購(gòu)房尾款A(yù)BS實(shí)質(zhì)是房企的應(yīng)收賬款證券化，可以使預(yù)售資金提前回流，緩解資金占用壓力。以購(gòu)房尾款應(yīng)收賬款為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行ABS融資具有明顯優(yōu)越性，包括資金成本相對(duì)較低可以提前將資產(chǎn)變現(xiàn)，降低回款壓力，加快資金回籠速度，提供資金使用率等。各種各樣的優(yōu)勢(shì)使得購(gòu)房尾款從地產(chǎn)ABS市場(chǎng)進(jìn)入快車道開(kāi)始，就一直備受青睞，核心位置、網(wǎng)簽的購(gòu)房者具備了優(yōu)秀標(biāo)的該有的樣子。

但是在17年上半年，發(fā)展迅猛的購(gòu)房尾款A(yù)BS一度面臨被“叫?！钡臓顟B(tài)，審核通過(guò)率極地，只有少數(shù)的頭部可以申報(bào)項(xiàng)目，這樣的狀態(tài)持續(xù)了近兩年，19年窗口指導(dǎo)對(duì)購(gòu)房尾款逐漸放開(kāi)，但是審核仍然比較嚴(yán)格。

21年下半年地產(chǎn)行業(yè)接連遭到重創(chuàng)，一個(gè)接一個(gè)的”雷“出現(xiàn)，投資者對(duì)地產(chǎn)行業(yè)投資低迷，融資更是難上加難。11月開(kāi)始房企ABS的審核速度明顯加快，購(gòu)房尾款A(yù)BS重新進(jìn)入大家的視野，今天就來(lái)聊聊購(gòu)房尾款A(yù)BS。

時(shí)間：購(gòu)房者決定認(rèn)購(gòu)時(shí)      

資金流向：購(gòu)房者向項(xiàng)目公司交付認(rèn)購(gòu)定金

簽訂文本：《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》或《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》

時(shí)間：簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議后大約7-15 天

資金流向：購(gòu)房者向項(xiàng)目公司交付首付款。首付款一般為總價(jià)款的20%~30%。

合同文本：《商品房買賣合同（預(yù)售）》或《商品房買賣合同（現(xiàn)房）》

時(shí)間：達(dá)成草簽協(xié)議后

合同文本：房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的標(biāo)準(zhǔn)房屋買賣合同文本

時(shí)間：指購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商簽訂合同之日起30日內(nèi)

合同文本：網(wǎng)簽合同文本

時(shí)間：備案完成后

根據(jù)購(gòu)房者需求，貸款分為住房公積金貸款、銀行貸款和組合貸款。

購(gòu)房者需要向銀行或住房公積金中心提交貸款申請(qǐng)資料，申請(qǐng)購(gòu)房尾款的貸款資金。

時(shí)間：約為申請(qǐng)貸款后3~6個(gè)月

文本：借款合同

時(shí)間：約為辦理抵押登記后1周至1個(gè)月

資金流向：銀行或住房公積金中心在通過(guò)貸款審批后將貸款直接支付至相關(guān)項(xiàng)目公司的指定銀行收款賬戶中。

時(shí)間：貸款辦理成功后

資金流向：由購(gòu)房者每月按照借款合同向銀行或住房公積金中心償還按揭貸款本息。

我們已經(jīng)了解到項(xiàng)目公司在認(rèn)購(gòu)階段會(huì)收到定金，在草簽階段會(huì)收到首付款，之后一直到銀行或住房公積金中心放款時(shí)，才能收到其余的購(gòu)房資金。從草簽后到放款，少則2~3個(gè)月，多則半年以上。項(xiàng)目公司在開(kāi)盤銷售后，即使銷售的業(yè)績(jī)良好，想要拿到全部的購(gòu)房資金仍需要等待2~3個(gè)月甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。

購(gòu)房尾款A(yù)BS由于行業(yè)和資產(chǎn)等原因，相較于其他基礎(chǔ)資產(chǎn)的ABS有一定特殊性：

1.  在會(huì)計(jì)上，購(gòu)房尾款屬于資產(chǎn)負(fù)債表中的“預(yù)收賬款”；在法律上，購(gòu)房尾款是購(gòu)房者對(duì)房企仍有抗辯權(quán)的“未來(lái)債權(quán)”。而應(yīng)收賬款A(yù)BS，需要滿足債務(wù)人不具有抗辯權(quán)的條件。所以，購(gòu)房尾款與應(yīng)收賬款的ABS在基礎(chǔ)資產(chǎn)篩選方面有明顯不同。

2.  另一方面，房企普遍采用項(xiàng)目公司管理的模式，通常是為特定項(xiàng)目專門成立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和銷售，與購(gòu)房者簽訂《購(gòu)房合同》。發(fā)行ABS通常會(huì)由項(xiàng)目公司與原始權(quán)益人簽署《購(gòu)房尾款轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，將購(gòu)房尾款債權(quán)轉(zhuǎn)讓給原始權(quán)益人，再由原始權(quán)益人轉(zhuǎn)讓給資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃。但簽訂該轉(zhuǎn)讓協(xié)議時(shí)，通常只轉(zhuǎn)讓債權(quán)，而不轉(zhuǎn)讓購(gòu)房合同項(xiàng)下的義務(wù)，所以購(gòu)房尾款的原始權(quán)益人并不是《購(gòu)房合同》項(xiàng)下履行義務(wù)的項(xiàng)目公司。

那么，到底什么樣的購(gòu)房尾款基礎(chǔ)資產(chǎn)可以做ABS？

筆者認(rèn)為，初步判斷時(shí)，要從幾個(gè)方面考慮。第一，基礎(chǔ)資產(chǎn)在法律層面是否能達(dá)到監(jiān)管要求；第二，融資規(guī)模是否能達(dá)到融資方預(yù)期；第三，最終評(píng)級(jí)結(jié)果如何，能否順利銷售。后兩點(diǎn)需要結(jié)合具體項(xiàng)目具體分析。但購(gòu)房尾款是否滿足發(fā)行ABS的法律層面要求，項(xiàng)目人員則須從融資相關(guān)主體、基礎(chǔ)資產(chǎn)兩個(gè)層面來(lái)綜合考慮。

21年下半年開(kāi)始，地產(chǎn)行業(yè)接連受到重創(chuàng)，雖然現(xiàn)在有回溫，但是投資者對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)仍然信息不足，所以銷售仍具有困難性。

下面來(lái)看看具體有哪些要求：

原始權(quán)益人應(yīng)當(dāng)合法擁有基礎(chǔ)資產(chǎn)，涉及的購(gòu)房尾款應(yīng)當(dāng)基于真實(shí)、合法的商品房交易活動(dòng)產(chǎn)生，商品房交易對(duì)價(jià)公允，且不涉及《資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)基礎(chǔ)資產(chǎn)負(fù)面清單指引》。

由于購(gòu)房尾款債權(quán)是從項(xiàng)目公司所得，原始權(quán)益人應(yīng)當(dāng)已經(jīng)支付轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)，且轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)應(yīng)當(dāng)公允。

《購(gòu)房合同》以及《購(gòu)房尾款轉(zhuǎn)讓協(xié)議》適用法律應(yīng)為中國(guó)法律，且在中國(guó)法律下合法有效，并構(gòu)成對(duì)相關(guān)購(gòu)房者合法、有效和有約束力的義務(wù)，項(xiàng)目公司可根據(jù)《購(gòu)房合同》相關(guān)條款向購(gòu)房者主張權(quán)利，且在購(gòu)房尾款債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知購(gòu)房者后，原始權(quán)益人可依據(jù)《購(gòu)房尾款轉(zhuǎn)讓協(xié)議》、《購(gòu)房合同》向購(gòu)房者主張權(quán)利。

《購(gòu)房尾款轉(zhuǎn)讓協(xié)議》、《購(gòu)房合同》都需滿足合同的成立與生效條件：

（1）成立條件。根據(jù)《民法通則》和《合同法》的規(guī)定，合同當(dāng)事人就合同的主要要素達(dá)成合意后，合同即告成立。

（2）生效條件。當(dāng)事人必須具有相應(yīng)的民事行為能力；意思表示真實(shí)；不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定或社會(huì)公共利益，除非法律特別規(guī)定或合同各方另有約定外，依法成立的合同，自成立時(shí)生效。

基礎(chǔ)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)可以進(jìn)行合法有效的轉(zhuǎn)讓，且無(wú)需取得第三方同意。

（1）《合同法》第79條規(guī)定了不得轉(zhuǎn)讓的3種情形：

債權(quán)人可以將合同的權(quán)利全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根據(jù)合同性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓；（二）按照當(dāng)事人約定不得轉(zhuǎn)讓；（三）依照法律規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓。

（2）根據(jù)擔(dān)保法司法解釋第28條，如果基礎(chǔ)資產(chǎn)對(duì)應(yīng)的保證合同中約定禁止債權(quán)轉(zhuǎn)讓，則可能合同債權(quán)無(wú)法入池。

截至基準(zhǔn)日，項(xiàng)目公司應(yīng)當(dāng)已經(jīng)履行并遵守了基礎(chǔ)資產(chǎn)對(duì)應(yīng)的任一份購(gòu)房合同項(xiàng)下應(yīng)盡義務(wù)，且購(gòu)房者未提出因售房人瑕疵履行該等義務(wù)而要求減少購(gòu)房尾款或者退房、解除商品房買賣合同等抗辯權(quán)、抵銷權(quán)等主張。

《購(gòu)房合同》中購(gòu)買者應(yīng)為依據(jù)中國(guó)法律在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立且合法存續(xù)的企業(yè)法人、事業(yè)單位法人、自然人和其他組織，且未發(fā)生申請(qǐng)停業(yè)整頓、申請(qǐng)解散、申請(qǐng)破產(chǎn)、停產(chǎn)、歇業(yè)、注銷登記、被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照或涉及重大訴訟或仲裁。

購(gòu)房者應(yīng)無(wú)正在進(jìn)行的或?qū)⒁M(jìn)行的訴訟、仲裁或其他糾紛，信用良好。

基礎(chǔ)資產(chǎn)的權(quán)屬應(yīng)當(dāng)清晰明確，不得附帶抵押、質(zhì)押等擔(dān)保負(fù)擔(dān)或者其他權(quán)利限制。已經(jīng)存在抵押、質(zhì)押等擔(dān)保負(fù)擔(dān)或者其他權(quán)利限制的，應(yīng)當(dāng)能夠通過(guò)專項(xiàng)計(jì)劃相關(guān)安排在原始權(quán)益人向?qū)ｍ?xiàng)計(jì)劃轉(zhuǎn)移基礎(chǔ)資產(chǎn)時(shí)予以解除。

原始權(quán)益人應(yīng)合法擁有基礎(chǔ)資產(chǎn)，未在基礎(chǔ)資產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)或其他擔(dān)保物權(quán)。

《合同法》第80條規(guī)定，“債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對(duì)債務(wù)人不發(fā)生效力。債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的通知不得撤銷，但經(jīng)受讓人同意的除外?！?/p>

實(shí)際操作中，通常不會(huì)在第一時(shí)間向債務(wù)人（購(gòu)房者）發(fā)出債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知，而是約定在權(quán)利完善事件發(fā)生后發(fā)出權(quán)利完善通知。

購(gòu)房尾款通常3-6個(gè)月回款，購(gòu)房尾款A(yù)BS產(chǎn)品一般設(shè)置為2年左右，循環(huán)購(gòu)買不可避免。初始入池基礎(chǔ)資產(chǎn)到期形成回收款后將被用于循環(huán)購(gòu)買新的基礎(chǔ)資產(chǎn)。發(fā)行購(gòu)房尾款A(yù)BS，需保證有充足的符合入池條件的新增基礎(chǔ)資產(chǎn)。

基礎(chǔ)資產(chǎn)對(duì)應(yīng)的《購(gòu)房合同》項(xiàng)下的首付款不應(yīng)涉及首付貸。

首付款比例需符合相關(guān)法律法規(guī)的要求，一般來(lái)說(shuō)，首付款住宅不低于20%，商業(yè)用房不低于50%。