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“閩系房企”2000億負債壓頂,高杠桿快速突圍資金鏈吃緊

小債看市 小債看市
2021-12-31 10:41 2683 0 0
近年來,正榮地產憑借“高杠桿、低權益比”方式沖擊規(guī)模,如今再融資收緊、行業(yè)劇震之下,其債券頻繁異動透露何種信號?

作者:小債看市

來源:小債看市(ID:little-bond)

近年來,正榮地產憑借“高杠桿、低權益比”方式沖擊規(guī)模,如今再融資收緊、行業(yè)劇震之下,其債券頻繁異動透露何種信號?

01   異動

近日,正榮地產控股股份有限公司(以下簡稱“正榮控股”)旗下境內債頻繁異動,多次盤中臨停。

12月27日,上交所公告顯示,“20正榮03”盤中臨停,臨停前報56元;此前24日,該券下跌24%盤中臨停。

據公開資料,“20正榮03”發(fā)行于2020年9月,當前余額10億元,期限為4年,將于2024年9月14日到期,2022年9月面臨回售。

《小債看市》統計,目前正榮控股存續(xù)債券11只,存續(xù)規(guī)模59.44億元,其中一年內到期規(guī)模有16.77億元。

存續(xù)債券到期分布

目前,正榮控股主體和相關債項信用等級均為AAA,評級展望“穩(wěn)定”。

除此之外,正榮控股的股東正榮地產(06158.HK)還存續(xù)15只美元債,存續(xù)規(guī)模37.03億美元,其中將有22.2億美元規(guī)模在一年內到期,其面臨集中兌付壓力較大。

存續(xù)美元債

據悉,正榮地產正計劃推遲贖回明年1月行權的美元永續(xù)債,最近其獲得了11億美元的離岸債券發(fā)行配額。

02  2000億負債壓頂

據官網介紹,正榮地產是一家中國大型綜合性房地產開發(fā)商,專注于開發(fā)住宅物業(yè)以及開發(fā)、運營和管理商業(yè)及綜合用途物業(yè)。

2018年,正榮地產在香港聯交所掛牌上市,正榮控股是其在境內的業(yè)務運營主體。

正榮地產官網

從股權結構看,自然人歐宗榮、歐國強和歐國偉分別間接持有正榮地產54.6%、4.99%和4.97%的股份,且歐國偉、歐國強均為歐宗榮之子,三人為一致行動人,是公司的實際控制人。

近年來,正榮地產規(guī)模增長迅速,從百億到千億的跨越只用了5年時間。

2016-2018年,正榮地產分別錄得合約銷售額392.92億、701.53億、1080.17億,年復合增長率高達65.8%,2018年躋身“千億俱樂部”行列。

然而,2017-2019年間正榮地產實際效益銷售數據僅為351億、361億以及372億,其真實銷售額幾乎原地踏步,可以看出其憑借“高杠桿、低權益比”的方式沖擊規(guī)模。

今年前11個月,正榮地產連同合營及聯營公司累計合約銷售金額約為1356.31億元,距離1500億年度目標還有一步之遙。

據克而瑞數據,2021年前11個月正榮地產以990.5億操盤金額在房企中排名第30位;以575.9萬平方米操盤面積排名第32位,排名有所下滑,屬于中型房企。

克而瑞數據

在土儲方面,今年上半年正榮地產新增土地24塊,土地儲備建筑面積356萬平方米,截至6月30日其擁有總土地儲備建筑面積達2930萬平方米。

可以看出,正榮地產的土地儲備并不算充足,且最近兩年其土儲增速明顯放緩,但大幅上升的土地成本將對其利潤率進一步形成供給端壓力。

今年上半年,正榮地產實現營收約160.11億元,同比增長10.1%;實現歸母凈利潤11.66億元,同比增長33.1%。

雖然,正榮地產業(yè)績突飛猛進,但其業(yè)績增速明顯放緩,毛利率也持續(xù)下滑,今年上半年實現毛利率19.06%,同比下降1.2個百分點。

毛利率水平

利潤率低于行業(yè)平均水平,這意味著正榮地產想通過犧牲利潤率換取規(guī)模,而“薄利多銷”的策略下,正榮的盈利能力處于行業(yè)低位。

值得注意的是,由于大手筆拿地支出增加,正榮地產經營性現金流持續(xù)凈流出,近三年該指標分別為-26.64億、-140.64億元以及-30.18億元,今年上半年經營性現金流才剛剛轉正。

經營性現金流情況

截止今年6月末,正榮地產總資產為2503億元,總負債2033億元,凈資產470.4億元,資產負債率81.22%。

從“三道紅線”看,截至今年6月30日,正榮地產的凈負債率為57.2%,剔除預收賬款的資產負債率為72.4%,現金對短債比2.2倍,踩中一道紅線,維持“黃檔”。

《小債看市》分析債務結構發(fā)現,正榮地產主要以流動負債為主,占總負債比為74%。

截止今年6月末,正榮地產流動負債有1497億元,主要為貿易應付款項及應付票據,其一年內到期的短期債務有203.4億元。

流動負債

相較于短債規(guī)模,正榮地產流動性較充沛,其賬上現金及現金等價物為444.5億元,可以覆蓋短期負債,短期償債壓力可控。

另外,正榮地產還有非流動負債535.9億元,主要為長期借款,其長期有息負債合計509.9億元。

整體來看,正榮地產剛性債務有713.3億元,主要以長期有息負債為主占比71%,帶息債務比為35%。

在半年度業(yè)績會上,正榮地產主動公布的表外負債有31億元,表外貨幣資金約24億元,表外凈負債約7億元。

正榮地產具有閩系房企激進的基因,高杠桿極速擴張離不開外部融資。

在融資渠道方面,正榮地產融資渠道較為多元,除了發(fā)債和借款,還通過應收賬款、股權質押以及信托等方式融資。

值得注意的是,由于少數股東權益增長較快,正榮地產多次被外界質疑存在“明股實債”。

2018年至今年上半年,正榮地產少數股東權益分別為79.42億、132.24億、166.08億以及253.79億元占比過半,但少數股東損益卻變化不大占比僅兩成,少股股東權益在凈利潤中的占比嚴重不匹配。

總得來看,正榮地產雖是千億規(guī)模但權益銷售較少,被詬病“偽千億”;盈利能力連續(xù)下滑,經營性現金流持續(xù)凈流出;土儲不足,未來新增土地儲備需求或將加大資本支出壓力;債務負擔較重,再融資壓力較大。

03 莆田三兄弟

正榮集團創(chuàng)始人歐宗榮出生于1964年,福建莆田人。莆田歐氏家族草根起家,一門三富豪,在當地坐享盛名,在國內家族企業(yè)中也算是鳳毛麟角。

據悉,大哥歐宗金創(chuàng)建福建歐氏投資集團,老三歐宗洪執(zhí)掌另一家閩系房企融信,2018年融信與正榮同時邁入千億房企行列。

莆田歐氏三兄弟

歐宗榮出身普通,16歲初中輟學后跟大哥歐宗金一起外出打工,輾轉江西宜春、南昌等地承接建筑工程。

1985年,歐宗榮創(chuàng)辦江西正榮市政工程有限公司,重點經營路橋建設。

90年代中期,歐宗榮參與南昌“一江兩岸”工程開發(fā),負責昌北新區(qū)前期道路建設,當地政府拖欠工程款1000多萬,將一塊地劃撥給正榮抵賬。

這是歐宗榮拿到的第一塊地,他由此開始涉足房地產開發(fā),1998年在福州成立正榮集團。

2000年,正榮在宜春的首個大型綜合開發(fā)項目“贛西第一街”奠基,同年正榮物業(yè)管理有限公司成立。

兩年后,在歐宗榮的牽頭下,正榮投資開發(fā)首個千畝生態(tài)復合人居標桿項目——南昌正榮·大湖之都。

2008年,正榮·時代廣場動工,這一時代廣場的落成標志著正榮商業(yè)新時代的序幕緩緩拉開。

正榮·時代廣場

從2013年起,正榮深耕長三角、環(huán)渤海、海西和中部四大經濟區(qū),成功啟動全國化布局。2016年,正榮地產遷都上海,進一步擴張全國化道路。

2018年,正榮成功登陸香港聯交所,市值160億港元,并在11月提前完成全年銷售任務,跨進千億門檻。

上市后,正榮地產卻出現頻繁人事動蕩,先后有10多名高管離職。

2019年,帶領正榮從幾十億進軍千億的行政總裁王本龍離職;隨后曾同任聯席行政總裁的林朝陽、原正榮地產副總裁肖春和被調走,正榮地產的“三人行”職業(yè)經理人天團,目前只剩下了黃仙枝一人。

今年下半年以來,再融資渠道收緊,房地產行業(yè)劇震,正榮地產為加速回款、解決資金饑渴問題,多個區(qū)域出現“打骨折”銷售,其能否在這一輪行業(yè)洗牌中勝出?(作者微信:littlebond1)

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協議

本文由“小債看市”投稿資產界,并經資產界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

原標題: “閩系房企”2000億負債壓頂,高杠桿快速突圍資金鏈吃緊

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    蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協會個人破產委員會秘書長,深圳律師協會破產清算專業(yè)委員會委員,深圳律協遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產與重組法律服務。聯系電話:18566691717

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    劉韜律師,現為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業(yè)領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產業(yè)發(fā)展投資基金、河南農投華晶先進制造產業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯網產業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業(yè)務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業(yè)務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務、新三板法律業(yè)務、民商事經濟糾紛等。

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