法治揚(yáng)帆 
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來源：法治揚(yáng)帆（ID：fazhiyangfan）
裁判要旨
1.以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押。
2.同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款，若抵押權(quán)均已登記，按照登記的先后順序清償。
案號(hào)：
(2019)陜民終995號(hào)
審理法院：
陜西省高級(jí)人民法院
爭議焦點(diǎn)：
經(jīng)發(fā)公司主張對(duì)案涉的抵押房產(chǎn)所占范圍內(nèi)的土地使用權(quán)享有抵押權(quán)并優(yōu)先受償能否成立？
案情簡介
2015年12月11日，寧夏銀行西安分行與華江公司簽訂《授信額度協(xié)議》，約定寧夏銀行西安分行向華江公司提供授信額度人民幣5000萬元整。經(jīng)發(fā)公司等人提供最高額保證擔(dān)保，并約定若華江公司未能按時(shí)還款導(dǎo)致經(jīng)發(fā)公司承擔(dān)保證責(zé)任，經(jīng)發(fā)公司有權(quán)向華江公司在一定范圍內(nèi)追償。
同日，寧夏銀行西安分行與經(jīng)發(fā)公司簽訂《最高額保證合同》，約定經(jīng)發(fā)公司為全部債權(quán)在最高債權(quán)余額1000萬元內(nèi)提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。
經(jīng)發(fā)公司又與星王公司簽訂《反擔(dān)保抵押合同》，約定星王公司在1000萬元內(nèi)提供抵押反擔(dān)保，并將星王公司所有的27幢不動(dòng)產(chǎn)辦理抵押登記。
經(jīng)查，該抵押房產(chǎn)所涉的土地在星王公司為經(jīng)發(fā)公司辦理抵押前已作了抵押登記，抵押權(quán)人為長安銀行絲綢之路支行。
陜西高院認(rèn)為：
根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十二條規(guī)定“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押?！?，經(jīng)發(fā)公司享有案涉土地使用權(quán)的抵押權(quán)。
按照《物權(quán)法》第一百九十九條規(guī)定：“同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款依照下列規(guī)定清償：（一）抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；（二）抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償；（三）抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。”。
上訴人經(jīng)發(fā)公司的抵押權(quán)登記晚于長安銀行絲綢之路支行，故上訴人清償順序在長安銀行之后。一審判決對(duì)此未予支持屬適用法律不當(dāng)，應(yīng)予糾正。
裁判結(jié)果
西安中院作出（2019）陜01民初1146號(hào)一審判決：
一、華江公司向經(jīng)發(fā)公司償還代償款11899001.04元；
二、華江公司向經(jīng)發(fā)公司支付代償款利息；
三、華江公司向經(jīng)發(fā)公司支付違約金1000000元；
四、華江公司向經(jīng)發(fā)公司支付律師代理費(fèi)400000元；
五、華江公司逾期不清償上述債務(wù)，經(jīng)發(fā)公司有權(quán)以星王公司提供的抵押物房產(chǎn)拍賣、變賣所得價(jià)款優(yōu)先受償；
六、被告王應(yīng)虎、王輝對(duì)上述第一、二、三、四項(xiàng)華江公司應(yīng)付債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。星王公司、王應(yīng)虎、王輝承擔(dān)責(zé)任后有權(quán)向華江公司追償；
七、駁回原告其余訴訟請(qǐng)求。
陜西高院作出(2019)陜民終995號(hào)二審判決：
一、維持西安市中級(jí)人民法院（2019）陜01民初1146號(hào)民事判決第一、二、三、六項(xiàng)；
二、撤銷第七項(xiàng)；
三、變更第四項(xiàng)為：華江公司向西安經(jīng)發(fā)融資擔(dān)保有限公司支付律師代理費(fèi)400000元、執(zhí)行費(fèi)40935.29元；
四、變更第五項(xiàng)為：經(jīng)發(fā)公司對(duì)星王公司所有的5幢房產(chǎn)及所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)拍賣、變賣所得價(jià)款次于長安銀行絲綢之路支行優(yōu)先受償。
律師觀點(diǎn)
1. 在房、地分別抵押，兩個(gè)抵押權(quán)產(chǎn)生沖突的情形下，如何確定抵押權(quán)清償順序，實(shí)踐中一直存在爭議?，F(xiàn)《全國法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第61條明確了房、地分別抵押，即建設(shè)用地使用權(quán)抵押給一個(gè)債權(quán)人，而其上的建筑物又抵押給另一個(gè)人的情況下，可能產(chǎn)生兩個(gè)抵押權(quán)的沖突問題?；凇胺康匾惑w”規(guī)則，此時(shí)應(yīng)當(dāng)將建筑物和建設(shè)用地使用權(quán)視為同一財(cái)產(chǎn)。本案例中二審判決正確理解適用了該規(guī)定，具有典型意義和參考價(jià)值。
2. 在辦理抵押登記時(shí)，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)及時(shí)、全面地查詢抵押房產(chǎn)及土地的擔(dān)保情況，避免陷入上述案例中經(jīng)發(fā)公司的困境。
3. 應(yīng)予注意的是建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。就該建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但該建設(shè)用地使用權(quán)的抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償處分新增建筑物所得的價(jià)款。
相關(guān)法條：
注：《民法典》已于2021年1月1日施行，原《物權(quán)法》已廢止，相應(yīng)規(guī)則已并入《民法典》“物權(quán)編”。
《民法典》第三百九十七條：以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依據(jù)前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押。
第四百一十四條：同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款依照下列規(guī)定清償：
（一）抵押權(quán)已經(jīng)登記的，按照登記的時(shí)間先后確定清償順序；
（二）抵押權(quán)已經(jīng)登記的先于未登記的受償；
（三）抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。
其他可以登記的擔(dān)保物權(quán)，清償順序參照適用前款規(guī)定。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 六巡典型案例：房產(chǎn)與土地分別抵押，抵押權(quán)沖突時(shí)清償順序的確定規(guī)則
