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作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點（ID:guandianweixin)
“翰德東輝的使命就是把低效資產(chǎn)高效化，實現(xiàn)不良資產(chǎn)價值提升，最終釋放到市場上，以更好的價格和形態(tài)交給高效資產(chǎn)運營方?！?/p>
廣州地鐵5號線潭村站出來，步行不到10分鐘就抵達太陽新天地。
對商業(yè)而言，最重要的是地段，太陽新天地抓住了這一點：項目位于廣州珠江新城商圈核心地段，地理位置得天獨厚。因此，即便是工作日的下午，商場內(nèi)仍舊人流不少?？雌饋恚@個商業(yè)體如常運轉(zhuǎn)著。
事實上，過去短短兩年間，這一珠江新城最大單體購物中心曾遭遇了三次折價拍賣無果的局面。直到今年6月，領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金一紙收購公告，才將太陽新天地的命運昭之于眾。
為何從無人問津到成功出售？背后，正是翰德東輝這一不良資產(chǎn)投資專業(yè)平臺，歷時兩年債權(quán)處置及資產(chǎn)提升的成果。
從合法合規(guī)的債權(quán)處置、以物抵債，到穩(wěn)定有序的現(xiàn)場接管，再實現(xiàn)盈利退出，這是翰德東輝不良債權(quán)投資處置全鏈條模式的一次成功試驗。
翰德東輝于2018年12月由華平投資與翰德集團創(chuàng)始人共同發(fā)起設(shè)立，初始投資額10億美元。成立以來，翰德東輝專注于不良資產(chǎn)、困境資產(chǎn)等特殊機會的全周期投資，培育了完整閉合的全產(chǎn)業(yè)鏈投資模式和突出的債權(quán)處置能力。
9月份，觀點地產(chǎn)新媒體對話翰德東輝總裁王海寶與資管板塊負責人張煒，聽他們講述太陽新天地盤活史與翰德東輝資管領(lǐng)域的謀布。
收購與處置
在掛牌2個月后，神秘的“陛鹿物業(yè)”成功競拍收購該筆債權(quán)，而背后正是翰德東輝。翰德東輝為何會看中該項目？“太陽新天地項目對我們吸引力最大的是底層資產(chǎn)的價值提升空間?！蓖鹾毾蛭覀冴U述道。
他表示，翰德東輝做不良債權(quán)最重要的一點便是底層資產(chǎn)價值是否足值。太陽新天地作為持有型商業(yè)項目，地理位置便是決定商業(yè)價值最突出的因素。很明顯，太陽新天地從地段上滿足這一要求?！斑@個資產(chǎn)本身并不低效，只是各種原因?qū)е逻\營低效了?！蓖鹾毺峒?，項目涉及各種復雜的貸款關(guān)系，各方面的原因綜合起來導致債務人無力運營資產(chǎn)，因此導致資產(chǎn)低效。
此外，價格有吸引力，債權(quán)具合法合規(guī)性，這些構(gòu)成了翰德東輝收購該項目債權(quán)的前提因素。王海寶透露，翰德東輝最早在2019年年初開始接觸該項目，到債權(quán)收購完成，盡調(diào)時間將近1年，翰德東輝主要針對全鏈條上各個環(huán)節(jié)進行風險梳理與論證，確保項目的可行性。10月份獲取項目債權(quán)之后，翰德東輝開始進行司法處置、以物抵債、現(xiàn)場接管、資產(chǎn)運營和價值提升、退出出售等一系列專業(yè)工作。
太陽新天地項目作為珠江新城最大單體購物中心，其管理運營情況受到當?shù)卣年P(guān)注，翰德東輝在獲取項目物權(quán)后第一時間跟當?shù)卣徒值肋M行充分溝通報備，在各政府機關(guān)單位的指導下制定了詳細周密的員工轉(zhuǎn)接方案：包括接收自愿留下的所有員工，代原股東履行賠償義務、及時足額支付員工各項賠償金等等，主動履行社會責任實現(xiàn)保就業(yè)，同時解決各種租戶的債權(quán)債務、租約等糾紛難題，維護了商場良好秩序的同時利于所在區(qū)域的社會穩(wěn)定。
“去年確實是一個比較極端的情況，在疫情之下，好多商場至少流失了百分之二三十的商戶?！睆垷樥f道。在此情況下，為了保持穩(wěn)定，翰德東輝迅速采取措施，補充更合適的商戶。期間，針對商場定位、周邊消費力分析、出租率維持和提升、新商戶招商等做了許多工作，使商場保持在一個合理穩(wěn)定的良性運營狀態(tài)。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，太陽新天地自開業(yè)一直存在定位搖擺的情況，十年時間里經(jīng)歷了多次轉(zhuǎn)型升級，從最初定位高端購物中心，轉(zhuǎn)型至快時尚年輕商業(yè)，再到近年定位“家的N次方”。
張煒認為，家庭消費的定位明確，但零售業(yè)態(tài)跟娛樂業(yè)態(tài)有所欠缺。因此，翰德東輝一方面在商場原餐飲比例較高的情況下提升租戶品質(zhì)，另一方面則是針對“玩”、“逛”增加招商，補齊短板。比如，因應周邊家庭型消費及白領(lǐng)居多的情況，引入一些量販式KTV和家庭娛樂式項目，以及適當增加輕奢、中高檔品牌等。經(jīng)過物業(yè)改造、定位及商戶組合調(diào)整等一系列提升后，太陽新天地煥然一新。
據(jù)張煒介紹，出租率方面，翰德東輝通過不懈努力消化了疫情帶來的巨大影響，使得出租率保持在了90%的水平。同時，人流量、客單價均有了顯著提升。“人流量從我們接手時期最極端的幾千人，又回升到3萬人左右；客單價方面則因為我們做了商戶調(diào)整，引進了一些頭部品牌的商戶，因此提升了5%左右?！笨梢愿Q見，經(jīng)過翰德東輝近一年的運營提升，直到退出前，太陽新天地已保持在一個合理穩(wěn)定的良性運營狀態(tài)。
“翰德東輝的使命就是把社會上的低效資產(chǎn)高效化，把其他債權(quán)人、司法處置、商戶租約這些復雜的關(guān)系梳理完，實現(xiàn)不良資產(chǎn)價值提升，最終釋放到市場上，以更好的價格和形態(tài)交給高效資產(chǎn)運營方。”王海寶說道。
完美退出
同時，與買家的洽談及項目退出工作也在緊鑼密鼓進行中。于2020年10月，太陽新天地項目開始進入推介、銷售階段。據(jù)悉，華潤、龍湖、中海、領(lǐng)展、印力等商業(yè)運營企業(yè)，都與翰德東輝有過接觸談判。
最終于2021年6月，翰德東輝成功以33億價格將項目出售予領(lǐng)展，實現(xiàn)投資退出。
作為亞洲市值最大的房地產(chǎn)投資信托基金，領(lǐng)展接手也讓市場對項目日后發(fā)展愈加看好。張煒向我們透露，之所以能在今年年中落地交易，一方面是因為疫情好轉(zhuǎn)，投資方的心理預期有所恢復；另一方面，領(lǐng)展盡調(diào)速度、推進交易較快，資金充裕度較高，對翰德東輝而言交易確定性比較強，因此經(jīng)過綜合性考量選擇跟領(lǐng)展達成交易。
從2019年初接觸項目至2021年中退出項目，兩年半時間里翰德東輝由債權(quán)端切入，將債權(quán)轉(zhuǎn)為物權(quán)再進行運營提升后出售，驗證了翰德東輝不良債權(quán)投資處置業(yè)務模式的可行性，并取得了一定的投資收益。
從太陽新天地這一典型案例及全鏈條業(yè)務模式，可窺見翰德東輝突出的債權(quán)處置能力能夠有效熨平投資風險，其后端項目底層價值提升能力和動態(tài)優(yōu)化退出策略，將防范化解金融風險與服務實體經(jīng)濟切實結(jié)合了起來，既盤活存量資產(chǎn)、提升效率，也為社會創(chuàng)造價值。
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