面包財經(jīng) 
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作者：面包財經(jīng)
來源：面包財經(jīng)（ID：mianbaocaijing）
正榮地產(chǎn)此前發(fā)布2020年報。數(shù)據(jù)顯示，公司營業(yè)收入和歸母凈利潤同比分別增長10.96%和5.79%。對比歷史財務數(shù)據(jù)，正榮地產(chǎn)2020年的經(jīng)營業(yè)績增長速度進一步放緩。
報告期內(nèi)，正榮地產(chǎn)新增土地儲備2.5百萬平方米，其中約有77%位于一、二線城市。公司土儲在一、二線城市的比例進一步提高，于2020年年末達到82%。
迅速擴張之后，經(jīng)營業(yè)績增速放緩
年報顯示，正榮地產(chǎn)2020年實現(xiàn)營業(yè)收入361.26億元，同比增長約10.96%；歸母凈利潤26.51億元，同比增長約5.79%。公司的業(yè)績增速達到近五年來最低水平。
回顧歷史數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，正榮地產(chǎn)的經(jīng)營業(yè)績增速正逐年放緩。2016年至2019年，公司營業(yè)收入由146.04億元增長至325.58億元，歸母凈利潤由11.83億元增長至25.06億元。公司2017年至2019年的營業(yè)收入增速分別為36.92%、32.30%、23.08%，歸母凈利潤增速分別為19.07%、50.53%、18.19%。
從運營數(shù)據(jù)上來看，正榮地產(chǎn)2020年合約銷售金額約1419.01億元，同比增長約8.6%；合約銷售建筑面積約8.9百萬平方米，同比增長約5.4%。公司的銷售金額與銷售面積增速迅速降至個位數(shù)。
回顧歷史數(shù)據(jù)，2017年至2019年，公司合約銷售金額分別為701.53億元、1080.17億元、1307.08億元，同比分別增長78.5%、54.0%、21.0%；合約銷售建筑面積分別為3.8百萬平方米、6.4百萬平方米、8.4百萬平方米，同比分別增長102.3%、69.8%、31.0%。正榮地產(chǎn)的規(guī)模在過去幾年進行了迅速擴張。
對于2021年，正榮地產(chǎn)提出目標：合約銷售金額1500億元。相較于2020年合約銷售金額1419.01億元，今年目標銷售額的同比增幅約5.71%，可以看出公司對于規(guī)模增長的要求較低。
4月7日，正榮地產(chǎn)公布2021年三月經(jīng)營數(shù)據(jù)。公告顯示，正榮地產(chǎn)2021年3月實現(xiàn)合約銷售額153.93億元，同比增長99.91%，環(huán)比增長14.81%；合約銷售建筑面積約 93.72萬平方米，同比增長85.94%，環(huán)比增長16.73%；合約平均售價為16400元/平方米，同比增長7.19%，環(huán)比下降1.80%。
2021年1~3月，正榮地產(chǎn)實現(xiàn)累計合約銷售額399.97億元，同比增長123.47%；累計合約銷售建筑面積238.64萬平方米，同比增長105.56%。截至2021年3月底，正榮地產(chǎn)已完成了2021年銷售目標的26.64%。
毛利率下行，地貨比逐步提升
報告期內(nèi)，正榮地產(chǎn)的毛利率約19.11%，相較2019年毛利率下降了0.85個百分點。公司表示，主要是由于2020年平均售價較低的建筑面積占總交付建筑面積的比例增加所致。
值得注意的是，正榮地產(chǎn)的毛利率在近幾年有持續(xù)下滑趨勢。2016年至2019年，公司的毛利率分別為21.7%、21.09%、22.76%、19.96%。和行業(yè)對比來看，正榮地產(chǎn)的毛利率處于較低水平。
就物業(yè)開發(fā)業(yè)務而言，其毛利率決定于項目成本和售價：項目成本主要為地價和建安成本，其中房企間差異更大的為土地成本；項目售價則受到地方限價情況和房企產(chǎn)品定位的影響。
查閱相關(guān)數(shù)據(jù)，近幾年來，正榮地產(chǎn)的拿地均價逐步走高，但銷售均價相對降低，致使地貨比（權(quán)益拿地均價/銷售均價，下同）持續(xù)提升。2017年至2020年，公司拿地均價分別為4557元/平方米、4829元/平方米、5968元/平方米、6616元/平方米；銷售均價分別為18484元/平方米、16765元/平方米、15488元/平方米、15949元/平方米；地貨比分別為24.65%、28.80%、38.53%、41.48%。
公司地貨比在2020年達到較高位，也就是意味著當期拿地項目毛利率較低。按照房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)算的流程，從拿地環(huán)節(jié)到結(jié)算環(huán)節(jié)兌現(xiàn)期大約在2-3年。公司未來幾年的毛利率或許會受到一定影響。
拿地強度有所回升，一二線城市地儲比例進一步提高
報告期內(nèi)，正榮地產(chǎn)新增土地儲備2.5百萬平方米，同比增長約25%；拿地總價472.21億元，同比增長41.38%。拿地強度方面，在金額口徑下，公司2020年拿地強度為33.28%，同比上升7.73個百分點。
從地域分布來看，新增土地儲備中，分別有43%及31%位于長三角及海峽西岸兩大區(qū)域，其余則位于中西部區(qū)域、珠三角區(qū)域以及環(huán)渤海區(qū)域；以城市等級來看，77%的新增土儲位于基本面良好的一、二線城市，包括長三角的上海、南京、蘇州、合肥、徐州及無錫；海峽西岸的廈門、福州和南昌；中西部的鄭州、武漢、長沙及成都；珠三角的佛山；以及環(huán)渤海的天津。
截至2020年12月31日，正榮地產(chǎn)擁有建筑面積28.5百萬平方米的土地儲備，其中82%位于一、二線城市，相較2019年提升約8個百分點。大量一、二線城市的優(yōu)質(zhì)地儲能夠為公司未來經(jīng)營業(yè)績提供支撐，但過高的比例也會讓公司對其形成一種“依賴”。
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