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正榮地產(chǎn):業(yè)績增速放緩,拿地均價走高致毛利率承壓

面包財經(jīng) 面包財經(jīng)
2021-04-28 10:47 2145 0 0
正榮地產(chǎn)此前發(fā)布2020年報。對比歷史財務數(shù)據(jù),正榮地產(chǎn)2020年的經(jīng)營業(yè)績增長速度進一步放緩。

作者:面包財經(jīng)

來源:面包財經(jīng)(ID:mianbaocaijing)

正榮地產(chǎn)此前發(fā)布2020年報。數(shù)據(jù)顯示,公司營業(yè)收入和歸母凈利潤同比分別增長10.96%和5.79%。對比歷史財務數(shù)據(jù),正榮地產(chǎn)2020年的經(jīng)營業(yè)績增長速度進一步放緩。

此外,正榮地產(chǎn)的毛利率也有下滑趨勢。報告期內(nèi),公司毛利率約19.11%,同比下降了0.85個百分點。近幾年來,正榮地產(chǎn)的拿地均價逐步走高,銷售均價相對降低,致使地貨比持續(xù)提升,在2020年達到較高水平,公司后續(xù)毛利率或許會持續(xù)受到一定影響。

報告期內(nèi),正榮地產(chǎn)新增土地儲備2.5百萬平方米,其中約有77%位于一、二線城市。公司土儲在一、二線城市的比例進一步提高,于2020年年末達到82%。

迅速擴張之后,經(jīng)營業(yè)績增速放緩 

年報顯示,正榮地產(chǎn)2020年實現(xiàn)營業(yè)收入361.26億元,同比增長約10.96%;歸母凈利潤26.51億元,同比增長約5.79%。公司的業(yè)績增速達到近五年來最低水平。

回顧歷史數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),正榮地產(chǎn)的經(jīng)營業(yè)績增速正逐年放緩。2016年至2019年,公司營業(yè)收入由146.04億元增長至325.58億元,歸母凈利潤由11.83億元增長至25.06億元。公司2017年至2019年的營業(yè)收入增速分別為36.92%、32.30%、23.08%,歸母凈利潤增速分別為19.07%、50.53%、18.19%。

從運營數(shù)據(jù)上來看,正榮地產(chǎn)2020年合約銷售金額約1419.01億元,同比增長約8.6%;合約銷售建筑面積約8.9百萬平方米,同比增長約5.4%。公司的銷售金額與銷售面積增速迅速降至個位數(shù)。

回顧歷史數(shù)據(jù),2017年至2019年,公司合約銷售金額分別為701.53億元、1080.17億元、1307.08億元,同比分別增長78.5%、54.0%、21.0%;合約銷售建筑面積分別為3.8百萬平方米、6.4百萬平方米、8.4百萬平方米,同比分別增長102.3%、69.8%、31.0%。正榮地產(chǎn)的規(guī)模在過去幾年進行了迅速擴張。

對于2021年,正榮地產(chǎn)提出目標:合約銷售金額1500億元。相較于2020年合約銷售金額1419.01億元,今年目標銷售額的同比增幅約5.71%,可以看出公司對于規(guī)模增長的要求較低。

4月7日,正榮地產(chǎn)公布2021年三月經(jīng)營數(shù)據(jù)。公告顯示,正榮地產(chǎn)2021年3月實現(xiàn)合約銷售額153.93億元,同比增長99.91%,環(huán)比增長14.81%;合約銷售建筑面積約 93.72萬平方米,同比增長85.94%,環(huán)比增長16.73%;合約平均售價為16400元/平方米,同比增長7.19%,環(huán)比下降1.80%。

2021年1~3月,正榮地產(chǎn)實現(xiàn)累計合約銷售額399.97億元,同比增長123.47%;累計合約銷售建筑面積238.64萬平方米,同比增長105.56%。截至2021年3月底,正榮地產(chǎn)已完成了2021年銷售目標的26.64%。

毛利率下行,地貨比逐步提升 

報告期內(nèi),正榮地產(chǎn)的毛利率約19.11%,相較2019年毛利率下降了0.85個百分點。公司表示,主要是由于2020年平均售價較低的建筑面積占總交付建筑面積的比例增加所致。

值得注意的是,正榮地產(chǎn)的毛利率在近幾年有持續(xù)下滑趨勢。2016年至2019年,公司的毛利率分別為21.7%、21.09%、22.76%、19.96%。和行業(yè)對比來看,正榮地產(chǎn)的毛利率處于較低水平。

就物業(yè)開發(fā)業(yè)務而言,其毛利率決定于項目成本和售價:項目成本主要為地價和建安成本,其中房企間差異更大的為土地成本;項目售價則受到地方限價情況和房企產(chǎn)品定位的影響。

查閱相關(guān)數(shù)據(jù),近幾年來,正榮地產(chǎn)的拿地均價逐步走高,但銷售均價相對降低,致使地貨比(權(quán)益拿地均價/銷售均價,下同)持續(xù)提升。2017年至2020年,公司拿地均價分別為4557元/平方米、4829元/平方米、5968元/平方米、6616元/平方米;銷售均價分別為18484元/平方米、16765元/平方米、15488元/平方米、15949元/平方米;地貨比分別為24.65%、28.80%、38.53%、41.48%。

公司地貨比在2020年達到較高位,也就是意味著當期拿地項目毛利率較低。按照房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)算的流程,從拿地環(huán)節(jié)到結(jié)算環(huán)節(jié)兌現(xiàn)期大約在2-3年。公司未來幾年的毛利率或許會受到一定影響。

拿地強度有所回升,一二線城市地儲比例進一步提高 

報告期內(nèi),正榮地產(chǎn)新增土地儲備2.5百萬平方米,同比增長約25%;拿地總價472.21億元,同比增長41.38%。拿地強度方面,在金額口徑下,公司2020年拿地強度為33.28%,同比上升7.73個百分點。

從地域分布來看,新增土地儲備中,分別有43%及31%位于長三角及海峽西岸兩大區(qū)域,其余則位于中西部區(qū)域、珠三角區(qū)域以及環(huán)渤海區(qū)域;以城市等級來看,77%的新增土儲位于基本面良好的一、二線城市,包括長三角的上海、南京、蘇州、合肥、徐州及無錫;海峽西岸的廈門、福州和南昌;中西部的鄭州、武漢、長沙及成都;珠三角的佛山;以及環(huán)渤海的天津。

截至2020年12月31日,正榮地產(chǎn)擁有建筑面積28.5百萬平方米的土地儲備,其中82%位于一、二線城市,相較2019年提升約8個百分點。大量一、二線城市的優(yōu)質(zhì)地儲能夠為公司未來經(jīng)營業(yè)績提供支撐,但過高的比例也會讓公司對其形成一種“依賴”。

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    蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務。聯(lián)系電話:18566691717

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    劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構(gòu)債權(quán)債務糾紛、并購法律業(yè)務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務、新三板法律業(yè)務、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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