地產十一言 
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作者：地產十一郎
來源：地產十一言（ID：dichanshiyiyan）
近日，據(jù)鳳凰網(wǎng)房產風財訊小道消息，華夏幸福又要迎來三位好朋友：華潤、電建地產、河北國資委，三家國資背景的老大哥均有意向入股華夏幸福。
如若消息準確，算上原來的大股東平安集團，華夏幸福的朋友圈范圍已有河北國資委、華潤、電建、合肥國資委5家國資背景的企業(yè)。
從2月1日深夜發(fā)布公告承認暴雷，各種小道消息漫天飛舞，時過半年有余，華夏幸福的債務化解方案卻遲遲未出。
這與其宣布的「相關化解方案將于5月公布」不符，而后公司又將推遲至6月，又再次推遲到7月，這都已經(jīng)8月中旬了，十一郎實在按耐不住直接與華夏幸福方面取得聯(lián)系，最終也被告知一切以公司公告為主。
換言之，紓解方案仍未出臺。
不斷的推遲，引起了多方揣測和質疑。
盡管王文學放棄了公司控制人身份去從事「擅長的業(yè)務」，盡管華夏幸福也主動自救積極「賣身」項目，但對于整個集團而言，終究是杯水車薪。
據(jù)華夏幸福7月31日公告，截至公告披露日，華夏幸福累計未能如期償還債務本息合計 815.66 億元。
這一再延遲的債務危機化解方案何時能出臺？為何華夏幸福的「白衣騎士」遲遲未來？
最近，十一郎跟一位接近華夏幸福的業(yè)內人士有次深入交流，得出一致結論：
華夏幸福之痛，不是現(xiàn)金流之危，而是模式之困。
業(yè)內高人表示，從這半年來接觸華夏幸福的各方來看，可分為兩大類：河北省政府和其他房企。
「兩者的接盤邏輯完全不同」，他說。
房企們的接盤，是以優(yōu)質項目為主的。看看華夏幸福在哪些城市的項目是跟自己現(xiàn)階段的發(fā)展布局一致的，位置好、價格便宜的就接咯，反正買誰的不是買，貨好就行。
這就好像菜市場買菜，今天想吃豬肉燉粉條了，去菜市場貨比三家后，發(fā)現(xiàn)HX牌的豬肉肉質鮮美，XF牌的粉條晶瑩耐燉，好，就他了。
但哪個買菜的都不會因為菜攤的豬肉鮮美、粉條晶瑩而接手這個菜攤，哪怕買家也是賣菜的。這就好像融創(chuàng)接盤嘉興南湖地塊，萬科接盤南京東山地塊，江西中奧接盤武漢新洲地塊，卻沒有一家入股華夏幸福，是一個邏輯。
房企們接盤華夏幸福的項目，首先是看實力，有沒有那么多錢來接盤，畢竟現(xiàn)下大家的日子都不好過；第二要看目的，無論是哪個背景強大的房企們，他們只接手項目，無意也無力整盤接收華夏幸福。為何會這樣？原因也很簡單：
玩不動。
眾所周知，近20年，房企們能賺錢，都是靠著買地—開發(fā)—銷售的傳統(tǒng)模式，在較為寬松的金融、政策、市場環(huán)境下才賺得盆滿缽滿。
哪怕近幾年，大環(huán)境收緊了，但TOP20內的房企們，也都是雙輪驅動，甚至三輪驅動，唯獨華夏幸福一家，起盤就跟大家伙不一樣，走的是產業(yè)新城這一條路。
在PPP還沒有進入發(fā)改委的視野，沒有任何相關政策的情況下，華夏幸福提出了「政府請客，企業(yè)買單」的發(fā)展思路。這跟河北固安人王文學的個人經(jīng)歷密切相關，畢竟，在前期創(chuàng)業(yè)的他通過政企合作吃到過不少甜頭。
2002年，華夏幸福簽下固安產業(yè)新城項目，要為固安園區(qū)投資運營提供一站式解決方案，以落地投資額返還制度解決代理人問題。這也奠定了華夏幸福的產業(yè)新城模式。
這個模式的盈利點有4塊：
1. 華夏幸福通過PPP協(xié)議，零成本獲得當?shù)卣畧@區(qū)土地50年的開發(fā)權（非產權），同時墊付一級開發(fā)成本，獲得政府10%~15%的利息收入。這部分沒多少錢。
2. 華夏幸福通過園區(qū)運作吸引招商引資，入園企業(yè)新增的落地投資額的45%，政府需返還給華夏幸福，這就是「落地投資額返還制度」。
3. 園區(qū)運作配套的地產開發(fā)業(yè)務，也就是環(huán)京周邊著名的華夏系列、孔雀城系列、大衛(wèi)系列、蘭亭系列四大系列產品。買地--開發(fā)--銷售，這個業(yè)務板塊跟其他房企是一樣的，只是華夏幸福拿的土地是排他性的，且成本很低。
4. 園區(qū)運營的綜合服務收入。
在這個模式下，園區(qū)的成功運轉在增加政府收入的同時，也對土地的獲取形成正反饋，一方面是政府對用地指標的支持，一方面也使得華夏幸福低成本的獲取土地保持優(yōu)勢。
堪稱完美的政企合作！
一個機器的運轉，總要有幾個節(jié)點是至關重要的。這個模式看起來很復雜，經(jīng)過業(yè)內高人指點，十一郎才發(fā)現(xiàn)其中的奧秘：
1. 房產開發(fā)業(yè)務是園區(qū)運營和前期投資的保障，只有不斷賣掉大衛(wèi)城、孔雀城的房子拿到現(xiàn)金流，才有錢繼續(xù)投入園區(qū)運營。
2. 招商引資、園區(qū)的綜合運營能力是保證整個模式運作的源動力，一旦招商引資的節(jié)奏被打亂，園區(qū)的整個模式就會停滯不前。這就像人身體里的血液，不能停止運轉啊。
3. 戰(zhàn)略規(guī)劃能力、投資建設能力是總把關。在固安工業(yè)園區(qū)成功之后，王文學想要將該模式復制在其他城市，那么，每個區(qū)域的具體情況，模式是否貼近當時的政策導向，這些問題就需要總把關了。
如今，華夏幸福模式遭遇滑鐵盧，一方面是當下的房地產市場、金融環(huán)境、政策導向與2018年之前截然不同，另一方面也有王文學自身膨脹后對于市場樂觀估計。
在三道紅線、限購限貸等調控政策不斷加碼下，在房企融資越來越難的金融環(huán)境下，在「房住不炒」的大旗下，房企再也沒有了以往的騰挪空間，逐漸淪為「制造業(yè)」。
環(huán)京限購政策持續(xù)了4年，孔雀城、大衛(wèi)城各種城已經(jīng)很難賣掉了，沒有了進賬，一下就卡住了產業(yè)新城的脖子。沒有了現(xiàn)金流加持，就無法滋養(yǎng)園區(qū)的運轉。
加上2015/2016年時無節(jié)制的膨脹和擴張，在環(huán)鄭州、環(huán)合肥、環(huán)長沙都圈了地，前期投資巨大。
「一個園區(qū)的前期投資怎么也得1~2個億，多的有8~9個億的」，接近華夏幸福人士說，「華夏幸福每一個園區(qū)都要配備‘四菜一湯’，四菜指的是展覽館、創(chuàng)業(yè)大廈、酒店，迎賓大道，一湯指的是中央公園，這些都是園區(qū)前期就要投入的。」
一方面沒有了賣房子的進賬，一方面由于各地限購升級，這些大額前期投入大多打了水漂，最恐怖的是，這前期投入的錢大多是借來的短期債。
面對不斷到期的800多億債，王文學已經(jīng)回天無力。
憑借良好政府關系起家的王文學也明白，花紅月好時，你好我好大家好，輪到過苦日子過窮日子了，那45%的投資額返還就成了一個賬面數(shù)字。
在2020年報中，華夏幸福的應收賬款余額為648.84億元，其中應收政府園區(qū)結算款達640.94億元。這些應收賬款，絕大部分是廊坊所欠下的。
ZF：「我承認我欠你錢，但我現(xiàn)在也沒有錢還你呀。」
HXXF：「你不給我錢，我就SI啦，大不了大家一起唄?！?/p>
就這樣，你說，現(xiàn)在誰能把這個死扣解開？河北省政府救它，是因為根本就是一根繩上的螞蚱。哪家房企敢接盤華夏幸福這個爛攤子？
沒有等來白衣騎士，是因為產業(yè)新城的模式走不下去了。
傳言中最「靠譜」的是河北省政府的救助。
在7月30日，也曾傳出華夏幸福已向河北省交計劃，國開行或援手300億。
但這已經(jīng)不是給錢就能解決的問題了。
這次，傳聞中華潤、電建、河北國資委的入股，中國電建的呼聲最高。在2019年就將“產業(yè)化推進”作為該年目標的電建地產，一直想在產城融合業(yè)務領域有所突破。
但中國電建是否能吞下華夏幸福這頭大象，或者成為其緊密的合作伙伴，十一郎也保持懷疑。
眼見他起高樓，眼見他樓塌了。
「成住壞空」是所有事物的發(fā)展規(guī)律，只是，當下時空里，這樣的發(fā)展規(guī)律加速了。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
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