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作者：面包財(cái)經(jīng)
來源：面包財(cái)經(jīng)（mianbaocaijing）
金地集團(tuán)2021年三季度報(bào)告顯示，第三季度公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入196.1億元，同比下降4.64%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)14.84億元，同比下降26.19%，第三季度公司營(yíng)收及歸母凈利潤(rùn)同比均出現(xiàn)下滑。
圖1：2020Q3至2021Q3金地集團(tuán)業(yè)績(jī)看板
上半年，金地集團(tuán)由子公司吸收少數(shù)股東投資收到的現(xiàn)金同比增加逾315%，且子公司金地商置向少數(shù)股東比例分紅較高。
2021年9月公司第二大股東大家人壽減持近1.06億股，套現(xiàn)近12億元，這是大家人壽自2016年以來第一次減持公司股份。
第三季度營(yíng)收、歸母凈利潤(rùn)均下滑 毛利率腰斬
金地集團(tuán)的主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)與銷售，經(jīng)營(yíng)模式以自主開發(fā)銷售為主。公司的業(yè)務(wù)板塊分為住宅地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運(yùn)營(yíng)、房地產(chǎn)金融及物業(yè)管理服務(wù)等。
2021年前三季度，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入538.84億元，同比增長(zhǎng)33.25%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)33.09億元，同比大幅下降33.72%。其中第三季度公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入196.1億元，同比下降4.64%，環(huán)比下降27.22%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)14.84億元，同比下降26.19%，第三季度公司營(yíng)收及歸母凈利潤(rùn)同比均出現(xiàn)下滑。
圖2：2018Q3至2021Q3金地集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入及歸母凈利潤(rùn)
公司前三季度歸母凈利潤(rùn)大幅下滑，主要是因?yàn)榍捌谀玫爻杀据^高，地價(jià)占房?jī)r(jià)比重提高。前期較高的地價(jià)房?jī)r(jià)比逐漸在結(jié)算利潤(rùn)和毛利率上體現(xiàn)出來，前三季度公司毛利率為18.13%，同比下降近20個(gè)百分點(diǎn)，降幅逾五成。第三季度公司毛利率為19.49%，環(huán)比上升6個(gè)百分點(diǎn)，有所改善。
圖3：2018Q3至2021Q3金地集團(tuán)毛利率
毛利率下滑也成為房地產(chǎn)行業(yè)普遍趨勢(shì)。以申萬二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)121家A股上市公司為例，2021年上半年，這121家上市公司毛利率中位數(shù)為26.5%，同比下降4.8個(gè)百分點(diǎn)；以營(yíng)業(yè)收入加權(quán)的毛利率平均值為21.16%，同比下降6.34個(gè)百分點(diǎn)。
此外，2021年前三季度，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積1062萬平方米，同比上升29%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額2287億元，同比上升34%。前三季度，公司共獲取土地101宗，總投資額約1135億元，權(quán)益投資額約460億元；新增土地儲(chǔ)備1492萬平方米，同比增長(zhǎng)逾50%。
吸收少數(shù)股東投資的現(xiàn)金增逾3倍有“明股實(shí)債”之嫌
截至2021年上半年末，金地集團(tuán)現(xiàn)金短債比為1.19；凈負(fù)債率69.59%；剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.44%，“三道紅線”均未超出閾值，為“綠檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過15%。
值得注意的是，截至上半年末，金地集團(tuán)少數(shù)股東權(quán)益為408.59億元，較上年同期增加逾46%，三季度末進(jìn)一步增加至429.85億元。前三季度，公司由子公司吸收少數(shù)股東投資收到的現(xiàn)金為45.58億元，同比增加近315%。吸收少數(shù)股東投資劇增，是否是“明股實(shí)債”不得而知。
圖4：2018Q3至2021Q3金地集團(tuán)少數(shù)股東權(quán)益及吸收少數(shù)股東投資收到的現(xiàn)金
此外，據(jù)金地集團(tuán)2021年半年報(bào)披露，上半年公司子公司金地商置歸屬少數(shù)股東的收益為6.05億元，而該期向少數(shù)股東宣告分派的股利高達(dá)7.96億元，高出歸屬其自身收益近2億元。
不僅僅是金地集團(tuán)，在房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境趨緊的背景下，通過吸收少數(shù)股東投資來融資的操作在房企中越來越普遍。比如萬科截至上半年末少數(shù)股東權(quán)益為1419億元，同比增加逾48%，由子公司吸收少數(shù)股東投資收到的現(xiàn)金為178億元，同比增加近127%；榮盛發(fā)展截至上半年末少數(shù)股東權(quán)益為87億元，同比增加逾131%，由子公司吸收少數(shù)股東投資收到的現(xiàn)金為71億元，同比增加近1619%。
大家保險(xiǎn)9月減持逾1億股
2021年9月，金地集團(tuán)發(fā)布股東減持公告，公司第二大股東大家人壽于9月3日至9日之間，通過集中競(jìng)價(jià)累計(jì)減持公司股份4504.92萬股，占公司總股本的0.99%；于9月14日，通過大宗交易減持公司股份6054萬股，占公司總股本的1.34%。按照相應(yīng)區(qū)間公司股價(jià)收盤價(jià)平均值計(jì)算，此次減持大家人壽共套現(xiàn)近12億元。此次減持后，大家人壽持有公司股份比例從20.43%減少至18.09%。
大家保險(xiǎn)集團(tuán)的前身是安邦保險(xiǎn)集團(tuán)。由于安邦集團(tuán)存在違反保險(xiǎn)法規(guī)定的經(jīng)營(yíng)行為，可能嚴(yán)重危及自身償付能力，2019年7月經(jīng)中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，中國(guó)保險(xiǎn)保障基金、中國(guó)石化、上汽集團(tuán)共同出資設(shè)立大家保險(xiǎn)集團(tuán)，對(duì)安邦集團(tuán)實(shí)施接管。
圖6：大家人壽減持金地集團(tuán)股份情況
這是大家人壽自2016年以來第一次減持金地集團(tuán)股份，此次大幅減持可能與中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)于2020年11月發(fā)布的《關(guān)于保險(xiǎn)資金財(cái)務(wù)性股權(quán)投資有關(guān)事項(xiàng)的通知》（以下簡(jiǎn)稱“《通知》”）有一定關(guān)系，《通知》中提到保險(xiǎn)資金財(cái)務(wù)性股權(quán)投資標(biāo)的企業(yè)不得直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。
在大家人壽大幅減持之后，金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克于9月16日通過集中競(jìng)價(jià)的交易方式，增持公司股份10萬股。此外，香港中央結(jié)算公司在第三季度共增持公司股份約1395萬股。(YZF)
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原標(biāo)題： 金地集團(tuán)：第三季度營(yíng)收、歸母凈利潤(rùn)均下滑 毛利率腰斬
