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最高院:虛設(shè)房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)套貸交易合同無(wú)效,不影響貸款擔(dān)保合同效力!

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2021-09-16 11:54 5017 0 0
“購(gòu)房者”與開(kāi)發(fā)商為套取銀行貸款而簽訂虛假購(gòu)房合同,即使該購(gòu)房合同被認(rèn)定無(wú)效,相關(guān)借款合同和擔(dān)保合同效力不受影響,“購(gòu)房者”仍要償還欠付銀行的按揭貸款,若開(kāi)發(fā)商為該按揭貸款提供連帶責(zé)任保證的,亦應(yīng)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。

作者:初明峰劉磊鄭夢(mèng)圓

來(lái)源:金融審判研究院(ID:jrspyjy)

裁判概述

“購(gòu)房者”與開(kāi)發(fā)商為套取銀行貸款而簽訂虛假購(gòu)房合同,即使該購(gòu)房合同被認(rèn)定無(wú)效,相關(guān)借款合同和擔(dān)保合同效力不受影響,“購(gòu)房者”仍要償還欠付銀行的按揭貸款,若開(kāi)發(fā)商為該按揭貸款提供連帶責(zé)任保證的,亦應(yīng)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。

案情摘要

1.呂秋秋先是與天地公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》,約定購(gòu)買(mǎi)天地公司開(kāi)發(fā)的別墅一棟。雙方還約定呂秋秋先支付首付款1880843元,余款180萬(wàn)元通過(guò)銀行按揭貸款支付。

2.呂秋秋又與浦發(fā)銀行南昌分行簽訂《借款合同》,約定浦發(fā)銀行南昌分行提供180萬(wàn)元貸款給呂秋秋用于購(gòu)房,并將貸款轉(zhuǎn)入?yún)吻锴镏付ǖ奶斓毓驹谄职l(fā)銀行南昌分行的賬戶(hù)內(nèi);天地公司為上述借款提供了連帶保證責(zé)任。后浦發(fā)銀行南昌分行將180萬(wàn)元貸款匯入?yún)吻锴镏付ǖ奶斓毓举~戶(hù),該款項(xiàng)實(shí)際由天地公司使用。

3.另查明,呂秋秋與天地公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》系為套取銀行貸款而簽訂的虛假合同,雙方的真實(shí)意思表示是為了套取銀行貸款。

4.后呂秋秋未能按期向浦發(fā)銀行南昌分行償還按揭貸款,浦發(fā)銀行南昌分行訴至法院要求呂秋秋歸還所欠貸款本息,并要求天地公司對(duì)此承擔(dān)連帶保證責(zé)任。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)

呂秋秋及天地公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)還款責(zé)任?

法院認(rèn)為

呂秋秋與天地公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》系為套取銀行貸款而簽訂的虛假合同。據(jù)此,天地公司與呂秋秋簽訂案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的真實(shí)意思表示是為了套取銀行貸款,原審中,呂秋秋與天地公司亦對(duì)此予以認(rèn)可。故原審判決認(rèn)定該合同屬于以合法形式掩蓋非法目的的無(wú)效合同,符合法律規(guī)定。雖然呂秋秋與天地公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí),其與天地公司均明知該合同并非真實(shí)的房屋買(mǎi)賣(mài),但呂秋秋與浦發(fā)銀行南昌分行簽訂《借款合同》時(shí),向浦發(fā)銀行南昌分行提交了相關(guān)申請(qǐng)貸款的手續(xù)資料,沒(méi)有證據(jù)顯示浦發(fā)銀行南昌分行與天地公司、呂秋秋惡意串通簽訂案涉《借款合同》損害國(guó)家利益。因此,呂秋秋與浦發(fā)銀行南昌分行簽訂的《借款合同》為雙方真實(shí)意思表示,內(nèi)容不違反法律的禁止性規(guī)定,當(dāng)屬有效合同。原審判決根據(jù)本案事實(shí)對(duì)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》《借款合同》的效力區(qū)分認(rèn)定,適用法律并無(wú)不當(dāng)。呂秋秋與浦發(fā)銀行南昌分行簽訂《借款合同》后,浦發(fā)銀行南昌分行已經(jīng)向呂秋秋依約發(fā)放了貸款,但因出現(xiàn)合同約定的違約情形,浦發(fā)銀行南昌分行請(qǐng)求呂秋秋歸還所欠貸款本息,天地公司承擔(dān)連帶保證責(zé)任,有合同依據(jù)。至于呂秋秋所述有關(guān)法律規(guī)定及相關(guān)判例等,并非法律規(guī)定的新證據(jù)。

案例索引

(2018)最高法民申2109號(hào)

相關(guān)法條

《合同法》(現(xiàn)已失效)

第五十二條 有下列情形之一的,合同無(wú)效:    

(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國(guó)家利益;    

(二)惡意串通,損害國(guó)家、集體或者第三人利益;   

(三)以合法形式掩蓋非法目的;   

(四)損害社會(huì)公共利益;    

(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

《民法典》

第一百四十六條 行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無(wú)效。   

以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力,依照有關(guān)法律規(guī)定處理。

第一百五十四條 行為人與相對(duì)人惡意串通,損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無(wú)效。

實(shí)務(wù)分析

國(guó)家政策層面對(duì)銀行資金流入房地產(chǎn)企業(yè)一直是持限制態(tài)度,實(shí)務(wù)中往往有些銷(xiāo)售回款情況欠佳的房地產(chǎn)企業(yè)采取利用虛假房屋按揭買(mǎi)賣(mài)交易的方式套取銀行貸款,本案事實(shí)就是此類(lèi)操作。如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠?yàn)槠鋵ふ业摹百?gòu)房者”持續(xù)償還按揭款,問(wèn)題還不會(huì)暴露,但如果該房產(chǎn)企業(yè)資金壓力持續(xù)未得到緩解,出現(xiàn)沒(méi)有能力持續(xù)為虛設(shè)“購(gòu)房者”償還按揭款的情形,虛假的“購(gòu)房者”難免會(huì)面臨銀行的索債訴訟。

此時(shí),根據(jù)法律的相關(guān)規(guī)定該虛假意思表示的法律行為無(wú)效,該買(mǎi)賣(mài)交易合同肯定是不具備約束力的。此時(shí),在債權(quán)銀行對(duì)套取貸款事實(shí)不知情的情況下,如虛設(shè)的按揭借款購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商作為擔(dān)保人試圖基于基礎(chǔ)交易合同無(wú)效主張借款合同無(wú)效、擔(dān)保合同無(wú)效的主張顯然不應(yīng)得到支持,筆者認(rèn)為此時(shí)的借款合同和擔(dān)保合同,作為債權(quán)銀行是現(xiàn)有撤銷(xiāo)權(quán)的,如果銀行不行使撤銷(xiāo)權(quán)合同當(dāng)然有效,債權(quán)銀行可以基于合同主張合同權(quán)利。

注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“專(zhuān)注不良和法律顧問(wèn)律師團(tuán)”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

原標(biāo)題: 最高院:虛設(shè)房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)套貸交易合同無(wú)效,不影響貸款擔(dān)保合同效力!

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專(zhuān)注不良資產(chǎn)與法律顧問(wèn)團(tuán)隊(duì),團(tuán)隊(duì)電話/微信:138 2880 9636 王利平律師;180 3805 8666李源律師

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    蔣陽(yáng)兵,資產(chǎn)界專(zhuān)欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專(zhuān)業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng),深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專(zhuān)業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫(kù)律師,深圳市前海國(guó)際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國(guó)資委外部董事專(zhuān)家?guī)斐蓡T。長(zhǎng)期專(zhuān)注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事?tīng)?zhēng)議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

  • 劉韜
    劉韜

    劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國(guó)政法大學(xué)在職研究生,美國(guó)注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國(guó)工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國(guó)投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國(guó)?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購(gòu)等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國(guó)控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過(guò)擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書(shū)、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購(gòu)項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問(wèn)、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購(gòu)法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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