作者：炸天團

來源：地產(chǎn)大爆炸（ID：dichandabaozha）

試問全國哪個城市的樓市，歷經(jīng)多輪調(diào)控依然堅挺，大熱的新一線城市杭州肯定榜上有名。

自年初以來，杭州樓市已下了三場“冰雨”：

1月出臺的新政，包括落戶未滿5年限購一套、人才購房追溯三年無房等；3月發(fā)布《關(guān)于進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》；7月上旬出來個“共產(chǎn)房”的政策。

結(jié)果呢？杭州樓市依然高燒難退，越調(diào)越熱，越熱越調(diào)。

最新出爐的數(shù)據(jù)——6月杭州二手住房價格同比增長8.6%，排全國第七。

成交量方面——179789套，這是杭州樓市今年上半年交出的“成績單”，僅半年，新房與二手房整體交易量已達到去年一整年的7成。

最近住建部已經(jīng)約談了5個重點城市，再不下猛藥見成效，杭州很有可能成為下一個。

壓力見頂下，又一杭州土拍新政因運而生，其背后頒布的邏輯，是為了降溫樓市，還是另有目的？

7月30號凌晨，杭州發(fā)布第二批宅地集中出讓公告，同時，報名方式、競價規(guī)則、配建模式全部進行調(diào)整，對比第一批集中供地公告來說，完全換了一種新玩法。

先審核開發(fā)商資格，收繳競買保證金，然后由開發(fā)商提交品質(zhì)方案，政府打分后再競地價。

10塊競品質(zhì)的地塊，需要辦理不動產(chǎn)登記，再進行品質(zhì)核驗，然后才能現(xiàn)房銷售。

之前開發(fā)商拍地只需要繳納5000萬勾地金，改革后拍地需要繳納起拍價20%保證金，成本大大增加。

4、取消競自持！

競自持政策壽終正寢，改革后，達封頂價后開始競政策性租賃住房面積，建成后無償交給政府。

5、封頂溢價率降了！

封頂溢價率由之前的30%降低為20%，高價地必然大大減少。

其中最引人注目的，莫過于此次的“競品質(zhì)”新政。

這些年監(jiān)管對開發(fā)和銷售的管控可謂拿捏得死死的，特別是如今的土拍政策，又是限售價又是競地價，留給開發(fā)商的利潤空間越來越小。

既然利潤率和杠桿率（由于三道紅線的限制）都做不大，因此，開發(fā)商幾乎已經(jīng)被逼進了一個角落，形勢逼人強，局面迫使他們走高周轉(zhuǎn)的路子，認真磨產(chǎn)品的開發(fā)商，越來越少。

再差的樓，擱現(xiàn)在，開盤3個月也賣光了。

杭州政府顯然嗅到了其中的惡臭味，趕在第二次土拍前，他們把“競品質(zhì)”政策搬上臺面，企圖扭轉(zhuǎn)這個現(xiàn)狀。

不管房企多么有錢，大規(guī)模還是小而美，但只要你產(chǎn)品力不行、品質(zhì)不行，從一開始就沒有上牌桌的資格。

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有人可能會疑問，品質(zhì)標準該如何量化呢？

各個城市樓市發(fā)展因地制宜，標準各不相同，以北京為例，今年5月已完成首輪競高標準投報（高標準商品住宅建設(shè)方案），其制定的建筑品質(zhì)標準（總分100分）如下：

綠色建筑（總分18分）、裝配式建筑（總分20分）、超低能耗建筑（總分20分）、健康建筑（總分6分）、宜居技術(shù)應用（總分16分）、及管理模式（總分20分）。

從以上大大小小的數(shù)十項細則來看，仔細觀察可以歸納出幾個關(guān)鍵詞——“綠色”、“超低能耗”、“健康”。

比如大家都熟知的朗詩、金茂、當代等這類型的房企，他們都是以綠色概念、科技環(huán)保為主要標榜，其在綠色科技地產(chǎn)板塊積累了相對豐富的開發(fā)經(jīng)驗，技術(shù)上也代表了行業(yè)最高水平。

在未來土拍新政下，這些高品質(zhì)就成為標配，而這些房企很可能成為土拍里的領(lǐng)跑者，也成為其他房子優(yōu)先考慮合作的對象。

那這次的新政，真的能一下子扭轉(zhuǎn)樓市每況越下的質(zhì)量問題呢？炸天團表示懷疑。

歷來高周轉(zhuǎn)是沒有好產(chǎn)品的，好產(chǎn)品都是一針一線磨出來的東西，設(shè)計圖紙的精算、建材的選擇、建設(shè)的進度……都得延長，成本肯定是會攀升。

而如今，在限地價限房價的前提下，杭州相關(guān)部門還對品質(zhì)有要求，這不是要求地產(chǎn)商戴著鐐銬跳舞嘛？

當下住宅產(chǎn)品開發(fā)的普遍玩法都是降標降配、捆綁銷售賺利潤，很多房企都冒著僥幸心理，摳摳搜搜過日子，降品質(zhì)控成本。

而“競品質(zhì)”要求的“現(xiàn)房銷售”和“品質(zhì)評分”，對開發(fā)商的資金及開發(fā)要求更高，一些實力不雄厚、開發(fā)經(jīng)驗不足的中小房企將失去拿地資格，中小型房企在杭將更難生存。

因此，適合這次“競品質(zhì)”玩法的玩家還是以國企央企等重大房企為主，品牌影響越大的越不會或越不愿犧牲自己的形象而減損品質(zhì)。

同等品質(zhì)和成本下，更考驗開發(fā)商的綜合水平，這一點對保利、綠城等國企，以及融創(chuàng)、萬科、仁恒等品質(zhì)大房企來說，絕對是一個大利好。

其次，公告中提到的“10塊競品質(zhì)的地塊需現(xiàn)房銷售”這一條也引起了炸天團的注意。

想進場的房企必須對自有資金實力有清晰認知，即使是能夠拿到很好融資利率的央企國企，可能也會有點吃不消，部分民企可能會受到非常大的影響。

杭州政府的意圖很明顯，把拍地的決賽圈縮到最小，并告誡所有開發(fā)商：

拿地，一定要把賬算清楚。

作為“現(xiàn)房銷售”組合拳，取消勾地模式，也是政府對競選門檻的一再加碼。

一旦市場行情轉(zhuǎn)冷，免不了會有更多高價拿地房企效仿，因此勾地模式不僅沒有稀釋開發(fā)商的購買力，反而拉了一波土拍熱度，起到了反效果。

從先競品質(zhì)再競地價，到試驗性質(zhì)的“現(xiàn)房銷售”，再是取消勾地和降低封頂溢價率，杭州政府一直在嘗試利于土地市場平穩(wěn)回落的最優(yōu)解。

回歸當下，杭州樓市面臨著一個很棘手的問題——

供地越來越少。

首批集中供地57宗，第二批集中供地僅31宗（其中10宗競品質(zhì)地塊還是現(xiàn)貨銷售，最塊也等到2023年才入市），據(jù)傳聞第三批集中供地出讓或在2022年1月。

這意味著，未來一段時間，杭州新房斷供在所難免，緊張的新房房源反之又會推高二手房價格，“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的初衷完全背離。

要解決前者，杭州還需要的是更大力度的調(diào)控和決心。

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從北京最早提出并推行的“競品質(zhì)”模式的土拍規(guī)則，到杭州、南京、西安等城市紛紛效仿，據(jù)悉本月蘇州、成都等也已發(fā)文，落實住宅品質(zhì)限定要求，這股“競品質(zhì)”模式在全國已經(jīng)蔚然成風。

目前市場上，不缺購房者，也不缺有錢人，缺的是好房子。

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原標題： 集中土拍開始打補丁了