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集中土拍開始打補丁了

地產(chǎn)大爆炸 地產(chǎn)大爆炸
2021-08-04 10:53 2258 0 0
壓力見頂下,又一杭州土拍新政因運而生,其背后頒布的邏輯,是為了降溫樓市,還是另有目的?

作者:炸天團

來源:地產(chǎn)大爆炸(ID:dichandabaozha)

試問全國哪個城市的樓市,歷經(jīng)多輪調(diào)控依然堅挺,大熱的新一線城市杭州肯定榜上有名。

自年初以來,杭州樓市已下了三場“冰雨”:

1月出臺的新政,包括落戶未滿5年限購一套、人才購房追溯三年無房等;3月發(fā)布《關(guān)于進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》;7月上旬出來個“共產(chǎn)房”的政策。

結(jié)果呢?杭州樓市依然高燒難退,越調(diào)越熱,越熱越調(diào)。

最新出爐的數(shù)據(jù)——6月杭州二手住房價格同比增長8.6%,排全國第七。

成交量方面——179789套,這是杭州樓市今年上半年交出的“成績單”,僅半年,新房與二手房整體交易量已達到去年一整年的7成。

最近住建部已經(jīng)約談了5個重點城市,再不下猛藥見成效,杭州很有可能成為下一個。

壓力見頂下,又一杭州土拍新政因運而生,其背后頒布的邏輯,是為了降溫樓市,還是另有目的?

01

7月30號凌晨,杭州發(fā)布第二批宅地集中出讓公告,同時,報名方式、競價規(guī)則、配建模式全部進行調(diào)整,對比第一批集中供地公告來說,完全換了一種新玩法。

1、10塊地率先實行“競品質(zhì)”

先審核開發(fā)商資格,收繳競買保證金,然后由開發(fā)商提交品質(zhì)方案,政府打分后再競地價。

2、現(xiàn)房銷售回來了!

10塊競品質(zhì)的地塊,需要辦理不動產(chǎn)登記,再進行品質(zhì)核驗,然后才能現(xiàn)房銷售。

3、取消勾地!

之前開發(fā)商拍地只需要繳納5000萬勾地金,改革后拍地需要繳納起拍價20%保證金,成本大大增加。

4、取消競自持!

競自持政策壽終正寢,改革后,達封頂價后開始競政策性租賃住房面積,建成后無償交給政府。

5、封頂溢價率降了!

封頂溢價率由之前的30%降低為20%,高價地必然大大減少。

02

其中最引人注目的,莫過于此次的“競品質(zhì)”新政。

這些年監(jiān)管對開發(fā)和銷售的管控可謂拿捏得死死的,特別是如今的土拍政策,又是限售價又是競地價,留給開發(fā)商的利潤空間越來越小。

幾年前,房企開發(fā)一個住宅項目,利潤率基本能去到10%以上,而現(xiàn)在呢,差不多已經(jīng)降到個位數(shù)了,可能平均水平在5-6%左右。

既然利潤率和杠桿率(由于三道紅線的限制)都做不大,因此,開發(fā)商幾乎已經(jīng)被逼進了一個角落,形勢逼人強,局面迫使他們走高周轉(zhuǎn)的路子,認真磨產(chǎn)品的開發(fā)商,越來越少。

2016年以來,杭州的新盤去化情況長期極度樂觀,市場上有賣不掉的新盤么?

再差的樓,擱現(xiàn)在,開盤3個月也賣光了。

自從“雙限”開始,作為曾經(jīng)的全國開發(fā)商最熱衷學習的城市,也是中國樓市的品質(zhì)高地,杭州樓市深陷減配與維權(quán)問題。

杭州政府顯然嗅到了其中的惡臭味,趕在第二次土拍前,他們把“競品質(zhì)”政策搬上臺面,企圖扭轉(zhuǎn)這個現(xiàn)狀。

何為“競品質(zhì)”,簡單來講就是房企首先要拿到入場資格才能報名,還得提交品質(zhì)建設(shè)方案,最后才是出價拍地。

不管房企多么有錢,大規(guī)模還是小而美,但只要你產(chǎn)品力不行、品質(zhì)不行,從一開始就沒有上牌桌的資格。

03

有人可能會疑問,品質(zhì)標準該如何量化呢?

各個城市樓市發(fā)展因地制宜,標準各不相同,以北京為例,今年5月已完成首輪競高標準投報(高標準商品住宅建設(shè)方案),其制定的建筑品質(zhì)標準(總分100分)如下:

綠色建筑(總分18分)、裝配式建筑(總分20分)、超低能耗建筑(總分20分)、健康建筑(總分6分)、宜居技術(shù)應用(總分16分)、及管理模式(總分20分)。

從以上大大小小的數(shù)十項細則來看,仔細觀察可以歸納出幾個關(guān)鍵詞——“綠色”、“超低能耗”、“健康”。

如果往后的品質(zhì)標準以北京模式為參考,這將對不少房企有深遠影響。

比如大家都熟知的朗詩、金茂、當代等這類型的房企,他們都是以綠色概念、科技環(huán)保為主要標榜,其在綠色科技地產(chǎn)板塊積累了相對豐富的開發(fā)經(jīng)驗,技術(shù)上也代表了行業(yè)最高水平。

像金茂打造城市高端系列產(chǎn)品,當代置業(yè)打造的綠色科技標志性品牌MOMΛ,這些產(chǎn)品在過去可能是創(chuàng)新性產(chǎn)品。

在未來土拍新政下,這些高品質(zhì)就成為標配,而這些房企很可能成為土拍里的領(lǐng)跑者,也成為其他房子優(yōu)先考慮合作的對象。

04

那這次的新政,真的能一下子扭轉(zhuǎn)樓市每況越下的質(zhì)量問題呢?炸天團表示懷疑。

歷來高周轉(zhuǎn)是沒有好產(chǎn)品的,好產(chǎn)品都是一針一線磨出來的東西,設(shè)計圖紙的精算、建材的選擇、建設(shè)的進度……都得延長,成本肯定是會攀升。

而如今,在限地價限房價的前提下,杭州相關(guān)部門還對品質(zhì)有要求,這不是要求地產(chǎn)商戴著鐐銬跳舞嘛?

當下住宅產(chǎn)品開發(fā)的普遍玩法都是降標降配、捆綁銷售賺利潤,很多房企都冒著僥幸心理,摳摳搜搜過日子,降品質(zhì)控成本。

而“競品質(zhì)”要求的“現(xiàn)房銷售”和“品質(zhì)評分”,對開發(fā)商的資金及開發(fā)要求更高,一些實力不雄厚、開發(fā)經(jīng)驗不足的中小房企將失去拿地資格,中小型房企在杭將更難生存。

因此,適合這次“競品質(zhì)”玩法的玩家還是以國企央企等重大房企為主,品牌影響越大的越不會或越不愿犧牲自己的形象而減損品質(zhì)。

同等品質(zhì)和成本下,更考驗開發(fā)商的綜合水平,這一點對保利、綠城等國企,以及融創(chuàng)、萬科、仁恒等品質(zhì)大房企來說,絕對是一個大利好。

05

其次,公告中提到的“10塊競品質(zhì)的地塊需現(xiàn)房銷售”這一條也引起了炸天團的注意。

現(xiàn)房銷售,無疑將拉長房企的回款周期,對房企的現(xiàn)金流是一種極大的考驗。

想進場的房企必須對自有資金實力有清晰認知,即使是能夠拿到很好融資利率的央企國企,可能也會有點吃不消,部分民企可能會受到非常大的影響。

杭州政府的意圖很明顯,把拍地的決賽圈縮到最小,并告誡所有開發(fā)商:

拿地,一定要把賬算清楚。

而現(xiàn)房銷售一直都是購房者最為關(guān)切的問題,這次杭州試水新政,也是在測試房企們對“現(xiàn)房銷售”的接受度。

作為“現(xiàn)房銷售”組合拳,取消勾地模式,也是政府對競選門檻的一再加碼。

之前在杭州首次集中供地,有傳言某大牌房企,一口氣報名了所有地塊。相比動輒數(shù)十億的拿地金額,5000萬/宗的保證金不過“零頭”罷了。

一旦市場行情轉(zhuǎn)冷,免不了會有更多高價拿地房企效仿,因此勾地模式不僅沒有稀釋開發(fā)商的購買力,反而拉了一波土拍熱度,起到了反效果。

如今政府直接把保證金提到20%之多,把熱錢擠兌、推高地價的門徹底焊死。

從先競品質(zhì)再競地價,到試驗性質(zhì)的“現(xiàn)房銷售”,再是取消勾地和降低封頂溢價率,杭州政府一直在嘗試利于土地市場平穩(wěn)回落的最優(yōu)解。

但是這些招數(shù)真的能給樓市降溫嗎?

回歸當下,杭州樓市面臨著一個很棘手的問題——

供地越來越少。

首批集中供地57宗,第二批集中供地僅31宗(其中10宗競品質(zhì)地塊還是現(xiàn)貨銷售,最塊也等到2023年才入市),據(jù)傳聞第三批集中供地出讓或在2022年1月。

這意味著,未來一段時間,杭州新房斷供在所難免,緊張的新房房源反之又會推高二手房價格,“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的初衷完全背離。

因此,這次的土地新政對杭州樓市來講,表面是給土拍降溫,實質(zhì)上還是以解決品質(zhì)低下為主。

要解決前者,杭州還需要的是更大力度的調(diào)控和決心。

06

最后,我們聊聊與之相關(guān)的購房者。

從北京最早提出并推行的“競品質(zhì)”模式的土拍規(guī)則,到杭州、南京、西安等城市紛紛效仿,據(jù)悉本月蘇州、成都等也已發(fā)文,落實住宅品質(zhì)限定要求,這股“競品質(zhì)”模式在全國已經(jīng)蔚然成風。

過往很長時間,買房者遭遇了“驚裝修”、“物業(yè)驅(qū)逐維權(quán)業(yè)主”、“虛假宣傳”等諸多維權(quán)事件,而之后這股妖風將被慢慢肅清。

目前市場上,不缺購房者,也不缺有錢人,缺的是好房子。

而那些打磨極致產(chǎn)品、追求品質(zhì)的長期主義者會是新政下最大的紅利收割者。

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“地產(chǎn)大爆炸”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

原標題: 集中土拍開始打補丁了

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    蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務。聯(lián)系電話:18566691717

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    劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰尽? 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構(gòu)債權(quán)債務糾紛、并購法律業(yè)務、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務、新三板法律業(yè)務、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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