作者：克而瑞研究中心

來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

01

三季度融資規(guī)模創(chuàng)2018年以來新低

在房地產貸款集中度管理制度的影響下，房企的銀行貸款融資增速持續(xù)走低。銀保監(jiān)會公布的數據顯示，截至7月末，銀行業(yè)房地產貸款余額同比增長8.7%，增速創(chuàng)8年新低，低于其他各項貸款增速3個百分點；此外，根據央行公布的數據，2021年二季度末房地產開發(fā)貸余額12.3萬億元，同比增速2.8%，增速同樣也是近10年來的新低。

開發(fā)貸增速的下滑也一定程度上影響了房地產的投資額，根據國家統(tǒng)計局數據，全國房地產1-8月的投資額累計同比增長了10.9%，增速為今年以來的最低值，其中8月單月的投資額同比僅增長了0.3%。

圖：2016-2021H1

全國房地產開發(fā)貸款余額（單位：億元）

據不完全統(tǒng)計，2021年三季度100家典型房企的融資額為2872億元，同比下降38%，環(huán)比下降24%，融資額創(chuàng)2018年以來的最低水平。從2021年各個季度的融資表現來看，呈現直線下降的趨勢。今年以來融資政策持續(xù)保持收緊，房企融資受限；與此同時，三條紅線進一步推動企業(yè)降杠桿，企業(yè)債務償還力度加大，部分房企動用自有現金償還到期債務，導致2021年上半年多數房企的籌資性現金流凈額呈負，新增融資額持續(xù)下降。

圖：2018年-2021年

三季度房企季度融資情況（單位：億元）

備注：1、外幣融資統(tǒng)一按融資當月月末匯率換算為人民幣，監(jiān)測數據不含開發(fā)貸和一般銀行貸款；

2、如沒有特殊說明，本文所有的2021年三季度融資數據統(tǒng)計均截止至2021年9月24日。

從各個企業(yè)表現來看，僅有38%的房企三季度融資規(guī)模有所增加，規(guī)模減少的房企中有約64%的企業(yè)同比降幅超過50%。從梯隊上來看，四個規(guī)模梯隊的房企三季度的融資量均呈現同比下降，其中TOP11-30和TOP31-50的房企下降幅度最大，幾乎腰斬，分別同比下降49.81%和49.91%至860.52億元和476.85億元，而TOP10規(guī)模的房企融資規(guī)模下降幅度為8.66%，降幅最小，在該梯隊中部分財務狀況相對優(yōu)秀的房企發(fā)揮自身的優(yōu)勢，融資增長保持穩(wěn)定，融資態(tài)度相對積極。

圖：2021年第三季度

各梯隊房企融資規(guī)模變化（單位：億元）

02

三季度境外融資成本受市場波動影響上升

從融資結構來看，2021年前9月，境內債權融資占比為50%，同比下降了3個百分點，境外債權融資占比為28%，同比微增1個百分點，資產證券化融資占比則同比增長了7個百分點至22%。分季度來看，第三季度境內債權融資占比最大，同比下降了3個百分點至54%，環(huán)比上升了6個百分點；而境外債權融資占比為24%，同比下降了2個百分點，環(huán)比下降了3個百分點，三季度美元債市場波動較大，房企沒有融資窗口期，房企進行境外融資較為謹慎。

2021年第三季度，房企境內債權融資額為1560.58億元，同比下降41%，環(huán)比下降13%；境外債權融資703.28億元，同比下降41%，環(huán)比下降31%；在永續(xù)債方面，三季度無企業(yè)發(fā)行永續(xù)債；股權融資方面，發(fā)行的企業(yè)較少，僅有保利置業(yè)進行以股代息發(fā)行的的1.07億港元再融資；在資產證券化融資方面，供應鏈資產證券化持續(xù)扮演房企重要的融資補充手段，三季度融資額為607.45億元，同比上升4%，環(huán)比下降35%。

圖：2018-2021年9月100家

重點房企季度融資方式比例

從企業(yè)的債券類融資成本來看，2021年前9月的新增債券類融資成本5.36%，較2020年全年下降0.71個百分點，其中境外債券融資成本6.92%，較2020年全年下降0.91個百分點，境內債券融資成本4.19%，較2020年全年下降0.24個百分點。

一方面，TOP10房企碧桂園、保利、招商蛇口、萬科等融資成本相對較低的龍頭企業(yè)發(fā)行了數量較多的境內債，導致今年TOP10房企境內融資成本下降了1.69個百分點；TOP31-50的房企中首開、遠洋、越秀發(fā)行了數額較大的債券，使得該梯隊房企融資成本下降1.01個百分點。值得注意的是，房企境外發(fā)債成本分化持續(xù)，低成本的企業(yè)如中海、遠洋等房企利率不到3%，而部分成本較高的房企則達到了12.5%。

表：2017-2021年9月房企境內外債券融資成本

單月來看，2021年前9月房企單月的融資成本走勢相對平緩，到9月有所“翹尾”。三條紅線以來，整體的融資環(huán)境維持收緊的態(tài)勢，境內融資成本方面穩(wěn)中有降，但境外發(fā)債方面，6月以來，融資成本有上升的趨勢，主要由于境外的市場較為波動，地產美元債二級市場下跌導致一級市場認購波動較大，成本上行。

圖：2019-2021年9月房企單月融資成本情況

03

債務違約已蔓延至頭部房企

2021年以來房企債務違約事件頻現，同時爆發(fā)危機的企業(yè)規(guī)模越來越大，已蔓延至行業(yè)頭部房企，截至目前債務違約房企名單有中國恒大、華夏幸福、藍光發(fā)展、協信遠創(chuàng)、泰禾、中國泛海、北大資源、陽光100中國、新力控股、花樣年等等。

其中，華夏幸福截止2021年9月4日累計未能如期償還債務本息合計 878.99 億元，藍光發(fā)展截止2021 年 9 月 24 日累計到期未能償還的債務本息金額合計 215.07 億元，泰禾截至 2021 年 7 月 30 日已到期未歸還借款金額為 436.93 億元。

9月30日，新力控股公告，未能于相關到期日或之前就兩項境內融資安排于2021年9月18日支付應付利息合共人民幣3874萬元；10月4日晚間，花樣年公告稱，未能在10月4日如期支付2021年票據的剩余本金約2.05億美元

當前他們正積極通過轉讓項目處置資產等方式進行現金回流，如華夏幸福6月份將深圳城市更新公司賣給了深圳鵬瑞地產，7月27日出讓南京江寧項目給萬科，7月28日又將北京豐臺項目的股權進行轉讓；藍光發(fā)展為了應對債務違約問題，將藍光嘉寶87.4%的股權出讓給碧桂園服務，同時今年已經陸續(xù)出售了30多個項目。

除此之外，新力試圖放售全國項目換現金，來自新力控股集團的內部人士透露，公司正在尋求出售項目，以換取現金，全國范圍的項目均在出售之列；雅居樂則決定終止雅城分拆及上市。

值得注意的是，房企債務違約中涉及債券市場，從而持續(xù)引發(fā)資本市場對地產債的擔憂。2021年違約債券不論從數量還是金額來看，均遠超去年同期水平，截止9月27日今年房企累計違約債券只數達到39只，較2020年增長25只，累計金額達到467.50億元，較2020年增長159%。其中，華夏幸福債券違約金額達到183億元，藍光發(fā)展也達到了116億元。

圖：2018年-2021年房地產行業(yè)房企債券違約金額

04

房企仍存在較大的債務償還壓力

展望四季度，預計維持當前的融資政策，同時在降杠桿主基調不變的情況下，大部分房企會更加謹慎投資，房企融資量或將持續(xù)維持低位。2021年四季度房企的整體到期債券為1082億元，同比減少7%，環(huán)比減少19%，雖償債壓力有所緩解，但仍屬于歷史較高位，同時2022年上半年房企到期債券3671億元，償債壓力持續(xù)。

與此同時，當前房企債務違約問題頻發(fā)，雖然當前許多房企在三條紅線的轉檔方面有了較大的進步，但仍有部分企業(yè)的“三條紅線”指標的優(yōu)化是通過將顯性債務轉為隱性債務，房企實際債務的償還問題壓力仍在，未來仍應警惕該部分債務的償還風險。

9月27日，中國人民銀行消息稱，貨幣政策委員會2021年第三季度例會于9月24日召開，會議提出要維護房地產市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權益。由此來看，按揭貸款可能邊際放松，有利于房企加速銷售回款。但未來房企融資環(huán)境仍將保持收緊的態(tài)勢，房企融資將會更難，與此同時，境外市場的波動促使更多的房企需要動用在手現金進行債務償還，對房企經營性現金流的壓力也不容小覷，房企仍需緊抓銷售回款。

我們認為，未來房企應積極拓展更加多元化的融資渠道，優(yōu)化債務結構，提升債務安全邊界。在政策方面，當前國家加大對租賃住房以及REITs的支持力度，或將成為房企融資突破的新方向。同時，企業(yè)運營方面應持續(xù)優(yōu)化組織架構，持續(xù)推動區(qū)域深耕，提質降費，持續(xù)提高運營能力，加快銷售端現金回流。

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原標題： 加油2021丨融資篇：部分房企債券違約頻出，未來還會更多