有的案件，債權(quán)人和律師在費(fèi)盡千辛萬終于走完訴訟程序，把債務(wù)人送入了被執(zhí)行人名單里，被執(zhí)行人名下也有房產(chǎn)，有的還是在訴訟中都做了保全的，但法院還是遲遲不拍賣處置被執(zhí)行人的房產(chǎn)。面對這一問題，有時(shí)真的很是無奈，今天我就來跟大家來聊一聊如何高效地處置被執(zhí)行人名下房產(chǎn)。

一、

先和大家分析一下法院為什么遲遲不拍賣處置被執(zhí)行人的房產(chǎn)：

1.法院案件太多，老生常談，簡單來說就是案多人少，不再贅述；

2.房屋上設(shè)有抵押，法官告知拍賣的結(jié)果可能是為他人做嫁衣；

3.房屋上有多輪查封，本案非首查封，無處置權(quán)；

4.待處置房屋距離執(zhí)行法院太遠(yuǎn)，法官以沒時(shí)間出差或程序耗時(shí)長未有拖延；

5.有部分法官因?yàn)樽陨磙k案效率或是辦事風(fēng)格，不愿或沒時(shí)間推進(jìn)房屋的拍賣處置。

二、

分析了原因之后就能對癥下藥了，要想快速處置被執(zhí)行人債權(quán)，我們有如下對策：

1.選擇好執(zhí)行立案法院。判決書、裁定書的執(zhí)行程序由被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)所在地法院或者一審法院管轄，其他生效法律文書的執(zhí)行程序由被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)所在地法院或者被執(zhí)行人住所地人民法院管轄。也就是說被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)所在地法院鐵定是有管轄權(quán)的，如果我們在前期已經(jīng)掌握了被執(zhí)行人的房產(chǎn)，此時(shí)就需要評(píng)估財(cái)產(chǎn)所在地法院和一審法院或住所地法院的優(yōu)劣了，主要從法治營商環(huán)境、掛拍房屋的周期、執(zhí)行局的整體辦案作風(fēng)、是否可以網(wǎng)絡(luò)詢價(jià)等各方面進(jìn)行考量，尋求最優(yōu)法院申請執(zhí)行立案。

2.首查封勢必掛網(wǎng)拍賣。如果對案涉房屋做了首查封，但房屋顯示有抵押登記，要積極與抵押權(quán)人取得聯(lián)系，確認(rèn)被執(zhí)行人尚欠抵押權(quán)人債務(wù)具體數(shù)額，以此推斷扣除優(yōu)先受償?shù)牟糠趾蟮氖Ｓ鄶?shù)額，來判斷我們推進(jìn)拍賣處置的必要性。如果抵押權(quán)人已進(jìn)入執(zhí)行程序，可以協(xié)調(diào)移交處置權(quán)至抵押權(quán)執(zhí)行法院，同時(shí)申請參與分配。此時(shí)要注意，部分抵押權(quán)人有故意拖延申請?zhí)幹玫那闆r，因?yàn)閭鶛?quán)的利率較高，抵押權(quán)人想要拖足利息，一舉吃光的情況，還有就是部分債務(wù)人是“不見棺材不落淚”，不到真正要房屋拍賣的那一步，他完全不著急，有可能我們剛掛完拍賣，債務(wù)人又能完全清償了。所以，如果對房屋做了首查封，就掌握了主動(dòng)權(quán)，原則上是能掛網(wǎng)拍賣就一律掛網(wǎng)拍賣，哪怕確實(shí)為抵押權(quán)人做了嫁衣，不要在乎眼前，讓子彈飛。

3.輪候查封關(guān)注前序查封到期時(shí)間，同時(shí)關(guān)注前序執(zhí)行案件是否進(jìn)入拍賣程序。法律規(guī)定，對不動(dòng)產(chǎn)的查封期限最長不超過三年，法院一般在做查封時(shí)都是以三年為期，同時(shí)告知當(dāng)事人，須在查封期屆滿之前申請續(xù)查封。所以，即使本案對房屋是輪候查封，也可能因前序查封到期未做續(xù)封躍升為首查封，躍升為首查封后參照上述第2點(diǎn)。同時(shí)因保持對查封房屋的跟進(jìn)，如果前序案件進(jìn)入的拍賣程序，要及時(shí)申請參與分配。

4.說服法官采用網(wǎng)絡(luò)詢價(jià)方式確定房屋拍賣參考價(jià)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)若干問題的規(guī)定》第二條規(guī)定：人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)，可以采取當(dāng)事人議價(jià)、定向詢價(jià)、網(wǎng)絡(luò)詢價(jià)、委托評(píng)估等方式。此規(guī)定旨在規(guī)范和提高法院對涉執(zhí)財(cái)產(chǎn)的處置水平及效率。當(dāng)然，不排除部分地方法院以沒有合作詢價(jià)平臺(tái)為由推延，而適用傳統(tǒng)的委托評(píng)估方式只能在當(dāng)?shù)胤ㄔ旱娜霂煸u(píng)估機(jī)構(gòu)里進(jìn)行搖號(hào)，此時(shí)確實(shí)耗時(shí)又長、成本又高。這里就建議參考上文第1條，提前了解執(zhí)行法院的風(fēng)格來取舍。

5.想法官之所想，急法官之所急。法院對執(zhí)行法官的辦案耗時(shí)周期及結(jié)案率也是有考核的，如果確實(shí)能夠掛網(wǎng)處置的房屋，當(dāng)事人及律師就勤快一點(diǎn)吧，積極配合所有程序工作并告知該案可能能夠?qū)嵔Y(jié)（實(shí)際結(jié)案），同時(shí)協(xié)助拍攝房屋的實(shí)地照片、視頻，張貼封條、騰退公告，了解房屋欠繳的物業(yè)及水電氣取暖等費(fèi)用，把拍賣前的所有工作都妥善做好，以促使法官無法拖延或拒絕拍賣申請。