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作者：中研認知CC
來源：金融二叉樹（ID：jinrongerchashu）
筆者有話說
產業(yè)園區(qū)進入存量時代，后房地產時代的產業(yè)園區(qū)開發(fā)可謂是長江后浪推前浪，雙雙躺在沙灘上，住宅自身的現(xiàn)金流造血能力面臨著“政策包”、“錢袋子”的雙重考驗，對產業(yè)園區(qū)的反哺帶動能力也難以為繼，現(xiàn)金流掐死了凈利潤。
恰逢，證監(jiān)會、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)文《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，給從高處驟然下跌的產業(yè)地產、產業(yè)園區(qū)開發(fā)一劑驚雷，文中明確指出，“鼓勵信息網絡等新型基礎設施，國家戰(zhàn)略性新興產業(yè)集群、高科技產業(yè)園區(qū)、特色產業(yè)園區(qū)等開展試點?！?/p>
筆者將從產業(yè)規(guī)劃視角、產業(yè)管理視角、資產運營視角對本政策大略剖析，以期對資管專業(yè)人士更好進入產業(yè)園區(qū)資產證券化領域提供些許幫助，助力融通產業(yè)發(fā)展、園區(qū)開發(fā)、園區(qū)運營、資金循環(huán)“四位一體”發(fā)展新模式。
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一是，不同于人流激活的住宅地產、商流撬動的商業(yè)地產、物流帶動的物流地產，產業(yè)園區(qū)“流量式”商業(yè)邏輯無法自洽，短期內獲得穩(wěn)定物業(yè)租賃收入的不確定性更高。
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二是，不同于“公路”、“石油管道”、“電網”、“通信”、“互聯(lián)網平臺”等基礎設施網絡化天然壟斷平臺效應，優(yōu)質的產業(yè)園區(qū)物業(yè)雖然也是在中央、地方政府信用擔保、產業(yè)政策驅動下崛起的，但是更有點“看天吃飯”的意思，高層人士變動、產業(yè)梯次迭代等因素，往往成為壓垮整個尚處于成長期產業(yè)園區(qū)的最后一根稻草。
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三是，如果一個產業(yè)園區(qū)真正進入到成熟期，也就意味著大量穩(wěn)定經營能力的企業(yè)集聚、園區(qū)產業(yè)騰退機制有序、產業(yè)城市融合自然而然形成，那么任憑外界如何風起云涌，產業(yè)園區(qū)本身經營的韌性、耐性、收益穩(wěn)定性都是極佳的。這類園區(qū)，也就是文中所提到的“國家戰(zhàn)略性新興產業(yè)集群、高科技產業(yè)園區(qū)、特色產業(yè)園區(qū)”。
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據(jù)筆者不完全觀察和統(tǒng)計，真正的優(yōu)質產業(yè)園區(qū)物業(yè)占總產業(yè)園區(qū)物業(yè)中的比例不到10%，30%在開發(fā)的時候已經爛尾；30%在具體經營中連銷售都有問題，只能抵押出去融資；30%銷售各類物業(yè)好不容易平衡了資金，但是盤盤家底，優(yōu)質的租賃物業(yè)已所剩無幾。
剩下不到10%的產業(yè)園區(qū)物業(yè)，按照所有權基本歸到如下幾類，筆者也建議資管人士可以重點關注幾類資產標的：
（1）高端政策惠及園區(qū)。國家級開發(fā)區(qū)、高新區(qū)、特色產業(yè)基地中，管委會下屬城投公司的自建園中園。前期巨大的產業(yè)投入、產業(yè)發(fā)展投入不在話下，企業(yè)招商政策優(yōu)惠不是問題，產業(yè)運營中長期堅持很有耐心。即使現(xiàn)在租金收益沒有達標，未來的產業(yè)租金收益依然可期。
（2）經濟發(fā)達地區(qū)、區(qū)位條件好的微園區(qū)。此類微園區(qū)更多是民營資本在投資，投入小，見效快，很好的平衡了政策和市場的天平兩端，獲得穩(wěn)定收益時間更短。
（3）標桿園區(qū)。參見各大型產業(yè)地產企業(yè)的標桿園區(qū)、樣板園區(qū)，資本投入強度更高、資源整合能力更強，現(xiàn)金流周轉的更好，余留下的自持資產的收益穩(wěn)定性還是可以的。
具體的資產證券化運作方式、交易結構設計，非我所長，但是，也望從財務測算的角度，為資產管理人士提幾點建議。
（1）產業(yè)園區(qū)的穩(wěn)定性現(xiàn)金流至少看10年。住宅看1年、商業(yè)看3年、物流看5年，但是產業(yè)園區(qū)要看10年，10年內，雖然現(xiàn)金流較為穩(wěn)定，但是仍然沒有度過風雨飄搖的成長期，未來收益依然面臨考驗。
（2）產業(yè)園區(qū)的穩(wěn)定租金收益率控制在5%是比較正常。如果低于5%，說明產業(yè)園區(qū)的投入產出效率不高，導致原因，大家可以自己開腦洞去思考；如果高于5%，說明產業(yè)園區(qū)中的“流動物業(yè)”略多，一方面雖然改善了現(xiàn)金流，但從中長期來看，對于持續(xù)穩(wěn)定的租金收益有負面作用。
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做標的產業(yè)園區(qū)物業(yè)的盡職調查前要準備什么？
很多金融的朋友，一定會說先看財務數(shù)據(jù)，算算賬，但是真正算過賬的筆者很負責的告訴大家，既然面向C端的“流量邏輯”不自洽，那么用C端的算賬邏輯去做產業(yè)園區(qū)的收益測算，貌似也不自洽。重要看三點：
一是，內生小宇宙。產業(yè)園區(qū)作為產業(yè)基礎設施，到底是不是真的在促進產業(yè)集聚、企業(yè)聚合、資源整合。
二是，外部好政策。產業(yè)園區(qū)的上位產業(yè)政策、宏觀政策，是不是真的可以對產業(yè)園區(qū)帶來巨大助益。
三是，區(qū)位和產業(yè)。商務園就不要去郊區(qū)了，工業(yè)園就不要賴在城區(qū)不走了，各歸其位。產業(yè)方面，一定要加強區(qū)域產業(yè)基礎研究、產業(yè)政策調研、產業(yè)招商引資研究。
做完這些，一個產業(yè)園區(qū)資產好壞立竿見影，一本大帳爛熟于心，園區(qū)收益測算自然相當明了。
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