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存量時代下構(gòu)建資管體系的思考(中)

江湖人稱Ray神 江湖人稱Ray神
2021-08-02 14:29 2252 0 0
所謂資管,上承資本,下啟運營,是打通運營與資本的重要橋梁。

作者:章睿榮

來源:江湖人稱Ray神(ID:Ray_PropertyTech)

大家常常聽到業(yè)界在呼吁“迎接大資管時代的到來”,那該怎么迎接呢?所謂資管,上承資本,下啟運營,是打通運營與資本的重要橋梁。其本身就是一個體系建設(shè)的工程,需要深入到企業(yè)的思維方式、行動策略、監(jiān)督機制等方面進行改造。資產(chǎn)管理的理念導(dǎo)入,自然而然也會給企業(yè)帶來管理模式的轉(zhuǎn)變。

資管驅(qū)動,目標導(dǎo)向

既然資管作為資本與運營之間的橋梁,那么從資管的角度出發(fā),管理就必須前置,需要從投資環(huán)節(jié)就開始導(dǎo)入。簡而言之,資管需要把資本視角的投資目標或業(yè)主目標進行量化,逐一分解為后期運營的收益目標,并將其落實為運營的行動配合方案。

對于這一過程,行業(yè)內(nèi)通常會通過投策定案來進行管理,但往往出現(xiàn)的問題就是投策與運營脫節(jié),制定的目標無法在運營期落地。因此,問題的關(guān)鍵也就是在解決如何把投資方案與運營方案協(xié)同起來。以購物中心為例,這一協(xié)同就涉及到我們?nèi)绾芜M行業(yè)態(tài)規(guī)劃、品牌落位和一鋪一價的制定,進而落實到可執(zhí)行的招商計劃和預(yù)算目標上。

圖1:投資方案的目標落地

資管立足于運營而又高于運營,需要打破傳統(tǒng)事后管理的方式。當預(yù)算目標被分解出來后,還需要對運營期的招商和收繳進行執(zhí)行監(jiān)控,并定期進行滾動調(diào)整,才能保障資管目標的最終有效落地。

具體執(zhí)行的過程,過去我們經(jīng)常會給客戶宣導(dǎo)建立“雙線管控”的體系:1. 基于投資回報目標制定一鋪一價,招商過程中的所有租賃條件需要與一鋪一價進行比較監(jiān)控;2. 建立預(yù)算池,結(jié)合預(yù)算目標的實際差異對后續(xù)招租業(yè)務(wù)開展進行動態(tài)調(diào)控指導(dǎo)。

圖2:“雙線管控”的邏輯

此外,在租賃合約執(zhí)行期間,還需要結(jié)合租金實際收繳情況進行預(yù)算的動態(tài)比較,及時了解因為收繳問題出現(xiàn)的偏差,從而確保收益目標的最終落地。

降本增收,高效運營

資產(chǎn)價值的最大化源自于最大程度地提高NOI,而NOI=實際總收入-營業(yè)費用,也就是說資產(chǎn)管理最最基本的要求就是提高總收入和降低營業(yè)費用,即“增收”和“降本”。

實現(xiàn)多元化的收入提升

實際總收入包含了租金、物業(yè)管理費、企劃推廣、停車場、能耗費等的收入,站在資管的角度首先需要思考的就是通過高效的運營手段盡可能提升這些收入的空間。例如:我們在廣州的某知名的資管客戶,他們的總裁一直強調(diào)招商人員對租客財報數(shù)據(jù)的分析,并將前置關(guān)注租客業(yè)績的思想逐步貫徹信息化過程中,進而根據(jù)租客業(yè)績的合理配比租賃空間,提高整體項目租金回報;又例如,部分園區(qū)和寫字樓在嘗試開拓一些可創(chuàng)收的增值服務(wù);一些購物中心通過深挖活動場地、廣告位等多經(jīng)點位的利用,可能會挖掘出數(shù)百萬的NOI提升……這些可能看似細微的收入提升手段,很可能會給資產(chǎn)退出時帶來上億的價值提升。

此外,通過空置預(yù)警、銀企直連等技術(shù)手段幫助企業(yè)減少空置損失、提高收繳率,進而提高實際收入,是資管體系的重要要求。

合理控制營業(yè)費用支出

營業(yè)費用包含了人員工資、能耗費用、行政費用、維護費、管理費、保險費、增值稅、房產(chǎn)稅等,站在資管的角度需要把錢花在刀刃上,合理控制費用支出。許多企業(yè)通過信息化建設(shè),把重復(fù)性的賬單出具、對賬、催繳等交由計算機去做,進而降低不必要的事務(wù)性人工支出;有些項目通過能源系統(tǒng)的改造降低能耗支出;還有些企業(yè)通過技術(shù)手段優(yōu)化設(shè)備預(yù)防性維保以降低設(shè)備故障率,進而節(jié)約維修費用支出……這些“降本”的措施也直接或間接地提高了NOI,為資產(chǎn)增值保值保駕護航。

此外,通過預(yù)算體系加強對企業(yè)相關(guān)的營業(yè)費用的控制,也是大資管時代的重要管理要求。

管理下沉,風(fēng)險控制

前面講了那么多資管視角的東西,什么NOI、收益目標、雙線管控等等,話說是不是有點顛覆傳統(tǒng)的運營管理了呢?其實也不然,資產(chǎn)收益源于運營,所以資管的本質(zhì)就脫離不了運營。要做好資管,就必須下沉——下沉到各個運營細節(jié)中進行風(fēng)險的監(jiān)控,防范一切可能會影響收益的風(fēng)險,確??沙掷m(xù)發(fā)展。

例如:空置損失、收繳率、坪效等都會對凈租金收入產(chǎn)生負面的影響,進而影響NOI和估值,因此許多企業(yè)都需要建立合約到期預(yù)警機制,像有些寫字樓常用的30天-90天-180天的預(yù)警;同時,通過定期的收繳率、坪效等指標監(jiān)控,來預(yù)先防范潛在的租金損失風(fēng)險。又例如:安全和品質(zhì)的問題可能會對維護成本產(chǎn)生影響,更有甚者會造成營業(yè)中斷,因此許多企業(yè)會建立起巡檢機制和事故風(fēng)險的監(jiān)控……
從資管角度出發(fā),我們需要下沉到運營管理的每個細節(jié),并建立起一套行之有效的風(fēng)險監(jiān)控的指標,為實現(xiàn)業(yè)主目標保駕護航。

圖3:風(fēng)險控制指標體系

運營過程中看似微乎其微的指標偏差都有可能會影響到資產(chǎn)的估值,進而可能給未來資產(chǎn)退出帶來各種問題。我們知道存量資產(chǎn)的收益實現(xiàn)最終來自于退出時的資產(chǎn)增值,因此在日常運營過程中就需要時刻圍繞資產(chǎn)退出所關(guān)注的這些風(fēng)險進行審視和監(jiān)控。為此,在風(fēng)控指標體系的基礎(chǔ)上引入了閥值監(jiān)控預(yù)警的方式,從規(guī)劃、招商、營業(yè)、物管等環(huán)節(jié)全程切入,進而保障資管轉(zhuǎn)型目標的落地。

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“江湖人稱Ray神”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

原標題: 存量時代下構(gòu)建資管體系的思考(中)

江湖人稱Ray神

曾經(jīng)水云S管,一入江湖稱Ray神。 釋讀商業(yè),辭論地產(chǎn);品味人生,笑談旅途;秉持原創(chuàng),文書匠心。微信號: Ray_PropertyTech

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    蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學(xué)會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風(fēng)險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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    劉韜

    劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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