作者：陳啟宗

來源：地產大爆炸（ID：dichandabaozha）

駐香港，闖內地，看世界。

陳啟宗，這位年過70的香港地產大佬又一次如約出現在了觀點舉辦的2021博鰲房地產論壇上。

博鰲舉辦了21屆，他出現了21次，可謂鐵桿的博鰲迷。

在每年的博鰲論壇上，他總會語出驚人，大聲疾呼行業(yè)的風險，而又善心勸導內地房企老板要理性，因而常被稱作是中國房地產行業(yè)的“人間清醒派”。

猶記得，幾年前陳啟宗在博鰲論壇上講到，中國房地產商的瘋子太多了，并警告他們瘋子的前途大半就是兩個，一個是進監(jiān)牢，一個是破產。

不過，他也非常悲觀的表示，人性是很難改變的。

時至今日，面對慘淡的行業(yè)，聽著房企不斷爆雷的聲音，我們再談陳啟宗。

他似乎是行業(yè)先知，并提前告知了今天正在發(fā)生的一切。

但更準確的說他是一個見證香港地產60年興衰歷史的過來人，掌舵恒隆集團30年而屹立不倒的前輩。

歷史不會倒退，但總是會重演，只是我們很少聽得進前輩苦口婆心的警告。

在行業(yè)特別悲觀，特別浮躁的時候，“人間清醒派”的陳啟宗在今年的博鰲論壇上給內地房企大佬們又上了清醒的一課：

01

多年前我講過一句話，中國住房房地產的黃金時期早就已經過去了，要是你是參與者，你就往往不愿意面對現實，所以你的反應就會晚。

當然你意識到情況，并不表示你立刻就要采取行動，但是你必須有充分的心理準備，要不然市場改變的時候，你就會被放在一個非常被動的位置上。

今天我有好消息帶給大家，也有壞消息帶給大家。

好消息是，這個行業(yè)絕對會繼續(xù)下去，不用擔心，有些行業(yè)比如說某些高科技的行業(yè)，可能一夜之間就消失了，我們這個行業(yè)是絕對不會的，恐怕還會維持幾十年、幾百年，因為住房乃是人類必須的一件事。

但是，它的持續(xù)發(fā)展并不表示你跟我能夠在其中賺到錢、謀到福祉。

需求永遠存在，市場也永遠存在，不會因為今天我們行業(yè)面對的難處就消失，所以從這個角度來看，那是好消息。

壞消息是，賺大錢的機會基本上過去了，而且是機會越來越小。

我想問這個問題，要是你不是在這個行業(yè)，你會不會在今天這個環(huán)境進入這個行業(yè)？

比如說你剛大學畢業(yè)，你會不會想做一個住房房地產的開發(fā)商？如果你不愿意進入這個行業(yè)，我們已經在這個行業(yè)的人就會思考，我還要不要繼續(xù)留在這個行業(yè)？

我問這個問題，對我們這個行業(yè)的企業(yè)的朋友們來說，你可能給出的答案是，我沒得選擇，我一定要留在這個行業(yè)。至少你經過了一個理性的步驟去考慮這個問題，從而得出應該留下來的決定。

但是你要非常清楚地知道，賺大錢的機會已經過去了。

賺大錢有兩個方法，一個是我做的不多，但是附加價值很高，邊際利潤很大。我做一點點就可以賺很多錢。

另一個就是利潤很低，所以我就要做好多好多，才能夠賺到一點錢。我想我們這個行業(yè)絕對是已經進到后者。

所以這就是壞消息。

我告訴行業(yè)的朋友們，騙人是絕對不好的，但是騙自己是更不好的事。所以我們在行業(yè)內千萬不要騙人，但也請求大家理性地思考一個問題，你也不要騙自己，要不然你的將來可能會不那么理想。

02

要研究房地產如何改變，首先要看一看我們是怎么走到這一步，為什么我們會走到這一步？

老實說十幾年前甚至于20年前，我們就應該知道住房房地產這個商業(yè)的模式是不可持續(xù)的，當然我也理解，人在江湖、身不由己。

你進到這個行業(yè)里，也不能否認在以往的20多年是很多賺大錢的機會，你既然選擇了這條路，你就只能繼續(xù)玩這個游戲。

但是你玩這個游戲的同時，必須頭腦冷靜，知道這個模式是不可以持續(xù)的，總有一天會完結的，你就每天都要活在恐懼里面。

我常常講一句話，凡是做生意的人，對市場要有相當的敬畏，活在危機感里面，知道有一天這個游戲會結束。要是你這樣的話，最少你的心理上、管理上都能有充分的預備。

為什么我說它是不可持續(xù)的呢？

當然遠古的不要講，二三十年前，這個行業(yè)是非常不規(guī)范的，怎么拿地、怎么貸款、怎么賣房子，當時都非常不規(guī)范，所以十幾年前我就寫過一篇文章，為什么香港的大房地產企業(yè)沒有一個能在中國內地住房房地產領域賺到好多錢。

因為這個市場太不規(guī)范。以往這20年來，也不能否認這個市場是越來越規(guī)范化，這是大勢所趨，是一個市場慢慢成熟的表現。

對于我們行業(yè)，對于整個經濟體，對于社會都是大好事。

但是在規(guī)范化的過程中，你就不能光是靠從前那些不規(guī)范的手法去賺錢，由一個不規(guī)范的競爭到一個比較規(guī)范的競爭，這里又出了另外一個問題，越規(guī)范化賺錢就越難。

所以我們這個行業(yè)就變成一個完全是量的較量，你拿地一年能拿多少，一年該完成多少、銷售多少，完全是靠數量為主的行業(yè)，這也是我多年前就講過的。

不止是量的較量，還是一個速度的較量，你要比別人快，所以你蓋樓的標準很容易就會下降，因為是個速度的較量。

然后還是一個貸款的較量，你神通廣大，能夠找到錢或者找到比較便宜的錢，你就有優(yōu)勢，因為這樣量的較量、速度的較量，貸款來源的較量，就產生了一幫成功者，但是這些成功者絕對是暫時的成功者，不可能是永遠的成功者。

這邊是膽子大，在過去20多年，這個行業(yè)膽小鬼賺不了錢，所以這個量的較量、速度的較量就變成膽子的較量。我也在這里說過一句很白的話，以往是看你“發(fā)瘋”程度的較量。

這個行業(yè)現在正在發(fā)生的事大家都知道，我見到有幾位朋友非常理性地去看這個行業(yè)，他們都是行內人，他們就非常懊惱，因為他們理性，所以不能跟那些“瘋子”去較勁，膽子也沒他們大，但是那些人能做得長，其他人早晚會消失。

好多年前我就聽說好多房地產商開始去做別的行業(yè)了，比如去做鋼鐵、水、電動汽車等等。那些大房地產企業(yè)做這些事的時候，就是你退出這個行業(yè)的時候。

因為房地產應該是一個相對來說能賺錢的行業(yè)，那些老大們都去做別的事了，去賣水了，去種菜了，去搞電動汽車了，去煉鋼了，這就證明他們心里非常清楚，他們從事的住房房地產行業(yè)不再是一個好賺錢的行業(yè)，要是仍然好賺錢，為什么要搞別的東西？

那些行業(yè)跟房地產行業(yè)完全沒關系。所以你聽到有些老大們去搞這個事的時候，就是你退出江湖的時候，最少是你要小心行事的時候。

03

我再說一件事，是你們很多人不喜歡聽的，好多年前有一些詞匯我沒聽過，比如說文旅地產、養(yǎng)老地產等等，一大堆這樣的新名詞，我一聽我就說，不好。

為什么？

那些都是相對于住宅房地產很小的市場，也就是說好的市場、大的市場已經沒有什么機會了。所以有些人就去搞一些不值得我們花工夫去做的很小的領域。

不是說不可以賺錢，但是是很小的市場，多點人進去它就飽和了，所以你聽到別人講文旅地產、養(yǎng)老地產的時候，你心里要非常清楚，這是非常不好的時候。

所以從這方面來說，住房房地產已經到了賺大錢的尾聲，或者是這個時代已經過去。

當然，這里面還有兩方面的復雜情況，第一是因為住房是民生所需，如果政府不干預、不規(guī)范，那就是不負責任的政府，如果來干預的政府是負責任的政府，所以他們的干預是應該的。

行業(yè)里不少人也真的是做得太過了，所以也不要埋怨政府，當然他們的手法怎么樣，他們的方法怎么樣，你可能不喜歡，你不喜歡是你的事，他們要負責市場的規(guī)范化、老百姓的福祉，所以他們要做他們就做了。

我也奉勸我的同行們，不要太多的埋怨政府，他們是在做自己該做的事。這是做住房房地產需要有準備的一些事情。

這個行業(yè)早年實在是賺了不少錢，所以那些參與者、老板們，他們有些自我膨脹，而且是自我膨脹到很嚴重的地步。

錢跟名，或者說名跟利，對我們任何人來說都是極其危險的一件事，對你的健康不好，當然沒有這些東西也不好，所以你要如何地在贏得名跟利的同時，你的心里要平衡，要不然你很容易做出不理性的決定。

你做出不理性的決定，絕大部分過了一段時期之后，你回過頭看都是錯誤的決定，你會有一種不是因為企業(yè)長遠不好而做出一些短期為了滿足自己的自我感覺良好而做出的決定，這是屢見不鮮的事，在不同行業(yè)都有，但是特別是在房地產行業(yè)比較突出。

作為一個行業(yè)的參與者，作為一個在行業(yè)參與幾十年的人，也是觀察各地實踐的人，都有同樣的難處。

自我膨脹，因為名和利，大家不再冷靜，不能再理性地思考企業(yè)的發(fā)展，結果你的企業(yè)就變得非常的不穩(wěn)健。

但要是一個行業(yè)里過多這樣的不理性的人，過多這樣不穩(wěn)健的企業(yè)，整個行業(yè)就會變得不理性、不穩(wěn)健。

這正是我們這個行業(yè)以往二三十年來的一個寫照。

當然，我知道我的不少朋友是這個行業(yè)里理性的一幫人，以往這二三十年一方面在賺錢，但是另一方面也基本上是日子不好過的，因為他們不可能像那些“瘋子”們那樣去做一些發(fā)瘋的事，所以他們賺的錢在以往幾十年一直比別人少，但是他們絕對是比較理性、比較穩(wěn)健的。

04

最后允許我講講我們這個行業(yè)里企業(yè)的三個選擇：

第一是仍然留在本行。

因為反正這個行業(yè)不會消失，不過利潤會變得非常低、非常薄，跟營建商差不多，但是你的風險比他們還要大，因為你要去買地。所以留在本行還可以賺錢，但是賺的不是大錢，而且你要比從前小心很多，因為你的盈利率會下降，你一不小心就會虧本。

第二，轉去做商業(yè)房地產。

這一塊也是要非常小心的事情，商業(yè)房地產跟住宅房地產就像我們打乒乓球和打網球的分別，有相當類似之處，但是也有相當不同之處。

乒乓球和網球，你能打一個并不表示你就能打另外一個，兩者都可以玩，但是所需要的能力是不一樣的。比如說你做商業(yè)房地產你所需要的長線的資金是大頭，而且你可能是不容易套現的，因為商業(yè)房地產，以往因為市場的需要，很多人蓋了就賣。從行業(yè)的角度來看，從社會的角度來看，從經濟的角度來看都不是好事。

你這個中低檔的商場太多了，所以你要在中低檔行業(yè)賺錢不容易，供應太多利潤就減少。你說往高端去走，做高端的商業(yè)，就像恒隆這種少數的企業(yè)，能在高檔的做商場的企業(yè)里面算是成功的，但是我提醒大家一句話，到今天為止，在高檔的商業(yè)房地產領域，成功的主要是香港的企業(yè)，內地的也有，但都不是民企，都是跟政府掛鉤的企業(yè)。民企在這方面成功的幾乎沒有。

你說不做商場，去做寫字樓。寫字樓更離譜，我從來沒有見過一個市場全是建高樓的，那個寫字樓的空置率是很高的，在中國內地的一二線大城市都很高的空置率，寫字樓市場的空置率30%、40%甚至更多，你憑什么本事能在那樣的市場里賺錢？

還有一些是做酒店，我從來不喜歡酒店，酒店是個很不好的行業(yè)，所謂不好是賺錢不好的意思，它有社會的需求，但是要賺錢，我在別的地方賺了錢，我可以住任何的酒店，你讓我擁有酒店，我是被逼的，我做個五六十萬平米的項目，里面必須有一家酒店，但是那個絕對不是賺錢的主要方面。

所以轉型做商業(yè)房地產不容易。

第三，退出房地產。

我不是鼓勵你退出，我不過是提出來供大家參考。正如我剛才說的，要是你從來沒有進這個行業(yè)，你還進不進？要是你不進這個行業(yè)，為什么一定要留在這個行業(yè)？

當然我知道代價是很高的，但是卻又是值得我們思考的一個問題。不是說沒有這個市場，但是不一定是一個從前想象的市場。所以可能退出住房房地產也是一個選項。

2017年的時候在博鰲房地產論壇上大家討論內地的大房地產商會在香港取代香港的房地產商嗎，當年在臺上所有人都認為5年之內會取代香港，我是當年唯一一個說不可能發(fā)生的，不到一年就證明我是對的，不是因為我比別人聰明，可能是因為我在行業(yè)里久一點，而且我參與度不如你們，所以可能冷靜一點、理性一點，也希望我的小公司穩(wěn)健一點。

結尾

聽完陳啟宗今年在博鰲房地產發(fā)自肺腑的真知灼見，想必給旭輝林中、上坤朱靜等在座的內地房企老板們帶來了非常多的啟示。

正如我們開頭所講的那樣，陳啟宗是中國房地產行業(yè)的“人間清醒派”，而非悲觀派。

他認為從今以后，商品房的風險會相當程度上的降低。因為你的利潤也會相對的降低，所以從這個角度來說，對有些人是好事，對有些人是不好的事。

最后一句話，看未來一年、五年、十年，未來一年比較難過，未來五年不一定，未來十年才可以穩(wěn)健。

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原標題： 來自香港地產大佬的警告