作者：楊曉懌

來源：楊老師的基建課堂（ID：msyangteacher）

據(jù)新聞報道，上海市為廣泛吸引社會力量參與上海舊改，加快舊改資金平衡，共同推進城市可持續(xù)更新和發(fā)展，于6月3日成立上海城市更新基金。基金總規(guī)模為800億元，將定向用于投資舊區(qū)改造和城市更新項目，促進上海城市功能優(yōu)化、民生保障、品質提升和風貌保護。

并且，基金由上海市國資委下屬的上海地產(chǎn)集團牽頭，與招商蛇口、中交集團、萬科集團、國壽投資、保利發(fā)展、中國太保、中保投資簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。

這意味著城市更新除了政策性銀行的介入（點此查看《42億！國開行城市更新貸款來了》）外又進入新一篇章，投融資模式也將更為豐富。

隨著最早一批建設、投入使用的城市核心區(qū)出現(xiàn)了普遍性的基礎設施陳舊、城市功能落后以及生態(tài)環(huán)境不達標，城市更新的概念就逐漸開始走入現(xiàn)實，并在多個超大城市、省會城市進行試點。

不過，由于政策框架、區(qū)域規(guī)劃、征拆手續(xù)、運作模式等方面未能理順，過去幾年的城市更新一直停留在“概念”而非成為具體項目與應用模式；直到2020年開始的一系列制度改革，才終于讓城市更新模式逐漸成熟，開始在全國進行推廣。

因此，我們可以明顯看到，近期各地的城市更新項目明顯增多；如福州市與濟南市出臺了城市更新管理辦法、重慶市的城市更新項目獲得國開行貸款授信，以及今天上海市成立城市更新基金。隨著落地項目的增多，實施模式與項目經(jīng)驗也將逐漸推廣到全國各地，推動新一輪的城市改造與更新。

城市更新需多渠道資金來源

城市更新項目通常是將一整個片區(qū)進行整體更新改造，因此項目的體量是非常大的，常常是傳統(tǒng)的棚戶區(qū)改造項目的幾倍之巨，且相當大一部分的資金都將用于現(xiàn)有居民或商戶的拆遷補償與安置，資金需要提前籌措到位。因此，城市更新項目需要多渠道的資金來源，綜合使用資金，才能滿足項目改造過程中的實施需求。

并且，從目前項目的實施運作案例來看，雖然缺口資金可以通過政策性銀行貸款、商業(yè)銀行貸款等模式解決；但實施過程中仍然需要募集規(guī)模較大的項目資本金。

從當前的實際情況看，城市更新項目的資本金需求在總投資的20%~25%左右，這就意味著50億的城市更新項目需要準備10億元以上的資本金。這對當前債務壓力大的地方政府與城投公司來說，顯然是個比較難辦的問題；上海成立城市更新基金的辦法，也為后續(xù)有意進行城市更新的地區(qū)提供了籌措資本金的新思路。

實際上，自國務院在2019年末降低基建項目的資本金比例、并對項目的資本金來源放寬限制后，不僅可以通過設立基金的形式解決資本金問題，還可以通過投資類信托、股權投資等方式進行多渠道募集資金；在后續(xù)的配套融資中，除了現(xiàn)行的銀行貸款，各類債券產(chǎn)品也將逐漸登上舞臺。未來的城市更新項目的融資格局，將百花齊放、精彩紛呈。

涉及存量資產(chǎn)需多模式運作

由于城市更新項目是對城市中的建成區(qū)進行整體更新迭代，因此除了“拆舊建新”外，對存量設施的改造、低效用地的再開發(fā)利用也是非常重要的工作內(nèi)容。

但是，涉及存量資產(chǎn)的部分必然涉及較為復雜的產(chǎn)權問題，這也對城市更新內(nèi)部的運作模式、架構設計提出了更高的要求；如何與現(xiàn)有產(chǎn)權單位進行合作，將直接影響到項目的實施進度。

因此，設立城市更新基金的必要性是比較大的；在實施的過程中不僅需要解決資本金的問題，還需要通過其他資金渠道對現(xiàn)有的資產(chǎn)進行收購與整合，實現(xiàn)一部分產(chǎn)權所有人的退出。通過集中產(chǎn)權的方式，避免產(chǎn)權分散導致的意見不一致、無法進行整體改造的痼疾。

如今城市更新模式已成為新的風口，多地政府都開始儲備項目；就此帶來的各種需求與機會，也將促使新的市場大門就此打開。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標題： 上海成立800億城市更新基金！新風口來臨