作者：黃博文

來源：地產(chǎn)黃老邪(ID:DCHLX1)

從“房住不炒”的大主題出發(fā)，近年來政策已經(jīng)從市場(chǎng)端、資金端、土地端對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了全方位的調(diào)控。

最近兩天，“22城將實(shí)行‘兩集中’供地政策”在房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)酵。簡(jiǎn)單來說就是：核心一二線城市，一年三次集中公告、出讓土地。

土地投資是房企經(jīng)營(yíng)的“龍頭”，“兩集中”的推地新政，無疑會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成重大的影響。上篇文章中，黃老邪對(duì)“兩集中”政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)所造成的影響，以及中小房企如何應(yīng)對(duì)進(jìn)行了簡(jiǎn)要的闡述。在本篇文章中，黃老邪將再次深入地探討這一話題。

“兩集中”新政

仍存不確定性

“兩集中”新政已經(jīng)確定無疑會(huì)實(shí)施，但新政本身還存在著以下不確定性：

（1）各城市執(zhí)行細(xì)則還有待觀察

首先，除天津、鄭州、青島、濟(jì)南四個(gè)城市之外，大部分熱點(diǎn)城市還未出臺(tái)相關(guān)文件；

其次，已出臺(tái)新政城市，政策生效時(shí)間還有待確定；

最后，大多數(shù)熱點(diǎn)城市三次推地的具體時(shí)間安排還未確定。

（2）新政效果尚待觀察

新政驟然下發(fā)，但政府、企業(yè)都需要時(shí)間來準(zhǔn)備，匆忙實(shí)施的新政會(huì)讓其自身效果大打折扣。黃老邪認(rèn)為，還未出臺(tái)相關(guān)政策的熱點(diǎn)城市，可能在觀察已出臺(tái)城市新政的執(zhí)行效果，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)后才會(huì)出臺(tái)自己的執(zhí)行細(xì)則。

（3）常態(tài)化還是階段性

“兩集中”是常態(tài)化還是階段性調(diào)控政策仍有待確定，對(duì)于企業(yè)來說，一定要做好兩手準(zhǔn)備，無論“兩集中”是階段性，還是常態(tài)化政策，都要具備應(yīng)對(duì)策略。

（4）是否會(huì)延伸到非住宅領(lǐng)域

從目前已出臺(tái)相關(guān)政策城市來看，新政所調(diào)控的只是商住類型的土地，是否會(huì)延伸到非住宅領(lǐng)域，目前還沒有明確規(guī)定。

（5）22城以外的其他城市是否會(huì)跟進(jìn)

熱點(diǎn)城市以外的其他城市會(huì)不會(huì)跟進(jìn)？什么時(shí)間跟進(jìn)？以什么樣的方式跟進(jìn)？跟進(jìn)力度如何都是未知數(shù)。因此房地產(chǎn)企業(yè)不僅要密切關(guān)注熱點(diǎn)22城，還要關(guān)注以往調(diào)控政策效果不顯著的其他城市。

（6）每年與每次推地?cái)?shù)量不確定

“兩集中”政策規(guī)定城市每年推地?cái)?shù)量不超過三次，那么具體每年推地次數(shù)仍是未知。此外，與之前相比，實(shí)施新政后年度推地總量是否會(huì)增長(zhǎng)？年度內(nèi)多次推地，單次推地?cái)?shù)量如何分配？這些仍待觀察。

“兩集中”政策仍存較多不確定，黃老邪與博志成團(tuán)隊(duì)根據(jù)多年地產(chǎn)行業(yè)研究與咨詢培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)已有疑點(diǎn)做出以下預(yù)判：

第一，還未出臺(tái)相關(guān)政策的城市，會(huì)分至少三個(gè)輪次跟進(jìn)。在觀察前一輪城市相關(guān)政策細(xì)則及執(zhí)行效果之后，優(yōu)化后再推出；

第二，不同城市三次推地的時(shí)間點(diǎn)會(huì)有所不同，但大概率年初、年中、年末各一次。此外，單個(gè)城市不同年度的推地月份也有變化的可能；

第三，前期新政在執(zhí)行中可能會(huì)出現(xiàn)少量問題，但在各地方政府的持續(xù)優(yōu)化之下，新政將慢慢成熟并成為常態(tài)；

第四，新政短期內(nèi)（三年內(nèi)）大概率只針對(duì)住宅用地，不會(huì)影響其他類型土地的推地節(jié)奏；

如何影響熱點(diǎn)與非熱點(diǎn)城市

黃老邪認(rèn)為，“兩集中”推地新政影響巨大，甚至?xí)嵏策^去房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與經(jīng)營(yíng)邏輯，也會(huì)顛覆企業(yè)對(duì)于布局城市的運(yùn)營(yíng)邏輯。具體來說，新政帶來的影響，應(yīng)該從城市與企業(yè)兩個(gè)維度來分析。

首先，對(duì)于推出新政的城市來說，“兩集中”新政所發(fā)揮的影響力體現(xiàn)在以下六個(gè)方面：

1.土拍總體熱度下降、地價(jià)漲幅放緩

以往城市分散推地時(shí)，規(guī)模房企不會(huì)放棄對(duì)每一地塊的競(jìng)爭(zhēng)。而集中推地意味著城市土地供應(yīng)量在短期內(nèi)明顯增加，為企業(yè)提供了更多的選擇，分散了單個(gè)地塊的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)注度，進(jìn)而降低了土拍總體熱度。

另外，在集中推地的背景下，實(shí)力再?gòu)?qiáng)大的房地產(chǎn)企業(yè)，都沒有能力參與到每個(gè)地塊的競(jìng)爭(zhēng)之中。土拍競(jìng)爭(zhēng)熱度下降，地價(jià)漲幅自然會(huì)放緩。

2.優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)爭(zhēng)更加激烈

雖然不同企業(yè)的土地研判標(biāo)準(zhǔn)會(huì)有所不同，但差別不會(huì)太大，優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)爭(zhēng)熱度會(huì)更加激烈。而“兩集中”新政，保證金無法在多輪次競(jìng)拍中“重復(fù)進(jìn)場(chǎng)”，而房企也無法分散資金與精力，因此會(huì)更加關(guān)注優(yōu)質(zhì)地塊。

3.一般地塊流拍概率加大

“五道紅線”政策，造成了土地市場(chǎng)素質(zhì)一般地塊流拍概率加大，而熱點(diǎn)城市的“兩集中”政策，造成素質(zhì)一般地塊同期入市，更會(huì)加劇“流拍”。

此外在財(cái)務(wù)型杠桿受到壓制的情況下，大型房企也沒有足夠的資金與實(shí)力，在集中推地的政策之下去覆蓋所有的地塊。這對(duì)于想要進(jìn)入熱點(diǎn)城市的中小房企來說，可能是一種機(jī)遇。

4.去化呈現(xiàn)明顯的伴生型周期性

集中推地帶來的一個(gè)影響，就是目標(biāo)城市去化呈現(xiàn)明顯的伴生型周期性。表現(xiàn)為地塊分批集中入市，造成新盤分批集中入市，房?jī)r(jià)波動(dòng)最后也會(huì)加入到這種伴生型周期之中。

5.房?jī)r(jià)呈現(xiàn)波動(dòng)、窄幅下降趨勢(shì)

推地新政不會(huì)使目標(biāo)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大幅波動(dòng)，因?yàn)檫@不符合調(diào)控初衷。但新政造成新盤集中入市，不僅會(huì)影響到項(xiàng)目的去化速度與定價(jià)策略，也會(huì)影響購(gòu)房者的心理預(yù)期。因此推地新政下，目標(biāo)城市的房?jī)r(jià)小幅波動(dòng)，窄幅下降是大概率的趨勢(shì)。

6.供給可預(yù)測(cè)與需求的不確定性

推地新政下，政府公告全年的供地計(jì)劃，并固化供地時(shí)間，讓土地供給變得可預(yù)測(cè)。但購(gòu)房者的需求也卻變得不確定了，買方市場(chǎng)會(huì)進(jìn)一步形成。這就倒逼房地產(chǎn)企業(yè)踏踏實(shí)實(shí)研究客戶需求，只有具備更細(xì)顆粒度的研究，才能為客戶創(chuàng)造價(jià)值。

值得注意的是，如果22城市以外的其他城市跟進(jìn)推地新政，房企也應(yīng)將其與22城同等看待。

“兩集中”的推地新政，不僅會(huì)對(duì)目標(biāo)城市造成巨大影響，也會(huì)影響到?jīng)]有跟進(jìn)推地新政的城市。

如果“兩集中”的推地新政在22個(gè)熱點(diǎn)城市長(zhǎng)期執(zhí)行，必然會(huì)對(duì)周邊城市逐漸產(chǎn)生影響。主要影響可分為兩個(gè)方面：

第一，新政大概率會(huì)推高非目標(biāo)城市土地的熱度，以及市場(chǎng)熱度；

第二，非目標(biāo)城市的節(jié)奏，會(huì)與目標(biāo)城市聯(lián)動(dòng)，聯(lián)動(dòng)體現(xiàn)在供給側(cè)與需求側(cè)兩方面：

在供給端方面，例如一家企業(yè)同時(shí)布局天津與廊坊，當(dāng)天津的供地節(jié)奏變化并固化之后，為了適應(yīng)天津，就需要對(duì)在廊坊的投資節(jié)奏、標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。因此，天津的供給端變化會(huì)通過一家房地產(chǎn)企業(yè)傳導(dǎo)到廊坊。

在需求側(cè)方面，例如天津與廊坊的地理位置相近，客戶群體趨同。當(dāng)推地新政對(duì)天津的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生影響之后，也會(huì)影響一部分人群的購(gòu)房決策。

因此，中小房企不能因?yàn)闆]有布局熱點(diǎn)城市，而忽略新政對(duì)于自身的影響?！皟杉小钡挠绊懕厝粫?huì)傳導(dǎo)到非目標(biāo)城市。因此一定要提前研判，制定策略。

如何影響大型房企與中小房企

毋庸置疑，“兩集中”的推地新政也必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生影響，但對(duì)大型房企與中小房企所造成的影響各不相同。

推地新政對(duì)于大型房企的影響主要體現(xiàn)在以下四個(gè)方面：

1.改變投資布局、節(jié)奏、結(jié)構(gòu)、標(biāo)準(zhǔn)

過去幾年，大型房企的投資都在向強(qiáng)二線城市，甚至是一線城市轉(zhuǎn)移。但“兩集中”新政的實(shí)施范圍基本都是一二線城市。這就造成了大型企業(yè)將會(huì)加大對(duì)于強(qiáng)三線城市或普通三線城市的投資比例。

另外，由于新政城市推地節(jié)奏被改變及固化，大企業(yè)必定會(huì)改變?cè)谄渌鞘械墓?jié)奏，來匹配企業(yè)戰(zhàn)略的要求。同時(shí)，大型企業(yè)也有可能改變以往的拿地標(biāo)準(zhǔn)，在新政城市避開那些競(jìng)爭(zhēng)激烈的地塊，轉(zhuǎn)而搶奪中等質(zhì)量的地塊。

此外，大型房企也會(huì)借助規(guī)模效應(yīng)的優(yōu)勢(shì)，在新政目標(biāo)城市搶奪中等與普通地塊，而在非新政目標(biāo)城市，搶奪一些優(yōu)質(zhì)地塊來補(bǔ)充利潤(rùn)。

2.改變?nèi)谫Y策略與現(xiàn)金流管理模式

新政推出之前，大型房企的融資節(jié)奏是固化的。但因?yàn)樾抡繕?biāo)城市是其主戰(zhàn)場(chǎng)，集中推地的直接后果，就是讓企業(yè)在單個(gè)城市拿地時(shí)間集中，銷售時(shí)間集中，因此會(huì)重構(gòu)企業(yè)的現(xiàn)金流曲線。這就倒逼大型房企的融資策略、規(guī)模、計(jì)劃、方式方法也要完全重構(gòu)。

同時(shí)，在非新政目標(biāo)城市中，由于聯(lián)動(dòng)效應(yīng)的存在，大型企業(yè)也需要重構(gòu)融資策略以及現(xiàn)金流管理模式。

3.改變運(yùn)營(yíng)模式、策略、體系

融資策略與現(xiàn)金流管理模式的變化，自然會(huì)影響到企業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式、策略、體系，同時(shí)也倒逼管理管控模式，制度流程、權(quán)責(zé)的迭代。

對(duì)于團(tuán)隊(duì)要求的改變也非常重要，如對(duì)新政目標(biāo)城市與非新政目標(biāo)城市的城市總、營(yíng)銷總監(jiān)等人才的素質(zhì)要求完全不同。

4.要求企業(yè)更細(xì)顆粒度研究

集中推地尤其考驗(yàn)投資部門、能力與反應(yīng)速度，以及投資體系的敏捷性與精益性。同時(shí)也對(duì)銷售部門的集中推盤能力提出了更高的要求。

除此之外，老板以及高管團(tuán)隊(duì)的能力提升也至關(guān)重要。在集中推地的間歇期，一定要對(duì)城市、客戶敏感點(diǎn)進(jìn)行更加精細(xì)的研究，這樣才能在推地時(shí)快速抓住有限的拿地機(jī)會(huì)。

大多數(shù)媒體在解析“兩集中”政策時(shí)，都對(duì)中小房企的處境過度悲觀。黃老邪認(rèn)為，新政雖然在一定程度上不利于中小房企的發(fā)展，但也有著許多正面影響。

1.有機(jī)會(huì)進(jìn)入熱點(diǎn)城市

在土地分批入市的背景下，大型房企可能會(huì)集中火力競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)質(zhì)地塊。另外即使是大型房企，也會(huì)在拿地的節(jié)點(diǎn)上出現(xiàn)資金不足或研究不足的情況。對(duì)于以往聚焦于三四線城市的中小房企，可以抱團(tuán)去探尋熱點(diǎn)城市的機(jī)會(huì)。

2.有逆向操作的機(jī)會(huì)（相對(duì)大企業(yè)節(jié)奏）

上文提到，推地新政倒逼著大型房企改變自身的現(xiàn)金流與運(yùn)營(yíng)節(jié)奏。如果中小房企將有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的大型企業(yè)研究透徹，提前預(yù)判大房企動(dòng)作，提前應(yīng)對(duì)，并找尋逆向操作的機(jī)會(huì)。

3.根據(jù)地可能會(huì)遭受沖擊

在新政影響下，目標(biāo)城市與非目標(biāo)城市存在供給端與需求端的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，中小房企的根據(jù)地可能會(huì)受到到大型房企的沖擊。

因?yàn)樵谛抡?，?guī)模房企會(huì)在熱點(diǎn)城市的推地間隙，進(jìn)入非目標(biāo)城市去尋找機(jī)會(huì)，導(dǎo)致中小房企根據(jù)地競(jìng)爭(zhēng)加劇。因此中小房企一定要精耕細(xì)作，守住優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域與深耕城市。

4.能力短板被逼凸顯

中小房企過去可以不關(guān)注團(tuán)隊(duì)、運(yùn)營(yíng)、管理，不對(duì)城市、對(duì)手、行業(yè)進(jìn)行研判。但推地新政造成的根據(jù)地競(jìng)爭(zhēng)力加劇，必定會(huì)使企業(yè)短板驟然顯現(xiàn)。因此中小企業(yè)一定要夯實(shí)自身內(nèi)功，提升團(tuán)隊(duì)素質(zhì)。

與政策生態(tài)

一直以來，黃老邪都認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)政策牽引、資源驅(qū)動(dòng)的類金融行業(yè)。目前正處于智勇兼?zhèn)湔邉俚臅r(shí)代，在這個(gè)時(shí)代中，沒有研究能力與節(jié)奏調(diào)控能力的企業(yè)將會(huì)被淘汰。

超級(jí)分化也是這個(gè)時(shí)代的典型特征，雖然未來房地產(chǎn)行業(yè)依舊很大、很穩(wěn)，但因?yàn)椴煌鞘械氖袌?chǎng)基礎(chǔ)不同，調(diào)控手段又各不相同，其呈現(xiàn)給企業(yè)的時(shí)機(jī)點(diǎn)也是不相同的?？傮w來說，高質(zhì)量發(fā)展依舊是房地產(chǎn)行業(yè)主旋律，需要企業(yè)具備更多的智慧。

政策生態(tài)方面，我們必須明白，無論是土地端、市場(chǎng)端、還是資金端的調(diào)控政策，無一不是圍繞著以往房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的主基調(diào)，沒有變化。其核心目的依舊是“房住不炒”、“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”、“租購(gòu)并舉，因城施策”，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

資金端有“三道紅線”調(diào)控，市場(chǎng)端有限購(gòu)、限售、限貸政策調(diào)控，那么土地端有“兩集中”政策調(diào)控其實(shí)也是意料之中。

有六種杠桿可以助力房企發(fā)展：財(cái)務(wù)杠桿、經(jīng)營(yíng)杠桿、合作杠桿、并購(gòu)杠桿、預(yù)售杠桿、協(xié)同杠桿。以往的基礎(chǔ)調(diào)控政策，如限購(gòu)、限售、限貸政策，主要目的是從需求端下手，從限制銷售拉動(dòng)的角度，壓制房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于經(jīng)營(yíng)性杠桿的依賴。

而近期出臺(tái)的“五道紅線”，則是從融資端下手，控制房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)型杠桿的水平與增幅，防范金融性風(fēng)險(xiǎn)。

而此次的“兩集中”推地新政，則是從土地供給側(cè)下手，牽涉到部分合作性杠桿與經(jīng)營(yíng)性杠桿。未來的房地產(chǎn)行業(yè)仍舊是十幾萬億的大行業(yè)好行業(yè)，只不過需要企業(yè)家去從利差的方面找機(jī)會(huì)，利好的地方控風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)成功關(guān)鍵

與新政應(yīng)對(duì)策略

在探討中小房企新政應(yīng)對(duì)策略之前，必須明白現(xiàn)階段房企成功的關(guān)鍵。黃老邪認(rèn)為，一家房地產(chǎn)企業(yè)想要獲得成功，必須具備以下素質(zhì)：

戰(zhàn)略方面：

·研究功夫到位

·方向與目標(biāo)正確

·企業(yè)內(nèi)外節(jié)奏的匹配

·企業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化

老板/模式/現(xiàn)金流管理方面：

·老板具備持續(xù)學(xué)習(xí)能力，認(rèn)知、思維、格局到位。

·運(yùn)營(yíng)模式與現(xiàn)金流管理模式正確

組織能力：

·平衡標(biāo)準(zhǔn)化與創(chuàng)新

·彈性運(yùn)營(yíng)、敏捷運(yùn)營(yíng)、精益運(yùn)營(yíng)

·體系、機(jī)制、團(tuán)隊(duì)持續(xù)優(yōu)化

·資源整合能力強(qiáng)

·文化與品牌發(fā)揮正面作用

具體來說，中小房企如何應(yīng)對(duì)“兩集中”新政，黃老邪有以下幾點(diǎn)建議：

一、持續(xù)研究、跟進(jìn)新政細(xì)則及執(zhí)行效果

無論是否在新政目標(biāo)城市布局，都要持續(xù)研究、跟進(jìn)新政實(shí)施細(xì)則及執(zhí)行效果。因?yàn)樾抡軌蛲ㄟ^聯(lián)動(dòng)的方式，對(duì)非目標(biāo)城市造成影響。

二、持續(xù)研究標(biāo)桿企業(yè)的應(yīng)對(duì)策略

中小房企也要持續(xù)跟蹤研究標(biāo)桿企業(yè)應(yīng)對(duì)新政的策略，然后思考自身應(yīng)對(duì)新政的關(guān)鍵策略，也可探尋逆向操作的機(jī)會(huì)。

三、動(dòng)態(tài)復(fù)盤，關(guān)注內(nèi)部的節(jié)奏/結(jié)構(gòu)/現(xiàn)金流

黃老邪強(qiáng)烈建議，無論是何種類型的房地產(chǎn)企業(yè)，一年內(nèi)至少要對(duì)經(jīng)營(yíng)、投融資、運(yùn)營(yíng)節(jié)奏，管理體系和團(tuán)隊(duì)進(jìn)行兩次復(fù)盤，高管團(tuán)隊(duì)要重點(diǎn)關(guān)注企業(yè)節(jié)奏、結(jié)構(gòu)及現(xiàn)金流。

四、重新、動(dòng)態(tài)優(yōu)化企業(yè)戰(zhàn)略

推地新政出臺(tái)之后，有先見之明的企業(yè)，其中也包括中小房企，已經(jīng)開始對(duì)企業(yè)發(fā)展速度與節(jié)奏、發(fā)展與風(fēng)險(xiǎn)的平衡等這些戰(zhàn)略層面的問題，進(jìn)行重新思考與動(dòng)態(tài)優(yōu)化。

建議中小房企在3-5月，重新去研討企業(yè)戰(zhàn)略、節(jié)奏、布局、目標(biāo)實(shí)現(xiàn)路徑、管理優(yōu)化路徑要點(diǎn)、團(tuán)隊(duì)升級(jí)策略。最近兩天，陸續(xù)已有三家房地產(chǎn)企業(yè)跟隨博志成與黃老邪重新思考自身發(fā)展戰(zhàn)略并著手優(yōu)化。隨著推地新政的逐步鋪開，無疑會(huì)有更多的企業(yè)加入到這個(gè)行列之中。

近年來，博志成以戰(zhàn)略研討會(huì)的形式，幫助了眾多發(fā)展型房企梳理企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展方向，明確戰(zhàn)略定位。同時(shí)，也通過引導(dǎo)房企高層，完成企業(yè)快速發(fā)展的頂層設(shè)計(jì)，并制定系統(tǒng)落地措施，助力企業(yè)快速增長(zhǎng)。

五、重點(diǎn)關(guān)注節(jié)奏與結(jié)構(gòu)

企業(yè)內(nèi)部投融產(chǎn)銷構(gòu)成的經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)，一定要與外部的大節(jié)奏與大結(jié)構(gòu)相匹配。匹配不好就會(huì)出現(xiàn)投資錯(cuò)誤，該拿地的時(shí)候沒錢，不該拿地閑置大量資金。

老板不能把精力全部放在如員工考勤等雞毛蒜皮的小事上，或工程現(xiàn)場(chǎng)，一定要重點(diǎn)關(guān)注企業(yè)的節(jié)奏與結(jié)構(gòu)。

六、優(yōu)化投資體系，提升投資能力

集中推地下，大企業(yè)的投資能力要能夠支持在短時(shí)間內(nèi)對(duì)大量地塊做出研判，也要具備下移非熱點(diǎn)城市的能力。對(duì)于小企業(yè)來說，投資能力要能夠支持企業(yè)進(jìn)入大城市，也要能嚴(yán)守根據(jù)地。

七、修煉內(nèi)功

房地產(chǎn)管理紅利時(shí)代，修煉內(nèi)功是一個(gè)重大課題。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)功包含九種：

·管理內(nèi)功（體系、機(jī)制、團(tuán)隊(duì)、文化與品牌）

·業(yè)務(wù)內(nèi)功（各專業(yè)條線內(nèi)功，尤其是成本）

·產(chǎn)品內(nèi)功

·服務(wù)內(nèi)功

·運(yùn)營(yíng)內(nèi)功

·現(xiàn)金流管理

·“三動(dòng)”模式（投融驅(qū)動(dòng)、營(yíng)銷拉動(dòng)、運(yùn)營(yíng)聯(lián)動(dòng)）

·多城、多產(chǎn)業(yè)協(xié)同

·當(dāng)下與未來協(xié)同

八、加大合作力度

既然“五道紅線”讓財(cái)務(wù)型杠桿受限，“兩集中”讓經(jīng)營(yíng)性杠桿受限。那么中小房企大可以通過加大合作力度發(fā)揮合作型、并購(gòu)型杠桿的作用。

無論是與頭部房企、國(guó)有企業(yè)，還是與其他中小房企，都可以以抱團(tuán)合作的方式共同發(fā)展。由博志成發(fā)起成立的G50董事長(zhǎng)俱樂部，就是一個(gè)致力于促進(jìn)發(fā)展型房企之間合作，實(shí)現(xiàn)融合、共贏、發(fā)展的平臺(tái)。

九、向泛地產(chǎn)滲透，多元化投融資

目前百?gòu)?qiáng)企業(yè)大部分都在加強(qiáng)向泛地產(chǎn)領(lǐng)域滲透，因?yàn)榉旱禺a(chǎn)能在一定程度上規(guī)避調(diào)控負(fù)面影響，獲取調(diào)控紅利。但泛地產(chǎn)也對(duì)企業(yè)的多元化投融資能力提出了更高的要求。

對(duì)于小型房企來說，由于以往積累資源不足，可以先從單個(gè)項(xiàng)目突破，向泛地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

而對(duì)于資源儲(chǔ)備較充足的中大型企業(yè)，可以加大在泛地產(chǎn)領(lǐng)域投資力度，甚至將其作為企業(yè)的第二賽道或增長(zhǎng)曲線。

十、守住根據(jù)地，適度拉開布局

因?yàn)楫?dāng)熱點(diǎn)22城推地節(jié)奏被進(jìn)一步掌控之后，規(guī)模房企必定會(huì)大規(guī)模進(jìn)入沒有“雙集中”政策調(diào)控的城市尋找機(jī)會(huì)，導(dǎo)致中小房企的“根據(jù)地”競(jìng)爭(zhēng)加劇。作為中小企業(yè)，一定要精耕細(xì)作，守住優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域與深耕城市。

在土地分批集中入市的背景下，即使是大型房企，也難免會(huì)在拿地節(jié)點(diǎn)上出現(xiàn)資金不足，或研究不足的情況。對(duì)于中小房企來說，城市輪動(dòng)的機(jī)會(huì)以另外一種形式得以顯現(xiàn)。因此，以往聚焦于三四線城市的中小房企，也可以著手去探尋這熱點(diǎn)22城的隱藏機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張。

十一、關(guān)注當(dāng)下，有節(jié)奏去庫(kù)存，加強(qiáng)回款

中小房企一定清楚布局城市推地新政的實(shí)施時(shí)間，在新政實(shí)施之前抓緊去化。這樣才能在新政正式實(shí)施后，在集中推地的節(jié)點(diǎn)上有充足的資金去拿地。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： “雙集中”來襲，中小房企如何逆天改命