大爆炸”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

原標(biāo)題: 拿地排行榜上”消失“的房企

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    蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學(xué)會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風(fēng)險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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    劉韜

    劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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