克而瑞地產(chǎn)研究 
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作者：克而瑞研究中心
來源：克而瑞地產(chǎn)研究(ID:cricyjzx)
在行業(yè)整體降負(fù)債，調(diào)控持續(xù)下，未來或?qū)⒂懈嗟钠髽I(yè)瀕臨美元債違約的風(fēng)險(xiǎn)。
自去年三條紅線以來越發(fā)嚴(yán)格的調(diào)控政策，使得境外市場對中國地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展較為擔(dān)憂，而近期內(nèi)房企的連環(huán)債務(wù)暴雷也對境外債券投資者的信心造成了不小的沖擊和影響，當(dāng)前地產(chǎn)境外美元債市場較為動(dòng)蕩，許多房企的債券在二級市場一跌再跌，在此背景下，不少房企對美元債進(jìn)行了回購。有哪些房企進(jìn)行了境外債回購？其目的是什么？當(dāng)前房企境外債償還壓力如何？
境外債發(fā)行高峰后跌落
發(fā)行規(guī)模持續(xù)縮水
自2017年房企廣泛發(fā)行境外美元債以來，境外發(fā)債逐步成為房企融資方式里面的重要組成部分，融資量逐年上漲，到2019年100家房企境外發(fā)債達(dá)到高峰，融資量約達(dá)到5052億元，占所有發(fā)債總量的64%。但值得注意的是，2020年疊加疫情全球擴(kuò)散美元債市場動(dòng)蕩，以及三條紅線出臺等多重原因，境外發(fā)債方面有所收縮，融資量約為3998億元，同比下降21%，其在企業(yè)發(fā)債的占比也同比下降了17個(gè)百分點(diǎn)至47%。2021年前9月，房企境外發(fā)債2379億元，同比下降24%，占比也同比下降了2個(gè)百分點(diǎn)至44%，境外債券發(fā)行進(jìn)一步收緊。
具體從單月表現(xiàn)來看，三條紅線以來，房企境外債單月平均融資額263億元，較三條紅線前的表現(xiàn)下跌明顯，值得注意的是，自2021年5月行業(yè)多家企業(yè)債務(wù)問題爆發(fā)以來，中資地產(chǎn)債二級市場及一級市場發(fā)行較為震蕩，房企境外發(fā)債并未呈現(xiàn)年中“小高峰”的趨勢，境外發(fā)債量維持較低的水平。
近三年為房企境外債到期高峰 政策限制下借新還舊滾動(dòng)機(jī)制受考驗(yàn)
與低發(fā)行量相反的，是境外發(fā)債償債高峰的到來。由于境外債的企業(yè)發(fā)行年限主要以1-5年為主，且近幾年借新還舊持續(xù)滾動(dòng)發(fā)行，2021年起房企的境外發(fā)債到期額暴漲，在2021年、2022年、2023年的到期美元債均達(dá)到3000億元以上，其中接下來的2022年最高，規(guī)模達(dá)到3755億元，境外償債壓力更大。
而2021年以來，房企債務(wù)違約事件增加，且逐步蔓延至頭部房企，同時(shí)違約產(chǎn)品從此前的信托貸款等非標(biāo)產(chǎn)品，蔓延到境內(nèi)公募債違約，從而引發(fā)公募債券的信用風(fēng)險(xiǎn)；而疊加房貸兩集中等政策的影響，境外投資者對未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有所擔(dān)憂，是以近期房企境外發(fā)債市場波動(dòng)較大，房企境外新債發(fā)行受阻。2021年前九月房企境外發(fā)債融資額僅占2021年全年到期金額的75%，72%的房企新發(fā)行債券小于2021年到期債券總額，而2020年前九月境外發(fā)債是2020年全年到期金額的2.42倍，彼時(shí)僅有43%的企業(yè)發(fā)行新債低于到期債券。
房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)以及境外市場信心的下降，使得部分高杠桿弱資質(zhì)的企業(yè)債務(wù)償還備受考驗(yàn)，近幾月多家企業(yè)出現(xiàn)了美元債兌付展期等問題，房企美元債違約潮苗頭出現(xiàn)，進(jìn)而給本就脆弱的境外債券市場給予更大的打擊，房企境外債券市場跌跌不休，在此情況下房企境外債券市場的信心重述，以及新債的穩(wěn)定發(fā)行顯得尤為重要。
境外回購潮重現(xiàn),提振市場信心
在此背景下，境外債券市場重現(xiàn)回購潮，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2021年下半年以來，18家房企陸續(xù)實(shí)行境外債回購舉動(dòng)，回購次數(shù)超過100次，從贖回?cái)?shù)額來看，房企累計(jì)回購境外債券及票據(jù)涉及資金合計(jì)15.6億美元，占初始發(fā)行金額4.07%。
房企進(jìn)行密集的債券回購動(dòng)作，一方面主要是為了進(jìn)行債務(wù)置換和緩解短期內(nèi)的到期壓力?；刭徑痤~的59%的債券到期時(shí)間集中在2021年四季度以及2022年，如中梁控股進(jìn)行了25次的境外債券的贖回動(dòng)作，合計(jì)贖回2021四季度及2022年到期的1.29億元的境外債，同時(shí)其還表示未來仍將積極強(qiáng)力加大債券回購力度。而佳源國際控股7-8月贖回了約6.09億元的境外優(yōu)先票據(jù)，涵蓋2022年-2024年到期的債券，債券利率11.00%-13.75%，而其2021年5-9月發(fā)行了3筆共計(jì)3.3億元的境外債，債券利率為7.00%-11.00%，債務(wù)置換使得成本有所下降。
另一方面，主要在于提振市場信心，意在維穩(wěn)。贖回債券到期年限還覆蓋到2023年-2026年，范圍較大；同時(shí)從債券贖回的單筆金額來看，單筆提前贖回金額一般為100萬美元-800萬美元不等，單筆贖回金額相對較小，呈現(xiàn)“高頻次低額度”的特點(diǎn)。因而整體來看，債券贖回覆蓋面較廣，但贖回金額較小，企業(yè)旨在穩(wěn)定各只債券的價(jià)格，提振市場信心。
總的來看，房企境外債高峰將逐步到來，而近期的多家房企違約問題頻發(fā)也將加大房地產(chǎn)行業(yè)境外債發(fā)行與償還的壓力，同時(shí)在行業(yè)整體降負(fù)債，調(diào)控持續(xù)下，未來或?qū)⒂懈嗟钠髽I(yè)瀕臨美元債違約的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)進(jìn)行債券市場的信心重塑行動(dòng)未來或?qū)⒊掷m(xù)推進(jìn)，同時(shí)積極提前部署債券償還計(jì)劃，從而保證境外債券市場的再融資需求有序滾動(dòng)，穩(wěn)定企業(yè)經(jīng)營。
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原標(biāo)題： 行業(yè)透視 | 市場波動(dòng)較大，房企境外債的主動(dòng)與被動(dòng)贖回
