從2016年到現(xiàn)在，身邊從事地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)的私募機構(gòu)、P2P、金控平臺、投資公司以及小貸、擔(dān)保、保理、融資租賃公司等地產(chǎn)投資機構(gòu)死的死、散的散，留在市場上繼續(xù)操作業(yè)務(wù)的已越來越少。很多人問，到底什么樣的地產(chǎn)投資機構(gòu)才能真正適應(yīng)市場需求，從這幾年的市場洗牌來看，我們覺得主要是以下兩類：

截至當(dāng)前，市面上還能做地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)的機構(gòu)中，基本上都有房地產(chǎn)開發(fā)背景的股東或者有關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊，這類機構(gòu)即便遇到本息或本金收益的退出難問題，也有能力自己消化項目，因此在地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)領(lǐng)域有很強的伸縮空間。同樣的，因為我們西政擅長的領(lǐng)域是城市更新，因此在城市更新項目的前融遇到退出問題時，我們還是有騰挪的余地，而對于普通招拍掛項目的前融退出困境，我們則更多的是通過對賭條件設(shè)置的強制拖售權(quán)來處理，實在無奈的情況下才會交由關(guān)聯(lián)方或合作方接手。

從2016到2017年，跟地產(chǎn)相關(guān)的私募機構(gòu)、金控平臺、金交所的地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)都如火如荼，最根本的原因還是房地產(chǎn)行業(yè)處于上行階段，房產(chǎn)的價格上漲能支撐投資人的收益要求，而一旦進入滯漲期或者下行期，底層資產(chǎn)根本無法支撐投資人的收益要求，因此融資產(chǎn)品遲早都會爆雷。舉個簡單的例子，一支不動產(chǎn)基金收購一棟商業(yè)物業(yè)，因經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場下行，基金存續(xù)期間租金收入僅能勉強維持日常運營支出，若基金退出階段的物業(yè)價值相比基金進入時基本沒有升值甚至已貶值，那基金的投資收益肯定會落空，如果是處置變現(xiàn)，則本金都不一定能被覆蓋。

我們注意到，不管是私募、小貸還是其他類型的機構(gòu)，要么是募集資金的來源有足夠優(yōu)勢的，要么是自有資金實力充足的，只要地產(chǎn)投資的邏輯以及風(fēng)控掌握地足夠到位，在地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)方面也能保持長足的發(fā)展。比如一些私募機構(gòu)，只認強監(jiān)管、強兜底，做的項目不求數(shù)量，只求項目的質(zhì)量和投資的安全，因此很少產(chǎn)品爆雷的問題；再比如一些小貸等機構(gòu)，投資的準入要求設(shè)得比較高，對抵押物的變現(xiàn)能力要求很高，抵押率卻設(shè)得很低，因此也不會面臨太多的風(fēng)險。

自從越來越多的同行倒下后，我們越來越覺得，對于一家真正的有生命力的、積極進取的地產(chǎn)投資機構(gòu)來說，“做大做強不如做久”，只要能堅守這個原則，穩(wěn)中求進，任何時候都能穿越周期。

我們統(tǒng)計了很多同行的業(yè)務(wù)動向，發(fā)現(xiàn)情況并不樂觀，以下先看看一些機構(gòu)反饋的情況：

1. 不少地產(chǎn)投資機構(gòu)轉(zhuǎn)向了創(chuàng)投領(lǐng)域，不過卻發(fā)現(xiàn)創(chuàng)投行業(yè)的投資基本上都集中在頭部機構(gòu)，普通機構(gòu)根本就搶不到好的項目，能拿到的項目也因為長周期和收益的不確定性讓人望而生畏；還有一些機構(gòu)轉(zhuǎn)向了二級市場（比如私募證券），真正進去后卻發(fā)現(xiàn)比房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險還大。

2. 民營房企因銷售難、融資難失去拿地能力后，部分頭部地產(chǎn)私募機構(gòu)積極地嘗試國央企的地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)，但卻發(fā)現(xiàn)國央企提供的增信措施都非常弱，募集端的投資人接受度非常有限，另外國央企對非標融資的成本接受度還非常有限。除此之外，國央企與民營房企合作開發(fā)項目的融資層面，上述問題也同樣存在。

3. 一些地產(chǎn)投資機構(gòu)將投向轉(zhuǎn)到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)后（比如對產(chǎn)業(yè)園的投資），發(fā)現(xiàn)落地效果遠不如住宅類快周轉(zhuǎn)產(chǎn)品的投資，一方面是周期過長，另一方面是好項目真的非常難找。

除上述投向的調(diào)整外，不少地產(chǎn)投資機構(gòu)還在嘗試政府平臺、學(xué)校、基建、不良等領(lǐng)域的投資，但事實證明，以上的投向都遠不如住宅地產(chǎn)類項目來得快捷和實在。

這幾個月以來，很多同行都問到我們明年的地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)怎么去做。其實目前的方向還很難看清，因為形勢并不明朗，大家也都還在觀望。因為市場層面預(yù)計要明年6月份才會到達底部，我們目前甚至已更加偏好短期的純債業(yè)務(wù)，對常規(guī)的1年期左右的地產(chǎn)前融業(yè)務(wù)則慎之又慎。簡單來說，開發(fā)商怕拿錯地，我們更怕投錯開發(fā)商或者投錯項目。房地產(chǎn)行業(yè)進入“低增長、低利潤、低預(yù)期、低容錯”的時代后，大家都得更加珍惜自己的羽毛，不然還真不知道誰會死在前面。

當(dāng)然，就2022年的業(yè)務(wù)策略而言，我們覺得地方性的穩(wěn)健型龍頭房企肯定是今后要關(guān)注的重點，這類房企在第二、第三批集中供地過程中的拿地也格外搶眼。我們認為，在針對高杠桿、高負債房企的市場出清過程中，地方性穩(wěn)健型房企一定能更快地搶占當(dāng)?shù)厥袌龇蓊~，因為這類房企杠桿不高、風(fēng)格穩(wěn)健、拿地眼光更好，相比一些天花亂墜的百強房企也更容易讓我們看懂，因此投資層面的安全邊際更高。至于項目準入方面，今后能操作前融的項目大原則上必須得為現(xiàn)金流好的項目，比如我們目前比較偏好的就是位置好、地價低、銷售去化預(yù)計較為樂觀的住宅用地類項目，不過也要重點關(guān)注交易對手（開發(fā)商）的產(chǎn)品能力和管理能力的問題，畢竟一個項目幾年下來開發(fā)商就賺那么幾個點的利潤，產(chǎn)品和管理能力跟不上的話，項目一旦做砸，我們前融資金分分鐘還是逃不過被套的結(jié)局。

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