第十五條 受讓人受讓不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不知道轉(zhuǎn)讓人無(wú)處分權(quán)，且無(wú)重大過(guò)失的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人為善意。   

真實(shí)權(quán)利人主張受讓人不構(gòu)成善意的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證證明責(zé)任。

（一）登記簿上存在有效的異議登記；   

（三）登記簿上已經(jīng)記載司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的有關(guān)事項(xiàng)；   

（四）受讓人知道登記簿上記載的權(quán)利主體錯(cuò)誤；   

（五）受讓人知道他人已經(jīng)依法享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。   

本案是否存在其他影響法官自由心證的情形，筆者無(wú)從得知。但從文書(shū)中記錄的查明事實(shí)和說(shuō)理分析來(lái)看，不能說(shuō)服筆者。主要是以下幾個(gè)方面：

首先，按照一審判決認(rèn)定的事實(shí)，法院判決錦城公司需就案涉抵押房產(chǎn)系向周俊玉等人配合過(guò)戶(hù)，該判決是行為的給付判定而非物權(quán)確認(rèn)判定，在此情形下，周俊玉等人應(yīng)當(dāng)僅對(duì)錦城公司享有合同債權(quán)，并不能基于判決對(duì)案涉房產(chǎn)主張享有物權(quán)。錦城公司對(duì)案涉爭(zhēng)議房產(chǎn)的抵押行為應(yīng)屬有權(quán)處分，本案抵押權(quán)銀行無(wú)以“善意取得制度”裁判其能否取得抵押權(quán)的余地。本案最高院雖未明確“善意取得”規(guī)則的法律適用，但觀其說(shuō)理部分應(yīng)為如此，此系筆者不認(rèn)可本案判決原因之一。

其次，假使本案周俊玉等人對(duì)爭(zhēng)議抵押房產(chǎn)享有事實(shí)物權(quán)，而抵押人屬無(wú)權(quán)處分，筆者認(rèn)為在考察抵押權(quán)銀行的“善意”標(biāo)準(zhǔn)時(shí)仍然失之過(guò)嚴(yán)。關(guān)于“善意取得”制度中“善意”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題實(shí)務(wù)中一直存在爭(zhēng)議。按照原《物權(quán)法》解釋的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為“受讓人受讓不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不知道轉(zhuǎn)讓人無(wú)處分權(quán)，且無(wú)重大過(guò)失的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人為善意”，并且十六條以列舉的方式表明了相對(duì)人非“善意”的情形，但審判實(shí)務(wù)對(duì)此標(biāo)準(zhǔn)的把握仍難統(tǒng)一。按照《物權(quán)法》解釋的理論，本案中的銀行一方至少對(duì)抵押人的抵押處分行為系無(wú)權(quán)處分不是明知的。那么我們只討論銀行在放款期間是否對(duì)抵押物的審查中無(wú)重大過(guò)失？有學(xué)者認(rèn)為對(duì)相對(duì)人是否“善意”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)可以區(qū)分“民事”與“商事”主體的不同而作不同認(rèn)定，多數(shù)認(rèn)為銀行作為專(zhuān)業(yè)金融機(jī)構(gòu)有能力更加嚴(yán)格地審查抵押物權(quán)屬的具體狀況，故而苛以銀行較重的審查義務(wù)，筆者認(rèn)為不妥。首先在交易中不應(yīng)單純以哪一方的“審核”能力來(lái)確認(rèn)其應(yīng)負(fù)的義務(wù)，這本身就有違公平；其次將本應(yīng)系原權(quán)利人或案外相關(guān)權(quán)利人通過(guò)自身行為可以避免的錯(cuò)誤表征（如通過(guò)及時(shí)變更登記、異議登記、預(yù)告登記等行為來(lái)防止此類(lèi)事情的發(fā)生），通過(guò)強(qiáng)加給交易相對(duì)人來(lái)嚴(yán)格審查其錯(cuò)誤之原因，更是有違公平；再次銀行是從事專(zhuān)業(yè)化抵押貸款服務(wù)的盈利性金融機(jī)構(gòu)，如果善意標(biāo)準(zhǔn)過(guò)于嚴(yán)苛，將導(dǎo)致銀行的信息成本驟增，銀行可能會(huì)將此類(lèi)成本分?jǐn)偟狡渌⒉淮嬖谝牲c(diǎn)的不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款交易之中，最終影響到普通貸款者的權(quán)益。最后關(guān)于實(shí)務(wù)中有些“錯(cuò)誤表征”難以窮盡其可能性（比如共同共有的可能性），讓本身不了解內(nèi)情的抵押權(quán)人方來(lái)窮盡調(diào)查，明顯不合理。故而筆者認(rèn)為作為“交易”相對(duì)人的銀行，在“善意”認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)上不應(yīng)對(duì)其苛之過(guò)嚴(yán)。此系筆者不認(rèn)可本案判決的原因之二。

即便如此，從銀行角度分析為避免實(shí)務(wù)中的不必要“對(duì)抗”，建議銀行在不動(dòng)產(chǎn)抵押登記辦理實(shí)務(wù)中仍應(yīng)審慎對(duì)待，筆者總結(jié)了以下幾點(diǎn)，供銀行從業(yè)人員參考：

2.審核放貸時(shí)，審慎核實(shí)動(dòng)產(chǎn)抵押物的對(duì)外法律關(guān)系(如買(mǎi)賣(mài)關(guān)系、承租關(guān)系、借用關(guān)系等);

3.鑒于動(dòng)產(chǎn)抵押不以轉(zhuǎn)移占有為表征，故銀行還可向借款人提供聲明書(shū)、保證書(shū)或保證條款、承諾等。