作者：克而瑞研究中心

來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

代建模式是由持有土地的一方作為委托方，由擁有項目開發(fā)建設經(jīng)驗的專業(yè)代建方承接，雙方以平等協(xié)商建立合作關系，并實現(xiàn)共同盈利的合作開發(fā)模式。

品牌房企通常是代建方，他們在品牌、產(chǎn)品、成本、融資、管理、團隊等方面具有成熟的經(jīng)驗，能過提供項目定位、規(guī)劃設計、工程管理、成本管理、招投標管理、營銷管理、品牌管理、交付管理等開發(fā)全過程服務，并通過一系列專業(yè)的服務能力獲得開發(fā)利潤。

圖：房地產(chǎn)代建模式示意圖

數(shù)據(jù)來源：CRIC整理

1993年廈門在深化工程建設管理體制改革中，首次通過采用招標或直接委托等方式，將一些基礎設施和社會公益性的政府投資項目委托給專業(yè)項目管理單位，代替項目使用單位對項目實施建設。這是我國最早的房地產(chǎn)代建制。

自2004年，代建業(yè)務由單一的建筑環(huán)節(jié)拓展至全產(chǎn)業(yè)鏈，代建的主體由建筑公司轉變?yōu)榉康禺a(chǎn)開發(fā)公司，或者由各開發(fā)環(huán)節(jié)的專業(yè)化公司接受委托方統(tǒng)一管理與合作，專業(yè)化與綜合化兩個方向并存，同時商業(yè)代建和資本代建的模式也開始陸續(xù)出現(xiàn)并且穩(wěn)定下來。

從國內房地產(chǎn)代建的發(fā)展來看，整個行業(yè)先后經(jīng)歷了政府代建、商業(yè)代建、資本代建等不同階段的演化，當前已發(fā)展成三種代建模式并存。

表：房地產(chǎn)代建主要三種模式

系統(tǒng)來源：CRIC整理

1、2016年開始迅速發(fā)展，品牌房企不斷入局

2016年新一輪房地產(chǎn)調控開始之后，代建行業(yè)開始了突飛猛進的發(fā)展, 代建業(yè)務也不斷吸引新的入局者。

我國代建行業(yè)的發(fā)展速度相當快，在房企土地成本高漲、資金壓力較大的背景下可能成為新的增長點，未來發(fā)展?jié)摿^大，眾多房企已提前布局代建業(yè)務。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2020年7月，已布局代建業(yè)務的品牌房企超過了30家，既有龍頭房企恒大、萬科、中海、保利發(fā)展，也有中小型房企當代置業(yè)、廣宇發(fā)展、天房集團等。

2020年以來企業(yè)仍然在陸續(xù)加入代建藍海。2020年3月13日，中交地產(chǎn)注冊中交地產(chǎn)管理集團，試水代建業(yè)務；中梁控股于3月23日在加強尋地合作中提到，合作模式包括戰(zhàn)略合作、股權合作、聯(lián)合拿地、并購合作、資產(chǎn)收購、城市更新、代建等。

然而就目前整體情況而言，我國的代建行業(yè)仍然處于初步發(fā)展階段，入局的企業(yè)并不是很多，且行業(yè)集中度較高，未來代建行業(yè)的競爭預計將會更加激烈。

2、品牌基于自身優(yōu)勢形成不同發(fā)展路徑

代建業(yè)務實質是屬于輕資產(chǎn)運營，代建企業(yè)的操盤管理能力以及品牌口碑是關鍵。整體來看，目前房企代建可分為三大主流模式。

1.與政府合作密切的大型央企。這種代建房企以華潤、招商蛇口、保利為代表，依靠其國企央企性質和政府合作，承擔政府的保障房工程項目等。

2.產(chǎn)品領先的規(guī)模房企。這種房企主要依靠其較強的產(chǎn)品力、運營力、供應鏈以及服務意識通過品牌輸出等方式在全國范圍內承擔商業(yè)代建。比如綠城管理就是開發(fā)管理和品牌雙輸出，目前在國內代建企業(yè)中排在首位。

3.產(chǎn)品有獨特競爭力或是區(qū)域龍頭房企。此類房企依靠產(chǎn)品的差異化或者區(qū)域深耕帶來的品牌優(yōu)勢在代建領域獨樹一幟，比如做綠色地產(chǎn)代建的當代、朗詩，利用自身在大本營區(qū)域影響力和實力扎根，具備產(chǎn)品優(yōu)勢和區(qū)域優(yōu)勢。

研究過程中，代建行業(yè)的龍頭企業(yè)運營現(xiàn)狀、業(yè)務流程、風險與優(yōu)勢等等極具樣本意義，能夠為其他代建公司或將要布局代建業(yè)務的其他房地產(chǎn)企業(yè)提供學習經(jīng)驗和借鑒。

目前中國房地產(chǎn)市場位居前兩位的代建公司分別是綠城管理和中原建業(yè)。綠城管理在今年7月實現(xiàn)上市，并公布了首期中報，中原建業(yè)則在11月在港交所遞交了招股書。

1.規(guī)模布局：綠城管理全國布局，在管面積超7千萬平米

從規(guī)模來看，綠城管理的管理總建筑面積相對較大。2020年上半年，綠城管理的在管建面達到了7331萬平米，代建項目個數(shù)達到了268個，分別比中原建業(yè)高出了205%及47%。

據(jù)招股書披露，綠城管理2019年新簽約項目72個，新簽約總建筑面積約1600萬平米，占到了中國代建市場的市場份額約23.7%（第二名10.8%）；累計來看2017年至2019年已簽約總建筑面積的市場份額達到了30.3%（第二名11.7%）。由此可見，在行業(yè)競爭的不斷加大下，綠城管理的市場份額依然穩(wěn)居行業(yè)第一。

業(yè)務模式的不同是導致綠城管理與中原建業(yè)存在較大的規(guī)模差距的主要原因。綠城管理的代建業(yè)務既有自行運營，也與其他業(yè)務伙伴合作，意味著綠城管理的代建項目中有很大一部分是合作項目；而中原建業(yè)則選擇直接管理所有項目。若剔除合作項目規(guī)模，2019年綠城管理自營的在管建面仍然比中原建業(yè)仍高出了82%。

圖：歷年綠城管理及中原建業(yè)管理

建筑面積及項目個數(shù)（萬平米）

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、CRIC整理

全國性房企的綠城中國相比于深耕河南市場的建業(yè)地產(chǎn)，在地區(qū)覆蓋方面能給旗下代建公司帶來更多優(yōu)勢。截止2019年底，綠城管理擁有259個代建項目，分布于中國26個省、直轄市及自治區(qū)的85個城市；與此同時，綠城管理的代建業(yè)務已伸向國際。

從城市能級來看，綠城管理的代建業(yè)務主要位于三四線城市，2019年在管建面中三四線占比達55%；一二線城市占比達44%，相對比較均衡。

中原建業(yè)的業(yè)務覆蓋范圍集中在河南地區(qū)。截至2020年上半年，中原建業(yè)在管的182個項目中，共有174個項目位于河南省，總建筑面積約2311萬平方米，縣城及縣級市占河南省的75%，其余25%為地級及以上城市。

中原建業(yè)也在嘗試破局，試水輕資產(chǎn)輸出，并已將業(yè)務擴大至河北、山西、陜西、新疆及海南等省及自治區(qū)；但這些項目相對較少，截至2020年上半年這五個省及自治區(qū)僅管理8個項目，總建筑面積約為91.84萬平方米，占比4%。

從區(qū)域分布來看，綠城管理的區(qū)域覆蓋面比中原建業(yè)更大。更大的代建規(guī)模，更廣的城市群覆蓋，同樣也能提升企業(yè)的品牌影響力。中原建業(yè)在深耕河南的同時，可以積極考慮拓展河南以外市場，從而獲取更大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

2、營收利潤：中原建業(yè)63%凈利率走在行業(yè)前列

自營規(guī)模差距縮小，競爭加大增速或下滑

從營收規(guī)模來看，綠城管理的營收規(guī)模相對較大。2017年綠城管理的營收規(guī)模已突破10億，2019年更是達到了19.94億，相比中原建業(yè)高出了94%。在綠城管理的歷年營收中，合作部分占到了相當比重，且逐年擴大。2017年綠城管理合作部分營收占比為12%，至2019年及2020上半年該比重則擴大至34%。若只看自營部分的營收，綠城與建業(yè)之間的差距正不斷收縮，2020年上半年綠城管理自營部分收入5.16億，僅比中原建業(yè)高出了7%。

圖：歷年綠城管理及中原建業(yè)營業(yè)收入及結構（億元）

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、CRIC整理

從營收的增速來看，中原建業(yè)的增長速度更快。2018年、2019年及2020上半年的營收增速分別為118%、52%、17%，高于綠城管理。但值得注意的是，不論是綠城還是建業(yè)，近年來其營收增速均出現(xiàn)了不同程度的下降。營收規(guī)模的增長依賴代建業(yè)務的擴張，未來若市場對代建需求發(fā)生改變，或其他房地產(chǎn)代建公司加入導致競爭加大，綠城及建業(yè)或將無法保持以往高速的營收增速。

圖：歷年綠城管理及中原建業(yè)營收增速情況

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、CRIC整理

凈利率差距47個點，業(yè)務差異為主要原因

從凈利潤的規(guī)模來看，中原建業(yè)自2018年起實現(xiàn)了反超，2020上半年中原建業(yè)的凈利潤為3.02億元，相比綠城管理高出了125%。從凈利率來看，2018年起中原建業(yè)的凈利率均維持在60%以上，2020年上半年中原建業(yè)的凈利率為63%，相比綠城管理高出了約47個百分點。

凈利率差距背后，主要是由于兩者在業(yè)務模式上的較大差距。綠城管理既從事政府代建業(yè)務，也從事商業(yè)代建業(yè)務，同時也積極采用合作的模式；而中原建業(yè)不采取合作模式，所有在管項目均是直接管理，并專注于商業(yè)代建。正是如此，造成了兩家代建企業(yè)如此大的凈利率差距。

圖：歷年綠城管理及中原建業(yè)

凈利潤及凈利率情況（億元）

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、CRIC整理

相較于傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)，代建業(yè)務在諸多方面都具有較大優(yōu)勢，是未來發(fā)展的一個方向。

首先，代建業(yè)務作為輕資產(chǎn)模式，主要提供服務，并不負責投資。因此，代建公司能維持較低杠桿，不依賴外部融資來源，負債率相對較低。

其次，代建業(yè)務更少受到房地產(chǎn)市場周期的影響。如市場較好時，代建公司會有充足客戶來源；而當市場下行時，中小房企也會利用代建公司的品牌與服務抵御周期性風險。

最后，由于代建業(yè)務的輕資產(chǎn)特性，還能讓代建業(yè)務擁有更高的利潤率水平。此外由于規(guī)模經(jīng)濟帶來成本效益，也能讓代建公司能進一步提高利潤率。

但整體來看，代建市場同時也面臨著一些發(fā)展瓶頸。

首先，是競爭性問題。對于代建業(yè)務而言，更加依賴房企的品牌影響與操盤能力。對于一些還未入局的龍頭房企而言，其本身就具有潛在代建實力，切入市場難度不大。未來若更多品牌房企涉足代建行業(yè)，勢必造成行業(yè)競爭性加大，行業(yè)的高增長難以為繼，利潤率水平也或將下滑。

另一個方面，則是成長性問題。由于目前的代建行業(yè)主要客戶群體是中小房企。在當前強者恒強的房地產(chǎn)市場下，未來房地產(chǎn)市場或將更多由更具實力的龍頭房企所主導。在此背景下，中小房企或將面臨行業(yè)洗牌與淘汰，而作為中間環(huán)節(jié)的代建行業(yè)，其未來增長空間或受一定限制。

對于代建企業(yè)而言，資本代建或是未來突破行業(yè)瓶頸的新一類方式。資本代建中的項目擁有人主要為專注于房地產(chǎn)投資的金融機構。由于這類機構可能在房地產(chǎn)開發(fā)中沒有實際業(yè)務，或還未取得標的土地使用權，因此這類代建模式還需要提供投資咨詢、成立項目公司、運營前管理等等。目前資本代建已成為不少發(fā)達國家房地產(chǎn)開發(fā)的主流業(yè)務模式之一。

隨著國內金融在房地產(chǎn)行業(yè)中占據(jù)更加重要的地位，開展商業(yè)資本代建業(yè)務或將為企業(yè)帶來更加廣闊的發(fā)展機遇。由于金融機構擁有強大的集資能力，而代建企業(yè)則提供經(jīng)營及管理房地產(chǎn)項目方面的經(jīng)驗或能力，能形成更好的優(yōu)勢互補。

中國房地產(chǎn)市場有著自身的特殊性，未來代建行業(yè)的發(fā)展趨勢仍需時間的檢驗。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，當前的代建行業(yè)仍是一種值得嘗試的潛力型業(yè)務，唯一要做的就是抓好時代機遇，做好萬全準備。

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原標題： 深度研究丨超30家房企布局，代建能否成為新的增長點？