作者：觀點(diǎn)新媒體

 去年11月進(jìn)入物流地產(chǎn)領(lǐng)域，以市值計(jì)全亞洲最大的房地產(chǎn)信托基金領(lǐng)展，逐漸放開拳腳。

半年內(nèi)斥資超過17億元加碼物流地產(chǎn)，我們不難理解領(lǐng)展所作出的選擇。十分明顯的一點(diǎn)是，幾乎所有的行家都意識(shí)到物流地產(chǎn)在疫情中的抗沖擊能力。

尤其在中國(guó)市場(chǎng)，疫情后電商、第三方物流、新興的生鮮和醫(yī)藥倉儲(chǔ)配送給需求大增。與其他房地產(chǎn)資產(chǎn)相比，疫情期間物流地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)可謂一枝獨(dú)秀。

2016年才進(jìn)入物流地產(chǎn)行業(yè)，東百在短短幾年間已成為重要的市場(chǎng)參與者。將房地產(chǎn)“投、融、管、退”四個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)重新編劃為“投、建、招、退、管”，東百集團(tuán)利用常態(tài)化的項(xiàng)目退出籌集資金擴(kuò)張。截至2021年末，該公司運(yùn)營(yíng)及建設(shè)中的物流項(xiàng)目達(dá)到18個(gè)，建筑面積約184萬平方米。

追溯發(fā)展歷程，東百集團(tuán)講述了一個(gè)怎樣的快速成長(zhǎng)的故事？獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)模式背后，又展露了中國(guó)物流地產(chǎn)企業(yè)在“退出”模式的選擇上，如何影響著它們的生意。

其中，嘉興王店項(xiàng)目是東百集團(tuán)于2017年收購而來，于2019年9月交付，持有時(shí)間約5年。該物流中心位于嘉興秀洲智慧物流小鎮(zhèn)，距離上海市區(qū)85公里、杭州市市區(qū)80公里，主營(yíng)上海、杭州等電商貨品倉儲(chǔ)短駁及城市配送。

項(xiàng)目由3棟雙層高標(biāo)坡道倉庫構(gòu)成，占地面積11.7萬平米，可租面積約9.93萬平方米，目前獲得順豐物流、百世物流、阿里寶寶、品牌管理集團(tuán)璞康等企業(yè)進(jìn)駐。

常熟經(jīng)開南項(xiàng)目收購于2019年6月，2021年竣工并進(jìn)入運(yùn)營(yíng)階段，持有時(shí)間約3年。該項(xiàng)目位于常熟經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)片區(qū)內(nèi)，距離上海市區(qū)87公里、蘇州市區(qū)78公里，定位為高標(biāo)普庫綜合物流園，總租賃面積約2.38萬平方米。

而常熟經(jīng)開北項(xiàng)目現(xiàn)時(shí)仍處于最后建設(shè)階段，只因獲取于2020年6月，距今不足兩年時(shí)間。據(jù)了解，該項(xiàng)目將建設(shè)為雙層高標(biāo)坡道庫，總建筑面積約6.9萬平方米，預(yù)計(jì)在5月份內(nèi)落成，據(jù)悉目前預(yù)租狀態(tài)良好。

“一樓的形態(tài)都是雙邊倉，考慮到客戶對(duì)于快進(jìn)快出的需求，整體庫內(nèi)進(jìn)深控制在90米，以有效提高車輛的運(yùn)轉(zhuǎn)效率?！睎|百集團(tuán)管理層在接受媒體采訪時(shí)曾透露。

由此，上述項(xiàng)目均資質(zhì)良好，全部為高標(biāo)倉設(shè)計(jì)，且都位處上海1.5小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，地理位置優(yōu)越，所在地區(qū)交通基建發(fā)達(dá)、物流通暢。交易對(duì)價(jià)9.47億元，領(lǐng)展再一次以不錯(cuò)的價(jià)格收獲三個(gè)物流資產(chǎn)，增強(qiáng)了旗下物流板塊的區(qū)域布局，為以后繼續(xù)拓展打下基礎(chǔ)。

對(duì)東百來說，交易后保留項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，意味著“投、建、招、退、管”閉環(huán)的再一次順利完成。除約1.4億元的一次性利潤(rùn)進(jìn)賬外，東百未來仍將以輕資產(chǎn)模式經(jīng)營(yíng)三個(gè)物流園并持續(xù)收取管理費(fèi)。

在領(lǐng)展之前，過去4年內(nèi)東百曾4次向黑石集團(tuán)出售物流地產(chǎn)項(xiàng)目，目前竣工落成的11個(gè)物流園中（如果算上常熟經(jīng)開北項(xiàng)目），有7個(gè)已實(shí)現(xiàn)退出和輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。

回顧東百集團(tuán)物流板塊的的發(fā)展歷史，前身是1957年成立的福州市東街口百貨大樓，1993年掛牌上市，4年后轉(zhuǎn)型集團(tuán)化發(fā)展。該公司最初專注于百貨零售和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，2016年開始推動(dòng)多元化，于是從商業(yè)零售領(lǐng)域?qū)ふ伊艘粋€(gè)相匹配的業(yè)務(wù)方向——倉儲(chǔ)物流業(yè)作重點(diǎn)發(fā)展。

早期，東百集團(tuán)在物流產(chǎn)業(yè)方面借力大股東中聯(lián)集團(tuán)拿地能力和資金，通過收購股權(quán)、購買資產(chǎn)及競(jìng)買等方式圍繞環(huán)京和環(huán)廣進(jìn)行布局。這一時(shí)期，東百的物流項(xiàng)目主要采取自持模式，由王黎明領(lǐng)頭的前安博團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理。

2018年物流業(yè)務(wù)換帥，擁有普洛斯、遠(yuǎn)洋集團(tuán)任職史的王海峻履新。以此為基礎(chǔ)，東百陸續(xù)從普洛斯、萬達(dá)集團(tuán)、復(fù)星地產(chǎn)等企業(yè)挖角積累了不少人才，并組建了一支新團(tuán)隊(duì)。

同時(shí)，東百集團(tuán)提出物流板塊要采用資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)思路，以及“投-建-招-退-管”的閉環(huán)運(yùn)作模式，推崇收并購獲取熟地開發(fā)，并強(qiáng)調(diào)對(duì)各倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目快速的投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、退出并保留管理權(quán)，實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)經(jīng)營(yíng)和資金閉環(huán)。

也是在2018年，東百與黑石集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略合作，當(dāng)年便完成佛山樂平項(xiàng)目的退出。隨后在2019年-2020年，東百集團(tuán)繼續(xù)將天津?qū)幒?、成都新津、佛山蘆苞合計(jì)將近40萬平方米物流資產(chǎn)的80%股權(quán)出售給黑石。

通過該模式，東百集團(tuán)在某種程度上解決了物流地產(chǎn)拿地成本高、前期投入大回報(bào)少，容易產(chǎn)生資金沉淀的問題。低營(yíng)運(yùn)成本的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，給東百集團(tuán)帶來持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，幫助其快速拓展與復(fù)制。

資料顯示，目前東百集團(tuán)物流板塊收入主要分為兩部分，其一為自營(yíng)倉儲(chǔ)租金收入和資產(chǎn)增值，主要來源于將自持物流資產(chǎn)出租后獲得的租金收入。

其二則為非自持倉儲(chǔ)的管理費(fèi)，包括開發(fā)管理費(fèi)、資產(chǎn)管理費(fèi)等收益，主要是在項(xiàng)目退出后根據(jù)所管理物流資產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值、運(yùn)營(yíng)情況，每年向物流資產(chǎn)所有者收取相應(yīng)比例的管理費(fèi)報(bào)酬。

從2017年至2021年，東百倉儲(chǔ)物流業(yè)務(wù)收入占總收入比重從0.1%增長(zhǎng)至5%，毛利率則從55.62%躍升至92.29%，在集團(tuán)內(nèi)各個(gè)業(yè)務(wù)板塊內(nèi)表現(xiàn)最優(yōu)秀。

截至2021年末，進(jìn)入物流行業(yè)僅6年，東百運(yùn)營(yíng)及建設(shè)中的物流項(xiàng)目總建筑面積已超180萬平方米，總土地面積超200萬平方米，建設(shè)和管理中的項(xiàng)目達(dá)到18個(gè)。

通過退出和輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)聯(lián)動(dòng)，東百集團(tuán)迅速在普洛斯、黑石、嘉民、安博、ESR等傳統(tǒng)玩家把控頭部地位的物流地產(chǎn)行業(yè)中快速打開一片天地。

但事實(shí)上，盡管東百集團(tuán)已經(jīng)開始研究通過物流產(chǎn)業(yè)基金、REITs等方法來豐富項(xiàng)目退出路徑，但目前相關(guān)進(jìn)展不多，僅在去年12月宣布投資設(shè)立一只智能物流產(chǎn)業(yè)基金。

該公司目前最為依賴的退出方式仍然是整體出售。

整體出售是國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)開發(fā)商的主流退出方式，因?yàn)椴僮鲏蚝?jiǎn)單、夠快速。據(jù)了解，目前市況如此火熱，只要相關(guān)標(biāo)的沒有法律問題，或者交易價(jià)格不至于開得太高，賣方要找到交易對(duì)手并非一件難事。

根據(jù)世邦魏理仕發(fā)布的報(bào)告，繼2021年之后，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在2022年仍然成為最受投資者們青睞的物業(yè)類型，其中有近八成的投資者將目光聚焦在倉儲(chǔ)物流。

受產(chǎn)業(yè)升級(jí)和消費(fèi)升級(jí)雙重驅(qū)動(dòng)，物流地產(chǎn)本就是近年來房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)發(fā)展最迅速的領(lǐng)域之一。而2020年“雙循環(huán)”新發(fā)展格局的提出，無疑為倉儲(chǔ)物流行業(yè)的火爆再次添火。

居家隔離政策下，生鮮、速凍類食品、醫(yī)藥、電商網(wǎng)購等需求快速增長(zhǎng)。來自華創(chuàng)證券的數(shù)據(jù)，2020年受疫情影響生鮮電商交易規(guī)模同比增幅超過64%。一時(shí)間生鮮冷庫、高標(biāo)倉供不應(yīng)求。

據(jù)世邦魏理仕2021年一份針對(duì)物流租戶的調(diào)查，近7成受訪企業(yè)有計(jì)劃在未來三年內(nèi)增加物流倉儲(chǔ)物業(yè)組合。作為最積極的物流租戶，跨境電商巨頭希音（SHEIN）去年就在珠三角區(qū)域完成超百萬平方米的高標(biāo)倉租賃。

同時(shí)，2021年物流行業(yè)增幅達(dá)3.4倍的融資額，數(shù)字錄得1816億元，將推動(dòng)新一輪的租賃需求。需求暢旺下，2020年國(guó)內(nèi)主要城市高標(biāo)倉庫凈吸納量增長(zhǎng)了近七成，按預(yù)測(cè)2022年國(guó)內(nèi)高標(biāo)倉的凈吸納量將超過600萬平方米。

單憑激增的需求可能無法解釋為何物流地產(chǎn)資產(chǎn)如此吸引人，從物業(yè)業(yè)主的角度，同樣來自世邦魏理仕的數(shù)據(jù)，北京、上海、廣州等一線城市物流地產(chǎn)投資凈回報(bào)率已達(dá)到6%-8%，遠(yuǎn)高于商業(yè)地產(chǎn)的4%-5%和住宅地產(chǎn)2%-3%的投資回報(bào)率。

因此自2020年以來，中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)之間的收并購活動(dòng)層出不窮。

其中比較具代表性的案例就包括黑石斥資73億元向出險(xiǎn)房企富力購入廣州富力空港物流園，以及凱德旗下凱德中國(guó)信托（CLCT）進(jìn)軍物流地產(chǎn)，以16.81億元收購了位于上海、昆山、武漢和成都的4項(xiàng)物流資產(chǎn)。

私募基金和REITs這對(duì)孿生兄弟，能夠幫助物流資產(chǎn)進(jìn)行更高效的退出。

現(xiàn)代倉儲(chǔ)物流業(yè)奠基者普洛斯，正是憑借“私募基金+REITs”模式，一步步爬上行業(yè)絕對(duì)龍頭的地位。

自1999年引入基金模式后，普洛斯的擴(kuò)張速度令外界側(cè)目。在私募基金幫助之下，普洛斯以少量的投入（普洛斯在一只基金中的投入通常不超過總數(shù)的50%）便能獲得多倍杠桿。同時(shí)，因?yàn)槲飿I(yè)銷售或租賃利潤(rùn)得到提前釋放，項(xiàng)目投資回收期從10年以上縮短到2-3年。

當(dāng)某只基金到期后，注入到基金中的項(xiàng)目就會(huì)流向由普洛斯發(fā)起的另一只基金內(nèi)，但某些達(dá)到條件的成熟項(xiàng)目，則有機(jī)會(huì)被注入到REIT中。“開發(fā)-建設(shè)-招商-運(yùn)營(yíng)-注入基金-注入REIT”這套流程保證了普洛斯的輕資產(chǎn)、高周轉(zhuǎn)運(yùn)營(yíng)。

資料顯示，僅在中國(guó)內(nèi)地，普洛斯就布局了14只相關(guān)的物流基金和1只REIT，分別對(duì)應(yīng)不同類型的資產(chǎn)，滿足不同類型投資者的風(fēng)險(xiǎn)需求。

此外，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的到來，標(biāo)志著中國(guó)物流資產(chǎn)退出渠道的再次拓寬。REITs上市是國(guó)外成熟物流項(xiàng)目的主流退出方式之一，對(duì)資產(chǎn)規(guī)模和盈利的要求尤其高。

再加上物流地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的確定性強(qiáng)，現(xiàn)金流穩(wěn)定，物流地產(chǎn)REITs的股息回報(bào)率比較高，因此通常被當(dāng)作為類債券產(chǎn)品看待，是穩(wěn)健的代名詞。

2020年在亞太地區(qū)，物流地產(chǎn)、數(shù)據(jù)中心、基礎(chǔ)設(shè)施等REITs占比較高的新加披REITs市場(chǎng)表現(xiàn)就比香港和日本兩個(gè)市場(chǎng)要好，整體總回報(bào)率僅下跌2.7個(gè)百分點(diǎn)。

該基金以普洛斯北京空港物流園、普洛斯通州光機(jī)電物流園、普洛斯廣州保稅物流園、普洛斯增城物流園、普洛斯順德物流園、蘇州望亭普洛斯物流園、普洛斯淀山湖物流園為底層資產(chǎn)，53.46億元估值發(fā)出了58.35億元規(guī)模，發(fā)行溢價(jià)率達(dá)到9.17%。

同期另一只REIT紅土創(chuàng)新，以鹽田港物流設(shè)施為底層資產(chǎn)，憑總估值17.05億元也發(fā)出了18.4億元規(guī)模，發(fā)行溢價(jià)率錄得7.92%，較其余幾只非物流倉儲(chǔ)REITs都要好。

順豐控股剝離了佛山桂城豐泰產(chǎn)業(yè)園、豐泰產(chǎn)業(yè)園、中國(guó)香港青衣的亞洲物流中心順豐大廈三個(gè)重資產(chǎn)項(xiàng)目，換取了3億美元收入。

IPO上市同樣是一個(gè)選擇，但高門檻對(duì)中小規(guī)模企業(yè)不太友好，大型企業(yè)對(duì)此需求也不高，因?yàn)橛兴侥蓟?、REITs等多種更靈活的籌資途徑。

國(guó)內(nèi)目前單憑物流基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)運(yùn)營(yíng)作為主業(yè)完成上市的企業(yè)不多，主要有易商紅木ESR和即將借殼的京東產(chǎn)發(fā)

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原標(biāo)題： 原報(bào)道 | 頭部玩家 東百領(lǐng)展交易中的物流地產(chǎn)賽道