作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

他是個(gè)足球迷，尤其是梅西球迷。北京時(shí)間周日上午的美洲杯決賽，迪馬利亞單刀挑射攻破巴西的球門，換來阿根廷時(shí)隔28年久違的國(guó)際大賽冠軍獎(jiǎng)杯。

陳勁松眼里，卻只有從德國(guó)世界杯首秀到如今包攬美洲杯金球獎(jiǎng)、金靴獎(jiǎng)并圓夢(mèng)的“梅老板”：“太勵(lì)志了?！?/p>

周一凌晨則迎來歐洲杯決賽，這真是種幸福的負(fù)擔(dān)。他決定打破作息規(guī)律，3點(diǎn)半起床收看賽事，“居然自己就醒了。比賽不看還是可惜，蠻精彩的?！?/p>

最終，主場(chǎng)作戰(zhàn)的英格蘭在點(diǎn)球大戰(zhàn)中以2-3憾負(fù)意大利。他余興未盡，還在朋友圈參與了索斯蓋特安排19歲小將薩卡主罰第5球的話題討論。

他說，這是出于對(duì)生活的熱愛，熱愛才會(huì)干這事。王石曾給他推薦一本書，介紹了數(shù)種提高生活質(zhì)量的方法，最后兩種分別是有自己的愛好，以及始終對(duì)生活保持愛心。

短暫休整后，當(dāng)天他從珠海橫琴趕回深圳羅湖商務(wù)中心，和我們會(huì)面。橫琴新區(qū)是世聯(lián)行擬遷的新注冊(cè)地，遷址被解釋為珠海與深圳雙總部發(fā)展需要。近一年以來，陳勁松有相當(dāng)一部分時(shí)間里都在珠海度過。

“這些（采訪）問題我還是做了準(zhǔn)備的?！彼谔峋V上密密麻麻做滿了標(biāo)注，開始與我們聊起房地產(chǎn)政策和市場(chǎng)。

“10年前我說三十年為一世而道更，現(xiàn)在到40年了，于是就得更加嚴(yán)厲?！?/p>

作為學(xué)者型企業(yè)家，多年以來陳勁松一直向市場(chǎng)傳遞自己的理性分析和辛辣點(diǎn)評(píng)，試圖激發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)肅思考。

這一次他分享了對(duì)“十四五規(guī)劃”學(xué)習(xí)的心得體會(huì)，認(rèn)為政策管控已令房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)向長(zhǎng)周期模式，REITs和共有產(chǎn)權(quán)成為轉(zhuǎn)型的工具，用地指標(biāo)應(yīng)跨省調(diào)劑等。

這些心得，后來被他歸納為2035年中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的“十大預(yù)判”。

而世聯(lián)行堅(jiān)信，所謂的機(jī)遇，實(shí)則是規(guī)律所帶來的。

結(jié)構(gòu)性

他當(dāng)時(shí)認(rèn)為，從1979年到2009年，前三十年的大道理都應(yīng)該變了，而在新的三十年間，頭十年國(guó)內(nèi)主要依靠土地財(cái)政的舊模式應(yīng)對(duì)新危機(jī)。

“新的模式，我預(yù)計(jì)在2019年到2029年將全部誕生?！敝劣谌绾窝信形磥淼囊?guī)則，他援引了招商銀行原行長(zhǎng)馬蔚華經(jīng)常說的那句：不知未來者，無以評(píng)判當(dāng)下；不知世界者，無以理解中國(guó)；不知宏觀者，無以處理微觀。

十九大報(bào)告提出“房住不炒”定位，令陳勁松感到房地產(chǎn)提前步入了新時(shí)代。他對(duì)報(bào)告進(jìn)行深入研讀后，意識(shí)到住房基本制度開始完全不同，“增長(zhǎng)速度已經(jīng)不再是主要發(fā)展目標(biāo)”。

時(shí)至如今，三道紅線、五檔貸款管理、集中供地等調(diào)控政策相繼出臺(tái)，令房地產(chǎn)行業(yè)面臨劇變。在陳勁松看來，這種劇變背后有著必然性。

“道更”的客觀因素包括，中國(guó)從全面城市化進(jìn)入到新階段，包括重點(diǎn)城市群化、全面城市化總量已經(jīng)完成。

“總量的城市化基本是適配的，現(xiàn)在只不過是結(jié)構(gòu)性問題，房地產(chǎn)要調(diào)結(jié)構(gòu)?！?/p>

結(jié)構(gòu)性問題的外在表現(xiàn)，包括主要城市面臨用地指標(biāo)困境，全國(guó)土地拍賣格局也從過往大約500個(gè)城市收縮至50個(gè)，進(jìn)一步導(dǎo)致部分城市過熱。三道紅線，土地兩集中政策，便由此誕生。

陳勁松提高分貝，重申調(diào)結(jié)構(gòu)是必須的，而且很早就應(yīng)該落實(shí)。而現(xiàn)階段應(yīng)該做的事，是改變?cè)仁?nèi)調(diào)節(jié)用地指標(biāo)的做法，實(shí)行省際調(diào)節(jié)。

這也是他所總結(jié)的“十大趨勢(shì)”中，涉及土地的重要預(yù)測(cè)。由于省內(nèi)經(jīng)濟(jì)不平衡使得建設(shè)用地在省內(nèi)調(diào)節(jié)已產(chǎn)生作用，但省際不同的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)又弱化了這種作用。為守住18億畝耕地紅線，用地指標(biāo)的跨省調(diào)劑是必要的，有助于提升土地資源配置效率，避免浪費(fèi)。

實(shí)際上，重慶市原市長(zhǎng)黃奇帆于2019年亦曾指，過去土地供應(yīng)東西南北中是逆向供應(yīng)的，越是中小城市土地供應(yīng)越寬松。要降房?jī)r(jià)、控制房?jī)r(jià)，就要在高房?jī)r(jià)的地區(qū)增加城市土地的供應(yīng)。

黃奇帆當(dāng)時(shí)預(yù)計(jì)，今后十幾年國(guó)家會(huì)在城市土地價(jià)位上會(huì)根據(jù)“產(chǎn)業(yè)跟著規(guī)劃走、人口跟著產(chǎn)業(yè)走、土地跟著人口和產(chǎn)業(yè)走”的原則來供應(yīng)土地。在這過程中，土地并非一步到位，但可以預(yù)支一部分土地，采取“爬行釘住”的做法。

“第七次人口普查結(jié)果都出來了，干嘛還在省內(nèi)調(diào)節(jié)呢？”陳勁松覺得，十四五規(guī)劃已經(jīng)指明方向，要重點(diǎn)發(fā)展城市群，這是房地產(chǎn)的歸途。“重點(diǎn)城市群就那些，而且也是這些地方的房?jī)r(jià)漲。我們的分配機(jī)制未來就要按市場(chǎng)來進(jìn)行?！?/p>

他轉(zhuǎn)而建議，在全國(guó)范圍內(nèi)調(diào)節(jié)用地指標(biāo)，將指標(biāo)傾斜深圳等供應(yīng)稀缺城市，通過大系統(tǒng)合理解決房?jī)r(jià)問題，這必須由中央出面統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。

其次是為解決住房問題實(shí)行市場(chǎng)、計(jì)劃雙軌制時(shí)，陳勁松同樣認(rèn)為，要貫徹十四五的共有產(chǎn)權(quán)、強(qiáng)保障、有利租賃等理念，也需要因地制宜地調(diào)節(jié)建設(shè)指標(biāo)。

“共有產(chǎn)權(quán)，它肯定是在主要城市群，年輕人多的地方，而不是全國(guó)統(tǒng)一鋪開?！?/p>

他對(duì)此總結(jié)，十四五規(guī)劃就是指明城市群、主要城市、房?jī)r(jià)上漲城市、人口流入城市，“我們必須那樣干”。

“城市群”概念4年前被十九大提及時(shí)，陳勁松已敏銳地意識(shí)到城市群協(xié)調(diào)戰(zhàn)略的大勢(shì)已定，但他發(fā)現(xiàn)政策一直“憋著”，大灣區(qū)內(nèi)部還沒有做到“統(tǒng)一協(xié)調(diào)”。協(xié)調(diào)就是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、人口轉(zhuǎn)移等，在大城市間、城市群內(nèi)更自由、更有效的流動(dòng)。

故而他提出另一種預(yù)測(cè)：城市群內(nèi)置業(yè)將取消限制。具體而言，城市群內(nèi)各城市互認(rèn)社保、醫(yī)保、購(gòu)房資格，取消行政區(qū)域性限制。

“惠州把指標(biāo)賣給深圳，在深圳工作的人去惠州居住依然能享受保障，這就是城市群?！?/p>

陳勁松笑著說，事實(shí)上，調(diào)控房?jī)r(jià)的效果已經(jīng)很顯著，“如果不這么調(diào)，深圳（房?jī)r(jià)）早就超香港了”。尤其是過去一兩年，調(diào)控政策之嚴(yán)厲前所未有，抓的都是命門：斷流通，控制金融，壓制賣方。

他給“房住不炒”的建議，除了用地指標(biāo)調(diào)劑及城市群協(xié)調(diào)，還包括提高“炒房”成本，以及提供均等公共服務(wù)等。

盡管堅(jiān)持認(rèn)為由于門檻高、流通性低、貸款壓力等客觀條件存在，與全球其它地區(qū)相比國(guó)內(nèi)樓市并不存在“短炒”行為，但陳勁松承認(rèn)，持有房產(chǎn)成本過低導(dǎo)致了中期的投機(jī)。比如深圳，第三方數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，過去十年間全市房?jī)r(jià)漲幅達(dá)3.7倍。

“房地產(chǎn)稅推出尚有難度，容易打錯(cuò)人，落地成本也特別高?！笨紤]到房地產(chǎn)稅在全國(guó)范圍內(nèi)遏制住宅價(jià)格的作用可能有限，他認(rèn)為可以學(xué)習(xí)加拿大、澳洲等地區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，推廣征收房屋空置稅。

外界對(duì)空置稅的討論并非首次。

過去數(shù)年很多地區(qū)變成“睡城”，有數(shù)據(jù)稱，國(guó)內(nèi)的住房空置率或達(dá)到20%。住建部原副部長(zhǎng)仇保興曾指，房地產(chǎn)稅應(yīng)分類進(jìn)行，率先出臺(tái)能夠精準(zhǔn)遏制投機(jī)的消費(fèi)稅、流轉(zhuǎn)稅、空置稅。黃奇帆也曾表示，如果空置稅的稅率能達(dá)到3%，就可以徹底杜絕炒房。

陳勁松認(rèn)為，空置稅不應(yīng)限制在住宅，無論什么類型的房子，工業(yè)、商辦用途還是第幾套住宅，超出一定時(shí)間的“空置”就要繳稅。“房子是為了住的就行，反正不能坐等升值?！?/p>

部分工業(yè)區(qū)及非核心地段的其它項(xiàng)目，同樣存在空置、浪費(fèi)及人氣不足等問題。這反映了城市空間包容性與規(guī)劃滯后的矛盾，嚴(yán)厲管制和沒有人氣的矛盾，以及職住不平衡的矛盾。他認(rèn)為，城市的“病癥”與規(guī)劃較為剛性有關(guān)，應(yīng)適度放開城市用地性質(zhì)的“兼容度”。

“工業(yè)、商業(yè)用地的性質(zhì)需要高度包容性，只要不是純住宅，我們都應(yīng)該包容?！彼枥L著包容性的場(chǎng)景：“人家項(xiàng)目上面是研發(fā)，中間有組裝間，下面開商場(chǎng)、展廳，旁邊再賣咖啡，這個(gè)城市不就活躍了嗎？”

另一種建議則針對(duì)醫(yī)療、教育等準(zhǔn)公共產(chǎn)品。以名校為例，陳勁松分析，名校的本質(zhì)即師資力量強(qiáng)大，只要實(shí)行名師、名校長(zhǎng)輪換制度，資源一旦開始流轉(zhuǎn)，“學(xué)區(qū)房”概念便隨之作古。

他預(yù)判，公立學(xué)校的名校概念，將通過充分供應(yīng)、均等分配兩種路徑弱化，其中教師的跨校“定期流動(dòng)制”將是解決教育資源配置不均衡的選項(xiàng)之一。實(shí)際上，現(xiàn)階段上海、北京、西安等城市已計(jì)劃或啟動(dòng)試點(diǎn)中小學(xué)教師輪崗制，未來有望繼續(xù)擴(kuò)大范圍。

而視角切換至開發(fā)商，土地兩集中政策將供應(yīng)納入全國(guó)管控范圍，它們過往無序拿地的行為也將被限制。在控制供應(yīng)的同時(shí)，土地出讓條件要求競(jìng)配建自持面積，導(dǎo)致開發(fā)商自持物業(yè)的比例快速上升。

“自持物業(yè)”被陳勁松視作標(biāo)志性的變化，它的出現(xiàn)反過來要求房地產(chǎn)從短周期轉(zhuǎn)向長(zhǎng)周期。這同樣也符合十四五規(guī)劃提出加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉住房制度的發(fā)展方向，更何況2021年政府工作報(bào)告中，還對(duì)保障性住房及長(zhǎng)租公寓著墨了較多。

多主體供應(yīng)不止于土地招拍掛，其它還包括國(guó)務(wù)院就集體土地建設(shè)保障性租賃住房，深圳等城市也計(jì)劃允許商業(yè)用地改住宅。

但這衍生了新的問題，長(zhǎng)時(shí)間自持會(huì)給開發(fā)商帶來巨大的資金壓力，原先企業(yè)對(duì)租賃業(yè)務(wù)重視度不高，租賃價(jià)格不高，利潤(rùn)無法覆蓋融資成本。陳勁松直言，到現(xiàn)在大家都算不過賬，還在找出路，發(fā)展租賃業(yè)務(wù)動(dòng)力不大也主要源于此。

突破這一瓶頸的關(guān)鍵在于，租賃住房行業(yè)需要實(shí)現(xiàn)閉環(huán)。包括允許集體土地發(fā)行REITs，商改住部分經(jīng)核定后轉(zhuǎn)變?yōu)楣灿挟a(chǎn)權(quán)房，以由國(guó)家持有部分股權(quán)形式代替地價(jià)補(bǔ)交。共有產(chǎn)權(quán)房若要流通，則需建立“封閉的市場(chǎng)”，與商品房市場(chǎng)嚴(yán)格區(qū)分。

“未來某個(gè)時(shí)期什么方式能給這個(gè)行業(yè)提供幫助？我覺得就是這幾個(gè)，租賃資本化打開，REITs打開?！?/p>

規(guī)律

中國(guó)房地產(chǎn)是一個(gè)從無到有逐漸發(fā)展起來的市場(chǎng)，正因如此，探索、試錯(cuò)是必然的過程。陳勁松偏好讀人文、國(guó)外規(guī)律性的書，知世界、宏觀及未來，對(duì)比不同的成熟市場(chǎng)的發(fā)展歷程讓他有很多反思和判斷。

比如參考日本、韓國(guó)及美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，讓他感到中國(guó)未來城鎮(zhèn)化并非三四線的城鎮(zhèn)化，而是大都市圈化；香港“公屋富戶”政策，為內(nèi)地區(qū)分保障房與商品房提供借鑒；日本實(shí)行七十年教師輪崗制，則是“教育平權(quán)”的典型案例。

在他看來，所謂“競(jìng)爭(zhēng)力”即跟上時(shí)代的要求，而時(shí)代正在發(fā)生變化，“我建議大家，第一是要學(xué)十四五規(guī)劃，第二要看《新聞聯(lián)播》。”

他將開發(fā)商感到的焦慮分兩種，前者是發(fā)展的焦慮，出路是學(xué)習(xí)十四五規(guī)劃，原先賺快錢的時(shí)代已經(jīng)過去，企業(yè)需要重新定位。這是時(shí)代風(fēng)格的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)將從“強(qiáng)復(fù)制、高周轉(zhuǎn)”轉(zhuǎn)向“重資產(chǎn)、長(zhǎng)周期”，REITs這將是模式轉(zhuǎn)換的支撐工具。

后者則是債務(wù)的焦慮，主要集中在債務(wù)杠桿較高的企業(yè)群體。他告誡，行業(yè)原先賺的是人口紅利、城市化紅利，以及快速?gòu)?fù)制周轉(zhuǎn)的錢，并不是全靠本事。如今大家需及時(shí)止損，心態(tài)要調(diào)整過來。

隨著國(guó)內(nèi)的城市化進(jìn)入城市群階段，陳勁松認(rèn)為，發(fā)展機(jī)會(huì)并不亞于以前。只要深耕，趟出新時(shí)期的任何一條路，企業(yè)便會(huì)再迎來快速發(fā)展。

世聯(lián)行過去的發(fā)展未嘗不是在趟一條路，中間亦經(jīng)歷不少探索。

“我們一直在一手樓（代理）前線，最先感知到市場(chǎng)的變化?！标悇潘苫貞洠允缆?lián)行較早地在探討資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)層面的做法，諸如長(zhǎng)租公寓、辦公空間及金融等都有涉足，他形容為“中國(guó)式轉(zhuǎn)型”。

轉(zhuǎn)型之初的設(shè)想、構(gòu)建都是極美好的，世聯(lián)行此后代理業(yè)務(wù)規(guī)模受到挑戰(zhàn)，新業(yè)務(wù)遲遲未形成增長(zhǎng)點(diǎn)。陳勁松回望過去，得出的結(jié)論是：探索早了，膽子大了。

以紅璞公寓為例，世聯(lián)行并未預(yù)見到需重整很多樓宇，后者需要支付巨大成本；以及未預(yù)測(cè)到會(huì)計(jì)制度改變，導(dǎo)致上市公司層面出現(xiàn)虧損。

去年4月，世聯(lián)行曾就2017-2019年資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)的營(yíng)收為正、毛利為負(fù)一事回應(yīng)深交所。其中提及，租賃成本按會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的直線法核算入賬，租賃期的前半部分分?jǐn)側(cè)胭~的租賃成本比合同實(shí)際支付租金高，導(dǎo)致項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)前期賬面租賃成本較高。

去年7月，世聯(lián)行引入大橫琴集團(tuán)，主動(dòng)向“大交易+大資管”業(yè)務(wù)聚焦。陳勁松說，過去所付出的代價(jià)是值得的，促使世聯(lián)回歸初心，重新回到輕資產(chǎn)服務(wù)：“我們本來就是一個(gè)輕資產(chǎn)公司?！?/p>

付出代價(jià)并非沒有收獲，世聯(lián)行至少取得了兩方面經(jīng)驗(yàn)，這多少令陳勁松感到欣慰。

其一是長(zhǎng)租公寓系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)，只要公寓一上規(guī)模，消防、裝修等問題必然層出不迭，過往積累的經(jīng)驗(yàn)便能派上用場(chǎng)。他很快補(bǔ)充：“我們做輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)就是不斷完善系統(tǒng)，不斷積累經(jīng)驗(yàn)，希望為將來大規(guī)模的出租服務(wù)?！?/p>

其二則是大資管的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)?！百Y產(chǎn)”即未來不斷產(chǎn)生效益的投入，廣義來說，城市廣場(chǎng)、場(chǎng)館展廳、公共設(shè)施等等都可以產(chǎn)生有形或無形的效益。這同樣貼合世聯(lián)行所提的“初心”：挖掘資產(chǎn)的價(jià)值，降低運(yùn)營(yíng)的成本。

陳勁松介紹，世聯(lián)行在深圳有管理羅湖區(qū)桂園街道辦項(xiàng)目，該項(xiàng)目最早于2018年簽約，由世聯(lián)行及紅璞公寓負(fù)責(zé)項(xiàng)目改造、運(yùn)營(yíng)工作。除此以外，今年大資管業(yè)務(wù)也逐漸擴(kuò)大至濟(jì)南高新區(qū)等地。他相信，明年公司在這方面將有很好的案例誕生。

“關(guān)鍵不能太急。”他追求的是循序漸進(jìn)的發(fā)展：“就怕步子邁得太快，一下陷入到里面。就像羅湖市民服務(wù)中心，我們?cè)囋囋趺催\(yùn)營(yíng)，這樣的代價(jià)就很小。”

或許數(shù)年的轉(zhuǎn)型一度令陳勁松感到困惑，但這并沒有使他停在當(dāng)下，反而讓他更相信資管時(shí)代的到來會(huì)愈來愈快。對(duì)于世聯(lián)行，他希望堅(jiān)定地摸清方向后就要有耐心，所謂的機(jī)遇，是規(guī)律所帶來的。

再提及目標(biāo)時(shí)，他已顯得淡然而輕松：“我們不想后發(fā)先至，也沒那本事。我們慢慢來，就解決痛點(diǎn)?！庇袝r(shí)候，慢一點(diǎn)反而會(huì)比較快。

以下是觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對(duì)世聯(lián)行聯(lián)席董事長(zhǎng)陳勁松的部分采訪實(shí)錄：

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：三道紅線、土地兩集中等政策深刻影響行業(yè)，對(duì)于行業(yè)的變化有什么感想？未來房地產(chǎn)應(yīng)該怎么發(fā)展？

陳勁松：這是必然發(fā)生的，中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)生必要性的轉(zhuǎn)移。10年前我說三十年為一世而道更，我們都遠(yuǎn)遠(yuǎn)過了30年，現(xiàn)在到40年了，本來已經(jīng)更都沒更，現(xiàn)在就得更加嚴(yán)厲。

道更幾個(gè)必然轉(zhuǎn)變的客觀因素，包括中國(guó)從全面城市化開始進(jìn)入到新階段，重點(diǎn)的城市群化，全面城市化的總量已經(jīng)完成。現(xiàn)在只不過是結(jié)構(gòu)問題，房地產(chǎn)要調(diào)結(jié)構(gòu)。

比如說用地指標(biāo)還按照每個(gè)省報(bào)的原則來放，人口增長(zhǎng)快的省怎么辦，人口凈流入多的地區(qū)怎么辦？所以現(xiàn)在是結(jié)構(gòu)性問題。建議人口增長(zhǎng)不高的地區(qū)就別放那么多用地指標(biāo)了，把用地指標(biāo)給人口多的。

另外一個(gè)就是土地政策，原先是全中國(guó)大概接近500個(gè)城市土地都賣得好，現(xiàn)在基本上收縮到50個(gè)城市，這些城市也是房?jī)r(jià)、地價(jià)比較貴的地方，怎么辦？那就三道紅線、土地兩集中。

土地兩集中是一種暫時(shí)的辦法，但深刻影響著這個(gè)行業(yè)了，企業(yè)就必須得轉(zhuǎn)變。我們發(fā)現(xiàn)土地兩集最關(guān)鍵是自持物業(yè)快速提升，而且提升比例大，這是前所未有的，就客觀要求整個(gè)房地產(chǎn)從短周期變成長(zhǎng)周期。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：長(zhǎng)周期對(duì)資金和運(yùn)營(yíng)的要求更高。

陳勁松：這是巨大的壓力。長(zhǎng)周期自持，突然就出現(xiàn)了一個(gè)賣和租的問題。原先所有的企業(yè)對(duì)租不重視，而且也算不過賬。今年國(guó)家出臺(tái)一系列的辦法鼓勵(lì)租賃，到現(xiàn)在大家都算不過帳，還在找出路。整個(gè)房地產(chǎn)都得面對(duì)這些情況，它是必然發(fā)生的，那企業(yè)怎么辦？我的感覺就是好好學(xué)習(xí)十四五規(guī)劃。

房地產(chǎn)既然變成長(zhǎng)周期，那你就應(yīng)該關(guān)心長(zhǎng)周期的事，政府明明白白告訴你的就是十四五規(guī)劃，在哪里發(fā)展，要解決什么問題，其實(shí)都說得挺清楚了。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：十四五規(guī)劃具體將會(huì)帶來哪些變化？

陳勁松：十四五規(guī)劃關(guān)鍵詞之一，多主體供應(yīng)。除了招拍掛，還有一些以前的自持物業(yè)可以改造?？墒俏覀兛偸呛雎赃@件事，因?yàn)闆]有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的路徑，大家就覺得麻煩。

比如政策說得清清楚楚，以保障性和共有產(chǎn)權(quán)住宅解決城市新青年的居住問題。我們的新青年買房壓力太大了，強(qiáng)調(diào)保障房和共有產(chǎn)權(quán)房，解決新青年、新市民的居住問題，難道不應(yīng)該天天追著這個(gè)探討嗎？比如拍了一塊自持地，能不能跟政府商量，改成共有產(chǎn)權(quán)房？現(xiàn)在REITs已經(jīng)放開到國(guó)有資產(chǎn)的保障用房，能不能把自持物業(yè)變成REITs？

我覺得這些都是必要做的，一定要重視十四五規(guī)劃。租賃這一塊，其實(shí)是整個(gè)行業(yè)需要閉環(huán)。每一步都要政府綜合來解決，今年是十四五規(guī)劃提出來的探索年，我認(rèn)為未來三五年之內(nèi)應(yīng)該把這些東西都理順，這樣房地產(chǎn)依然是一個(gè)非常巨量的跟以前不一樣的行業(yè)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：發(fā)展城市群應(yīng)該注意哪些方面的事項(xiàng)？

陳勁松：十四五規(guī)劃已經(jīng)告訴我們，重點(diǎn)發(fā)展城市群，而不是全國(guó)統(tǒng)一發(fā)展。重點(diǎn)城市群不就是幾個(gè)嗎？而且房?jī)r(jià)漲也就這些地方漲。有些房?jī)r(jià)繼續(xù)漲的城市，別調(diào)配用地了，有些用地不匹配的，這時(shí)候就需要調(diào)配了。誰能調(diào)配？只有國(guó)家。

我覺得共有產(chǎn)權(quán)、強(qiáng)保障、有利租賃，肯定都是集中在主要城市群，年輕人多的地方，而不是全國(guó)統(tǒng)一鋪開。貫徹十四五規(guī)劃要因地制宜，而我們的分配機(jī)制是按照省域、按照城市，而沒有按照真實(shí)需要。

城市群怎么理解？十四五規(guī)劃提出發(fā)展城市群，惠州、東莞跟深圳這么近，就可以承接深圳的保障房。

同時(shí)在深圳工作的人去到周邊城市依然能享受保障，社?；フJ(rèn)，這樣才能算城市群。香港的房子有一半是保障房，只不過要排期。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)依然維持高位，除了多主體供應(yīng)，還有哪些舉措可以控房?jī)r(jià)？

陳勁松：我們的調(diào)控政策從來沒有這么嚴(yán)厲過，抓的是命門。比如說斷流通，流通都斷了，哪還有炒房這事呢？不讓你買，還不讓你賣，然后門檻也提高，買房按揭門檻越來越高。然后就是控制金融，壓賣方。

跟全球其他地方比較起來，我們不叫炒樓。我們的最大的問題是持有房子沒成本，放著等升值，中期比如說拿深圳房持有5年翻一倍、兩倍。

而房產(chǎn)稅推出太難了，容易打錯(cuò)人，落地成本特別高，比如甄別一套二套成本就很高。我認(rèn)為要學(xué)學(xué)溫哥華、澳洲收空置稅，空置稅更科學(xué)、合理。只要保證房子是為了住的就行，反正不能坐等升值。這種做法加拿大做得很成熟，要打七寸。

第二個(gè)就是均服務(wù)，我覺得目前還沒調(diào)到位。就是學(xué)日本，老師在一個(gè)學(xué)校工作幾年之后就要調(diào)學(xué)校，不能老在一個(gè)學(xué)校。就把學(xué)校、學(xué)區(qū)均等化，這樣有利于公平。這樣一打亂，就沒有學(xué)區(qū)房的概念了。

公共服務(wù)要均等，公共服務(wù)最重要的就是醫(yī)院和學(xué)校。人民群眾日益增長(zhǎng)的對(duì)醫(yī)療、教育的需求與不均等公共資源之間的矛盾，這是主要矛盾，要解決主要矛盾。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：國(guó)家最近對(duì)住房問題也提了很多的解決思路，比如集體用地入市、執(zhí)行商改住等等，解決問題的核心關(guān)鍵是什么？

陳勁松：就是算不過賬，經(jīng)濟(jì)主體沒有動(dòng)力，比如集體用地投資商沒動(dòng)力；白領(lǐng)也沒啥動(dòng)力，長(zhǎng)期生活而沒有配套、交通遠(yuǎn)怎么辦？必須突破動(dòng)力問題，其實(shí)就是兩個(gè)，要能算得過帳，集體土地REITs必須開放，發(fā)REITs可能就算得過帳了。

另外一個(gè)就是商改住，賣共有產(chǎn)權(quán)房。商改住改租，企業(yè)已經(jīng)交了商業(yè)地價(jià)很多年，利息加起來已經(jīng)很高了，改造也需花費(fèi)很多成本。而如果通過國(guó)家擁有一部分產(chǎn)權(quán)替代補(bǔ)交地價(jià)，剩下的就是共有產(chǎn)權(quán)，這樣企業(yè)就有動(dòng)力了。所以關(guān)鍵是核定變成共有產(chǎn)權(quán)，國(guó)家持有一部分。

共有產(chǎn)權(quán)房如果再想賣，就建立第二市場(chǎng)，但只能賣給合資格的人。香港這一塊的政策可以借鑒，如果你有了微利房，想買商品房就必須把微利房賣給政府，政府再給排隊(duì)的人。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：工業(yè)用地、商業(yè)用地在許多非核心空置率比較高，也是一種資源浪費(fèi)，盤活起來也是類似思路？

陳勁松：工業(yè)用地、商業(yè)用地的性質(zhì)，需要高度的包容性，我們判斷它的標(biāo)準(zhǔn)到底是什么？只要不是純住宅，我們都應(yīng)該包容，人家項(xiàng)目上面是研發(fā)，中間有一個(gè)組裝，下面開商場(chǎng)、展廳，旁邊再賣咖啡，這個(gè)城市不就活躍了嗎？

這個(gè)就是多元使用性質(zhì)，只不過不允許純住宅。各個(gè)地區(qū)都有文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，一般都加班到后半夜，不能住人怎么辦？這就是城市空間的包容性的矛盾和規(guī)劃滯后的矛盾，我覺得這必須得改。

我們要讓年輕人創(chuàng)業(yè)成本越低越好，創(chuàng)意就是大家聚集，一起碰撞出來的，這是活力的根本。我們現(xiàn)在的工業(yè)園和很多非核心地段空置率那么高，就是沒活力，開什么都開不出來。

現(xiàn)在看不止是三四線城市人氣不足的問題，可能一線城市的新區(qū)也存在人氣不足。所以就有兩個(gè)矛盾，第一是城市空間包容性與規(guī)劃嚴(yán)重滯后；第二是嚴(yán)厲管制和沒有人氣的矛盾；第三個(gè)矛盾是職住不平衡，帶來城市交通的擁堵。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：買房資格越來越嚴(yán)格要求，但是對(duì)人才準(zhǔn)入放得越來越寬，而且還實(shí)行補(bǔ)貼，這種現(xiàn)象如何看待？過程中有什么問題，應(yīng)該如何解決？

陳勁松：關(guān)于人才房，很多問題需要厘清，比如補(bǔ)貼到單位是否公平，人才的定義是什么，以及人才分配到單位或個(gè)人以后再轉(zhuǎn)租怎么辦？

人才將人才房轉(zhuǎn)租，在香港稱作公屋富戶，是不允許的，這樣的話人才房需要騰出來調(diào)配給下一撥人。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：世聯(lián)行近年來出現(xiàn)波動(dòng)，您有哪些總結(jié)與感想？

陳勁松：我們一直在一手樓前線，對(duì)于一手樓的感知比較敏感。比如說這些年開發(fā)商樓盤在各地不斷復(fù)制，那么策劃本身的價(jià)值就打了折扣，所以就比較早地探討世聯(lián)行在新的形勢(shì)下關(guān)于資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方面的做法。

比如說公寓、辦公空間包括金融這方面的探索，我認(rèn)為我們探索早了，這是第一，第二，膽子大了。

我們探討這些，認(rèn)為付出代價(jià)是值得的，原因是重新回到初心，回到輕資產(chǎn)。而且取得了兩個(gè)方面的經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)是公寓運(yùn)營(yíng)的系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，這個(gè)是我們以前賣樓的時(shí)候沒有辦法得到的經(jīng)驗(yàn)。其實(shí)只要一上量，這些事情必然發(fā)生，怎么辦？我們的這些經(jīng)驗(yàn)就能用得上，做輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)就是不斷積累系統(tǒng)、不斷積累經(jīng)驗(yàn)，不斷積累痛點(diǎn)解決方案，希望為將來大規(guī)模的出租服務(wù)。

第二個(gè)是大資管，我們認(rèn)為未來產(chǎn)生效益的投入就是資產(chǎn)。廣義上來說，包括城市廣場(chǎng)、場(chǎng)館展廳、公共設(shè)施等，都是產(chǎn)生有形或無形效益的。原先城市管理這些沒當(dāng)資產(chǎn)，而是當(dāng)成本管，符合政府的規(guī)定就行。實(shí)際上這是一個(gè)資產(chǎn)，給城市增加有形或無形收益的。

類似這些東西不是純物管概念，是一個(gè)資管概念。世聯(lián)行大交易的初心是，挖掘物業(yè)價(jià)值，節(jié)約交易成本，實(shí)際上資管同理。這就是我們的一個(gè)核心的價(jià)值觀。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：資管會(huì)是世聯(lián)行新的競(jìng)爭(zhēng)力嗎？

陳勁松：所謂競(jìng)爭(zhēng)力就是跟上時(shí)代的要求，而時(shí)代正在發(fā)生巨大的變化，而且這種變化我們能從蛛絲馬跡上看到。

我們還是要服務(wù)到讓產(chǎn)業(yè)有活力，資產(chǎn)能夠發(fā)揮效力。資管這個(gè)時(shí)代到來的日子會(huì)愈來愈快。

我們也是慢慢來，不著急，堅(jiān)定地摸清方向之后就要有耐心。所謂的機(jī)遇是規(guī)律帶給我們的機(jī)遇，而不是機(jī)會(huì)來了。抓機(jī)會(huì)世聯(lián)行是犯過錯(cuò)誤的。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：城市資管目前從業(yè)者眾，比如傳統(tǒng)四大行其實(shí)在退出，部分出售給萬物梁行，怎么看待這種變化？

陳勁松：五大行隨外資進(jìn)，他們總部不在中國(guó)，因此對(duì)市場(chǎng)的服務(wù)不如國(guó)內(nèi)部分物管公司，不夠接地氣，所以五大行基本走高端路線。他們現(xiàn)在退出，我覺得也有道理，因?yàn)楝F(xiàn)在賣出的價(jià)格也不錯(cuò)。

競(jìng)爭(zhēng)極為激烈在哪里？最主要是簡(jiǎn)單的競(jìng)爭(zhēng)特別激烈，狹義范圍的資管競(jìng)爭(zhēng)激烈。在數(shù)字化時(shí)代，任何一個(gè)行業(yè)都要重構(gòu)，資管也是這樣，關(guān)鍵是看我們能力。所以說我們爭(zhēng)取做能夠創(chuàng)造價(jià)值的企業(yè)，以挖掘資產(chǎn)價(jià)值為主。

我們回頭看國(guó)際成熟的物業(yè)管理公司，最終分化成高端、中端、低端。低端就是社區(qū)化的，收的物業(yè)費(fèi)很低；第二是專業(yè)化的，比如設(shè)施設(shè)備、安保清潔等等；再細(xì)分就是服務(wù)式公寓、寫字樓、商業(yè)。這些國(guó)外都經(jīng)歷過了，現(xiàn)在真正有名氣的物業(yè)公司就幾家，高端的是五大行，然后是一些本地的、商業(yè)類的、酒店類的企業(yè)，這部分會(huì)多一些。

只能分工才能帶來真正的專業(yè)服務(wù)，當(dāng)然也可以內(nèi)部細(xì)分。物業(yè)管理是一個(gè)Forever，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒完，它不斷地演化。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：現(xiàn)在開發(fā)商普遍有焦慮感，比較著急，您是否認(rèn)同這種說法？

陳勁松：我覺得著急分兩種，一種是發(fā)展的焦慮，一種是債務(wù)的焦慮。發(fā)展的焦慮就要學(xué)習(xí)十四五規(guī)劃，不要按照原來的思路賺快錢，慢一點(diǎn)也沒有什么不好。

債務(wù)這個(gè)問題，早發(fā)現(xiàn)比晚發(fā)現(xiàn)強(qiáng)，什么叫早發(fā)現(xiàn)？就是早點(diǎn)跟人家合作。

要厘清債務(wù)就要認(rèn)賬，心態(tài)要調(diào)整過來。我建議大家，第一是十四五規(guī)劃天天要學(xué)，第二是要看《新聞聯(lián)播》。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“觀點(diǎn)”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載，謝謝！

原標(biāo)題： 陳勁松與觀點(diǎn)面對(duì)面：地產(chǎn)漫談