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最高院:購買無預(yù)售許可的違章建筑,也可取得對抗執(zhí)行的權(quán)益!

金融審判研究院 金融審判研究院 作者:初明峰 劉磊
2019-09-29 21:02 4225 0 0
房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向買受人出售案涉房屋時(shí)并未取得預(yù)售許可證,雖然后來房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也依約定向買受人交付了房屋,但因案涉房屋系超建房屋(即違章建筑),一直未能辦理過戶登記。此后,因房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)另案負(fù)債導(dǎo)致案涉房屋被執(zhí)行的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買受人對未辦理過戶登記沒有過錯(cuò),并享有足以阻卻執(zhí)行的實(shí)體權(quán)利。

作者:初明峰、劉磊

來源:金融審判研究院(ID:jrspyjy)

裁判概述:

房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向買受人出售案涉房屋時(shí)并未取得預(yù)售許可證,雖然后來房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也依約定向買受人交付了房屋,但因案涉房屋系超建房屋(即違章建筑),一直未能辦理過戶登記。此后,因房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)另案負(fù)債導(dǎo)致案涉房屋被執(zhí)行的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買受人對未辦理過戶登記沒有過錯(cuò),并享有足以阻卻執(zhí)行的實(shí)體權(quán)利。

案情摘要:

1、胡昊與恒宇房產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》,并依約支付了全部購房款。

2、另查明,恒宇房產(chǎn)公司在向胡昊公司出售案涉房屋時(shí)并未取得預(yù)售許可證,恒宇房產(chǎn)公司依約定向胡昊交付的房屋因案涉房屋系超建房屋(即違章建筑),一直未能辦理過戶登記。

3、此后,恒宇房產(chǎn)公司因?qū)ν庳?fù)債被另案金錢債權(quán)人沈陽十三建依據(jù)生效判決申請法院對案涉房屋進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行。

4、胡昊向法院提起執(zhí)行異議,法院裁定予以支持。沈陽十三建對該裁定結(jié)果不服,向法院提起申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴。

爭議焦點(diǎn)

胡昊是否享有足以阻卻執(zhí)行的實(shí)體權(quán)利?

法院觀點(diǎn)

在沈陽十三建對恒宇房產(chǎn)公司的工程款債權(quán)被人民法院判決確認(rèn)之前,胡昊已經(jīng)與恒宇房產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》并支付了部分購房款,并在撫順中院作出(2014)撫中執(zhí)二字第00011號民事裁定之前,該合同已經(jīng)履行完畢。恒宇房產(chǎn)公司在原審中也表明超建房屋正在辦理相關(guān)手續(xù),該公司與胡昊之間的房屋買賣合同關(guān)系真實(shí)。沈陽十三建以胡昊與恒宇房產(chǎn)公司所簽訂的《商品房買賣合同》無簽訂日期,胡昊所交購房款無發(fā)票,案涉房屋屬于違章建筑為由,主張胡昊與恒宇房產(chǎn)公司之間不存在合法有效的商品房買賣合同關(guān)系,理由不能成立。如上所述,胡昊已經(jīng)支付全部購房款,在東強(qiáng)公司出具準(zhǔn)住通知后,交納了供暖費(fèi)、煤氣費(fèi)、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用等費(fèi)用,恒宇房產(chǎn)公司亦主張案涉房屋的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)正在辦理,本案沒有證據(jù)證明胡昊對案涉房屋未能辦理過戶登記存在過錯(cuò)。

一審判決基于上述事實(shí),判決駁回沈陽十三建的訴訟請求,二審判決予以維持,并無不當(dāng)。

案例索引:

(2017)最高法民申2384號

相關(guān)法條:

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件


適用法律若干問題的解釋》

第二條 出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明,與買受人訂立的商品房預(yù)售合同,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效,但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的,可以認(rèn)定有效。


《查扣凍規(guī)定》

第十七條 被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人,第三人已經(jīng)支付部分或者全部價(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn),但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的,人民法院可以查封、扣押、凍結(jié);第三人已經(jīng)支付全部價(jià)款并實(shí)際占有,但未辦理過戶登記手續(xù)的,如果第三人對此沒有過錯(cuò),人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。


《執(zhí)行異議與復(fù)議規(guī)定》

第二十八條 金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議,符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的,人民法院應(yīng)予支持:   

(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;   

(二)在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn);   

(三)已支付全部價(jià)款,或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行;   

(四)非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

實(shí)務(wù)分析:

關(guān)于違法建筑的買受人支付了全部價(jià)款、實(shí)際占有的是否可以依據(jù)《查扣凍規(guī)定》第十七條(筆者認(rèn)為:《執(zhí)行異議與復(fù)議規(guī)定》第二十八條是在此基礎(chǔ)上的完善)阻卻執(zhí)行的問題在實(shí)務(wù)中一直存在爭議,部分觀點(diǎn)認(rèn)為買受人明知違法建筑而購買,當(dāng)然存在過錯(cuò),其當(dāng)然不享有足以阻卻執(zhí)行的權(quán)益。但也有部分觀點(diǎn)認(rèn)為違法建筑在未被明確拆除之前存在完善相關(guān)行政手續(xù)后被確認(rèn)為合法建筑的可能性,其存在價(jià)值從有利于社會(huì)財(cái)富最大化的角度看,所發(fā)生的交易并非無保護(hù)價(jià)值。在執(zhí)行異議的爭議中是債權(quán)人執(zhí)行和買受人之間權(quán)益的博弈,兩者在同一平臺(tái)基礎(chǔ)上進(jìn)行的權(quán)益對比,申請執(zhí)行人如認(rèn)為違法建筑不得交易那么其申請執(zhí)行的請求當(dāng)然也不能得到支持。因此執(zhí)行申請人和買受人應(yīng)均是在違章建筑具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值并可進(jìn)行流通的基礎(chǔ)上討論權(quán)益的優(yōu)劣,所以此時(shí)不能認(rèn)定買受人購買違法建筑存在先天過錯(cuò)。本文援引案例支持后一種觀點(diǎn),筆者贊同,特此推薦。筆者后續(xù)還會(huì)針對此類情形的其他權(quán)威判例作進(jìn)一步分析,供參考。

注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“金融審判研究院”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

原標(biāo)題:

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    蔣陽兵

    蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書長,深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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    劉韜

    劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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