“工改工”最近非常火熱，在對(duì)“工改工”的重視程度方面，不得不提的就是東莞這個(gè)代表性的城市。5月13日，東莞市自然資源局發(fā)布了關(guān)于征求《關(guān)于加快“三舊”改造項(xiàng)目動(dòng)工建設(shè)確保固定資產(chǎn)投資的通知》《關(guān)于聚焦先進(jìn)制造 打造高品質(zhì)空間 全面加快“三舊”改造的實(shí)施意見》意見的函（東自然資函〔2022〕402號(hào)），為便于大家了解“工改工”的一些真實(shí)情況，我們將最近在東莞操作的一些項(xiàng)目所涉情況做一下分享。

從投資的邏輯來(lái)說(shuō)，“工改工”項(xiàng)目的難度其實(shí)并不小，尤其是收益實(shí)現(xiàn)的周期比較長(zhǎng)，目前東莞的工改項(xiàng)目特別多，對(duì)于工業(yè)類物業(yè)后續(xù)的銷售和招商等問題，除非是產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力非常強(qiáng)的開發(fā)商或產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商直接操盤，不然其他企業(yè)介入的話大概率會(huì)做虧，其中的一個(gè)核心問題就是優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)引入東莞的難度其實(shí)非常大，而這卻是做好一個(gè)工改項(xiàng)目的核心要素。

除了運(yùn)營(yíng)的問題外，目前在項(xiàng)目推進(jìn)層面的難點(diǎn)問題也非常值得關(guān)注：

1. 就東莞目前的三舊改造/城市更新項(xiàng)目而言，目前基本都在等政策的出臺(tái)，包括密度分區(qū)管理技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（據(jù)悉2022年6月底前需完成初步成果，報(bào)鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)班子會(huì)議通過(guò)后上報(bào)市局審查）、單元?jiǎng)澏ǚ桨妇幹坪蛯彶楣ぷ髦敢?、東莞市國(guó)土空間規(guī)劃等細(xì)則。需注意的是，去年部分更新項(xiàng)目單元?jiǎng)澏m已通過(guò)園區(qū)、鎮(zhèn)街黨政領(lǐng)導(dǎo)班子聯(lián)席會(huì)議或小組會(huì)議審議，且上報(bào)到市自然資源局，但目前新政出來(lái)前市自然資源局基本都不會(huì)再收文開會(huì)與審查。我們預(yù)計(jì)可能6月-7月東莞政策將落地，因此項(xiàng)目前期階段需完成的事項(xiàng)以及跟鎮(zhèn)街的前期溝通格外重要。

2. 東莞城市更新項(xiàng)目中的拆遷補(bǔ)償問題目前變得更加棘手，村民以及國(guó)有出讓廠房類的被拆遷方對(duì)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的訴求已明顯提高，另外很多工廠主提出以未來(lái)改造后同類物業(yè)的單方銷售價(jià)格作為當(dāng)前拆遷賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，由此導(dǎo)致拆遷難度不斷加大。

3. 對(duì)于密度分區(qū)的問題，很多開發(fā)商擬嘗試通過(guò)加大產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)或提高產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的方式以增大項(xiàng)目綜合容積率，但要實(shí)現(xiàn)起來(lái)卻存在較大難度，主要原因就是目前密度分區(qū)規(guī)劃文件已基本確定，溝通的空間和可突破的空間都非常有限。

4. 從我們目前跟進(jìn)的項(xiàng)目來(lái)看，政府對(duì)公配設(shè)施及市政道路的要求已明顯提高，比如有的項(xiàng)目政府提出將指定道路的建設(shè)納入更新范圍、或增加公共配套設(shè)施（學(xué)校、綠地及公園等）與提高工改工規(guī)模等。開發(fā)商也會(huì)考慮以此作為與政府談判獲取更新單元?jiǎng)澏ㄖ笜?biāo)的籌碼。

關(guān)于東自然資函〔2022〕402號(hào)這份征求意見稿，我們認(rèn)為有四個(gè)方面值得重點(diǎn)關(guān)注：

一是簡(jiǎn)化并聯(lián)舊改流程，從原前期服務(wù)商、單一主體掛牌、1+N方案等，調(diào)整為現(xiàn)在的要求規(guī)劃設(shè)計(jì)前置，也即國(guó)土空間規(guī)劃、片區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃、更新單元?jiǎng)澏ㄐ枨爸?，然后才是意愿征集等相關(guān)工作；二是未來(lái)前期服務(wù)商不再授權(quán)村集體招引而改由政府直接采購(gòu)，這樣的話村集體權(quán)力下降、前期服務(wù)商招引也變得更加規(guī)范，不過(guò)表面上雖然顯得相對(duì)招引流程更加規(guī)范且權(quán)力已集中管理，但對(duì)于舊改偏市場(chǎng)化的運(yùn)作還是有較大的影響，也即開發(fā)商提前鎖定項(xiàng)目權(quán)益（比如提前收購(gòu)物業(yè)或提前談好拆賠）的做法將失去操作空間；三是要求在完成工改工掛賬任務(wù)前，不得申報(bào)新的居商改造單元，這意味著工改以外的項(xiàng)目類型在推進(jìn)方面面臨更多的不確定性；四是全面實(shí)施高中低密度分區(qū)空間管控，適度調(diào)低居住用地容積率上限等，這也將對(duì)項(xiàng)目的收益測(cè)算造成比較大的影響。

據(jù)東莞更新同行說(shuō)，東自然資函〔2022〕402號(hào)這份征求意見稿所涉的政府目標(biāo)可能偏樂觀了一些，也即這份新規(guī)的落地和執(zhí)行存在一定的難度，比如要求今、明兩年動(dòng)工的項(xiàng)目可能很難實(shí)現(xiàn)。對(duì)于存量的城市更新項(xiàng)目來(lái)說(shuō)（尤其是已完成前期服務(wù)商招引的），前期階段最好以完成測(cè)繪查賬、意愿征集工作為主，待單元?jiǎng)澏ǖ刃抡雠_(tái)后再進(jìn)一步考慮更新單元?jiǎng)澏ㄉ暾?qǐng)及拆遷談判工作，如此避免前期的無(wú)用功問題。