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融資開閘 這些房企能活下來

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2021-12-29 21:43 1983 0 0
房企的千億、萬億資產,緊急變現(xiàn)是如此困難。這當然有多方面原因,打折賣房有金融機構和監(jiān)管部門對預售資金的截流,賣資產時有老板對“割肉”萬般不舍

作者:神鎮(zhèn)的貓總

來源:好貓財經(ID:haomaocaijing)

這次的現(xiàn)金流危機,足以讓所有投資者,認清一個殘酷事實:

房企的千億、萬億資產,緊急變現(xiàn)是如此困難。

這當然有多方面原因,打折賣房有金融機構和監(jiān)管部門對預售資金的截流,賣資產時有老板對“割肉”萬般不舍,以及行業(yè)整體缺乏流動性時,導致無人接盤。

進一步來看,資產變現(xiàn)不僅難,而且籌集資金的規(guī)模小、效率低。

賣飛機賣房子才收幾億;賣樓盤賣土地也僅僅是減少貸款,并無太多增量現(xiàn)金;賣物業(yè)公司可以收幾十億元,但交易流程復雜,有收購能力的交易對手不多。

沒有王健林的魄力和運氣,賣資產拯救房企已然行不通。又回到了老問題上,融資才是房企的真正的得救之道。

相比較于資產變現(xiàn)籌資難度,發(fā)行幾億幾十億的信用債,是“借新還舊”游戲繼續(xù)下去的關鍵一環(huán)。

12月以來,在央行的政策口徑放松之下,房企融資重啟。重大危機之后,這場游戲同樣發(fā)生了一些變化。

還是先說殘酷事實,貓總監(jiān)控10家在內地發(fā)債的房企里,6家是央企國企,只有4家是民營房企,分別是碧桂園、龍湖、金科、濱江。

央企國企依然享受著基準利率以下的優(yōu)惠,整體波動不大,只有財務冒進的珠海華發(fā),融資利率有上行趨勢。

民營房企的信用分化,龍湖10億元的15年項目收益票據(jù),票面利率3.7%,凸顯資金偏好有強勁租賃現(xiàn)金流的房企。

與龍湖對比的是碧桂園,2+2年的10億元小公募債,票面利率回升到6.3%。僅僅三個月之前,碧桂園相同年限的債券票面利率僅為4.04%。

從期限和利率來看,市場對于民營房企現(xiàn)金流仍然有著擔憂,以及其中伴隨的運營和政策風險。

不過,作為港股房企,碧桂園最新在銀行間市場首次注冊50億元中期票據(jù),足以成為央行對房企融資放開的信號。

有著良好財務和運營記錄的濱江,融資并沒有中斷,但票面利率有上行趨勢;剛剛為物業(yè)公司引入戰(zhàn)略投資者的金科,發(fā)債成功本身就是一個奇跡,但也必須承擔最高的利率。

還有諸如旭輝、龍光等民營房企,發(fā)債正在進行中。

房企融資開閘,以及民營房企在融資渠道上的拓展,無論怎么解讀都不為過,至少意味著最壞的時候已經過去了,發(fā)債房企最有可能度過難關。

還有一個殘酷事實,10家內地發(fā)債房企里,只有金科和金融街,前三季度的籌資現(xiàn)金流為凈流出,特例需要更加注意,同時也再次驗證“金主爸爸只會錦上添花”。

三家特別勇敢的內房股合生創(chuàng)展、中駿、寶龍,成功發(fā)行美元債,二級市場收益率飆升,美元升值預期走強的情況下,這確實是一個奇跡。

當然,也側面體現(xiàn)了美元債市場的深度和廣度,擁有廣泛、需求各異的投資者,內地房企不能也不該放棄這個市場。

合生創(chuàng)展發(fā)行1年期的2.5億美元可換股債券,目前的股價來看,換股是永遠不會換股的,就是8%的利率略高一點點。

寶龍的接近3億美元債,期限合理,但折價發(fā)行,綜合成本接近11%。也許在寶龍看來,拿到錢確定性更高一點;中駿1.5億美元債,期限和利率都較合理。

這三家房企主要依賴境外融資,對游戲規(guī)則熟悉,愿意付出成本,企業(yè)本身上半年融資凈現(xiàn)金流均為凈流入,同時都擁有不少的租賃現(xiàn)金流,這可能是他們逆勢成功發(fā)債的關鍵。

結合境內外發(fā)債的13家房企來看,除了央企國企可以活下來之外,民營房企中的頭部優(yōu)秀企業(yè),以及TOP50里杠桿不高、現(xiàn)金流強韌的企業(yè),也都可以活下來。

以往,規(guī)模幾乎等同于杠桿;如今,船小好掉頭。





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原標題: 融資開閘 這些房企能活下來

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    蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協(xié)會個人破產委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產與重組法律服務。聯(lián)系電話:18566691717

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    劉韜

    劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業(yè)領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產業(yè)發(fā)展投資基金、河南農投華晶先進制造產業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯(lián)網產業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業(yè)務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業(yè)務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務、新三板法律業(yè)務、民商事經濟糾紛等。

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