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作者：地產(chǎn)并購?fù)度谫Y部
編者按：
自2000年以來，中國房地產(chǎn)行業(yè)進入快速發(fā)展的階段，隨著城市化和房地產(chǎn)開發(fā)項目的擴張，一、二線城市供地面積已經(jīng)在大幅減少。過去通過傳統(tǒng)招拍掛等公開市場拿地的方式，已經(jīng)漸漸轉(zhuǎn)變?yōu)橥ㄟ^土地二級市場進行土地資源再流轉(zhuǎn)。目前，股權(quán)并購或地產(chǎn)并購方式獲得優(yōu)質(zhì)土地資源，已經(jīng)成為大型房地產(chǎn)增加土地儲備、擴大開發(fā)規(guī)模的重要途徑。由于房地產(chǎn)并購項目的交易金額巨大，項目轉(zhuǎn)讓稅負較高，因此在設(shè)計和實施項目交易方案之前，除考慮項目本身固有風險外，還需慎重考慮交易過程中的涉稅成本及涉稅風險。
本文擬就房地產(chǎn)并購項目下的納稅成本、不同交易模式下的稅負對比，以及項目交易過程中的涉稅風險等問題進行探討分析。
（一）所得稅
1.企業(yè)所得稅
根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》規(guī)定，企業(yè)所得稅率為25%。企業(yè)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)，該項資產(chǎn)的凈值，準予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。
通常情況下，不論是股權(quán)并購還是資產(chǎn)并購項目，都是按照一般性稅務(wù)處理方式計算的。但是，兩者均屬于財稅2009[59]號文規(guī)定的企業(yè)重組的情形，在特定條件下（參考財稅〔2014〕109號），交易各方對其交易中的股權(quán)支付部分，可以選擇適用的特殊性稅務(wù)處理。即，交易中股權(quán)支付部分，暫不確認轉(zhuǎn)讓所得或損失。
2.個人所得稅
根據(jù)《中華人民共和國個人所得稅法》第三條規(guī)定，財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，適用比例稅率，稅率為百分之二十。第六條規(guī)定，財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的應(yīng)納稅所得額，以轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用的余額，為應(yīng)納稅所得額。故，個人股東通過行使股東權(quán)利，由轉(zhuǎn)讓方直接轉(zhuǎn)讓目標房地產(chǎn)，則由轉(zhuǎn)讓方核繳企業(yè)所得稅，而不涉及個人所得稅。若通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓目標房地產(chǎn)，則需經(jīng)稅務(wù)部門核繳個人所得稅。
3.計算標準
資產(chǎn)并購項目中，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入并入當期企業(yè)應(yīng)納稅所得額計算企業(yè)所得稅。
股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得稅=（股權(quán)轉(zhuǎn)讓價-股權(quán)成本價）*所得稅率（20%/25%）
股權(quán)轉(zhuǎn)讓成本分兩類：一是轉(zhuǎn)讓方股東為初始登記股東，即股東對目標公司的實繳出資和實際投入資本；二是轉(zhuǎn)讓方股東通過受讓取得的目標公司股權(quán)，即對應(yīng)受讓股權(quán)的價款加上受讓后實際投入成本。
（二）增值稅及附加
根據(jù)國家稅務(wù)總局2016年18號文，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法計稅，按照取得全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。
根據(jù)國家稅務(wù)總局2016年14號文規(guī)定，除房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目外，其他納稅人轉(zhuǎn)讓需區(qū)分新/老項目以及自建/非自建的不動產(chǎn)幾種情況分別計算：
1.2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)
適用簡易計稅法，以全部價款和價外費用為銷售額，適用5%的征收率。適用一般計稅方法的，以全部價款和價外費用為銷售額，適用11%的稅率計算。2016年5月1日后的自建不動產(chǎn)適用一般計稅方法。
2.2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)
適用簡易計稅法，以全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%征收應(yīng)納稅額。適用一般計稅法的，以全部價款和價外費用為銷售額，適用11%的稅率計算。轉(zhuǎn)讓2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)適用一般計稅方法。
（三）土地增值稅
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，計算增值額可扣除的項目包括：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（2）開發(fā)土地的成本、費用；（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目。
一般情況下，公司進行股權(quán)轉(zhuǎn)讓，不涉及土地使用權(quán)權(quán)屬登記變更的，稅務(wù)局不征收土地增值稅，但在實踐中因《國家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù)》（國稅函〔2000〕687號），部分地區(qū)稅務(wù)機關(guān)存在在股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易中將其實質(zhì)認定為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，從而征收土地增值稅的情形。
（四）印花稅
根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)屬于應(yīng)納稅憑證。在《國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干具體問題的解釋和規(guī)定的通知（國稅發(fā)[1991]155號）》中明確了經(jīng)政府管理機關(guān)登記注冊的動產(chǎn)、不動產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移所立的書據(jù)，以及企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所立的書據(jù)均屬于征稅范圍；印花稅計算標準為交易合同價格的萬分之五。
（五）契稅
根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》規(guī)定，契稅稅率為3-5%；契稅的計稅依據(jù)為：（1）國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價格；（2）土地使用權(quán)贈與、房屋贈予，由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定；（3）土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格差額。
《財政部稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)支持企業(yè)事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的通知》（財稅〔2018〕17號）規(guī)定，“九、公司股權(quán)(股份)轉(zhuǎn)讓在股權(quán)(股份)轉(zhuǎn)讓中，單位、個人承受公司股權(quán)(股份)，公司土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。”
根據(jù)以上地產(chǎn)項目中所涉的各類稅種的概念和納稅標準對比分析，針對于股權(quán)并購及資產(chǎn)并購的兩種交易模式，我們可以對收購方和被收購方在項目實施中應(yīng)繳稅費情況進行大致對比和分析：
（一）收購方
稅種 | 股權(quán)轉(zhuǎn)讓 | 房地產(chǎn)直接轉(zhuǎn)讓 | ||
是否適用 | 計稅標準 | 是否適用 | 計稅標準 | |
企業(yè)所得稅/個人所得稅 | × | × | × | × |
增值稅 | × | × | × | × |
土地增值稅 | × | × | × | × |
印花稅 | √ | 萬分之五 | √ | 萬分之五 |
契稅 | × | × | √ | 3%—5% |
（二）被收購方
稅種 | 股權(quán)轉(zhuǎn)讓 | 房地產(chǎn)直接轉(zhuǎn)讓 | ||
是否適用 | 計稅標準 | 是否適用 | 計稅標準 | |
企業(yè)所得稅/個人所得稅 | √ | 25%/20% | √ | 并入當期企業(yè)應(yīng)納稅所得額 |
增值稅 | × | × | √ | 5%/11% |
土地增值稅 | × | × | √ | 累進稅率 |
印花稅 | √ | 萬分之五 | √ | 萬分之五 |
契稅 | × | × | × | × |
由以上對比分析可以看出，相較于直接進行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，以股權(quán)收購的方式取得房地產(chǎn)，所涉稅種較少、稅務(wù)成本通常較低。
（一）股權(quán)轉(zhuǎn)讓中土地增值稅稅費轉(zhuǎn)嫁的陷阱
根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第二條，“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當依照本條例繳納土地增值稅”。原則上股權(quán)收購過程中是不征收土地增值稅，因此股權(quán)收購的成本不能作為土地增值稅的扣除金額。若未來收購方在收購股權(quán)后，以資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的形式進行出售，則需根據(jù)土地或房產(chǎn)的歷史成本計算扣除的金額，而這種歷史成本往往遠低于股權(quán)收購的成本，在此種情況下，相當于收購過程中一并承擔了原轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當承擔的部分土地增值稅額。
舉例而言，某A公司以5.8億元收購B公司股權(quán)，B公司名下房地產(chǎn)歷史成本為2億元。A公司收購?fù)瓿珊?，通過B公司以7億元價格出售B公司名下的全部房產(chǎn)，此時，A公司計算應(yīng)繳土地增值稅時，是以歷史成本2億元為基數(shù)扣除而非股權(quán)收購成本5.8億元。綜合計算后，若股權(quán)收購成本加上收購?fù)瓿珊筚Y產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的稅務(wù)成本高于初始收購時資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓成本，不考慮其他因素，則選擇股權(quán)轉(zhuǎn)讓相比資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓在交易價格上顯然是“吃虧”了。
（二）以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù)》（國稅函〔2000〕687號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅相關(guān)政策問題的批復(fù)》（國稅函[2009]387號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于天津泰達恒生轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)土地增值稅征繳問題的批復(fù)》（國稅函〔2011〕415號）等文件，存在認定“以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物”，從而應(yīng)當按照土地增值稅的相關(guān)規(guī)定征稅的情形。因各地稅務(wù)機關(guān)關(guān)于上述批復(fù)及認定的執(zhí)行情況并不統(tǒng)一 ，為了避免存在被認定征稅的風險，筆者參考前述稅務(wù)總局批復(fù)及相關(guān)案例案例，總結(jié)股權(quán)轉(zhuǎn)讓被認定征收增值稅的情況一般參考以下幾個要素：
（1）一次性轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)；
（2）股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格等于房地產(chǎn)評估值或以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物；
（3）股權(quán)受讓后，公司停止實際業(yè)務(wù)經(jīng)營，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)。
因此，針對實踐中存在的可能征收土地增值稅的情況，在交易過程中，可以通過分次轉(zhuǎn)讓股權(quán)、通過多個主體受讓股權(quán)等方式適當調(diào)整交易結(jié)構(gòu)安排，以避免增加稅費的風險。
END
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劉波：為睿資產(chǎn)創(chuàng)始人、上海瀛東律師事務(wù)所權(quán)益高級合伙人（某直轄市區(qū)法院原法官）、上海瀛東律師事務(wù)所地產(chǎn)并購?fù)度谫Y部部門主任、為安控股創(chuàng)始合伙人、上海金融信息行業(yè)協(xié)會不良資產(chǎn)信息應(yīng)用專委會發(fā)起人、秘書長。
王怡萱：為睿資產(chǎn)地產(chǎn)并購?fù)度谫Y部團隊律師。擅長公司法律事務(wù)、金融法律事務(wù)及企業(yè)改制、清算、重組等業(yè)務(wù)。執(zhí)業(yè)以來，為多家公司提供融資并購、新三板掛牌、企業(yè)改制等法律服務(wù)，具有豐富的理論知識和實踐經(jīng)驗。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
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