單就22個重點城市2021年度單價地王成交時間來看，有13個城市單價地王成交在上半年，僅有9個是在下半年成交的。究其原因，主要是由于下半年二、三批次集中供地，熱點城市紛紛加強了溢價、地價管控，加之房企融資環(huán)境收緊，市場熱度均維系在低位，高價地成交數(shù)量隨之減少，因此年度單價地王數(shù)量也明顯減少。

就城市來看，首輪土拍熱度較高的重慶、廈門、杭州、寧波、合肥、南京、武漢、廣州等城市，單價地王均出現(xiàn)在上半年，并且多是高溢價成交的；全年土地市場熱度相對平穩(wěn)的青島、長春、上海、成都、北京、沈陽等城市單價地王均分布在下半年，并且多是低溢價成交，典型如青島、濟南、長春等城市，其2021年年度地王均是底價成交的。

02 地價變動：16城地王可比地價同比上漲 高附加條件是主要原因

將22個重點城市2021年單價地王與2020年同板塊同類地塊樓板價相比，結果發(fā)現(xiàn)：有16個城市2021年單價地王樓板價表現(xiàn)為上漲，分別是長沙、重慶、天津、合肥、鄭州、廈門、無錫、南京、寧波、上海、福州、長春、杭州、蘇州、青島和沈陽；并且從這些地王項目成交的時間和區(qū)域來看，也多集中在上半年和核心區(qū)。

其中，長沙尤為值得注意，2021年度長沙誕生了新的單價地王——樓板價高達14146元/平方米，而之前同板塊樓板價僅有6568元/平方米，樓板價實現(xiàn)了翻番。究其原因，主要是由于該地不限價，而之前成交的同類地塊均是限價的，因此長沙地王樓板價漲幅最為突出。

除了長沙，重慶表現(xiàn)也比較突出，兩江新區(qū)兩路組團C標準分區(qū)C04-3、C07-3、C09-1、C09-5地塊被保利以25億競得，成交樓面價15711元/㎡，溢價率83.2%，再度刷新中央公園的地價天花板。

事實上，大部分地王樓板價的上漲是受到附加條件的影響（配建或自持），譬如，天津、合肥、廈門、無錫、寧波、上海和杭州等，2021年單價地王實際樓板價較2020年周邊同類地塊均有不同程度的上升。典型如無錫，濱湖區(qū)XDG-2021-24號（和璽南地塊）經(jīng)過搖號由輝廣競得，成交樓面價19500元/㎡，該地需配建1萬㎡人才房，還有7000萬美元外資投資要求，實際樓板價增至23338元/平方米，較2020年單價地王樓板價19542元/平方米增幅高達19%。

03 盈利空間：21年單價地王平均利潤空間收窄 首輪土拍高熱的杭州、重慶尤甚

綜上來看，受熱點城市紛紛加強溢價、地價管控的影響，2021年下半年重點城市集中土拍熱度明顯降溫，單價地王數(shù)量明顯不敵上半年；并且雖然部分地塊名義樓板價略有下降，但考慮到附加條件(配建、自持、產(chǎn)業(yè)引入)的成本，廈門、天津、無錫和杭州等16個城市2021年度單價地王實際樓板價同比2020年同板塊地價是上漲的，而區(qū)域房價在限價影響下漲幅相對較緩或與上年持平，因此，2021年單價地王項目平均利潤空間較2020年呈收窄之勢，尤其是首輪土拍高熱的杭州、重慶、廈門等城市，地房比增幅均接近或超過10個百分點，盈利空間明顯收窄。

基于此結論，在當前大部分房企資金鏈偏緊的大背景之下，對高地價的優(yōu)質(zhì)土地項目仍要慎之又慎，尤其是警惕那些由于高附加條件導致的高成本拿地；典型如上海、蘇州、杭州、廈門等城市，2021年單價地王項目的地房比均超80%，實現(xiàn)盈利可謂困難重重。