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作者：初明峰劉磊鄭夢(mèng)圓
來(lái)源：金融審判研究院（ID：jrspyjy）
裁判概述
“購(gòu)房者”與開(kāi)發(fā)商為套取銀行貸款而簽訂虛假購(gòu)房合同，即使該購(gòu)房合同被認(rèn)定無(wú)效，相關(guān)借款合同和擔(dān)保合同效力不受影響，“購(gòu)房者”仍要償還欠付銀行的按揭貸款，若開(kāi)發(fā)商為該按揭貸款提供連帶責(zé)任保證的，亦應(yīng)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。
案情摘要
1.呂秋秋先是與天地公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定購(gòu)買(mǎi)天地公司開(kāi)發(fā)的別墅一棟。雙方還約定呂秋秋先支付首付款1880843元，余款180萬(wàn)元通過(guò)銀行按揭貸款支付。
2.呂秋秋又與浦發(fā)銀行南昌分行簽訂《借款合同》，約定浦發(fā)銀行南昌分行提供180萬(wàn)元貸款給呂秋秋用于購(gòu)房，并將貸款轉(zhuǎn)入?yún)吻锴镏付ǖ奶斓毓驹谄职l(fā)銀行南昌分行的賬戶(hù)內(nèi)；天地公司為上述借款提供了連帶保證責(zé)任。后浦發(fā)銀行南昌分行將180萬(wàn)元貸款匯入?yún)吻锴镏付ǖ奶斓毓举~戶(hù)，該款項(xiàng)實(shí)際由天地公司使用。
3.另查明，呂秋秋與天地公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》系為套取銀行貸款而簽訂的虛假合同，雙方的真實(shí)意思表示是為了套取銀行貸款。
4.后呂秋秋未能按期向浦發(fā)銀行南昌分行償還按揭貸款，浦發(fā)銀行南昌分行訴至法院要求呂秋秋歸還所欠貸款本息，并要求天地公司對(duì)此承擔(dān)連帶保證責(zé)任。
爭(zhēng)議焦點(diǎn)
法院認(rèn)為
呂秋秋與天地公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》系為套取銀行貸款而簽訂的虛假合同。據(jù)此，天地公司與呂秋秋簽訂案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的真實(shí)意思表示是為了套取銀行貸款，原審中，呂秋秋與天地公司亦對(duì)此予以認(rèn)可。故原審判決認(rèn)定該合同屬于以合法形式掩蓋非法目的的無(wú)效合同，符合法律規(guī)定。雖然呂秋秋與天地公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，其與天地公司均明知該合同并非真實(shí)的房屋買(mǎi)賣(mài)，但呂秋秋與浦發(fā)銀行南昌分行簽訂《借款合同》時(shí)，向浦發(fā)銀行南昌分行提交了相關(guān)申請(qǐng)貸款的手續(xù)資料，沒(méi)有證據(jù)顯示浦發(fā)銀行南昌分行與天地公司、呂秋秋惡意串通簽訂案涉《借款合同》損害國(guó)家利益。因此，呂秋秋與浦發(fā)銀行南昌分行簽訂的《借款合同》為雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律的禁止性規(guī)定，當(dāng)屬有效合同。原審判決根據(jù)本案事實(shí)對(duì)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》《借款合同》的效力區(qū)分認(rèn)定，適用法律并無(wú)不當(dāng)。呂秋秋與浦發(fā)銀行南昌分行簽訂《借款合同》后，浦發(fā)銀行南昌分行已經(jīng)向呂秋秋依約發(fā)放了貸款，但因出現(xiàn)合同約定的違約情形，浦發(fā)銀行南昌分行請(qǐng)求呂秋秋歸還所欠貸款本息，天地公司承擔(dān)連帶保證責(zé)任，有合同依據(jù)。至于呂秋秋所述有關(guān)法律規(guī)定及相關(guān)判例等，并非法律規(guī)定的新證據(jù)。
案例索引
相關(guān)法條
《合同法》（現(xiàn)已失效）
（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；
（三）以合法形式掩蓋非法目的；
（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
第一百四十六條 行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無(wú)效。
以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關(guān)法律規(guī)定處理。
實(shí)務(wù)分析
國(guó)家政策層面對(duì)銀行資金流入房地產(chǎn)企業(yè)一直是持限制態(tài)度，實(shí)務(wù)中往往有些銷(xiāo)售回款情況欠佳的房地產(chǎn)企業(yè)采取利用虛假房屋按揭買(mǎi)賣(mài)交易的方式套取銀行貸款，本案事實(shí)就是此類(lèi)操作。如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠?yàn)槠鋵ふ业摹百?gòu)房者”持續(xù)償還按揭款，問(wèn)題還不會(huì)暴露，但如果該房產(chǎn)企業(yè)資金壓力持續(xù)未得到緩解，出現(xiàn)沒(méi)有能力持續(xù)為虛設(shè)“購(gòu)房者”償還按揭款的情形，虛假的“購(gòu)房者”難免會(huì)面臨銀行的索債訴訟。
此時(shí)，根據(jù)法律的相關(guān)規(guī)定該虛假意思表示的法律行為無(wú)效，該買(mǎi)賣(mài)交易合同肯定是不具備約束力的。此時(shí)，在債權(quán)銀行對(duì)套取貸款事實(shí)不知情的情況下，如虛設(shè)的按揭借款購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商作為擔(dān)保人試圖基于基礎(chǔ)交易合同無(wú)效主張借款合同無(wú)效、擔(dān)保合同無(wú)效的主張顯然不應(yīng)得到支持，筆者認(rèn)為此時(shí)的借款合同和擔(dān)保合同，作為債權(quán)銀行是現(xiàn)有撤銷(xiāo)權(quán)的，如果銀行不行使撤銷(xiāo)權(quán)合同當(dāng)然有效，債權(quán)銀行可以基于合同主張合同權(quán)利。
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原標(biāo)題： 最高院：虛設(shè)房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)套貸交易合同無(wú)效，不影響貸款擔(dān)保合同效力！
