丁祖昱評(píng)樓市 
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作者：丁祖昱
來源：丁祖昱評(píng)樓市（ID：dzypls）
3月12日，“十四五”規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要正式對(duì)外發(fā)布，作為指導(dǎo)我國(guó)今后5年及15年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的綱領(lǐng)性文件，全文共19篇65章，分別在第4篇、第6篇和第8篇提及房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容。
相較于“十三五”規(guī)劃內(nèi)容，下一個(gè)五年規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)方面的內(nèi)容著墨頗多，直接提及房地產(chǎn)方面的內(nèi)容多達(dá)538字，核心在于通過實(shí)施實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展，堅(jiān)持“房住不炒”的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居、職住平衡。
作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的壓艙石和穩(wěn)定劑，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展一脈相承。2020年，我國(guó)GDP首次突破100萬億元，同比增長(zhǎng)2.3%，成為全球唯一實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)正增長(zhǎng)的主要經(jīng)濟(jì)體。在此基礎(chǔ)上，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)超預(yù)期，2020年，全國(guó)商品房銷售面積17.6億平方米，比上年增長(zhǎng)2.6%，商品房銷售額17萬億元，增長(zhǎng)8.7％，增速與GDP增速基本保持一致。
2035年，我國(guó)人均GDP達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，2萬美元或?qū)⑹侵匾膮⒖紭?biāo)準(zhǔn)，預(yù)示著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍是必要條件，未來15年年均GDP增速仍需保持在5%附近的合理區(qū)間。此外，從建立健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)、完善新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略和完善城鎮(zhèn)化空間布局等方面來看，房地產(chǎn)行業(yè)仍然存在較大的發(fā)展空間。
因城施策落實(shí)“三穩(wěn)”，租賃、保障緩解大城市住房難題
“十四五”時(shí)期將完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系，加快構(gòu)建高端有市場(chǎng)、低端有保障的住房制度，讓全體人民住有所居、職住平衡。
對(duì)于住房市場(chǎng)體系，繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒、因城施策”的政策主基調(diào)，強(qiáng)化城市政府主體責(zé)任，更好地落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)期調(diào)控目標(biāo)。
其中明確提及建立住房和土地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融調(diào)控。從上海、杭州等熱點(diǎn)城市出臺(tái)政策內(nèi)容來看，房地產(chǎn)金融方面調(diào)控將成為接下來的政策重點(diǎn)。熱點(diǎn)城市繼續(xù)堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不松勁，現(xiàn)階段地價(jià)、房?jī)r(jià)仍是不能碰的紅線，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)過熱的征兆，短期內(nèi)城市地價(jià)、房?jī)r(jià)過快上漲，調(diào)控政策大棒必將尾隨而至。
具體而言，完善房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，熱點(diǎn)城市或?qū)⑿Х卤本?、上海，商品住宅用地出讓?shí)行限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)，指導(dǎo)開發(fā)企業(yè)理性拿地。嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)貸款集中度管理的“兩道紅線”，嚴(yán)控個(gè)人住房貸款投放節(jié)奏，并對(duì)購房者首付資金來源、債務(wù)收入比等加大核查力度，尤其要加強(qiáng)信貸資金用途管理，嚴(yán)防經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸、信用貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。以稅收調(diào)節(jié)為主要手段，打壓市場(chǎng)投資炒作氛圍，例如增值稅征免年限從2年提升至5年，延長(zhǎng)住房持有年限，規(guī)避寄望于短期房?jī)r(jià)上漲后投資套利。
壓力二、三線城市有望從保市場(chǎng)主體出發(fā)為市場(chǎng)減壓、企業(yè)紓困。具體而言，土地供應(yīng)要有供有限，適度降低土地出讓價(jià)格，尤其要增加平價(jià)地以及低價(jià)地供應(yīng)，給予開發(fā)企業(yè)一定的讓利空間。支持居民自住以及改善性購房消費(fèi)，那些人口長(zhǎng)期凈流出的弱三、四線城市仍需在需求層面予以刺激，購房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免皆是可以操作的選項(xiàng)，其對(duì)市場(chǎng)拉動(dòng)力也將更為直接有效。
對(duì)于住房保障體系，切實(shí)增加租賃住房和保障房供應(yīng)，解決好大城市住房突出問題。
加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜，單列租賃住房用地計(jì)劃，并保質(zhì)保量完成。探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房，支持將非住宅房屋改建為保障性租賃住房，既要用活增量土地資源，更要挖潛存量土地資源，緩解大城市長(zhǎng)期供地壓力。
地方政府要多渠道籌措保障資金，地方財(cái)政更要安排專項(xiàng)資金，并通過提前告知、預(yù)撥等方式，加快財(cái)政資金撥付進(jìn)度，全力支持租賃住房和保障房建設(shè)，確保保障工程項(xiàng)目都能順利開工、按時(shí)完工，順利達(dá)成住房保障目標(biāo)。
規(guī)范市場(chǎng)化租賃住房發(fā)展，整頓租賃市場(chǎng)秩序，規(guī)范市場(chǎng)行為，對(duì)租金水平進(jìn)行合理調(diào)控。長(zhǎng)期來看，租賃市場(chǎng)監(jiān)管要制度化、常態(tài)化，資金監(jiān)管仍是重點(diǎn)領(lǐng)域，既要加強(qiáng)對(duì)租金、押金使用情況的監(jiān)管，又要出手重拳嚴(yán)控“高進(jìn)低出”、“長(zhǎng)收短付”、“租金貸”等市場(chǎng)亂象。
表：“十四五”規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要有關(guān)房地產(chǎn)的內(nèi)容
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市場(chǎng)份額向城市群和都市圈集中，核心城市市場(chǎng)價(jià)值重構(gòu)
在城鎮(zhèn)化空間布局中，文件提及“發(fā)展壯大城市群和都市圈，分類引導(dǎo)大中小城市發(fā)展方向和建設(shè)重點(diǎn)，形成疏密有致、分工協(xié)作、功能完善的城鎮(zhèn)化空間格局。依托輻射帶動(dòng)能力較強(qiáng)的中心城市，提高1小時(shí)通勤圈協(xié)同發(fā)展水平，培育發(fā)展一批同城化程度高的現(xiàn)代化都市圈。”
從房地產(chǎn)角度而言，未來市場(chǎng)份額將向城市群和都市圈集中，強(qiáng)化行業(yè)新格局。
目前，我國(guó)已經(jīng)獲批的城市群共有19個(gè)，承載了我國(guó)75%以上的城鎮(zhèn)人口，貢獻(xiàn)了80%以上的GDP。我們認(rèn)為長(zhǎng)三角、粵港澳、京津冀、長(zhǎng)江中游和成渝這5大城市群或?qū)⒊蔀樾乱惠啺l(fā)展高地，市場(chǎng)占有率也將穩(wěn)中有升。
核心城市與衛(wèi)星城市市場(chǎng)價(jià)值重構(gòu)。積極打造一批1小時(shí)通勤的現(xiàn)代化都市圈，人力、物力、財(cái)力等資源要素將在核心城市與周邊衛(wèi)星城市之間雙向流動(dòng)，全面疏解超大、特大城市非核心功能，培育發(fā)展衛(wèi)星城市特色產(chǎn)業(yè)體系，并加快市政配套功能建設(shè)，真正實(shí)現(xiàn)以產(chǎn)留人、以人促產(chǎn)。
新型城鎮(zhèn)化仍是行業(yè)制度紅利，潛在購房需求充裕
堅(jiān)持走中國(guó)特色新型城鎮(zhèn)化道路，深入推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，以城市群、都市圈為依托促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)、特色化發(fā)展，使更多人民群眾享有更高品質(zhì)的城市生活；放開放寬除個(gè)別超大城市外的落戶限制，全面取消城區(qū)常住人口300萬以下的城市落戶限制。
“十四五”時(shí)期，我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率將由2019年末60.6%進(jìn)一步提升至2025年末65%，未來5年常住人口城鎮(zhèn)化率約有4個(gè)百分點(diǎn)的增長(zhǎng)空間，大約5600萬人將由農(nóng)村遷移至城鎮(zhèn)，期間有望帶動(dòng)更多增量購房需求，進(jìn)而給房地產(chǎn)市場(chǎng)提供堅(jiān)實(shí)的需求支撐。
戶籍制度改革或?qū)⒊蔀槌鞘蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)的“助推劑”。十四五”時(shí)期將深化戶籍制度改革，加速農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。城區(qū)常住人口300萬以下的中小城市更實(shí)行“零門檻”落戶，真正實(shí)現(xiàn)人口的自由遷徙，全面提升新市民在城市的認(rèn)同感和歸屬感，讓外來人口都能安心就業(yè)、放心置業(yè)。
值得期許的是，隨著新晉落戶人口持續(xù)增多，房地產(chǎn)市場(chǎng)將明顯受益，潛在購房需求依舊充裕，且更為剛需，有望在較長(zhǎng)時(shí)間周期內(nèi)有序釋放。
從人口的角度而言，“十四五”時(shí)期將優(yōu)化生育政策，全國(guó)出生人口整體降幅或?qū)⒚黠@收窄，再加上全面提升國(guó)民素質(zhì)及教育水平，高等教育毛入學(xué)率將由2020年54.4%提升至60%，大批高校畢業(yè)生有望轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在置業(yè)需求，并有較強(qiáng)購買力支撐。受此影響，“十四五”時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有強(qiáng)勁需求支撐，成交規(guī)模大概率將繼續(xù)走穩(wěn)。
此外，文件明確提出完善養(yǎng)老服務(wù)體系，未來五年養(yǎng)老地產(chǎn)或?qū)⒉饺氚l(fā)展快車道，市場(chǎng)規(guī)?；?qū)⒋蠓鶖U(kuò)容，并有望超越地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)。
“十四五”期間，中國(guó)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，房地產(chǎn)行業(yè)仍然面臨許多機(jī)會(huì)。
未來五年，中國(guó)城鎮(zhèn)化率仍有5個(gè)百分點(diǎn)的提升空間，新增城市人口將有望給房地產(chǎn)市場(chǎng)提供堅(jiān)實(shí)的需求支撐，城鎮(zhèn)化仍是房地產(chǎn)行業(yè)最大的制度紅利。此外，城市群建設(shè)仍是新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要組成部分，京津冀、粵港澳、長(zhǎng)三角、長(zhǎng)江中游和成渝這5大城市群或?qū)⒊蔀樾乱惠啺l(fā)展高地。
對(duì)于房企來說，如何把握時(shí)機(jī)，搶占城鎮(zhèn)化建設(shè)紅利成為接下來需要考量的重點(diǎn)。從房地產(chǎn)企業(yè)“第二增長(zhǎng)曲線”而言，租賃、城市更新以及養(yǎng)老地產(chǎn)都將迎來新一輪發(fā)展快車道，這也是房企發(fā)展的機(jī)會(huì)點(diǎn)，綜合而言，房地產(chǎn)行業(yè)仍然存在較大的發(fā)展空間，并呈現(xiàn)出平穩(wěn)健康發(fā)展的特征。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 從“十四五”規(guī)劃內(nèi)容，看清未來五年房地產(chǎn)行業(yè)走向
