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國企融資成本創(chuàng)今年新低,民企融資占比持續(xù)下降

丁祖昱評樓市 丁祖昱評樓市
2021-08-13 06:13 2705 0 0
全面降準(zhǔn)后,國資、民營房企的融資成本均有所松動,資金大量涌向風(fēng)險較低的國企,發(fā)債融資成本大幅下降。

作者:克而瑞資管

來源:丁祖昱評樓市(ID:dzypls)

2021年7月,受重點城市集中土拍“缺席”影響,土地市場整體成交冷淡,房企拿地投資規(guī)模環(huán)比下降超7成達(dá)72.3%,同比下降近7成,達(dá)67.7%。累計來看,截至7月底,今年前7個月房企累計拿地投資規(guī)模達(dá)2.86萬億,同比微漲3%。

融資方面,前7月,房企在海內(nèi)外發(fā)債累計融資總規(guī)模約合人民幣6271億元,較去年同比下降10%。

全面降準(zhǔn)后,國資、民營房企的融資成本均有所松動,資金大量涌向風(fēng)險較低的國企,發(fā)債融資成本大幅下降,7月發(fā)行債券票面利率較6月下調(diào)近80個基點,僅有3.45%,為今年最低。

與此同時,民營房企發(fā)債融資占比持續(xù)下降,上半年由去年的56.1%降至40.6%,7月進一步降至33.9%。在房企渠道融資持續(xù)收緊,降杠桿壓力持續(xù)下,房企融資限制仍然頗多。

01

7月房企拿地規(guī)模環(huán)比下降超7成

隨著6月底 22城集中供地首輪集中供地暫告段落,7月份投資力度下降,房企拿地投資規(guī)模環(huán)比同比都出現(xiàn)了下降,下降幅度分別為72.3%和67.7%。

圖:2017-2021年7月房企拿地投資規(guī)模(億元)

數(shù)據(jù)來源:CAIC

2021年7月拿地排行榜前三位的企業(yè)分別是碧桂園、萬科地產(chǎn)和保利發(fā)展。其中碧桂園在湖州、常州、宿遷等長三角三四線城市拿下多個地塊,不僅是碧桂園,今年包括保利、萬科、金地等龍頭房企也紛紛參與長三角區(qū)域三四線城市土拍,龍頭房企在長三角三四線城市下沉布局趨勢明顯。

圖:近一年房企拿地投資規(guī)模環(huán)比變化(億元)

數(shù)據(jù)來源:CAIC

據(jù)CAIC監(jiān)測,7月房企平均拿地溢價率約為19.8%,較上半年平均拿地溢價的16.5%有明顯提升,各類型房企拿地溢價均有所增長,其中,國企拿地溢價較上半年提升明顯,而民營房企在資金壓力下7月拿地溢價較上半年變化不大。

圖:7月房企拿地溢價具體數(shù)據(jù)

數(shù)據(jù)來源:CAIC

究其緣由,主要受重點城市土地集中出讓暫止影響,一些限價相對寬松的城市在本月成為成交主力,導(dǎo)致溢價率出現(xiàn)小幅回升,但整體來看,在南通、金華等熱點城市“強調(diào)控”的約束下,溢價率走勢仍是較為穩(wěn)定的,僅西安、大連、常州等個別城市溢價率水平較高,其余城市的土拍溢價率均保持在相對較低水平。

從企業(yè)性質(zhì)方面看,民企拿地投資勢頭連續(xù)回升,投資占比由一季度的48.3%上半年提升至49.1%,7月更是回升至53.7%。國企方面,7月拿地投資占比較上半年有小幅下降,40%為今年最低,在8、9月集中供地后有望有所恢復(fù)。

表:房企投資集中度表現(xiàn)

數(shù)據(jù)來源:CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)&CAIC投管云

02

境內(nèi)債券加權(quán)平均發(fā)行利率下探至3.68%

從融資情況來看,7月15日中國人民銀行下調(diào)金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。下調(diào)后,金融機構(gòu)加權(quán)平均存款準(zhǔn)備金率為8.9%。房企發(fā)債規(guī)模應(yīng)聲上漲。

7月房企境內(nèi)發(fā)債規(guī)模達(dá)630億元,環(huán)比上漲17.4%,同比下降22.6%。海外債方面,7月共發(fā)行274億元,環(huán)比上升6.4%,同比下降42%。7月房企總計發(fā)行債券905億元,環(huán)比上升14%,同比下降22.6%。截至7月底,房企在海內(nèi)外發(fā)債累計融資總規(guī)模約合人民幣6271億元,較去年同比下降10%。

圖:2017-2021年7月房企境內(nèi)發(fā)債規(guī)模(億元)

數(shù)據(jù)來源:CAIC

融資成本方面,受全面降準(zhǔn)影響,7月房企境內(nèi)債券加權(quán)平均發(fā)行利率下探至3.68%,近9個月以來最低點。海外債方面,7月房企海外債發(fā)行利率同樣有所下調(diào),海外債平均發(fā)行票面利率回調(diào)至5.68%。匯景控股發(fā)行2022年到期1.38億美元優(yōu)先票據(jù),票息高達(dá)12.5%,為7月發(fā)行利率榜之首。近2個月以來已有遠(yuǎn)洋、新城、龍光、上坤等多家房企成功在海外發(fā)行綠色債券,綠色金融或?qū)⒊蔀榉科笕谫Y的新風(fēng)口。

圖:2017-2021年7月房企海外債總額(億元人民幣)

數(shù)據(jù)來源:CAIC

圖:近9個月房企境內(nèi)及海外債總額(億元)&融資利率

數(shù)據(jù)來源:CAIC

03

國企融資成本破4創(chuàng)今年新低

7月,全面降準(zhǔn)后市場利率持續(xù)下行,國資、民營房企的融資成本均有所松動,其中國企收益明顯,發(fā)債融資成本大幅下降,7月國企發(fā)行債券票面利率較6月下調(diào)近80個基點,僅有3.45%,為今年最低。

表:加權(quán)平均融資利率(按票面利率)

數(shù)據(jù)來源:CAIC


從企業(yè)規(guī)模來看,國內(nèi)各梯隊房企境內(nèi)發(fā)債成本相差不大,均在5%上下,其中,TOP10和非TOP100房企發(fā)債成本最低,TOP10龍頭房企僅為3.21%,而非TOP100房企中可以成功發(fā)行債券的9成為國企背景,寬貨幣緊信用的態(tài)勢凸顯,資金仍有濃厚的避險情緒。海外債方面,以TOP50-100房企海外發(fā)債融資成本最高,對于這些國內(nèi)發(fā)債艱難的房企來說,出海高息發(fā)債也是一個不得已的選擇。

圖:今年7月TOP房企發(fā)行境內(nèi)及海外債情況

注:涉及海外債按1美元=6.4626人民幣、1港元=0.8313人民幣折算

數(shù)據(jù)來源:CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)&CAIC投管云 

具體企業(yè)表現(xiàn)來看,7月發(fā)債量最高的企業(yè)是華僑城,發(fā)行了20億元的中期票據(jù),年限3-5年,融資利率3.16-3.52%,以及發(fā)行了15億元的超短融資券。7月發(fā)行債券的企業(yè)有31家,發(fā)債企業(yè)個數(shù)比上月增加4家。而從發(fā)債年限來看,萬科、保利、越秀發(fā)行的公司債年限達(dá)到7年,時間最長。

04

民企發(fā)債融資占比持續(xù)走低

從融資集中度來看,民營房企發(fā)債融資占比持續(xù)下降。在企業(yè)性質(zhì)方面,民營房企融資占比,上半年由去年的56.1%降至40.6%,7月進一步降至33.9%。全面降準(zhǔn)后,“寬貨幣緊信用”的態(tài)勢日漸明顯,大量資金流向國企沖低國企發(fā)債利率。

表:2021年7月內(nèi)地房企融資集中度表現(xiàn)

注:涉及海外債按1美元=6.4626人民幣、1港元=0.8313人民幣折算

數(shù)據(jù)來源:CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)&CAIC投管云 

從債券期限來看,7月房企有41筆債券到期,金額共計630.13億元,環(huán)比上升22.4%,到期金額有較大攀升。其中,到期金額最高為萬科地產(chǎn)2018年發(fā)行的一筆30億元的中期票據(jù)和龍光集團2016年發(fā)行的一筆30億元的公司債。

提前關(guān)注到8月將有42筆債券到期,合計662.38億元,環(huán)比上升5.1%,房企償債壓力持續(xù)加大,單筆金額最高為融信中國2018年發(fā)行的一筆6.5億美元的境外優(yōu)先票據(jù)。

2021年至今,中央和地方調(diào)控政策整體偏緊,隨著房企融資“三道紅線”的持續(xù)發(fā)力,各大房企的有息負(fù)債規(guī)模也將出現(xiàn)一定的下降,房企降杠桿已成常態(tài)。在這樣的背景下,房企拿地投資行為也受到了全面的約束,在這其中,尤其是民營房企受制于監(jiān)管高壓政策和對其經(jīng)營風(fēng)險的擔(dān)憂,融資也將更加的艱難。

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“丁祖昱評樓市”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

原標(biāo)題: 國企融資成本創(chuàng)今年新低,民企融資占比持續(xù)下降

丁祖昱評樓市

大數(shù)據(jù)變革房地產(chǎn)。用專業(yè)數(shù)據(jù)和靠譜分析讀懂中國樓市。我是丁祖昱,歡迎關(guān)注,愿與大家一起分享房地產(chǎn)市場新鮮熱辣精準(zhǔn)的解讀與資訊。讓我們預(yù)見行業(yè)趨勢!

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    蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學(xué)會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風(fēng)險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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    劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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