大年初一的時候男足慘敗給弱旅越南，幸得之后有女足逆風(fēng)翻盤拿下亞洲杯冠軍，才算讓球迷們勉強過上一個好年。相較于女足，男足多少年來花費了國家巨大的資金和資源卻毫無起色，這使得大家紛紛怒其不爭。于是，有一個叫“男足陷阱”的詞條在網(wǎng)上開始流傳起來。這個詞條起初是胡錫進在評論中提醒科技攻關(guān)的同仁，而在我看來：不僅僅是科研，我們資產(chǎn)管理的過程中也是處處存在著“男足陷阱”的。

我們知道，不動產(chǎn)投資最要緊的就是資金，沒有資金就玩不轉(zhuǎn)資產(chǎn)。那是不是資金不愁，項目就一定能順風(fēng)順水呢？相信大家都知道事實并非如此。

市場上許多占據(jù)著優(yōu)質(zhì)資源、投資巨大的項目，最終交出的答卷卻難以讓人滿意——就像胡錫進在男足陷阱論所說的：“國家砸錢，市場送錢，決心口號呱呱地，名人有錢人也是出了一批又一批。但就是與外面有一對陣，就像積木搭出的巨人一樣散落成一堆碎木塊”。

不知大家沒有發(fā)現(xiàn)，在許多不動產(chǎn)項目的投資中存在一個有趣的現(xiàn)象：市場很多呼聲很大、獎項一大堆的所謂“標桿項目”，其實收益水平并不咋的，甚至有可能沒過幾年就悄無聲息了。這些項目就像走入了男足陷阱一樣，不斷地消耗著業(yè)主方的資金資源，操盤者因此也書寫了一段光鮮靚麗的履歷，但就是始終無法在投資回報的目標上過關(guān)。相反，一些投資不高、看上去不怎么起眼的項目，反而有可能是在那里悶聲發(fā)大財。就像我們所熟知一些資本，黑石、博楓、GIC等等，他們所投資的許多回報率高項目在外界看來事實上卻并不是那么起眼的；許多符合REITs收購要求的資產(chǎn)，也是一些很低調(diào)的項目。

圖1：被境外REITs收購的商辦類項目(截至2020年)

對于經(jīng)營性不動產(chǎn)的投資來說，很多時候缺的并不是錢，而是怎么有效地花錢。以前有位朋友說過：做資產(chǎn)管理最重要的一點是千萬不要愛上你的項目。這話我個人認為是很有道理的，對項目的偏愛就會讓資管人忽略理智地花錢，這樣下去項目的投資就很可能會越過那根線，造成投資回報無法實現(xiàn)。

因此，能夠背靠大金主，對資管人來說一種幸運，但同時卻也是一個陷阱。如果投資不能夠帶來預(yù)期的收益，即便當下看上去如何的光鮮亮麗，其對業(yè)主方而言也僅僅是”積木搭出的巨人“，終將是會在市場競爭中”散落成一堆碎木塊“的。

有些人可能會想：被這么一說我們項目是不是都不敢花錢了，難道少花錢就能實現(xiàn)投資回報嗎？當然不是這么一回事。亂花錢固然不能成事，但該花的錢不花，項目的收益也是無法得到保障的。就像是輸了球去數(shù)落男足吃飽喝足加躺平，怪他們海參吃多了，這能是問題的本質(zhì)所在嗎？

關(guān)于投資這個事情，根本上來說就是投入與產(chǎn)出的平衡。要想讓投入實現(xiàn)預(yù)期產(chǎn)出呢，簡單來說就是兩個關(guān)鍵詞——一是以退定投，即：根據(jù)項目未來可預(yù)期的租金水平和業(yè)主方要求獲得的回報水平，來決定進行投資的金額；二是夯實運營，即：經(jīng)營性不動產(chǎn)的投資并不是錢花出去就坐享其成，而是需要依靠持續(xù)的運營提升才能最終實現(xiàn)獲益。

圖2：實現(xiàn)投資收益的基本邏輯

要知道，凡事都有其既定的邏輯。不動產(chǎn)實現(xiàn)要其投資收益，從根本上說就是對現(xiàn)金流的管理。一個項目整個生命周期的現(xiàn)金流，包括獲得資產(chǎn)的付出（如：土地成本、建設(shè)成本等）、持有資產(chǎn)的收益與支出（租金、運營費用等）、退出資產(chǎn)的所得（如：凈銷售收益），此外還有投資及運營涉及的資本金（融資金額、本金償還、利息費用等）。只有這些現(xiàn)金流的凈額，能夠符合投資收益所要求的狀態(tài)，才能確保項目最終能實現(xiàn)業(yè)主方所要求的回報。

日月得天而能久照，順勢而為才是成功之道。不遵循投資邏輯而盲目建設(shè)的項目，即便是后期花高價去請牛逼的操盤手，最后真能逆天改命的也并不多見。正如男足面臨的情況一樣，曾經(jīng)的主教練里皮夠牛逼吧？花高價歸化的球員水平也不差吧？但是球隊根本性的問題沒有解決，一味地靠砸錢結(jié)果只會是適得其反。

也許有些人還會想：我家根本不缺錢，何必為了那幾個點的租金收益去操心那么多事。的確，我曾經(jīng)接觸一些地方性的國企，在他們看來租金多少并不重要，只要事情做的合規(guī)、經(jīng)得住審計才是最要緊的。那既然如此，這些企業(yè)還需要去考慮項目現(xiàn)金流管理的事情嗎？

其實，這一問題還是要回歸到企業(yè)資管行為的本質(zhì)去分析。我在和許多朋友探討的過程中曾經(jīng)多次強調(diào)過：企業(yè)之所以要做資產(chǎn)管理，從根本上說是為了實現(xiàn)特定的業(yè)主目標。開展資產(chǎn)管理行為之前最重要的一件事情，就是先搞明白我們所服務(wù)的業(yè)主的目標是什么，并以這一目標作為自身工作的出發(fā)點。否則的話就如男足一樣，把賺錢的目標擺在了國家榮譽的目標之上，那么在面對外部的種種誘惑之時，就很可能會走入到陷阱之中。

當然，對許多地方性國企來說也許租金收益不是他們的目標；但需要思考的是，他們是否承載著實現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值、實現(xiàn)盤活低效資產(chǎn)的職責。而這些方面，同樣也是離不開做好項目運營，離不開做好現(xiàn)金流管理的。因為，盤活低效資產(chǎn)必須通過運營手段來讓資產(chǎn)得到有效利用，而保值增值則是需要讓資產(chǎn)產(chǎn)生得到市場認可的價值——遵循市場規(guī)律，就需要通過運營收益來撬動資產(chǎn)價值，即：資產(chǎn)價值(V)=凈營業(yè)收入(NOI)/資本化率(CapRate)。

沒有運營收益和持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，不動產(chǎn)的資產(chǎn)價值就無法得以維持，最終會讓業(yè)主方受到損失。所以說，無論業(yè)主方缺不缺錢，開展資產(chǎn)管理歸根結(jié)底還是要做好運營。我們甚至可以說：運營是一切資產(chǎn)管理工作的基礎(chǔ)，是對資產(chǎn)管理者最基本的工作要求。

圖3：從保值增值視角看資產(chǎn)管理的要求

既然資管立足于運營，那么我們的投資收益目標也就需要分解成為運營管理的目標（如：租金目標、出租率目標、費用控制目標等等），這樣才能從運營工作中去保障業(yè)主目標的實現(xiàn)。因此，資產(chǎn)管理并不是一項孤立的工作，而是從業(yè)主目標出發(fā)去做好運營工作，并進行項目全周期現(xiàn)金流管理的過程。

資產(chǎn)管理的這些基本道理也許大家已經(jīng)聽過很多次了，但是不得不說一句的是：雖然我們每個人都在吐槽男足，但是當面對著男足陷阱的誘惑時，很多人可能還是不自覺地會踏進去。如果不能居安思危，當面臨著外部不利環(huán)境的時候，還怎么有能力去抵御風(fēng)險，幫助業(yè)主穿越周期實現(xiàn)投資回報呢？