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頭部玩家 東百領(lǐng)展交易中的物流地產(chǎn)賽道

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2022-06-09 08:33 2839 0 0
去年11月進(jìn)入物流地產(chǎn)領(lǐng)域,以市值計(jì)全亞洲最大的房地產(chǎn)信托基金領(lǐng)展,逐漸放開拳腳。

作者:觀點(diǎn)新媒體

通過退出和輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)聯(lián)動(dòng),東百集團(tuán)迅速在普洛斯、黑石、嘉民、安博、ESR等傳統(tǒng)玩家把控頭部地位的物流地產(chǎn)行業(yè)中快速打開一片天地。

 去年11月進(jìn)入物流地產(chǎn)領(lǐng)域,以市值計(jì)全亞洲最大的房地產(chǎn)信托基金領(lǐng)展,逐漸放開拳腳。

5月12日,領(lǐng)展宣布斥資9.47億元向東百集團(tuán)收購3個(gè)倉儲(chǔ)物流園。

半年內(nèi)斥資超過17億元加碼物流地產(chǎn),我們不難理解領(lǐng)展所作出的選擇。十分明顯的一點(diǎn)是,幾乎所有的行家都意識(shí)到物流地產(chǎn)在疫情中的抗沖擊能力。

尤其在中國(guó)市場(chǎng),疫情后電商、第三方物流、新興的生鮮和醫(yī)藥倉儲(chǔ)配送給需求大增。與其他房地產(chǎn)資產(chǎn)相比,疫情期間物流地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)可謂一枝獨(dú)秀。

大量資本由此進(jìn)場(chǎng),領(lǐng)展只是最新的一家。但相比于這個(gè)來自香港的新玩家,東百集團(tuán)或許是一個(gè)更值得觀察的對(duì)象。

2016年才進(jìn)入物流地產(chǎn)行業(yè),東百在短短幾年間已成為重要的市場(chǎng)參與者。將房地產(chǎn)“投、融、管、退”四個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)重新編劃為“投、建、招、退、管”,東百集團(tuán)利用常態(tài)化的項(xiàng)目退出籌集資金擴(kuò)張。截至2021年末,該公司運(yùn)營(yíng)及建設(shè)中的物流項(xiàng)目達(dá)到18個(gè),建筑面積約184萬平方米。

追溯發(fā)展歷程,東百集團(tuán)講述了一個(gè)怎樣的快速成長(zhǎng)的故事?獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)模式背后,又展露了中國(guó)物流地產(chǎn)企業(yè)在“退出”模式的選擇上,如何影響著它們的生意。

三個(gè)環(huán)滬項(xiàng)目

東百與領(lǐng)展的最新交易,囊括了前者旗下三個(gè)位于長(zhǎng)三角環(huán)上海區(qū)域的物流資產(chǎn)。它們各由一個(gè)營(yíng)運(yùn)實(shí)體控制,方便退出交割。

其中,嘉興王店項(xiàng)目是東百集團(tuán)于2017年收購而來,于2019年9月交付,持有時(shí)間約5年。該物流中心位于嘉興秀洲智慧物流小鎮(zhèn),距離上海市區(qū)85公里、杭州市市區(qū)80公里,主營(yíng)上海、杭州等電商貨品倉儲(chǔ)短駁及城市配送。

項(xiàng)目由3棟雙層高標(biāo)坡道倉庫構(gòu)成,占地面積11.7萬平米,可租面積約9.93萬平方米,目前獲得順豐物流、百世物流、阿里寶寶、品牌管理集團(tuán)璞康等企業(yè)進(jìn)駐。

常熟經(jīng)開南項(xiàng)目收購于2019年6月,2021年竣工并進(jìn)入運(yùn)營(yíng)階段,持有時(shí)間約3年。該項(xiàng)目位于常熟經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)片區(qū)內(nèi),距離上海市區(qū)87公里、蘇州市區(qū)78公里,定位為高標(biāo)普庫綜合物流園,總租賃面積約2.38萬平方米。

而常熟經(jīng)開北項(xiàng)目現(xiàn)時(shí)仍處于最后建設(shè)階段,只因獲取于2020年6月,距今不足兩年時(shí)間。據(jù)了解,該項(xiàng)目將建設(shè)為雙層高標(biāo)坡道庫,總建筑面積約6.9萬平方米,預(yù)計(jì)在5月份內(nèi)落成,據(jù)悉目前預(yù)租狀態(tài)良好。

“一樓的形態(tài)都是雙邊倉,考慮到客戶對(duì)于快進(jìn)快出的需求,整體庫內(nèi)進(jìn)深控制在90米,以有效提高車輛的運(yùn)轉(zhuǎn)效率?!睎|百集團(tuán)管理層在接受媒體采訪時(shí)曾透露。

由此,上述項(xiàng)目均資質(zhì)良好,全部為高標(biāo)倉設(shè)計(jì),且都位處上海1.5小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi),地理位置優(yōu)越,所在地區(qū)交通基建發(fā)達(dá)、物流通暢。交易對(duì)價(jià)9.47億元,領(lǐng)展再一次以不錯(cuò)的價(jià)格收獲三個(gè)物流資產(chǎn),增強(qiáng)了旗下物流板塊的區(qū)域布局,為以后繼續(xù)拓展打下基礎(chǔ)。

對(duì)東百來說,交易后保留項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理權(quán),意味著“投、建、招、退、管”閉環(huán)的再一次順利完成。除約1.4億元的一次性利潤(rùn)進(jìn)賬外,東百未來仍將以輕資產(chǎn)模式經(jīng)營(yíng)三個(gè)物流園并持續(xù)收取管理費(fèi)。

東百集團(tuán)閉環(huán)

這并非東百集團(tuán)第一次與外來資本對(duì)接。

在領(lǐng)展之前,過去4年內(nèi)東百曾4次向黑石集團(tuán)出售物流地產(chǎn)項(xiàng)目,目前竣工落成的11個(gè)物流園中(如果算上常熟經(jīng)開北項(xiàng)目),有7個(gè)已實(shí)現(xiàn)退出和輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。

回顧東百集團(tuán)物流板塊的的發(fā)展歷史,前身是1957年成立的福州市東街口百貨大樓,1993年掛牌上市,4年后轉(zhuǎn)型集團(tuán)化發(fā)展。該公司最初專注于百貨零售和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù),2016年開始推動(dòng)多元化,于是從商業(yè)零售領(lǐng)域?qū)ふ伊艘粋€(gè)相匹配的業(yè)務(wù)方向——倉儲(chǔ)物流業(yè)作重點(diǎn)發(fā)展。

早期,東百集團(tuán)在物流產(chǎn)業(yè)方面借力大股東中聯(lián)集團(tuán)拿地能力和資金,通過收購股權(quán)、購買資產(chǎn)及競(jìng)買等方式圍繞環(huán)京和環(huán)廣進(jìn)行布局。這一時(shí)期,東百的物流項(xiàng)目主要采取自持模式,由王黎明領(lǐng)頭的前安博團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理。

2018年物流業(yè)務(wù)換帥,擁有普洛斯、遠(yuǎn)洋集團(tuán)任職史的王海峻履新。以此為基礎(chǔ),東百陸續(xù)從普洛斯、萬達(dá)集團(tuán)、復(fù)星地產(chǎn)等企業(yè)挖角積累了不少人才,并組建了一支新團(tuán)隊(duì)。

同時(shí),東百集團(tuán)提出物流板塊要采用資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)思路,以及“投-建-招-退-管”的閉環(huán)運(yùn)作模式,推崇收并購獲取熟地開發(fā),并強(qiáng)調(diào)對(duì)各倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目快速的投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、退出并保留管理權(quán),實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)經(jīng)營(yíng)和資金閉環(huán)。

也是在2018年,東百與黑石集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略合作,當(dāng)年便完成佛山樂平項(xiàng)目的退出。隨后在2019年-2020年,東百集團(tuán)繼續(xù)將天津?qū)幒?、成都新津、佛山蘆苞合計(jì)將近40萬平方米物流資產(chǎn)的80%股權(quán)出售給黑石。

通過該模式,東百集團(tuán)在某種程度上解決了物流地產(chǎn)拿地成本高、前期投入大回報(bào)少,容易產(chǎn)生資金沉淀的問題。低營(yíng)運(yùn)成本的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng),給東百集團(tuán)帶來持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流,幫助其快速拓展與復(fù)制。

資料顯示,目前東百集團(tuán)物流板塊收入主要分為兩部分,其一為自營(yíng)倉儲(chǔ)租金收入和資產(chǎn)增值,主要來源于將自持物流資產(chǎn)出租后獲得的租金收入。

其二則為非自持倉儲(chǔ)的管理費(fèi),包括開發(fā)管理費(fèi)、資產(chǎn)管理費(fèi)等收益,主要是在項(xiàng)目退出后根據(jù)所管理物流資產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值、運(yùn)營(yíng)情況,每年向物流資產(chǎn)所有者收取相應(yīng)比例的管理費(fèi)報(bào)酬。

從2017年至2021年,東百倉儲(chǔ)物流業(yè)務(wù)收入占總收入比重從0.1%增長(zhǎng)至5%,毛利率則從55.62%躍升至92.29%,在集團(tuán)內(nèi)各個(gè)業(yè)務(wù)板塊內(nèi)表現(xiàn)最優(yōu)秀。

截至2021年末,進(jìn)入物流行業(yè)僅6年,東百運(yùn)營(yíng)及建設(shè)中的物流項(xiàng)目總建筑面積已超180萬平方米,總土地面積超200萬平方米,建設(shè)和管理中的項(xiàng)目達(dá)到18個(gè)。

物流退出路徑

通過退出和輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)聯(lián)動(dòng),東百集團(tuán)迅速在普洛斯、黑石、嘉民、安博、ESR等傳統(tǒng)玩家把控頭部地位的物流地產(chǎn)行業(yè)中快速打開一片天地。

但事實(shí)上,盡管東百集團(tuán)已經(jīng)開始研究通過物流產(chǎn)業(yè)基金、REITs等方法來豐富項(xiàng)目退出路徑,但目前相關(guān)進(jìn)展不多,僅在去年12月宣布投資設(shè)立一只智能物流產(chǎn)業(yè)基金。

該公司目前最為依賴的退出方式仍然是整體出售。

整體出售是國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)開發(fā)商的主流退出方式,因?yàn)椴僮鲏蚝?jiǎn)單、夠快速。據(jù)了解,目前市況如此火熱,只要相關(guān)標(biāo)的沒有法律問題,或者交易價(jià)格不至于開得太高,賣方要找到交易對(duì)手并非一件難事。

根據(jù)世邦魏理仕發(fā)布的報(bào)告,繼2021年之后,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在2022年仍然成為最受投資者們青睞的物業(yè)類型,其中有近八成的投資者將目光聚焦在倉儲(chǔ)物流。

另外報(bào)告還顯示,2022年內(nèi)預(yù)期有75%的投資者表示將會(huì)考慮,在沒有折扣或者將有溢價(jià)的情況下收購物流資產(chǎn)項(xiàng)目。

受產(chǎn)業(yè)升級(jí)和消費(fèi)升級(jí)雙重驅(qū)動(dòng),物流地產(chǎn)本就是近年來房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)發(fā)展最迅速的領(lǐng)域之一。而2020年“雙循環(huán)”新發(fā)展格局的提出,無疑為倉儲(chǔ)物流行業(yè)的火爆再次添火。

居家隔離政策下,生鮮、速凍類食品、醫(yī)藥、電商網(wǎng)購等需求快速增長(zhǎng)。來自華創(chuàng)證券的數(shù)據(jù),2020年受疫情影響生鮮電商交易規(guī)模同比增幅超過64%。一時(shí)間生鮮冷庫、高標(biāo)倉供不應(yīng)求。

據(jù)世邦魏理仕2021年一份針對(duì)物流租戶的調(diào)查,近7成受訪企業(yè)有計(jì)劃在未來三年內(nèi)增加物流倉儲(chǔ)物業(yè)組合。作為最積極的物流租戶,跨境電商巨頭希音(SHEIN)去年就在珠三角區(qū)域完成超百萬平方米的高標(biāo)倉租賃。

同時(shí),2021年物流行業(yè)增幅達(dá)3.4倍的融資額,數(shù)字錄得1816億元,將推動(dòng)新一輪的租賃需求。需求暢旺下,2020年國(guó)內(nèi)主要城市高標(biāo)倉庫凈吸納量增長(zhǎng)了近七成,按預(yù)測(cè)2022年國(guó)內(nèi)高標(biāo)倉的凈吸納量將超過600萬平方米。

單憑激增的需求可能無法解釋為何物流地產(chǎn)資產(chǎn)如此吸引人,從物業(yè)業(yè)主的角度,同樣來自世邦魏理仕的數(shù)據(jù),北京、上海、廣州等一線城市物流地產(chǎn)投資凈回報(bào)率已達(dá)到6%-8%,遠(yuǎn)高于商業(yè)地產(chǎn)的4%-5%和住宅地產(chǎn)2%-3%的投資回報(bào)率。

因此自2020年以來,中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)之間的收并購活動(dòng)層出不窮。

其中比較具代表性的案例就包括黑石斥資73億元向出險(xiǎn)房企富力購入廣州富力空港物流園,以及凱德旗下凱德中國(guó)信托(CLCT)進(jìn)軍物流地產(chǎn),以16.81億元收購了位于上海、昆山、武漢和成都的4項(xiàng)物流資產(chǎn)。

私募基金和REITs這對(duì)孿生兄弟,能夠幫助物流資產(chǎn)進(jìn)行更高效的退出。

相比整體出售,私募基金能夠在項(xiàng)目開發(fā)甚至拿地階段就實(shí)現(xiàn)介入,而且對(duì)外部投資者的資金要求更低。

現(xiàn)代倉儲(chǔ)物流業(yè)奠基者普洛斯,正是憑借“私募基金+REITs”模式,一步步爬上行業(yè)絕對(duì)龍頭的地位。

自1999年引入基金模式后,普洛斯的擴(kuò)張速度令外界側(cè)目。在私募基金幫助之下,普洛斯以少量的投入(普洛斯在一只基金中的投入通常不超過總數(shù)的50%)便能獲得多倍杠桿。同時(shí),因?yàn)槲飿I(yè)銷售或租賃利潤(rùn)得到提前釋放,項(xiàng)目投資回收期從10年以上縮短到2-3年。

當(dāng)某只基金到期后,注入到基金中的項(xiàng)目就會(huì)流向由普洛斯發(fā)起的另一只基金內(nèi),但某些達(dá)到條件的成熟項(xiàng)目,則有機(jī)會(huì)被注入到REIT中。“開發(fā)-建設(shè)-招商-運(yùn)營(yíng)-注入基金-注入REIT”這套流程保證了普洛斯的輕資產(chǎn)、高周轉(zhuǎn)運(yùn)營(yíng)。

資料顯示,僅在中國(guó)內(nèi)地,普洛斯就布局了14只相關(guān)的物流基金和1只REIT,分別對(duì)應(yīng)不同類型的資產(chǎn),滿足不同類型投資者的風(fēng)險(xiǎn)需求。

此外,基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的到來,標(biāo)志著中國(guó)物流資產(chǎn)退出渠道的再次拓寬。REITs上市是國(guó)外成熟物流項(xiàng)目的主流退出方式之一,對(duì)資產(chǎn)規(guī)模和盈利的要求尤其高。

再加上物流地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的確定性強(qiáng),現(xiàn)金流穩(wěn)定,物流地產(chǎn)REITs的股息回報(bào)率比較高,因此通常被當(dāng)作為類債券產(chǎn)品看待,是穩(wěn)健的代名詞。

2020年在亞太地區(qū),物流地產(chǎn)、數(shù)據(jù)中心、基礎(chǔ)設(shè)施等REITs占比較高的新加披REITs市場(chǎng)表現(xiàn)就比香港和日本兩個(gè)市場(chǎng)要好,整體總回報(bào)率僅下跌2.7個(gè)百分點(diǎn)。

而在國(guó)內(nèi)首批9只公募REITs試點(diǎn)項(xiàng)目中,普洛斯就率先發(fā)出一只REIT產(chǎn)品——中金普洛斯倉儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金。

該基金以普洛斯北京空港物流園、普洛斯通州光機(jī)電物流園、普洛斯廣州保稅物流園、普洛斯增城物流園、普洛斯順德物流園、蘇州望亭普洛斯物流園、普洛斯淀山湖物流園為底層資產(chǎn),53.46億元估值發(fā)出了58.35億元規(guī)模,發(fā)行溢價(jià)率達(dá)到9.17%。

同期另一只REIT紅土創(chuàng)新,以鹽田港物流設(shè)施為底層資產(chǎn),憑總估值17.05億元也發(fā)出了18.4億元規(guī)模,發(fā)行溢價(jià)率錄得7.92%,較其余幾只非物流倉儲(chǔ)REITs都要好。

2021年5月17日在港交所登陸的順豐房托基金,亦為其他同行探明了另一條確定性道路。

順豐控股剝離了佛山桂城豐泰產(chǎn)業(yè)園、豐泰產(chǎn)業(yè)園、中國(guó)香港青衣的亞洲物流中心順豐大廈三個(gè)重資產(chǎn)項(xiàng)目,換取了3億美元收入。

IPO上市同樣是一個(gè)選擇,但高門檻對(duì)中小規(guī)模企業(yè)不太友好,大型企業(yè)對(duì)此需求也不高,因?yàn)橛兴侥蓟?、REITs等多種更靈活的籌資途徑。

國(guó)內(nèi)目前單憑物流基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)運(yùn)營(yíng)作為主業(yè)完成上市的企業(yè)不多,主要有易商紅木ESR和即將借殼的京東產(chǎn)發(fā)

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    蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書長(zhǎng),深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國(guó)際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國(guó)資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長(zhǎng)期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事爭(zhēng)議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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    劉韜

    劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國(guó)政法大學(xué)在職研究生,美國(guó)注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國(guó)工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國(guó)投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國(guó)裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國(guó)控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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