作者：X編輯

來源：雷達(dá) Finance（ID：radarcj）

作為濱江集團(tuán)發(fā)家地的杭州，隨著大型房企不斷進(jìn)入和滲透，給公司帶來了壓力，但高價拿地又讓濱江集團(tuán)陷入“不賺錢”的境地。

“公司融資成本低，品牌影響大，在公司團(tuán)隊(duì)精干高效管理下，努力做到1%-2%的凈利潤水平。”在濱江集團(tuán)舉行的2020年度業(yè)績網(wǎng)上說明會上，有投資者向公司董事長戚金興詢問杭州集中推地中，濱江集團(tuán)拍下的幾塊地，凈利潤能有幾個點(diǎn)時，得到這樣的回答。

戚金興的上述回復(fù)揭開了房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前“賺錢難”真相。據(jù)中信建投研報，近期集中供地的重慶、無錫、杭州、北京的地貨比在60%以上，其中，杭州地區(qū)的各項(xiàng)目平均隱含毛利率則在12.8%，無錫的為17.4%，重慶僅為6.7%。

如此“薄利”之下，不少房企為何還要拼命去搶地？有華南房企內(nèi)部人士認(rèn)為，為了有米下鍋，一些區(qū)域性房企明知道沒多少賺頭，也要抓住一年三次的集中供地機(jī)會補(bǔ)庫存，只為“有活干”。

對“杭州地產(chǎn)一哥”濱江集團(tuán)而言，杭州更是其不可輕易放棄的大本營，2020年該地區(qū)為公司貢獻(xiàn)了38.23%的收入。

凈利潤水平僅１%－２％

5月7日，杭州市蕭山區(qū)土地開拍，濱江集團(tuán)共摘得五塊土地。其中，濱江與融信聯(lián)合體斬獲了4宗地塊，總價172.5億元；同時，濱江集團(tuán)也單獨(dú)拿下1宗，總價10.07億元。

上述權(quán)益拿地總價96.4億元，平均拿地成本高達(dá)3.5萬元/平方米，而其他諸如融信、融創(chuàng)整體拿地價則在2.6萬元/平方米以下。有媒體計(jì)算發(fā)現(xiàn)，如果算上配建和自持成本后，實(shí)際地價約5.37萬元/平米，對比6萬元/平米銷售限價，盈利空間十分有限。

針對公告中提及的位于錢江新區(qū)的兩宗四堡七堡單元純住宅地塊，有行業(yè)人士算過一筆賬，稱地塊在在新房限價的情況下，自持比例5%左右的時候能實(shí)現(xiàn)開發(fā)商資金平衡。而濱江、融創(chuàng)聯(lián)合體拿下的多塊地塊自持比例高達(dá)17%。

據(jù)了解，杭州集中供地采取“雙限+競自持”的出讓模式，除限地價、限房價外，房企還需自持一定比例的商品房。根據(jù)規(guī)定，土地價格超過競拍文件上限，采取競報自持比例；自持部分不得銷售、轉(zhuǎn)讓，僅能對外出租。

一般來說，越熱門的地塊，自持比例被抬高的可能性也就越大?？硕饠?shù)據(jù)顯示，杭州2018-2020年土拍平均自持比例分別為3.5%、1.6%、1.6%，本次集中出讓總體自持率9.2%，明顯提升。

過高的自持比例無疑會極大提高開發(fā)成本，壓縮項(xiàng)目利潤空間。實(shí)際上，隨著杭州土拍走向“限價+自持”的標(biāo)配，項(xiàng)目低利潤率成了常態(tài)。

有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年下半年杭州限房價宅地整體利潤率仍在7.8%左右，2020年上半年下降至5.66%，下半年開始則已有不少宅地的利潤率不到3%。

在整個地產(chǎn)行業(yè)里，盈利走低也已經(jīng)是公開秘密。億翰智庫統(tǒng)計(jì)顯示，截至2020年，其跟蹤的50家典型房企的平均凈利潤率為11.6%，較2019年降低2.3個百分點(diǎn)，有37家企業(yè)凈利潤率下滑；凈利潤在10%及以上的共計(jì)28家，較2019年減少9家。

同期，50家房企平均毛利潤率為24.7%，較2019年同期降低5.1個百分點(diǎn)，47家房企的毛利潤率下滑。

“房地產(chǎn)開發(fā)毛利率下滑，主要和近年來地價占房價比例提高有關(guān)?！毙袠I(yè)老大萬科在一季報中坦承。

朗詩地產(chǎn)董事會主席田明向表示，此前，房地產(chǎn)行業(yè)通過土地升值房價上漲，來收獲較高的利潤率，而目前由于土地價格較高，房價調(diào)控限制等原因，房地產(chǎn)行業(yè)毛利率下降。

同策研究院資深分析師肖云祥則認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)利潤率下行是多方因素造成的。首先，房企目前結(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目，大多是在一兩年前拿地成本較高的項(xiàng)目；同時，近年來房企融資成本進(jìn)一步提升；各主要城市執(zhí)行嚴(yán)格的限價措施，自然導(dǎo)致房企盈利能力下滑。

歷史數(shù)據(jù)顯示，濱江集團(tuán)近年凈利潤率也呈逐漸下滑之勢。2019年一季度， 濱江集團(tuán)凈利率超過30%，全年下來為16%左右；2020年一季度凈利率為21%左右，2020全年進(jìn)一步下降至12%；2021年一季度，凈利率只剩下6.53% 。

去年年底的媒體交流會上，戚金興針曾對媒體表示，“從現(xiàn)狀情況看，濱江利潤率僅有5%，不過，5%還算高的了，其他兄弟單位可能還達(dá)不到這個數(shù)字”。

一位地產(chǎn)資深人士分析，新拿地塊或進(jìn)一步壓縮濱江集團(tuán)的盈利空間，該地塊能貢獻(xiàn)一定銷售額，但很難實(shí)現(xiàn)利潤轉(zhuǎn)化。

“杭州一哥”的本土保衛(wèi)戰(zhàn)

對濱江集團(tuán)而言，凈利率僅有1-2%，為何還要拿地？答案在于，杭州對于濱江集團(tuán)意義非凡。

作為老牌浙系房企，2007年以前，濱江一直在大本營杭州開展業(yè)務(wù)，相繼推出了金色海岸、熱帶景觀園林小區(qū)等熱銷項(xiàng)目，憑借在市區(qū)的優(yōu)質(zhì)土儲獲得了迅速發(fā)展。

2019年，濱江集團(tuán)成功突破千億元，但公司營收、銷售額均依賴于杭州地區(qū)。資料顯示，2016至2020年間，杭州實(shí)現(xiàn)的營業(yè)收入占濱江房地產(chǎn)業(yè)務(wù)總營收的比重分別為79.51%、94.63%、91.50%、59.34%和38.23%。

2020年年報顯示，濱江集團(tuán)全年銷售額1363.6億元，同比增長21.7%，位列克而瑞全國房企排行榜第27名，榮獲杭州房企銷售冠軍；權(quán)益銷售700億元，同比增長65.6%。此外，據(jù)公司披露，2020年的主要并表銷售項(xiàng)目中，僅杭州一處就貢獻(xiàn)了62.88%的銷售份額，浙江省內(nèi)其他城市銷售額占比32.87%。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年1-4月份，杭州房地產(chǎn)企業(yè)銷售額第一位為濱江集團(tuán)，銷售額358億元，超過排第二的綠城中國2倍以上。

顯然，杭州對濱江集團(tuán)的重要性不言而喻，以至于哪怕不賺錢也不敢丟掉。因?yàn)橥羶κ堑禺a(chǎn)公司的“生命線”，一旦在大本營杭州拿不到地，公司的規(guī)模就會快速萎縮。

而在土儲分布上，濱江集團(tuán)重倉杭州特征明顯。截至2020年末，濱江集團(tuán)土地儲備可售貨值約2800億元，其中杭州占比65%。

2021年，濱江集團(tuán)銷售目標(biāo)是1500億元。目標(biāo)新增30幅以上土地，其中杭州拿地比例50%，浙江省內(nèi)杭州外25%，浙江省外25%。

地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍認(rèn)為，杭州是濱江集團(tuán)大本營，濱江集團(tuán)要穩(wěn)住基本盤。對于房企而言，不愿看見過低的盈利，但充足的現(xiàn)金流更重要，只要能覆蓋成本就可以做。

中國指數(shù)研究院企業(yè)事業(yè)部常務(wù)副總經(jīng)理、浙江分院研究總監(jiān)高院生認(rèn)為，不少企業(yè)冒著低利潤甚至虧損的風(fēng)險去拿地，一方面說明杭州市場被看好；另一方面，企業(yè)如果沒有后續(xù)可開發(fā)的土儲資源，現(xiàn)有團(tuán)隊(duì)也將面臨解散的境況，而許多企業(yè)也“必須要在這個城市有聲音”。

某房企管理層更直言，不賺錢，地也要拿，不然誰養(yǎng)這一幫人？

除此之外，隨著政策調(diào)控的持續(xù)，眾多大型房企目光重回一二線以及長三角等去化較快的發(fā)達(dá)地區(qū)，這讓“杭州地產(chǎn)一哥”濱江集團(tuán)感受到了經(jīng)營壓力。有評論稱，濱江集團(tuán)此番高價拿地，與其說是“進(jìn)攻”，不如說是戰(zhàn)略性的“防御”。

有聲音認(rèn)為，如此冒風(fēng)險拿低利潤率的土地，規(guī)模是有了，卻不帶來利潤，勢必抬升房企的杠桿，經(jīng)營風(fēng)險也加大。對于抗風(fēng)險能力較弱的區(qū)域性房企而言，長期賣房子“不賺錢”，就要警惕積累債務(wù)的風(fēng)險。

浙江省外發(fā)展踩坑

省外發(fā)展遭遇不順，或是濱江選擇重回杭州“搶地”的原因之一。

2015年開始，濱江集團(tuán)開啟了進(jìn)軍一線的嘗試，上海為一線擴(kuò)張的第一站，深圳是第二站。

首次進(jìn)入深圳市場，濱江集團(tuán)通過與深圳安遠(yuǎn)控股達(dá)成合作，共同出資2000萬元成立合資公司深圳濱安，由濱江集團(tuán)持股70%、安遠(yuǎn)控股持股30%，共同開發(fā)深圳舊改項(xiàng)目龍華區(qū)安豐工業(yè)區(qū)地塊。

不料2017年，深圳出臺政策明令規(guī)定嚴(yán)禁商業(yè)研發(fā)用房改公寓，導(dǎo)致安豐項(xiàng)目兩年時間仍沒辦完前期項(xiàng)目審批手續(xù)。

另外，合作方曾被外界稱為“行賄狀元”的安遠(yuǎn)控股實(shí)控人陳族遠(yuǎn)涉腐敗大案，并因賄賂罪被判處有期徒刑4年，該項(xiàng)目也于2018年終止。

2020年報顯示，上述雙方發(fā)生了持續(xù)多時的法律糾紛，濱江集團(tuán)先后11.6億元的投入的預(yù)計(jì)可收回4.36億元，計(jì)提壞賬準(zhǔn)備7.24億元。

除了深圳踩雷，還有與上海地產(chǎn)公司中崇集團(tuán)的合作。2016年底，濱江集團(tuán)以7.89億元收購中崇集團(tuán)子公司崇濱建設(shè)持有的上海湘府花園項(xiàng)目10%股權(quán)，并成立合資公司中崇濱江、浙銀上海湘府城建共同開發(fā)。

然而隨著中崇集團(tuán)陷入流動性危機(jī)，湘府花園擱淺。2020年9月經(jīng)仲裁，濱江集團(tuán)對中崇集團(tuán)、中崇濱江、浙銀上海湘府三家合作方享有本息合計(jì)9.5億元債權(quán)，但公司同時指出，資金回收具有不確定性。

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原標(biāo)題： 凈利潤最多2%“杭州一哥”濱江集團(tuán)在刀尖上“跳舞”