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超30家房企布局,代建能否成為新的增長點?

丁祖昱評樓市 丁祖昱評樓市
2021-08-15 16:41 2649 0 0
基于行業(yè)調整,近年來房企生存環(huán)境發(fā)生了根本變化,土地成本高企、融資環(huán)境收緊等直接推升房企資金壓力,在追求規(guī)模擴張的同時,房企增強抗風險能力的需求越來越大。

作者:克而瑞研究中心

來源:丁祖昱評樓市(ID:dzypls)

基于行業(yè)調整,近年來房企生存環(huán)境發(fā)生了根本變化,土地成本高企、融資環(huán)境收緊等直接推升房企資金壓力,在追求規(guī)模擴張的同時,房企增強抗風險能力的需求越來越大。

代建模式,成為房企應對激烈競爭、分散風險、維持發(fā)展的新選擇。而代建也逐漸成為近兩年業(yè)內討論的高頻詞,2020年以來,有不少房企陸續(xù)加入代建藍海,據(jù)不完全統(tǒng)計,截至2020年7月發(fā)展代建業(yè)務的品牌房企已經(jīng)超過30家。

新戰(zhàn)場下,代建的優(yōu)勢非常明顯,作為輕資產(chǎn)模式只提供服務不負責投資,負債率較低;抵御周期性風險的能力強;能夠帶來更高的利潤率水平等。但我國的代建行業(yè)仍然處于初步發(fā)展階段,在行業(yè)集中度走高的情況下,未來代建行業(yè)的競爭預計將會更加激烈,未來代建行業(yè)該如何發(fā)展?典型房企布局特點和現(xiàn)狀如何?本文將深度解讀。

代建業(yè)務本質是輕資產(chǎn)運營,三種模式并存

代建模式是由持有土地的一方作為委托方,由擁有項目開發(fā)建設經(jīng)驗的專業(yè)代建方承接,雙方以平等協(xié)商建立合作關系,并實現(xiàn)共同盈利的合作開發(fā)模式。

品牌房企通常是代建方,他們在品牌、產(chǎn)品、成本、融資、管理、團隊等方面具有成熟的經(jīng)驗,能過提供項目定位、規(guī)劃設計、工程管理、成本管理、招投標管理、營銷管理、品牌管理、交付管理等開發(fā)全過程服務,并通過一系列專業(yè)的服務能力獲得開發(fā)利潤。

圖:房地產(chǎn)代建模式示意圖

數(shù)據(jù)來源:CRIC整理

1993年廈門在深化工程建設管理體制改革中,首次通過采用招標或直接委托等方式,將一些基礎設施和社會公益性的政府投資項目委托給專業(yè)項目管理單位,代替項目使用單位對項目實施建設。這是我國最早的房地產(chǎn)代建制。

自2004年,代建業(yè)務由單一的建筑環(huán)節(jié)拓展至全產(chǎn)業(yè)鏈,代建的主體由建筑公司轉變?yōu)榉康禺a(chǎn)開發(fā)公司,或者由各開發(fā)環(huán)節(jié)的專業(yè)化公司接受委托方統(tǒng)一管理與合作,專業(yè)化與綜合化兩個方向并存,同時商業(yè)代建和資本代建的模式也開始陸續(xù)出現(xiàn)并且穩(wěn)定下來。

從國內房地產(chǎn)代建的發(fā)展來看,整個行業(yè)先后經(jīng)歷了政府代建、商業(yè)代建、資本代建等不同階段的演化,當前已發(fā)展成三種代建模式并存。

表:房地產(chǎn)代建主要三種模式

系統(tǒng)來源:CRIC整理

超30家房企布局代建,已形成三大主要路線

1、2016年開始迅速發(fā)展,品牌房企不斷入局

2016年新一輪房地產(chǎn)調控開始之后,代建行業(yè)開始了突飛猛進的發(fā)展, 代建業(yè)務也不斷吸引新的入局者。

我國代建行業(yè)的發(fā)展速度相當快,在房企土地成本高漲、資金壓力較大的背景下可能成為新的增長點,未來發(fā)展?jié)摿^大,眾多房企已提前布局代建業(yè)務。據(jù)不完全統(tǒng)計,截至2020年7月,已布局代建業(yè)務的品牌房企超過了30家,既有龍頭房企恒大、萬科、中海、保利發(fā)展,也有中小型房企當代置業(yè)、廣宇發(fā)展、天房集團等。

2020年以來企業(yè)仍然在陸續(xù)加入代建藍海。2020年3月13日,中交地產(chǎn)注冊中交地產(chǎn)管理集團,試水代建業(yè)務;中梁控股于3月23日在加強尋地合作中提到,合作模式包括戰(zhàn)略合作、股權合作、聯(lián)合拿地、并購合作、資產(chǎn)收購、城市更新、代建等。

然而就目前整體情況而言,我國的代建行業(yè)仍然處于初步發(fā)展階段,入局的企業(yè)并不是很多,且行業(yè)集中度較高,未來代建行業(yè)的競爭預計將會更加激烈。

2、品牌基于自身優(yōu)勢形成不同發(fā)展路徑

代建業(yè)務實質是屬于輕資產(chǎn)運營,代建企業(yè)的操盤管理能力以及品牌口碑是關鍵。整體來看,目前房企代建可分為三大主流模式。

1.與政府合作密切的大型央企。這種代建房企以華潤、招商蛇口、保利為代表,依靠其國企央企性質和政府合作,承擔政府的保障房工程項目等。

2.產(chǎn)品領先的規(guī)模房企。這種房企主要依靠其較強的產(chǎn)品力、運營力、供應鏈以及服務意識通過品牌輸出等方式在全國范圍內承擔商業(yè)代建。比如綠城管理就是開發(fā)管理和品牌雙輸出,目前在國內代建企業(yè)中排在首位。

3.產(chǎn)品有獨特競爭力或是區(qū)域龍頭房企。此類房企依靠產(chǎn)品的差異化或者區(qū)域深耕帶來的品牌優(yōu)勢在代建領域獨樹一幟,比如做綠色地產(chǎn)代建的當代、朗詩,利用自身在大本營區(qū)域影響力和實力扎根,具備產(chǎn)品優(yōu)勢和區(qū)域優(yōu)勢。

代建行業(yè)龍頭企業(yè)對比:綠城管理與中原建業(yè)

研究過程中,代建行業(yè)的龍頭企業(yè)運營現(xiàn)狀、業(yè)務流程、風險與優(yōu)勢等等極具樣本意義,能夠為其他代建公司或將要布局代建業(yè)務的其他房地產(chǎn)企業(yè)提供學習經(jīng)驗和借鑒。

目前中國房地產(chǎn)市場位居前兩位的代建公司分別是綠城管理和中原建業(yè)。綠城管理在今年7月實現(xiàn)上市,并公布了首期中報,中原建業(yè)則在11月在港交所遞交了招股書。

1.規(guī)模布局:綠城管理全國布局,在管面積超7千萬平米

從規(guī)模來看,綠城管理的管理總建筑面積相對較大。2020年上半年,綠城管理的在管建面達到了7331萬平米,代建項目個數(shù)達到了268個,分別比中原建業(yè)高出了205%及47%。

據(jù)招股書披露,綠城管理2019年新簽約項目72個,新簽約總建筑面積約1600萬平米,占到了中國代建市場的市場份額約23.7%(第二名10.8%);累計來看2017年至2019年已簽約總建筑面積的市場份額達到了30.3%(第二名11.7%)。由此可見,在行業(yè)競爭的不斷加大下,綠城管理的市場份額依然穩(wěn)居行業(yè)第一。

業(yè)務模式的不同是導致綠城管理與中原建業(yè)存在較大的規(guī)模差距的主要原因。綠城管理的代建業(yè)務既有自行運營,也與其他業(yè)務伙伴合作,意味著綠城管理的代建項目中有很大一部分是合作項目;而中原建業(yè)則選擇直接管理所有項目。若剔除合作項目規(guī)模,2019年綠城管理自營的在管建面仍然比中原建業(yè)仍高出了82%。

圖:歷年綠城管理及中原建業(yè)管理

建筑面積及項目個數(shù)(萬平米)

數(shù)據(jù)來源:企業(yè)公告、CRIC整理

全國性房企的綠城中國相比于深耕河南市場的建業(yè)地產(chǎn),在地區(qū)覆蓋方面能給旗下代建公司帶來更多優(yōu)勢。截止2019年底,綠城管理擁有259個代建項目,分布于中國26個省、直轄市及自治區(qū)的85個城市;與此同時,綠城管理的代建業(yè)務已伸向國際。

從城市能級來看,綠城管理的代建業(yè)務主要位于三四線城市,2019年在管建面中三四線占比達55%;一二線城市占比達44%,相對比較均衡。

中原建業(yè)的業(yè)務覆蓋范圍集中在河南地區(qū)。截至2020年上半年,中原建業(yè)在管的182個項目中,共有174個項目位于河南省,總建筑面積約2311萬平方米,縣城及縣級市占河南省的75%,其余25%為地級及以上城市。

中原建業(yè)也在嘗試破局,試水輕資產(chǎn)輸出,并已將業(yè)務擴大至河北、山西、陜西、新疆及海南等省及自治區(qū);但這些項目相對較少,截至2020年上半年這五個省及自治區(qū)僅管理8個項目,總建筑面積約為91.84萬平方米,占比4%。

從區(qū)域分布來看,綠城管理的區(qū)域覆蓋面比中原建業(yè)更大。更大的代建規(guī)模,更廣的城市群覆蓋,同樣也能提升企業(yè)的品牌影響力。中原建業(yè)在深耕河南的同時,可以積極考慮拓展河南以外市場,從而獲取更大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

2、營收利潤:中原建業(yè)63%凈利率走在行業(yè)前列

自營規(guī)模差距縮小,競爭加大增速或下滑

從營收規(guī)模來看,綠城管理的營收規(guī)模相對較大。2017年綠城管理的營收規(guī)模已突破10億,2019年更是達到了19.94億,相比中原建業(yè)高出了94%。在綠城管理的歷年營收中,合作部分占到了相當比重,且逐年擴大。2017年綠城管理合作部分營收占比為12%,至2019年及2020上半年該比重則擴大至34%。若只看自營部分的營收,綠城與建業(yè)之間的差距正不斷收縮,2020年上半年綠城管理自營部分收入5.16億,僅比中原建業(yè)高出了7%。

圖:歷年綠城管理及中原建業(yè)營業(yè)收入及結構(億元)

數(shù)據(jù)來源:企業(yè)公告、CRIC整理

從營收的增速來看,中原建業(yè)的增長速度更快。2018年、2019年及2020上半年的營收增速分別為118%、52%、17%,高于綠城管理。但值得注意的是,不論是綠城還是建業(yè),近年來其營收增速均出現(xiàn)了不同程度的下降。營收規(guī)模的增長依賴代建業(yè)務的擴張,未來若市場對代建需求發(fā)生改變,或其他房地產(chǎn)代建公司加入導致競爭加大,綠城及建業(yè)或將無法保持以往高速的營收增速。

圖:歷年綠城管理及中原建業(yè)營收增速情況

數(shù)據(jù)來源:企業(yè)公告、CRIC整理

凈利率差距47個點,業(yè)務差異為主要原因

從凈利潤的規(guī)模來看,中原建業(yè)自2018年起實現(xiàn)了反超,2020上半年中原建業(yè)的凈利潤為3.02億元,相比綠城管理高出了125%。從凈利率來看,2018年起中原建業(yè)的凈利率均維持在60%以上,2020年上半年中原建業(yè)的凈利率為63%,相比綠城管理高出了約47個百分點。

凈利率差距背后,主要是由于兩者在業(yè)務模式上的較大差距。綠城管理既從事政府代建業(yè)務,也從事商業(yè)代建業(yè)務,同時也積極采用合作的模式;而中原建業(yè)不采取合作模式,所有在管項目均是直接管理,并專注于商業(yè)代建。正是如此,造成了兩家代建企業(yè)如此大的凈利率差距。

圖:歷年綠城管理及中原建業(yè)

凈利潤及凈利率情況(億元)

數(shù)據(jù)來源:企業(yè)公告、CRIC整理

高增長或難以為繼,對接金融或是未來方向

相較于傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā),代建業(yè)務在諸多方面都具有較大優(yōu)勢,是未來發(fā)展的一個方向。

首先,代建業(yè)務作為輕資產(chǎn)模式,主要提供服務,并不負責投資。因此,代建公司能維持較低杠桿,不依賴外部融資來源,負債率相對較低。

其次,代建業(yè)務更少受到房地產(chǎn)市場周期的影響。如市場較好時,代建公司會有充足客戶來源;而當市場下行時,中小房企也會利用代建公司的品牌與服務抵御周期性風險。

最后,由于代建業(yè)務的輕資產(chǎn)特性,還能讓代建業(yè)務擁有更高的利潤率水平。此外由于規(guī)模經(jīng)濟帶來成本效益,也能讓代建公司能進一步提高利潤率。

但整體來看,代建市場同時也面臨著一些發(fā)展瓶頸。

首先,是競爭性問題。對于代建業(yè)務而言,更加依賴房企的品牌影響與操盤能力。對于一些還未入局的龍頭房企而言,其本身就具有潛在代建實力,切入市場難度不大。未來若更多品牌房企涉足代建行業(yè),勢必造成行業(yè)競爭性加大,行業(yè)的高增長難以為繼,利潤率水平也或將下滑。

另一個方面,則是成長性問題。由于目前的代建行業(yè)主要客戶群體是中小房企。在當前強者恒強的房地產(chǎn)市場下,未來房地產(chǎn)市場或將更多由更具實力的龍頭房企所主導。在此背景下,中小房企或將面臨行業(yè)洗牌與淘汰,而作為中間環(huán)節(jié)的代建行業(yè),其未來增長空間或受一定限制。

對于代建企業(yè)而言,資本代建或是未來突破行業(yè)瓶頸的新一類方式。資本代建中的項目擁有人主要為專注于房地產(chǎn)投資的金融機構。由于這類機構可能在房地產(chǎn)開發(fā)中沒有實際業(yè)務,或還未取得標的土地使用權,因此這類代建模式還需要提供投資咨詢、成立項目公司、運營前管理等等。目前資本代建已成為不少發(fā)達國家房地產(chǎn)開發(fā)的主流業(yè)務模式之一。

隨著國內金融在房地產(chǎn)行業(yè)中占據(jù)更加重要的地位,開展商業(yè)資本代建業(yè)務或將為企業(yè)帶來更加廣闊的發(fā)展機遇。由于金融機構擁有強大的集資能力,而代建企業(yè)則提供經(jīng)營及管理房地產(chǎn)項目方面的經(jīng)驗或能力,能形成更好的優(yōu)勢互補。

中國房地產(chǎn)市場有著自身的特殊性,未來代建行業(yè)的發(fā)展趨勢仍需時間的檢驗。對房地產(chǎn)企業(yè)而言,當前的代建行業(yè)仍是一種值得嘗試的潛力型業(yè)務,唯一要做的就是抓好時代機遇,做好萬全準備。

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“丁祖昱評樓市”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有,未經(jīng)授權,請勿轉載,謝謝!

原標題: 深度研究丨超30家房企布局,代建能否成為新的增長點?

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    蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務。聯(lián)系電話:18566691717

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    劉韜

    劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業(yè)領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業(yè)務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務、新三板法律業(yè)務、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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