作者：尋瑕小姐姐

來源：尋瑕記（ID：xunxiajun）

#01

非標(biāo)民工轉(zhuǎn)型三寶

財富中心：

本周路演40場，涉及20個項目，包括一線熱點城市的地產(chǎn)股權(quán)項目，證券投資項目，PE及定增基金，債券基金及ABN項目...

風(fēng)控部門：

本周審查35個項目，其中地產(chǎn)股權(quán)模式17個，永續(xù)債模式2個，家族信托項目5個，標(biāo)準(zhǔn)化項目6個，證券投資項目4個，服務(wù)型信托1個...

信托經(jīng)理：

轉(zhuǎn)型喊了十多年，都沒動靜，非標(biāo)叫停兩個月，全面實現(xiàn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，分不清“標(biāo)，非標(biāo)，非非標(biāo)”沒關(guān)系，非非標(biāo)即將退出歷史舞臺，至于非標(biāo)是什么？我已經(jīng)忘了...

理財經(jīng)理：

沒有頭部房企的“四三二”項目（哪怕是套殼呢），少了城投平臺的信托貸款（哪怕是純信用呢），少了消費金融的新客專享（哪怕收益特別低呢），多了一堆浮動收益的地產(chǎn)項目，一堆陽光私募、量化對沖、指數(shù)增強、債券基金，大家的產(chǎn)品線越來越像了...

公司領(lǐng)導(dǎo)：

在監(jiān)管的引導(dǎo)和股東的關(guān)懷下，公司轉(zhuǎn)型成果喜人，積極服務(wù)實體經(jīng)濟，加速回歸本源業(yè)務(wù)，切實提高主動管理能力...

股東單位：

到年底，拿規(guī)模/利潤/增速/排名說話...

作為一個一直在轉(zhuǎn)型，一直在創(chuàng)新，一直頭破血流的非標(biāo)老司機，曾經(jīng)在一輪一輪的大水漫灌中，躺在豐厚利差的溫床里醉生夢死；曾經(jīng)在2015年的5000點大牛市，以“創(chuàng)新”之名落地了一批行業(yè)首單，然后被市場劈里啪啦一通打臉；經(jīng)歷過資產(chǎn)荒、資金荒的輪番碾壓，依舊未敢忘卻受托的初心，如今只能在夾縫中，祭出非標(biāo)民工轉(zhuǎn)型三寶：

權(quán)益，標(biāo)債、真股權(quán)。

從0508的非標(biāo)砍一半，到0618的融資類壓降，再到現(xiàn)在，短短不過三個月光景，產(chǎn)品線基本上看不到傳統(tǒng)非標(biāo)的影子，所有人都在模式改良、業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的道路上一路飛奔，原來言必及貸款、成本、抵押、擔(dān)保...現(xiàn)在盡是IRR、現(xiàn)金流、策略、配置...

新鮮的，豐富的，欣欣然，宛如從來沒有做過非標(biāo)。

#02

非標(biāo)，只剩下半條命了

6月18日，銀保監(jiān)會對多家信托公司進(jìn)行窗口指導(dǎo)，要求限期壓降通道類資產(chǎn)、壓降融資類資產(chǎn)、壓降風(fēng)險類資產(chǎn)“三大壓降”。

隨后，“三大壓降”有了更為明確的監(jiān)管要求：信托公司需在2019年12月31日規(guī)?；A(chǔ)上，對主動管理融資類業(yè)務(wù)壓降不低于20%的規(guī)模，2020年內(nèi)合計壓降1萬億融資類信托規(guī)模。

同業(yè)暴雷、監(jiān)管重壓、非標(biāo)受限、風(fēng)險出清，曾經(jīng)是銀行信貸重要補充的信托行業(yè)，曾經(jīng)是影子銀行生力軍的信托行業(yè)，曾經(jīng)是非標(biāo)正規(guī)軍的信托行業(yè)，仿佛已經(jīng)聽到了曲終人散的回響。

也許正如某信托大佬所說，非標(biāo)，只剩下半條命了。

監(jiān)管嚴(yán)控融資類信托與通道業(yè)務(wù)的決心空前，行業(yè)不良逐步暴雷出清，信托產(chǎn)品的募集難度進(jìn)一步加大，信托貸款持續(xù)負(fù)增長的勢頭延續(xù)。

7月份，信托貸款新增負(fù)1300億，是2019年以來的最大負(fù)增量，接近去杠桿巔峰時期的水平。

8月22日，2020中國財富論壇上，央行副行長范一飛披露，我國影子銀行規(guī)模較歷史峰值壓降16萬億元，行業(yè)亂象得到有效遏制，金融風(fēng)險明顯收斂。

過去的“金融創(chuàng)新”到頭來都是“資管亂象”，過去的“偽轉(zhuǎn)型”，都只為了“繞監(jiān)管”，鉆空子、搶規(guī)模、逆勢擴張的迂回之道，在大資管新規(guī)的四梁八柱打通之后難以為繼。

存量資產(chǎn)消解處置，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)重塑改造，客戶群體拓展升級，盡管資管新規(guī)在機構(gòu)的眾望所歸和銀行的哭爹喊娘中延長了過渡期，但延期不是無限續(xù)杯的萬用靈丹，轉(zhuǎn)型則是難以逆轉(zhuǎn)的歷史洪流。

#03

明天起，不再關(guān)心房價

如果說2020年上半年的房地產(chǎn)調(diào)控，呈現(xiàn)了疫情壓力下的寬松刺激，進(jìn)入八月，房企久違的政策友好期結(jié)束，監(jiān)管出手降溫房企融資。

“三條紅線”“四檔分類”“5%的有息負(fù)債年增速”，“三四五”堪稱房地產(chǎn)的資管新規(guī)，漸進(jìn)而深刻的改變著房地產(chǎn)行業(yè)的生態(tài)。

對于房企債務(wù)的管理，將以“三條紅線”為標(biāo)準(zhǔn)。具體為紅線1：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；紅線2：凈負(fù)債率大于100%；紅線3：現(xiàn)金短債比小于1倍。

根據(jù)“三條紅線”觸線情況不同，將房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四檔：三項指標(biāo)全部“踩線”，有息負(fù)債不得增加；兩項指標(biāo)“踩線”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%；一項指標(biāo)“踩線”，有息負(fù)債規(guī)模年增速可放寬至10%；若全部指標(biāo)符合監(jiān)管層要求，則有息負(fù)債規(guī)模年增速可放寬至15%。

8月20日，住建部、央行召開12家重點房企座談會，“紅線12強”分列紅、橙、黃、綠四檔前三甲，既有頭部優(yōu)等生，也有后進(jìn)壞小孩，均被要求9月底上交降檔方案，2021年1月1日期全行業(yè)鋪開。

六天以后，住建部約談了數(shù)個房價上漲過快的城市住建部門領(lǐng)導(dǎo)，多次上榜房價漲幅前十的沈陽、長春、成都、銀川、唐山、常州等城市在列。

別問，問就是房住不炒。

都說地產(chǎn)和金融是天生的情人，如今非標(biāo)已經(jīng)被打趴下，銀行信貸資金違規(guī)流入樓市的罰單一張接著一單，其他有息負(fù)債被“三四五”新規(guī)牢牢卡住增速，金融只能對地產(chǎn)說：

對不起，你要的杠桿我給不了，今后的路，你自己慢慢走。

從來嗅覺敏銳的許老板早早探知蕭蕭水寒，在年初刷屏的“七五折賣房+5K網(wǎng)賺”的流量模式之后，喊出了全國600個樓盤七折。

中報首現(xiàn)“營利雙降”的碧桂園以94%的回款率和3185萬平米的銷售面積穩(wěn)居行業(yè)第一，100%的利息資本化率也確保三道紅線無虞。

昔日“發(fā)債王”富力在與老王的世紀(jì)交易之后流年不利，連踩三道紅線，評級也遭下調(diào)。

多家“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高溢價”的閩系房企在這一場馬拉松中掉隊?！?000億談笑風(fēng)生”的泰禾如今靠萬科掌燈，“拿地飛虎隊”福晟則要依附著世茂過河。

超高額利潤的時代徹底過去，房地產(chǎn)供給側(cè)改革正式開啟。

一開始，是先漲價再降價的假打折真溢價；到后來，是競爭性的搶跑，賣自己的房讓別人無路可走；最后是斷臂求生，存量資產(chǎn)悉數(shù)上架，供并不蓋世無雙的白衣騎士挑挑揀揀。

行業(yè)格局進(jìn)入洗牌期，大的招安小的并吞，集中度陡峭拉升，全國9.6萬家房企有三分之二面臨融資受限，15-18年高舉高打借來的債，也到了密集到期疊加增量融資收緊的時刻。

地產(chǎn)金融兩兩相忘，昨日杠桿今日還。

還猶豫啥，賣房吧！

#04

影子銀行曲終人散

隨著P2P平臺從巔峰時期的5000多家降至28家，三方財富機構(gòu)代銷非標(biāo)產(chǎn)品面臨叫停，民間借貸利率比照LPR四倍劃定上限，曾經(jīng)存活于市場夾縫中的眾多“另類業(yè)務(wù)”也被波及，受到了直接而深遠(yuǎn)的影響。

比如，拿地保證金和前前融業(yè)務(wù)，比如，信用債的陪跑基金，比如，城市更新舊改的啟動資金，比如，房抵貸、信用卡分期、過橋擺賬等小貸和消金曾經(jīng)的暴利模式。

沒有黑天鵝還會有灰犀牛，沒有灰犀牛，還會有那只叫做LPR的蝴蝶。

固守著非標(biāo)和剛兌的成規(guī)，轉(zhuǎn)型的路只能一條路走到黑。而所有固化的東西，都會標(biāo)準(zhǔn)化，模板化，格式化，同質(zhì)化，最后被洶涌的后浪淘汰。

隨著專項債和城投債擴容、存量債務(wù)置換創(chuàng)設(shè)出了不止“四種寫法”；房地產(chǎn)“三四五”融資新規(guī)；通道業(yè)務(wù)逐步萎縮、政策性套利形同消亡，利差時代，也在漸行漸遠(yuǎn)中落幕。

在行業(yè)大變局的必然趨勢下，傳統(tǒng)非標(biāo)業(yè)務(wù)由融資類業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向權(quán)益類投資，由信貸擴張轉(zhuǎn)向價值投資，由私募融資轉(zhuǎn)向資產(chǎn)管理，由間接融資轉(zhuǎn)向直接融資，勢在必行。

不徹底斷了利差業(yè)務(wù)的念想，就無法正視轉(zhuǎn)型這一命定的課題。

市場的周期性劇變，監(jiān)管的推波助瀾，不確定性成為唯一的確定。穿透底層的投資邏輯，各類資產(chǎn)的組合能力，打破預(yù)期收益的觀念，容忍凈值化的波動，擁抱長短期風(fēng)險的變化，追尋資產(chǎn)管理的本源。

過去十年長長的資產(chǎn)雪坡，堆滿了一輪一輪貨幣寬松頂起的泡沫，中房美股的夢幻組合仿佛永遠(yuǎn)不會散伙，大印鈔機嵌套著小印鈔機，復(fù)制出了一個超長債務(wù)周期。

從印鈔票、印房子再到印股票的引擎轟隆切換，變革的底層代碼，從來都自上而下，然后再自下而上。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： 致漸行漸遠(yuǎn)的利差時代